Riscaldamento e consumi: come dividere le spese se la contabilizzazione del calore/consumi non è possibile?

[markinson]

Salve a tutti! :)

Ho cercato brevemente di riassumere nel titolo, sebbene con una certa approssimazione, la questione per cui ho necessità di consigli e supporto.

 

Le unità immobiliari riscaldate del nostro condominio sono ormai servite da un sistema combinato di termoregolazione e contabilizzazione dei consumi di riscaldamento.

Ogni unità radiante di ciascuna unità immobiliare ha installato un contabilizzatore di calore (c.d. contacalorie o contatore di calore/consumi). Vi sono altresì un paio di centraline comuni installate in parti comuni condominiali che raccolgono i dati teletrasmessi dai singoli contabilizzatori di calore.

 

Purtroppo la situazione è la seguente:

• le centraline, causa deperimento delle batterie, non registrano più da anni i valori teletrasmessi dai singoli contabilizzatori;
• le batterie dei singoli contabilizzatori di calore installati presso ciascuna unità radiante delle varie unità immobiliari sono a fine vita utile (sono stati infatti installati oltre 10 anni fa);
• né l'amministratore di condominio, più volte sollecitato, né il soggetto deputato alla gestione delle letture, altrettanto più volte sollecitato, in questi ultimi anni stanno facendo nulla per risolvere la situazione descritta.

 

Ci troviamo quindi con due anni di consuntivo non presentati perché non è possibile procedere alla contabilizzazione e, soprattutto, ripartizione delle spese di consumo legate al riscaldamento.

 

Premesso che, se non ho compreso male:

• la competenza sulle centraline deputate a raccogliere i dati è comune, in quanto condominiali;
• la competenza sul funzionamento dei singoli contabilizzatori di calore è invece rimessa al singolo condomino;
• non si ravvisano, allo stato, condizioni di "gravi irregolarità" ascrivibili all'amministratore ex articolo 1129 C.C. ai fini della revoca (anche giudiziale) dello stesso;

i condomini "diligenti" cosa possono fare?

Come possiamo venire fuori da questa impasse?

In mancanza di letture per tutti i corpi radianti di tutte le unità immobiliari, unica condizione che consentirebbe una contabilizzazione dei consumi "completa, corretta e regolare", come potrebbe essere possibile suddividere le spese di riscaldamento?

Chi, diligentemente, avesse nel tempo effettuato le letture dei consumi del proprio appartamento potrebbe far valere in qualche modo queste letture in termini di consumi effettivamente effettuati e non "piegarsi" ad altri criteri (millesimi o stime storiche varie) alla bisogna applicabili?

 

Grazie infinite, come sempre, per l'attenzione e ogni possibile suggerimento.

[Nanojoule]

Premesso che siete in situazione sanzionabile per deficienza di utilizzo impianto, la normativa in essere uni10200 indica come risolvere il problema. 

Ovviamente è strada tecnica percorribile dal Vs responsabile impianto, mi meraviglio non l'abbia ancora fatto.

Il valore dei consumi rilevati, se non confrontato  con tutto l'impianto, non ha applicazione d'addebito corretta.

[markinson]

Grazie @Nanojoule per la risposta.

Mi permetto, stante la mia totale ignoranza, di porre alcune ulteriori domande, confidando in un tuo benevolo riscontro.

 

Nanojoule dice:

Premesso che siete in situazione sanzionabile per deficienza di utilizzo impianto ...

Sanzionabile da chi e quanto (ossia: in che misura in termini economici)? Chi è deputato a questa tipologia di controlli/sanzioni?

Avendo sollecitato più volte l'amministratore per una soluzione del problema, restiamo comunque noi condomini sanzionabili?

 

Nanojoule dice:

... la normativa in essere uni10200 indica come risolvere il problema.

La norma UNI 10200 è liberamente scaricabile? Ci sono articoli specifici di tale norma a cui debbo fare riferimento?

 

Nanojoule dice:

Ovviamente è strada tecnica percorribile dal Vs responsabile impianto, mi meraviglio non l'abbia ancora fatto.

Il responsabile dell'impianto è l'amministratore o il soggetto che ci segue, per esempio, nella contabilizzazione dei consumi? Quest'ultimo, vero?

 

Nanojoule dice:

Il valore dei consumi rilevati, se non confrontato  con tutto l'impianto, non ha applicazione d'addebito corretta.

Temevo fosse così ...

[condo77]

Per chi ha un consumo correttamente rilevabile, l'addebito del consumo volontario dovrà essere in base al consumo effettivo.

Per tutti gli altri, in base ai millesimi riscaldamento o altro criterio deciso dall'assemblea (millesimi proprietà, mq, mc, ecc.).

 

[markinson]

Carissimo @condo77, ben ritrovato! Ti diedi il tormento l'anno scorso per mesi, circa superbonus, annessi e connessi ... chissà se ricordi! 🙂

 

Come già accennato, la materia del riscaldamento per me è stata sempre estranea, quindi chiedo scusa per eventuali (sicure!) imprecisioni e confusioni.

 

 

condo77 dice:

Per chi ha un consumo correttamente rilevabile, l'addebito del consumo volontario dovrà essere in base al consumo effettivo.

Nel condominio in questione, all'atto di calcolare i consumi, viene considerata una quota pari al 70% come quota di consumo volontaria e il restante 30% come quota involontaria/fissa che, leggo dai prospetti dell'amministratore, è suddivisa per "millesimi di calore" (diversa dai millesimi di proprietà). Cioè, forse in modo persino un po' originale (ma l'amministratore ci ha abituato a queste stranezze ... inventandosi tabelle di riparto ad hoc per ogni spesa gradita o sgradita ad alcuni ... ma questa è un'altra vicenda), è stata creata e considerata una nuova tabella di millesimi (peraltro diversa negli anni, senza che siano intervenute modifiche), dove entrano solo coloro (meglio: quasi tutti coloro) che hanno unità immobiliari riscaldate e dove non sono contemplati i condomini (meglio: alcuni condomini) che si sono distaccati dall'impianto centralizzato.

 

Per quanto mi riguarda, ho provveduto alle letture per ciascun ripartitore/contabilizzatore di calore installato su ciascun radiatore. Ritieni quindi che, almeno per la quota pari al 70% dei consumi, io possa essere "tranquillo" e verrò chiamato a pagare solo l'effettivo, anche se nessun altro o pochissimi altri hanno rilevato i loro consumi volontari?

 

condo77 dice:

Per tutti gli altri, in base ai millesimi riscaldamento o altro criterio deciso dall'assemblea (millesimi proprietà, mq, mc, ecc.).

 

Vale quanto detto sopra circa la tabella dei "millesimi di calore".

[condo77]

markinson dice:

Carissimo @condo77, ben ritrovato! Ti diedi il tormento l'anno scorso per mesi, circa superbonus, annessi e connessi ... chissà se ricordi! 🙂

Ti ringrazio e certo, ricordo (ma nessun tormento!) 🙂

markinson dice:

quota involontaria/fissa che, leggo dai prospetti dell'amministratore, è suddivisa per "millesimi di calore" (diversa dai millesimi di proprietà). Cioè, forse in modo persino un po' originale (ma l'amministratore ci ha abituato a queste stranezze ... inventandosi tabelle di riparto ad hoc per ogni spesa gradita o sgradita ad alcuni ... ma questa è un'altra vicenda), è stata creata e considerata una nuova tabella di millesimi

La tabella dei millesimi di calore quasi sicuramente è frutto del calcolo di un tecnico, secondo la UNI 10200 (ad un certo punto era obbligatoria, poi il legislatore ha consentito anche il riparto in base ai millesimi di proprietà o ai mq o ai mc).

markinson dice:

peraltro diversa negli anni, senza che siano intervenute modifiche

Questo è strano, la tabella non dovrebbe subire modifiche tranne nel caso di interventi sull'edificio energeticamente rilevanti (tipo cambio caldaia, cappotto, finestre coibentate, ecc).

[condo77]

markinson dice:

Per quanto mi riguarda, ho provveduto alle letture per ciascun ripartitore/contabilizzatore di calore installato su ciascun radiatore. Ritieni quindi che, almeno per la quota pari al 70% dei consumi, io possa essere "tranquillo" e verrò chiamato a pagare solo l'effettivo, anche se nessun altro o pochissimi altri hanno rilevato i loro consumi volontari?

Ritengo che per essere tranquillo sia preferibile mettere le mani avanti, contattare l'amministratore e assicurarsi che faccia il calcolo in base ai consumi effettivi. Una volta fatto in altra maniera, sarebbe assai più difficile convincerlo a tornare sui suoi passi.

[Danielabi]

markinson dice:

In mancanza di letture per tutti i corpi radianti di tutte le unità immobiliari,

🤔 sei assolutamente certo che manchi la lettura dei ripartitori (uno per corpo radiante)? Non necessariamente servono "centraline" per leggerli, forse è possibile la lettura da remoto (grazie ad un software apposito chi è deputato alla lettura puo' avere i dati di ogni ripartitore senza accedere agli appartamenti)

 

markinson dice:

dove non sono contemplati i condomini (meglio: alcuni condomini) che si sono distaccati dall'impianto centralizzato.

I distaccati hanno l'obbligo di contribuire alla spesa dell'involontario, pertanto la loro esclusione non è corretta

 

 

markinson dice:

Ritieni quindi che, almeno per la quota pari al 70% dei consumi, io possa essere "tranquillo" e verrò chiamato a pagare solo l'effettivo, anche se nessun altro o pochissimi altri hanno rilevato i loro consumi volontari?

La risposta dovrebbe essere si, ma meglio se ti fai spiegare il meccanismo che ha adottato l'amministratore.

 

Ciao Markinson 🙂

[markinson]

Senza voler nulla togliere ad alcuno né mancare di gratitudine verso nessuno, mi sia permesso in principio di rivolgere un carissimo, riconoscente e affettuoso saluto alla mia mentore di sempre, @Danielabi ! 🙂

 

Torno adesso al tema, riprendo dai sempre ottimi spunti che mi sono stati gentilmente offerti.

 

condo77 dice:

Ti ringrazio e certo, ricordo (ma nessun tormento!) 🙂

Troppo buono @condo77 ! ... eppure sono certo di avervi dato il tormento, con i miei tormenti dell'epoca! 😅

 

 

condo77 dice:

La tabella dei millesimi di calore quasi sicuramente è frutto del calcolo di un tecnico, secondo la UNI 10200 (ad un certo punto era obbligatoria, poi il legislatore ha consentito anche il riparto in base ai millesimi di proprietà o ai mq o ai mc).

Stavo infatti leggendo, se ho individuato correttamente il riferimento, l'articolo 9 "Misurazione e fatturazione dei consumi energetici", comma 5, lettera d), del D.Lgs. n. 102 del 4 luglio 2014 e ss.mm.ii. (in specie: "quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo  complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri  quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate").

 

condo77 dice:

... la tabella non dovrebbe subire modifiche tranne nel caso di interventi sull'edificio energeticamente rilevanti (tipo cambio caldaia, cappotto, finestre coibentate, ecc).

Che io sappia, da un anno all'altro, assolutamente nessuna condizione afferente al riscaldamento, in senso lato intesa, è mutata. Eppure la tabella dei "millesimi di calore" ha visto sparire - sempre da un anno all'altro e senza che alcunché fosse intervenuto, in termini di partecipazione, qualche condomino che nel tempo passato si era distaccato.

 

condo77 dice:

Ritengo che per essere tranquillo sia preferibile mettere le mani avanti, contattare l'amministratore e assicurarsi che faccia il calcolo in base ai consumi effettivi. Una volta fatto in altra maniera, sarebbe assai più difficile convincerlo a tornare sui suoi passi.

Ho scritto più volte sia all'amministratore sia al soggetto terzo che ci segue per le letture dei consumi, ma, negli anni, non hanno mosso un dito.

Purtroppo, gravi vicende familiari mi hanno negli ultimi tempi allontanato dalle dinamiche condominiali (e da quelle di una "vita normale"), per cui negli ultimi mesi, francamente, non sono tornato sull'argomento.

 

Danielabi dice:

🤔 sei assolutamente certo che manchi la lettura dei ripartitori (uno per corpo radiante)? Non necessariamente servono "centraline" per leggerli, forse è possibile la lettura da remoto (grazie ad un software apposito chi è deputato alla lettura puo' avere i dati di ogni ripartitore senza accedere agli appartamenti)

Carissima @Danielabi, posso dirti che i ripartitori/contabilizzatori installati presso il mio appartamento sono (ancora) funzionanti e ho provveduto, facendo bene attenzione alla data di scarico dei valori, ad annotare i consumi per tutte le stagioni di riscaldamento che nel corso degli ultimi anni si sono succedute.

Altrettanto non posso dire che abbiano fatto gli altri condomini.

Vi sono altresì delle centraline installate nelle parti comuni condominiali che dovrebbero leggere in automatico i valori comunicati dai vari ripartitori/contabilizzatori, per poi essere registrati e resi disponibili, come un "log", a favore di coloro che sono deputati alle letture finali e al calcolo dei consumi dei riscaldamento (abbiamo uno studio pagato appositamente per questo).

 

Danielabi dice:

I distaccati hanno l'obbligo di contribuire alla spesa dell'involontario, pertanto la loro esclusione non è corretta

Perfetto! E' esattamente ciò che credevo, pensavo e sostenevo anch'io! Segnatamente almeno per la parte di spesa (consumi) involontaria, che nel nostro caso è pari al 30%.

Invece, guarda un po', dalla nostra tabella dei "millesimi di calore", applicata per ripartire la quota di consumi involontari (il predetto 30%), l'amministratore ha proprio espunto alcuni condomini che nel tempo si erano distaccati e che, quindi, tolti dalla tabella dei consumi involontari e non considerati (giustamente) nel riparto dei consumi (centralizzati) volontari, nulla pagano in termini di riscaldamento, pur avendo enormi unità immobiliari in capo a loro.

 

 

Danielabi dice:

... meglio se ti fai spiegare il meccanismo che ha adottato l'amministratore.

 

Ciao Markinson 🙂

Temo, mio malgrado, di aver compreso, se non il meccanismo vero e proprio, l'approccio (un po' "curioso" e personalizzato?) adottato dall'amministratore ... ho rifatto i calcoli con un foglio di calcolo e tutto torna, o meglio: torna quello che deve tornare, come è stato fatto tornare. Ecco.

 

Danielabi dice:

Ciao Markinson 🙂

Grazie, ancora e di cuore! ... e spero tanto a presto! 🙂

 

[condo77]

Danielabi dice:

I distaccati hanno l'obbligo di contribuire alla spesa dell'involontario, pertanto la loro esclusione non è corretta

markinson dice:

Perfetto! E' esattamente ciò che credevo, pensavo e sostenevo anch'io! Segnatamente almeno per la parte di spesa (consumi) involontaria, che nel nostro caso è pari al 30%.

Invece, guarda un po', dalla nostra tabella dei "millesimi di calore", applicata per ripartire la quota di consumi involontari (il predetto 30%), l'amministratore ha proprio espunto alcuni condomini che nel tempo si erano distaccati e che, quindi, tolti dalla tabella dei consumi involontari e non considerati (giustamente) nel riparto dei consumi (centralizzati) volontari, nulla pagano in termini di riscaldamento, pur avendo enormi unità immobiliari in capo a loro.

ll riferimento è l'art. 1118 c.c. comma 4:

• Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Non c'è un obbligo espresso di partecipare alla spesa del consumo involontario, ma senza tale partecipazione solitamente non si riesce a garantire l'assenza di aggravio di spesa per gli altri condomini.

Al riguardo la Cassazione:

• L'art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi.

(Cassazione civile, Sez. VI-2, sentenza n. 22285 del 3 novembre 2016)

 

Quindi da verificare se per i distaccati del tuo condominio sia stata fornita la documentazione tecnica che provi l'assenza di squilibri & aggravi, oppure se ci sia una delibera assembleare per autorizzarli.

[Nanojoule]

markinson dice:

Temo, mio malgrado, di aver compreso, se non il meccanismo vero e proprio, l'approccio (un po' "curioso" e personalizzato?) adottato dall'amministratore ... ho rifatto i calcoli con un foglio di calcolo e tutto torna, o meglio: torna quello che deve tornare, come è stato fatto tornare. Ecco.

Probabilmente ci troviamo di fronte ad un ennesimo caso di tentativo di "ripartire" nel modo più equo pensato, ma non corretto.

Mi permetto di riavvolgere un attimo il nastro e capire il panorama di cui si parla.

 

Se non ho capito male si tratta di impianto di riscaldamento centralizzato a radiatori con sistema di ripartizione indiretta, quindi con termostatica e ripartitore in ogni radiatore.

Nel sistema le unità riceventi i dati, necessarie al riepilogo dei consumi volontari, non funzionano.

Non tutti condomini forniscono i propri valori di consumo, quindi è impossibile definire l'esatto valore delle unità consumo annue.

Ad implementare la problematica esistono alcuni casi di distacco dal centralizzato e amministratore non addebita a queste persone la relativa quota involontaria, penalizzando così gli altri condomini.

I distaccati DEVONO pagare la propria quota involontaria perché comproprietari del centralizzato, oltre che in pratica obbligati dal 1118 cc.

Da questo errore deriva che ogni tanto la vostra tabella di addebito quota involontaria cambia, perché varia il numero degli attori del film (la tabella non dovrebbe mai cambiare perché dipendente solo dalle tubazioni dell'impianto. Cambia solo se si "cappotta" l'edificio o si isolano le tubazioni perché varia la percentuale dispersiva o il valore assoluto della stessa, nulla ha a che vedere con il cambio caldaia)

 

Una bella confusione, che potrebbe sanzionata dagli Enti competenti quali le Provincie o i Comuni se con popolazione maggiore a 40.000 abitanti.

 

Per risolvere il problema deve richiedere che la ripartizione sia adeguata alla Normativa UNI10200, regola tecnica del caso in esame (non si faccia confondere da coloro che dicono che la UNI10200 è stata eliminata, questi, PURTROPPO, non hanno ancora capito che la sola variazione è la volontaria modalità di ripartizione della quota involontaria rispetto ai precedenti dettami della norma).

Detta norma non è ufficialmente scaricabile, ma reperibile.

 

Per sanare è necessario però avere tutti i numeri del consumo volontario.

Con questo dato potrà suddividere in modo proporzionale ai consumi il consumo volontario (Consumo volontario = Consumo totale effettivo detratto del consumo involontario progettuale)

Il consumo involontario, nel vs caso il 30%, non è percentuale del combustibile consumato, ma di quello progettuale.

In diverso caso farete soltanto una ingiusta macedonia

 

Quanto fatto dall'amministratore, poiché lontano anni luce dalla correttezza, può essere contestato in ogni sede.

 

 

 

 

Modificato 16 Agosto da Nanojoule

[ellis]

Nanojoule dice:

Detta norma non è ufficialmente scaricabile

La norma è acquistabile dallo store online di UNI:

https://store.uni.com/uni-10200-2018

[Nanojoule]

markinson dice:

l responsabile dell'impianto è l'amministratore o il soggetto che ci segue, per esempio, nella contabilizzazione dei consumi? Quest'ultimo, vero?

Il responsabile dell'Impianto è l'Amministratore che può delegare il Terzo Responsabile.

Quest'ultimo diviene responsabile però solo dell'esercizio e della manutenzione, non della sicurezza impianto.

ellis dice:

La norma è acquistabile dallo store online di UNI:

https://store.uni.com/uni-10200-2018

"Ufficialmente scaricabile" era accomunata ad "AGGRATIS" come spesso richiediamo alla Rete...... ovvio che presso il sito UNI si può avere pagando €110,00.

In Rete si trovano comunque copie della UNI10200-18, però spesso "accrocchiate" e modificate da "buontemponi" per accreditare le proprie personali idee che si divertono a "far casino" sugli ignari lettori, che ricavano quindi informazioni e convinzioni del tutto errate.

Modificato 16 Agosto da Nanojoule

[Danielabi]

markinson dice:

Vi sono altresì delle centraline installate nelle parti comuni condominiali che dovrebbero leggere in automatico i valori comunicati dai vari ripartitori/contabilizzatori, per poi essere registrati e resi disponibili, come un "log", a favore di coloro che sono deputati alle letture finali e al calcolo dei consumi dei riscaldamento (abbiamo uno studio pagato appositamente per questo).

Giusto per girare il coltello nella piaga: in assemblea è mai stato sollevato il problema? Considerando anche le possibili sanzioni come indicate da Nanojoule?

Inoltre è entrato in vigore il Dlgs 73/20 (che aggiorna il Dlgs 102/14), all'art. 19  comma 2 stabilisce che:

"Dal  1°  gennaio  2022,  se  sono  stati  installati  contatori   o contabilizzatori di calore leggibili da remoto, le informazioni sulla fatturazione o sul consumo  basate  sul  consumo  effettivo  o  sulle letture dei contabilizzatori  di  calore  sono  fornite  agli  utenti finali almeno una volta al mese. Esse possono  altresi'  essere  rese disponibili via  Internet  e  aggiornate  con  la  massima  frequenza consentita dai dispositivi e dai sistemi di  misurazione  utilizzati. Il riscaldamento e  il  raffreddamento  possono  essere  esentati  da
questo requisito fuori dalle stagioni di riscaldamento/raffreddamento."

Dove "Leggibile da remoto" è definito 'quando un operatore non deve accedere alla u.i. per leggere i consumi".

Pertanto penso che dobbiate rivedere tutto l'approccio alla contabilizzazione e ripartizione dei costi di riscaldamento.

[prociotta]

condo77 dice:

 

Per tutti gli altri, in base ai millesimi riscaldamento o altro criterio deciso dall'assemblea (millesimi proprietà, mq, mc, ecc.).

 

forse la media dei consumi degli ultimi anni, in base alla 10200

@Nanojoule tu cosa pensi?

[condo77]

Nanojoule dice:

Cambia solo se si "cappotta" l'edificio o si isolano le tubazioni perché varia la percentuale dispersiva o il valore assoluto della stessa, nulla ha a che vedere con il cambio caldaia

Anche la caldaia con annesso accumulo disperdono.

 

Modificato 16 Agosto da condo77

[Nanojoule]

prociotta dice:

forse la media dei consumi degli ultimi anni, in base alla 10200

@Nanojoule tu cosa pensi?

Mi dissocio dall'esempio indicato da Condo77, frutto delle buone intenzioni, ma che confonde l'aglkio con la cipolla (valori misurati con proiezioni assembleari)

[Nanojoule]

condo77 dice:

Anche la caldaia con annesso accumulo disperdono.

Forse non ti è chiaro che il bilancio si fa tra il calore immesso in impianto e quello utilizzato.

Il rendimento di produzione è tutt'altra cosa ed è a carico di tutti gli utenti (ma forse stiamo entrando nel troppo tecnico, con il rischio di creare confusione ai non addetti).

 

condo77 dice:

Un'altra ipotesi di variazione dei millesimi potrebbe essere una variazione del fattore d'uso, in questo caso anche senza interventi sul sistema edificio-impianto.

Anche in questo caso non capisco cosa c'entra il fattore d'uso con i millesimi di addebito, quando detto fattore indica solo la percentuale dell'involontario sul combustibile consumato.

Forse non ti sono chiari molti aspetti, ma non credo sia il caso di chiarirli in un post.

La cosa porterebbe confusione a molti non addetti.

(...ora Condo inizia come al solito a controbattere a suo modo in cose che non sono suo campo....)

 

[condo77]

Nanojoule dice:

Anche in questo caso non capisco cosa c'entra il fattore d'uso con i millesimi di addebito, quando detto fattore indica solo la percentuale dell'involontario sul combustibile consumato.

Forse non ti sono chiari molti aspetti, ma non credo sia il caso di chiarirli in un post.

La cosa porterebbe confusione a molti non addetti.

(...ora Condo inizia come al solito a controbattere a suo modo in cose che non sono suo campo....)

Infatti l'ho tolto, il fattore d'uso riguarda la quota di involontario ma non i millesimi di riscaldamento.

Nanojoule dice:

Forse non ti è chiaro che il bilancio si fa tra il calore immesso in impianto e quello utilizzato.

Il rendimento di produzione è tutt'altra cosa ed è a carico di tutti gli utenti (ma forse stiamo entrando nel troppo tecnico, con il rischio di creare confusione ai non addetti).

La dispersione dell'accumulo non fa parte del rendimento di produzione.

 

[Danielabi]

Markinson vorrebbe capire se il costo del gas che gli viene addebitato è corretto, se vi mettete a disquisire su problemi strettamente tecnici (come giustamente rilevato da Nanojoule) finiamo per confondere le idee all'opener e a tutti quelli che vorrebbero capire se pagano il giusto.

Se volete portare avanti il solito duello a colpi di definizioni e calcoli, aprite un thread tutto vostro dove potrete sbizzarrirvi a stabilire come si calcoli il rendimento di produzione e qualsiasi altra cosa.

In sostanza: basta con i tecnicismi.

Grazie.

[Nanojoule]

condo77 dice:

Infatti l'ho tolto, il fattore d'uso riguarda la quota di involontario ma non i millesimi di riscaldamento.

La dispersione dell'accumulo non fa parte del rendimento di produzione.

 

Ritengo del tutto inutile fare tecnicismi del tema con Condo77, quindi glisso più che volentieri l'inutile dialogo con Condo.

[Rafa1]

markinson dice:

Salve a tutti! 🙂

Ho cercato brevemente di riassumere nel titolo, sebbene con una certa approssimazione, la questione per cui ho necessità di consigli e supporto.

 

Le unità immobiliari riscaldate del nostro condominio sono ormai servite da un sistema combinato di termoregolazione e contabilizzazione dei consumi di riscaldamento.

Ogni unità radiante di ciascuna unità immobiliare ha installato un contabilizzatore di calore (c.d. contacalorie o contatore di calore/consumi). Vi sono altresì un paio di centraline comuni installate in parti comuni condominiali che raccolgono i dati teletrasmessi dai singoli contabilizzatori di calore.

 

Purtroppo la situazione è la seguente:

• le centraline, causa deperimento delle batterie, non registrano più da anni i valori teletrasmessi dai singoli contabilizzatori;
• le batterie dei singoli contabilizzatori di calore installati presso ciascuna unità radiante delle varie unità immobiliari sono a fine vita utile (sono stati infatti installati oltre 10 anni fa);
• né l'amministratore di condominio, più volte sollecitato, né il soggetto deputato alla gestione delle letture, altrettanto più volte sollecitato, in questi ultimi anni stanno facendo nulla per risolvere la situazione descritta.

 

Ci troviamo quindi con due anni di consuntivo non presentati perché non è possibile procedere alla contabilizzazione e, soprattutto, ripartizione delle spese di consumo legate al riscaldamento.

 

Premesso che, se non ho compreso male:

• la competenza sulle centraline deputate a raccogliere i dati è comune, in quanto condominiali;
• la competenza sul funzionamento dei singoli contabilizzatori di calore è invece rimessa al singolo condomino;
• non si ravvisano, allo stato, condizioni di "gravi irregolarità" ascrivibili all'amministratore ex articolo 1129 C.C. ai fini della revoca (anche giudiziale) dello stesso;

i condomini "diligenti" cosa possono fare?

Come possiamo venire fuori da questa impasse?

In mancanza di letture per tutti i corpi radianti di tutte le unità immobiliari, unica condizione che consentirebbe una contabilizzazione dei consumi "completa, corretta e regolare", come potrebbe essere possibile suddividere le spese di riscaldamento?

Chi, diligentemente, avesse nel tempo effettuato le letture dei consumi del proprio appartamento potrebbe far valere in qualche modo queste letture in termini di consumi effettivamente effettuati e non "piegarsi" ad altri criteri (millesimi o stime storiche varie) alla bisogna applicabili?

 

Grazie infinite, come sempre, per l'attenzione e ogni possibile suggerimento.

Sono generalmente d'accordo con quanto già detto da Danielabi.

 

Per una migliore comprensione più approfondita, aggiungerei solo quanto segue.

 

Alcuni produttori di sistemi di contabilizzazione, spengono in automatico la trasmissione radio dei consumi dopo 10 anni. Questo proprio per proteggere le batterie e quindi permettere che continuino a rilevare i consumi per altri 1-2 anni. Normalmente aziende di servizi professionali offrono la lettura diretta di questi consumi entrando nelle u.i..

 

Una ripartizione attendibile è solo possibile se sono disponibili un 75-80% dei consumi realmente rilevati. Alcuni legislatori di paesi UE hanno messo quasto limite addirittura nei loro regolamenti.

 

Le sanzioni previste per non ottemperare all'obbligo di ripartizione in base ai consumi sono da 500€ e 2.500€ per u.i.. Questo oltre alla stessa sanzione per tutto l'edificio.

 

I responsabili per i controlli e sanzioni sono le Regioni (e/o 'Città Metropolitane'). Tutto quanto sopra previsto dall'art. 16 del Dlgs 102/14 e smi.

 

La cosa migliore che sento di consigliarti è di rivolgerti ad un avvocato esperto di contabilizzazione e fare scrivere una lettere contestando i conteggi e in generale, contestando la non applicazione dell'obbligo di contabilizzare in base ai consumi. In alcune zone (purtroppo poche) per questo ti possono aiutare anche Associazione di consumatori.

 

P.S. La norma UNI 10200, come peraltro tutte le norme UNI, sono coperte da un forte copyright. Quindi legalmente sono solo acquistabili presso la UNI stessa. Chi li divulga, copia, le rende accessibili a terzi rischia di essere denuciato perchè è un'atto criminale.

[Nanojoule]

Rafa1 dice:

I responsabili per i controlli e sanzioni sono le Regioni (e/o 'Città Metropolitane'). Tutto quanto sopra previsto dall'art. 16 del Dlgs 102/14 e smi.

Solo per corretta informazione, gli Enti competenti per i Controlli sono le Provincie o i Comuni se con abitanti superiori a 40.000, come definito nel millennio scorso dalla Legge 10/91 art 31  e smmi.

Questo per definire chi contattare per richieste di controllo e verifica e di chi è la competenza attuativa.

Se poi l'erogazione delle specifiche sanzioni è a carico delle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano competenti per territorio o Enti da esse delegate, come indicato dall'art 16 comma 14 dlgs 102/14...... trattasi di altra cosa.

 

Modificato 16 Agosto da Nanojoule

[Maxi]

Che senso ha disquisire su come dovrebbe essere curata una ferita e come fare il miglior bendaggio del mondo quando c'è ancora il corpo estraneo dentro?

Con la situazione rappresentata dall'opener l'unica soluzione percorribile è deliberare (e non sollecitare) nel corso di un assemblea straordinaria convocata ad hoc (bastano 167mill rappresentati da almeno 2 teste per richiederla) l'immediato ripristino del sistema di contabilizzazione.

Se alla scadenza della gestione annuale il problema non è già stato risolto, si procede silurando l'amministratore nominandone uno nuovo. Inutile tenere una persona a cui devi dire come fare il suo lavoro.

 

markinson dice:

i condomini "diligenti" cosa possono fare?

Come possiamo venire fuori da questa impasse?

Voi condomini dovete cominciare a parlarvi e contarvi anche fuori dalle assemblee annuali.

Possibile che non ci sia una maggioranza d'accordo nell'ordinare il ripristino dell'unico sistema che vi permette di pagare il giusto, o nel liquidare l'attuale amministratore?

Modificato 21 Agosto da Maxi

[markinson]

Doverosamente mi scuso per il mostruoso ritardo con cui rispondo ai tanti preziosi, davvero tutti preziosi, interventi, ma, come accennato, è davvero un periodo problematico per me.

Interventi tanto utili che ho ritenuto di salvare e stampare l'intera discussione, per successiva opportuna archiviazione.

 

Per non lasciare domande in sospeso:

 

Danielabi dice:

Giusto per girare il coltello nella piaga: in assemblea è mai stato sollevato il problema?

Sì, il problema è stato affrontato in assemblea, anche prima della mancata presentazione dei rendiconti. Da qualcuno ( 😉 ) fortemente sollecitato, alla fine si è discusso, pure "fuori sacco" (nel senso di non previsto all'ordine del giorno), e deciso di metterci mano.

Tuttavia la situazione è rimasta impaludata, almeno fino a ieri (in senso metaforico), perché sembra che l'amministratore abbia preso coscienza della gravità delle cose, in conseguenza attivandosi per trovare una soluzione, che dovrebbe venire alla luce a breve.

 

Semmai tornerò alla carica, sia con l'amministratore sia nel forum, per sciogliere ogni mio dubbio!

 

Grazie davvero infinite a tutti per ciascun contributo fornito! 😊