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luccons80

Riscossione quote condomino moroso

Buongiorno,

se un condomino è moroso per la prima rata dell'esercizio in corso il cui bilancio preventivo è stato regolarmente approvato in sede assembleare per un importo sopra i mille euro è possibile fare tramite avvocato il decreto ingiuntivo ?

grazie mille

Luca

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A quanto ammonta la morosità? se è una cifra minima, costa di più l'avvocato e le spese annesse.

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Buongiorno,

se un condomino è moroso per la prima rata dell'esercizio in corso il cui bilancio preventivo è stato regolarmente approvato in sede assembleare per un importo sopra i mille euro è possibile fare tramite avvocato il decreto ingiuntivo ?

grazie mille

Luca

se la morosità riguarda una sola rata ordinaria, non credo si parli di grossi importi, pertanto in questo caso sarebbe opportuno inviare un sollecito scritto da parte dell'amministratore.

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Buongiorno,

se un condomino è moroso per la prima rata dell'esercizio in corso il cui bilancio preventivo è stato regolarmente approvato in sede assembleare per un importo sopra i mille euro è possibile fare tramite avvocato il decreto ingiuntivo ?

grazie mille

Luca

Se sono state deliberate le rate e le relative scadenze e si vuole essere fiscali, non c'è bisogno neanche di mandare avvisi di pagamento e può essere fatto decreto ingiuntivo anche il giorno dopo la scadenza.

 

Operando con buon senso, invece, un buon amministratore deve cercare di capire la causa del ritardo ed il danno che il mancato pagamento di una rata produce perchè a causa della crisi ci sono condominii in cui i preventivi sono ridotti all'osso ed anche qualche rata non pagata potrebbe provocare more di fornitori di utenze e servizi.

 

A volte capita che alcuni condòmini paghino in ritardo più per strafottenza e mancanza di rispetto verso il prossimo che per necessità.

Questo, a mio avviso, è il caso in cui bisogna avere tolleranza zero, per cui dopo aver mandato una lettera di sollecito (raccomandata da 5 euro) passare direttamente al decreto ingiuntivo.

Le spese anticipate dal condominio saranno attribuite al moroso dal Giudice per cui alla fine sarà al moroso che una quota non pagata di 50 euro costerà non meno di 600 euro e gli varrà come lezione di educazione civica.

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L'amministratore del mio condominio ha riferito in assemblea che per fare il decreto ingiuntivo occorre aspettare che si arrivi ad accumulare un debito di 5000 euro. Non ho capito il perché, ma da quello che leggo qui mi sembra una sciocchezza. L'assemblea potrebbe decidere la soglia oltre la quale far partire il decreto? Tre rate? Quattro rate? Quanto potrebbe essere il numero "giusto"? (salvo quanto dice Leonardo53 di valutare eventuali casi di effettiva difficoltà).

Infine, c'é sempre la legge che entro sei mesi dalla chiusura del bilancio impone all'amministratore la riscossione dei crediti. Anche in questo caso, l'assemblea potrebbe rendere più restrittivo l'obbligo verso l'amministratore, chiedendogli di riscuotere ad esempio dopo la terza rata di preventivo non pagata, senza aspettare l'approvazione del bilancio?

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L'amministratore del mio condominio ha riferito in assemblea che per fare il decreto ingiuntivo occorre aspettare che si arrivi ad accumulare un debito di 5000 euro. Non ho capito il perché, ma da quello che leggo qui mi sembra una sciocchezza. L'assemblea potrebbe decidere la soglia oltre la quale far partire il decreto? Tre rate? Quattro rate? Quanto potrebbe essere il numero "giusto"? (salvo quanto dice Leonardo53 di valutare eventuali casi di effettiva difficoltà).

Infine, c'é sempre la legge che entro sei mesi dalla chiusura del bilancio impone all'amministratore la riscossione dei crediti. Anche in questo caso, l'assemblea potrebbe rendere più restrittivo l'obbligo verso l'amministratore, chiedendogli di riscuotere ad esempio dopo la terza rata di preventivo non pagata, senza aspettare l'approvazione del bilancio?

l'unica ragione di far accumulare più di una rata per richiedere D.I. è quella dei costi, per esempio se hai una morosità di 100€ ed il D.I. tra spese vive e parcella avvocato di costa € 1000 conviene attendere l'accumulo di più rate. Non conosco la tipologia del tuo condominio, ma aspettare fino a maturare un debito di € 5.000 mi sembra esagerato, io interverrei prima.

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l'unica ragione di far accumulare più di una rata per richiedere D.I. è quella dei costi, per esempio se hai una morosità di 100€ ed il D.I. tra spese vive e parcella avvocato di costa € 1000 conviene attendere l'accumulo di più rate. Non conosco la tipologia del tuo condominio, ma aspettare fino a maturare un debito di € 5.000 mi sembra esagerato, io interverrei prima.

Ma le spese legali del D.I. non ricadono poi sul condomino moroso?

Vorrei inoltre chiedere se l'assemblea può regolamentare con una delibera la gestione delle morosità? Ad esempio sulle rate di preventivo non pagate? Ciò non contrasta con la legge che obbliga entro 6 mesi dal consuntivo?

Infine vorrei chiedere se l'elenco dei condomini morosi e dei relativi importi sia da allegare obbligatoriamente al bilancio consuntivo. Grazie

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OK. Ma l'assemblea può regolamentare con una delibera la gestione delle morosità? Ad esempio sulle rate di preventivo non pagate? Come la mettiamo con la legge che obbliga entro 6 mesi dal consuntivo?

Infine vorrei chiedere se l'elenco dei condomini morosi e dei relativi importi sia obbligatorio allegarlo al bilancio consuntivo. Grazie

non ha senso, regolamentare con una delibera la gestione delle morosità, anche perché se ci sono condomini che non pagano le quote come fa l'amministratore ad onorare le fatture richiesta dai vari fornitori del condominio, si potrebbe rischiare anche un D.I. a carico del condominio stesso.

Dal bilancio consuntivo si può facilmente verificare quali sono i condomini in regola con i pagamenti e quali no, in base ai versamenti eseguiti ed i conguagli a carico

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L'amministratore del mio condominio ha riferito in assemblea che per fare il decreto ingiuntivo occorre aspettare che si arrivi ad accumulare un debito di 5000 euro. Non ho capito il perché, ma da quello che leggo qui mi sembra una sciocchezza. L'assemblea potrebbe decidere la soglia oltre la quale far partire il decreto? Tre rate? Quattro rate? Quanto potrebbe essere il numero "giusto"? (salvo quanto dice Leonardo53 di valutare eventuali casi di effettiva difficoltà).

Infine, c'é sempre la legge che entro sei mesi dalla chiusura del bilancio impone all'amministratore la riscossione dei crediti. Anche in questo caso, l'assemblea potrebbe rendere più restrittivo l'obbligo verso l'amministratore, chiedendogli di riscuotere ad esempio dopo la terza rata di preventivo non pagata, senza aspettare l'approvazione del bilancio?

L'amministratore probabilmente intendeva significare che se si superano i 5000€ di morosità il decreto immediatamente esecutivo può esser telematico quindi ottenuto in circa 10/15 giorni contro i 4/8 mesi.

Ciò consente di evitare con quasi certezza che le spese legali ed i contributi rimangano in capo al Condominio.Naturalmente si deve valutare l'incidenza di morosità con il raggiungimento di detto limite economico

 

Ma le spese legali del D.I. non ricadono poi sul condomino moroso?

Vorrei inoltre chiedere se l'assemblea può regolamentare con una delibera la gestione delle morosità? Ad esempio sulle rate di preventivo non pagate? Ciò non contrasta con la legge che obbliga entro 6 mesi dal consuntivo?

Infine vorrei chiedere se l'elenco dei condomini morosi e dei relativi importi sia da allegare obbligatoriamente al bilancio consuntivo. Grazie

La legge di riforma consente all'assemblea tramite delibera di esonerare dell'amministratore dall'onere di agire entro i 6 mesi ponendo un limite di cifra sotto la quale non azionare recuperi forzosi delle morosità.

Non esiste privacy in condominio pertanto le morosità devono esser evidenziate dettagliatamente nei saldi a consuntivo anche per avere una situazione patrimoniale trasparente ed in linea.

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L'amministratore probabilmente intendeva significare che se si superano i 5000€ di morosità il decreto immediatamente esecutivo può esser telematico quindi ottenuto in circa 10/15 giorni contro i 4/8 mesi.

Ciò consente di evitare con quasi certezza che le spese legali ed i contributi rimangano in capo al Condominio.Naturalmente si deve valutare l'incidenza di morosità con il raggiungimento di detto limite economico.

Grazie per la risposta. Non ho ben capito quando dice che le spese legali e i contributi rimangono in capo al Condominio. Che vuol dire? Che sotto una morosità di 5000 euro, il condominio si paga le spese legali? Perché ciò?

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Grazie per la risposta. Non ho ben capito quando dice che le spese legali e i contributi rimangono in capo al Condominio. Che vuol dire? Che sotto una morosità di 5000 euro, il condominio si paga le spese legali? Perché ciò?

Si traduce così.

Finchè il Giudice non ha emesso il decreto le spese legali rimangono in capo al Condominio.

Pertanto se tra il momento del deposito del decreto e quello della sua elevatura da parte del Giudice il moroso pagasse il dovuto, le relative spese legali non gli verrebbero addebitate rimanendo in capo al Condominio.

Da ciò tanto più è veloce l'ottenimento del decreto e minore il tempo che trascorre tra deposito e la sua definizione tanto più facilmente il Condominio otterrà soddisfazione.

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Si traduce così.

Finchè il Giudice non ha emesso il decreto le spese legali rimangono in capo al Condominio.

Pertanto se tra il momento del deposito del decreto e quello della sua elevatura da parte del Giudice il moroso pagasse il dovuto, le relative spese legali non gli verrebbero addebitate rimanendo in capo al Condominio.

Da ciò tanto più è veloce l'ottenimento del decreto e minore il tempo che trascorre tra deposito e la sua definizione tanto più facilmente il Condominio otterrà soddisfazione.

Chiedo ancora qualche chiarimento sull'ipotesi in cui il pagamento avviene prima dell'emissione del decreto. Trovo ingiusto che un condomino che paga in ritardo, anche una sola rata, non debba in qualche modo pagarne le conseguenze. Se decido per un mese di pagare in ritardo devo sapere che questa scelta avrà un costo. Diversamente si innescherebbero dinamiche ingestibili. Assurdo poi che il condominio debba pagarsi le spese legali, obbligato tra l'altro dalla legge a chiedere D.I. entro sei mesi dalla chiusura del bilancio.

Inoltre, giusto per avere un'idea, mi farebbe piacere sapere a quanto ammontano le spese legali per una morosità di alcuni mesi. Grazie.

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Le spese per l'ottenimento di un ricorso per decreto ingiuntivo, per quanto concerne l'importo del contributo unificato (l'importo della marca da depositare è, invece fissa ad Euro 27,00) variano a seconda dell'importo fatto valere. Esistono degli scaglioni di valore ben precisi i quali delimitano l'importo del contributo unificato da versarsi (per esempio, se il credito ammonta tra i 1.100,00 ed i 5.200,00 euro, il contributo unificato è pari ad Euro 49,00). Per quanto concerne le spese legali, le stesse sono di solito conteggiate sulla base del tariffario forense ex D.M. 55/2014.

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Chiedo ancora qualche chiarimento sull'ipotesi in cui il pagamento avviene prima dell'emissione del decreto. Trovo ingiusto che un condomino che paga in ritardo, anche una sola rata, non debba in qualche modo pagarne le conseguenze. Se decido per un mese di pagare in ritardo devo sapere che questa scelta avrà un costo. Diversamente si innescherebbero dinamiche ingestibili. Assurdo poi che il condominio debba pagarsi le spese legali, obbligato tra l'altro dalla legge a chiedere D.I. entro sei mesi dalla chiusura del bilancio.

Inoltre, giusto per avere un'idea, mi farebbe piacere sapere a quanto ammontano le spese legali per una morosità di alcuni mesi. Grazie.

Si possono adottare convenzioni, ossia delibere con unanime consenso, che stabiliscano addebiti per ritardi od altri costi a carico del condòmino moroso od in difetto, in assenza, nonostante risulti essere una contraddizione, finchè un terzo, in questo caso il Giudice non decreta e riconosce l'addebito, le spese legali rimangono a carico a carico del Condominio e per spese legali non si intende solo i contributi fissi ma altresì il compenso del legale che ha proceduto.

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Grazie per le risposte. Tocca purtroppo rassegnarsi. A questo punto vorrei chiedere quanto siano convenienti le polizze di tutela legale per il condominio. Non mi sembrano molto diffuse. Qualcuno ha idea dei costi (e dei benefici)? In effetti in un condominio ci sarebbe sempre bisogno di un legale.

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Le polizze "Tutela legale" se opportunamente stipulate possono anche coprire un numero di solito limitato ad anno di azioni per recupero di morosità ma si deve fare ben attenzione in quanto hanno caratteristiche differente dalle normali polizze assicurative, ad esempio, non prevedono retroattività.

Rappresentano utile strumento laddove vengono stipulate all'origine del Condominio.

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Buongiorno. Ho scoperto che il nostro regolamento di condominio prevede l'applicazione di una sanzione pecuniaria pari all'1% della somma dovuta, per ogni decade di ritardo nei pagamenti, indipendentemente dalla procedura di ingiunzione. Essendo il regolamento un po' datato, e soprattutto non essendo mai stata applicata dall'amministratore tale sanzione, mi chiedo se posso chiederne l'applicazione nella prossima assemblea. Il tasso dell'1% può essere considerato tuttora valido, o ci si deve riferire a dei tassi di mercato ufficiali? Quali?

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Sempre in tema di riscossione quote condominiali, io sapevo che trascorsi 6 mesi dalla chiusura del bilancio (consuntivo), l'amministratore se non espressamente esonerato dall'Assemblea, deve agire per ottenere il decreto ingiuntivo.

 

Ora...nel mio caso abbiamo suddiviso le spese condominiali in 5 rate (genn.-marzo-maggio-luglio-settembre) ma due proprietari non pagano da gennaio 2015 perchè hanno dei soldi investiti e li riscuotono a ottobre per non perdere gli interessi.

 

Io che faccio da amministratore (funzioni analoghe).... attendo con pazienza e chiedo ai fornitori pazienza ?

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Sempre in tema di riscossione quote condominiali, io sapevo che trascorsi 6 mesi dalla chiusura del bilancio (consuntivo), l'amministratore se non espressamente esonerato dall'Assemblea, deve agire per ottenere il decreto ingiuntivo.

 

Ora...nel mio caso abbiamo suddiviso le spese condominiali in 5 rate (genn.-marzo-maggio-luglio-settembre) ma due proprietari non pagano da gennaio 2015 perchè hanno dei soldi investiti e li riscuotono a ottobre per non perdere gli interessi.

 

Io che faccio da amministratore (funzioni analoghe).... attendo con pazienza e chiedo ai fornitori pazienza ?

Non essendoci amministratore nessuno ha l'obbligo di escutere entro 180 giorni dalla chiusura di esercizio così come nessuno ha l'obbligo di presentare il rendiconto.

La mancanza di amministratore comporta l'autogestione per cui sarà l'assemblea a deliberare se, come e quando, riscuotere le quote approvate in preventivo.

 

Le funzioni analoghe esistono solo per la rappresentanza del condominio all'Agenzia delle Entrate.

 

Per quanto riguarda l'amministrazione del condominio esiste solo:

1) Amministratore

2) Autogestione

 

Anche se provvede a tutto un coordinatore, in mancanza di nomina ufficiale si tratta sempre di autogestione.

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Il bilancio preventivo è obbligatorio come quello consuntivo? Nel caso di morosità sulle rate di preventivo come ci si comporta? I sei mesi entro i quali l'amministratore deve agire possono decorrere dalla scadenza di ciascuna rata di preventivo?

Grazie

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Il bilancio preventivo è obbligatorio come quello consuntivo? Nel caso di morosità sulle rate di preventivo come ci si comporta? I sei mesi entro i quali l'amministratore deve agire possono decorrere dalla scadenza di ciascuna rata di preventivo?

Grazie

Il bilancio preventivo lo delibera l'assemblea.

Non è obbligatorio ma senza un'approvazione di quote preventive non è possibile chiedere il pagamento forzoso delle quote.

L'amministratore ha l'OBBLIGO (salvi dispensa dell'assemblea) di escutere i i morosi entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio annuale ma ha FACOLTA' di agire anche il giorno dopo la scadenza di ciascuna quota approvata in preventivo.

In teoria se è stato stabilito di pagare la prima rata entro il 31 gennaio, il 1 febbraio chi non ha pagato è già moroso e l'amministratore può già agire contro di lui.

Poi, come in tutte le cose, bisogna valutare caso per caso usando il buon senso.

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Il bilancio preventivo lo delibera l'assemblea.

Non è obbligatorio ma senza un'approvazione di quote preventive non è possibile chiedere il pagamento forzoso delle quote.

L'amministratore ha l'OBBLIGO (salvi dispensa dell'assemblea) di escutere i i morosi entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio annuale ma ha FACOLTA' di agire anche il giorno dopo la scadenza di ciascuna quota approvata in preventivo.

In teoria se è stato stabilito di pagare la prima rata entro il 31 gennaio, il 1 febbraio chi non ha pagato è già moroso e l'amministratore può già agire contro di lui.

Poi, come in tutte le cose, bisogna valutare caso per caso usando il buon senso.

Ma l'amministratore è obbligato a presentare il bilancio preventivo o può presentarsi solo con quello consuntivo?

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E' obbligato a presentare il preventivo ai sensi dell'art. 1135, primo comma n. 2, del codice civile.

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Ma l'amministratore è obbligato a presentare il bilancio preventivo o può presentarsi solo con quello consuntivo?

Art. 1130 c.c.

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;...

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

 

Art. 1135 c.c.

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore...

 

Sebbene sia prassi consolidata che l'amministratore unitamente al rendiconto dell'esercizio concluso presenti un preventivo per l'anno successivo, non ha alcun obbligo di presentare il preventivo spese. Può presentarlo un qualsiasi condòmino e sarà l'assemblea a decidere se approvare.

L'amministratore ha l'obbligo di redifere il solo rendiconto consuntivo come indicato dal punto 10 dell'art. 1130 c.c..

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Leonardo, permettimi di precisare un aspetto, altrimenti si rischia di fare confusione. Sebbene non esista alcuna norma che imponga esplicitamente all'amministratore di redigere un preventivo, tale obbligo lo si ricava da una lettura coordinata e complessiva delle norme che regolamento l'espletamento dell'incarico di amministratore e le sue attribuzioni. E' l'amministratore che deve riscuotere i contributi per la gestione ordinaria, è l'amministratore che deve erogare le spese. Se non è l'amministratore a redigere il preventivo ed a sottoporlo all'assemblea per l'approvazione, ma si lascia questa incombenza semplicemente alla sua volontà, sulla base di quale documento potrà poi chiedere le quote? Potrebbe di volta in volta farlo sulla base di un proprio provvedimento? Si, ma così andrebbe ad essere minata la semplice continuità gestionale del condominio; per questo, cioè per tale ed altri ragioni connesse ai suoi compiti in relazione alla gestione della compagine, è suo dovere ed obbligo redigere il preventivo. Resta poi nel potere dell'assemblea di stravolgere la suddetta ipotesi di preventivo di gestione.

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