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Sard84

Risoluzione contrattuale locatore

Buona sera.

Vi scrivo per avere informazioni sulla possibilità di risoluzione del contratto di affitto di casa dei miei genitori. Vi spiego meglio, nel contratto sottoscritto dai miei e dall inquilino era previsto che le spese di registro per ogni anno erano a carico dell inquilino e che lo stesso al pagamento poteva detrarre dall affitto l importo pari al 50% a carico dei miei genitori. L inquilino non ha mai fatto questo passaggio e mio padre ha sempre provveduto al pagamento senza che l inquilino abbia mai versato la sua quota. In data 18 gennaio abbiamo inviato una lettere per chiedere di pagare la sua quota di tutte le spese di registro passate. L inquilino per il momento non ha ancora ritirato la a/r.

Possiamo procedere alla risoluzione del contratto visto che nel contratto è presente il seguente articolo ?

 

L inadempienza da parte del conduttore di uno qualunque dei patti contenuti nel presente contratto ed in particolare il mancato o il ritardato pagamento di una rata mensile e /o degli oneri accessori, produrrà ipso iure la risoluzione del contratto.

 

Attendo notizie

 

Grazie mille

le spese di registro sono a carico del locatore

trovo strano che in contratto abbiate previsto il contrario e mi viene il dubbio se si possa fare

 

Se leggiamo testualmente l'art 658 cpc che introduce lo sfratto per morosità questo parla solo di mancato pagamento del canone di affitto

poi la legge sull'equo canone ha allargato/esplicitato la cosa e l ’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) dice che si puo' proceder a sfratto se vi è riatrdo nel pagamento del canone (almeno 20gg), ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.

 

a mio avviso "oneri accessori" non sono l'imposta di registro tanto piu' che oggi si prevede venga pagata dal locatore che fiscalmente ne è l'unico responsabile..ma è un mero ragionamento su due piedi..

Oneri accessori sono quelle somme che si sommano al canone... praticamente se io vado in albergo paga poniamo 100 euro a giorno, in cio' si ricomprende letto tetto acqua luce e riscaldamento e manutenzione ordinaria.

In un contratto di locazione il canone è il costo del locale, ma chi affitta vuole anche poterci vivere e quindi servono gli "accessori" acqua, luce e gas portiere se c'è, pulizia scale.. Tanto è vero che un proprietario potrebbe anche fissare un canone onnicomprensivo di spesa per l'abitazione + spese accessorie.

Ma l''imposta annuale di registro non la vedo proprio come onere accessorio

 

Devo tra l'altro dire che ho visto Giudici non convalidare sfratti ove vi era solo il mancato pagamento delle spese condominiali ma fitto regolarmente pagato. Diciamo che Tribunale che vai Giudice che trovi..

 

A mio avviso se volete mandare via il conduttore sulla base del mancato pagamento dell'imposta di registro annuale avete il rischio che lo sfratto non sia convalidato (perchè lo sfratto è procedura utilizzabile solo per mancato pagamento canoni e oneri accessori) e che il giudice vi rimandi a una causa ordinaria per far accertare la risoluzione del contratto.

le spese di registro sono a carico del locatore

trovo strano che in contratto abbiate previsto il contrario e mi viene il dubbio se si possa fare

 

Se leggiamo testualmente l'art 658 cpc che introduce lo sfratto per morosità questo parla solo di mancato pagamento del canone di affitto

poi la legge sull'equo canone ha allargato/esplicitato la cosa e l ’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) dice che si puo' proceder a sfratto se vi è riatrdo nel pagamento del canone (almeno 20gg), ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.

 

a mio avviso "oneri accessori" non sono l'imposta di registro tanto piu' che oggi si prevede venga pagata dal locatore che fiscalmente ne è l'unico responsabile..ma è un mero ragionamento su due piedi..

Oneri accessori sono quelle somme che si sommano al canone... praticamente se io vado in albergo paga poniamo 100 euro a giorno, in cio' si ricomprende letto tetto acqua luce e riscaldamento e manutenzione ordinaria.

In un contratto di locazione il canone è il costo del locale, ma chi affitta vuole anche poterci vivere e quindi servono gli "accessori" acqua, luce e gas portiere se c'è, pulizia scale.. Tanto è vero che un proprietario potrebbe anche fissare un canone onnicomprensivo di spesa per l'abitazione + spese accessorie.

Ma l''imposta annuale di registro non la vedo proprio come onere accessorio

 

Devo tra l'altro dire che ho visto Giudici non convalidare sfratti ove vi era solo il mancato pagamento delle spese condominiali ma fitto regolarmente pagato. Diciamo che Tribunale che vai Giudice che trovi..

 

A mio avviso se volete mandare via il conduttore sulla base del mancato pagamento dell'imposta di registro annuale avete il rischio che lo sfratto non sia convalidato (perchè lo sfratto è procedura utilizzabile solo per mancato pagamento canoni e oneri accessori) e che il giudice vi rimandi a una causa ordinaria per far accertare la risoluzione del contratto.

Mentre sottoscrivo pienamente la tua ultima affermazione, vale a dire che il giudice mai convaliderà lo sfratto per la sola infrazione in discorso, mi stupisce la tua prima affermazione inerente la spettanza delle spese di registrazione.

 

Il primo comma dell’art.57 del TUR (Soggetti obbligati al pagamento) – che è norma fiscale – non stabilisce quale dei due parti contraenti debba farsi carico delle spese inerenti l’imposta di registro, limitandosi a ritenere entrambi i contraenti solidalmente co-obbligati nei confronti del Fisco (se uno non paga la tassa, l’Amministrazione finanziaria può rivalersi sull’altro: naturalmente chi è costretto a pagare potrà rivalersi sull’altro per la quota da questi dovuta), invece, l’art.8 (Spese di registrazione) della legge 392/’78 – che è norma civilistica, quindi non tra le parti e il Fisco – stabilisce che, nei rapporti interni tra le parti, detta spesa sia a carico del conduttore e del locatore in parti uguali, disposizione tuttora in vigore, infatti è stata riprodotta nei contratti-tipo allegati al DM 30 dicembre 2002 a cui debbono uniformarsi le locazioni di cui al co.3 dell’art.2 e le locazioni transitorie ordinarie e per studenti universitari fuori sede (il diritto al rimborso, diversamente dagli oneri accessori, si prescrive nel termine ordinario di 10 anni)): tale regola può essere derogata liberamente nelle sole locazioni abitative a canone libero (art.2, co.1 e degli immobili storico-artistici, questi ultimi disciplinati dalle norme codicistiche), addebitando al conduttore l’intero importo del tributo: l’accollo di tali spese in capo all’inquilino non impatta il sistema di nullità tipizzato dalla legge di riforma del 1998 (art.13 della legge 431/’98 (Patti contrari alla legge), in quanto non determina un canone di locazione superiore “a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, mentre nei contratti ad uso diverso dall’abitativo (l’art.8 è applicabile anche a tali contratti) rimane sottoposta alla mannaia del più rigido art.79 della legge 392/’78 (clausola di salvaguardia a tutela dell’inquilino) che vieta qualsiasi tipo di “vantaggi in contrasto con la presente legge”, in cui a farla da padrona non è la libera volontà delle parti, bensì la volontà di legge, in questo caso molto più restrittiva e severa.

Mentre sottoscrivo pienamente la tua ultima affermazione, vale a dire che il giudice mai convaliderà lo sfratto per la sola infrazione in discorso, mi stupisce la tua prima affermazione inerente la spettanza delle spese di registrazione.

mi sono espressa male... scusa. Le spese sono onere del locatore che paga e si rivale per la metà (se vuole naturalmente), ma oggi registrazione e imposta di registro annuale sono cose che deve fare il locatore..in questo senso intendevo, ma ho scritto male (sai..tra un telefono che suona e l'altro...sorry)

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