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alessandro_71

Riscaldamento centralizzato: alcune richieste

Buonasera,

Sottopongo la seguente discussione avente ad oggetto il tema dell'impianto di Riscaldamento e su cui gradirei alcuni chiarimenti ed indicazioni.

 

Premetto che nel mio condominio, l'impianto è di tipo centralizzato, ne usufruiscono 12 unità abitative (di cui 8 appartamenti e 4 negozi) e che attualmente la ripartizione delle spese, sia per la parte variabile dei consumi di metano e sia la parte relativa ai costi di manutenzione/gestione dell'impianto, avviene secondo una tabella dei millesimi molto vecchia in cui i millesimi attribuiti a ciascun proprietario derivano dalla moltiplicazione, per ciascuna abitativa, dei seguenti dati: MQ X Altezza X Coefficiente ad hoc (solitamente tale coefficiente è pari ad 1 fatta eccezione per un paio di negozi, per i quali, una parte dei propri MQ "gode" dell'applicazione di un coefficiente pari a 0,2 anzichè 1). Io "possiedo" il maggior numero di millesimi ed i costi annui a me addebitati sono davvero elevati, circa il 65% dei miei costi complessivi legati alla gestione condominiale.

 

1) DISTACCO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO

Vorrei chiedere se, in base all'attuale normativa, è possibile per me il distacco da questo impianto? Se si, come dovrei agire? In particolare, vorrei capire in che termini dovrei eventualmente ancora contribuire al riparto delle spese di manutenzione dell'impianto che, essendo datato, è frequentemente soggetto a guasti e riparazioni conseguenti. Una volta distaccato, posto che ciò sia fattibile, potrei contestare l'attuale tabella dei millesimi e farla modificare? Il mio fine sarebbe quello di fare addebitare le spese (intendo quelle di manutenzione) in base alla potenza installata per ogni singolo appartamento (che nel mio caso diventerebbe nulla) oppure il base al numero di teste, quindi tra i 12 proprietari, e non più in base alla moltiplicazione dei fattori di cui sopra?

 

 

2) CHIUSURA IMPIANTO CENTRALIZZATO

Laddove i condomini fossero coesi nella decisione di voler chiudere l'attuale impianto centralizzato, la normativa consente la chiusura dell'impianto? Se si, che maggioranze servono? E che procedura va osservata ad esempio per lo smaltimento della caldaia ed impianto? O è sufficiente chiudere l'impianto senza "smaltirlo"?

 

 

3) SOLUZIONI ECONOMICHE

Ove fosse chiuso l'impianto, che soluzioni economiche possono essere suggerite affinchè ciascun proprietario possa poi gestirsi in autonomia l'esigenza di riscaldarsi? Mi venivano in mente le varie stufe a pellet o a petrolio.

 

 

Grazie mille ed in attesa di qualche gradito riscontro.

Alessandro

Ti rispondo al primo punto per esperienza personale.

Per distaccarsi dall'impianto centralizzato non serve più alcun permesso dell'assemblea e lo si può fare unilateralmente a patto che tu fornisca una relazione tecnica che provi che dal tuo distacco non derivino squilibri di funzionamento all'impianto condominiale.

Dovrai inoltre verificare che dal tuo distacco non derivino aumenti di spesa per le unità abitative rimaste collegate.

Premesso che tu riesca ad avere la relazione tecnica che attesti queste cose (molto,molto difficile anche se non impossibile), e che il tuo impianto rispetti tutte le normi vigenti riguardante l'installazione e lo scarico dei fumi, una volta distaccato dovrai solo concorrere alle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto (come descritto nella LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220 art. 3) riferite alla tabella di proprietà condominiale (sentenza di Cassazione civile , sez. II, del 27.01.2004 n° 1420).

Non puoi non pagare nulla.

 

Per gli altri punti non posso aiutarti.

Sinceramente grazie mille per la collaborazione e risposta. Un paio di chiarimenti ulteriori:

 

- Quando dici "Premesso che tu riesca ad avere la relazione tecnica che attesti queste cose (molto,molto difficile anche se non impossibile), e che il tuo impianto rispetti tutte le normi vigenti riguardante l'installazione e lo scarico dei fumi" -> nel caso in cui io decidessi di utilizzare nel mio appartamento delle stufe a pellett o a petrolio o, per assurdo, volessi rimanere al "freddo" non penso (è una mia impressione) che si possa parlare di impianto con obbligo di rispettare le normative per installazione e scarico fumi.

 

- IN merito invece al punto "una volta distaccato dovrai solo concorrere alle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto (come descritto nella LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220 art. 3) riferite alla tabella di proprietà condominiale (sentenza di Cassazione civile , sez. II, del 27.01.2004 n° 1420). Non puoi non pagare nulla." --> mi è chiaro che qualcosa devo pagarla e mi sembra giusto. Tuttavia parli di tabella di proprietà condominiale, quindi immagino ti riferisca a quella dei millesimi standard di proprietà determinati dai MQ di proprietà; nel mio caso, invece, è in uso una tabella dei millesimi ad hoc per il riscaldamento (come già spiegato al punto 1) e per la quale alcune unità immobiliari (es. i box) non partecipano alle spese di riscaldamento (in quanto non serviti) mentre partecipano ad altre spese condominiali (es. quelle ordinarie). Quindi, posto che riesca a distaccarmi, dovrei impugnare l'attuale tabella in uso e "costringere" al pagamento anche chi non è servito dal riscaldamento?

 

In attesa

Grazie mille

D'accordo con te al punto 1; io parlavo nel caso installassi una caldaia privata con scarico a parete.

Riguardo al punto 2 si ritengono proprietari dell'impianto di riscaldamento tutte quelle unità che sono provviste, o sono state provviste in passato, di collegamento al relativo impianto. Se i negozi hanno o avevano tale collegamento devono pagare (i box non penso siano mai stati allacciati); in caso contrario sono totalmente esonerati dal pagare per la loro quota di proprietà.

Questo almeno è ciò che dice la sentenza.

1)Stufe a pellet o a petrolo richiedono comunque uno scarico fumi...salvo tu non intenda una stufa con prestazioni pari ad 1 candela (che non ti permette di riscaldare nulla). E' ormai vietato lo scarico a parete...ma sei sicuramente libero di stare al freddo. Tieni presente che però in teroia dovresti isolare la tua unità per non usufruire del calore delle altre.

 

2)Chi non è servito dal riscaldamento centralizzato non gode di alcun diritto di proprietà sull' impianto (condominio parziale) salvo non vi siano aree comuni riscaldate dallo stesso.

Oltre alle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) dovrai contribuire anche a quota parte del consumo (dispersioni).

 

In definitiva a rigor di Legge puoi distaccarti (con alcuni vincoli)...ma è sicuramente antieconomico farlo.

 

Il Condominio potrebbe anche decidere a maggioranza la "dismissione" dell' impianto centralizzato (il suo smaltimento và valutato)...però l' attuale normativa legislativo/fiscale ne rende altamente antieconomica la trasformazione in "autonomo".

Non è tutto vero ciò che viene scritto:

 

1.Confermando che per prima cosa devi farti fare una relazione tecnica, ti posso già dire (da esperienza di calcolo) che per 12 appartamenti potrebbe essere difficile ottenere un distacco a costo zero... in via generale, più il condominio è grande, più è facile staccarsi senza arrecare aggravio di spesa (in questo sono calcolate anche le dispersioni!!!). Detto questo, se il calcolo, come lo faccio io, prevede anche l'inserimento delle dispersioni, il risultato finale sia esso senza aggravio, sia esso con aggravio, NON ti preclude la possibilità di distaccarti. In caso di non aggravio, non pagherai nulla sui consumi, in caso risultasse un aggravio, il calcolo ti determina una quota parte percentuale di carburante medio che dovresti andare a coprire a tue spese. In linea di massima, se ti trovi al piano terra oppure all'ultimo piano, avrai più possibilità di non arrecare aggravio.

 

2. Purtroppo (Aimè!), non si può più scaricare a parete dal 1 settembre 2013, almeno che non sia già presente una caldaia installata oppure che stai in una zona di pregio oppure che non ci siano problematiche tecniche alla canna fumaria... tuttavia, la scappatoia si trova... fai trovare una caldaia vecchia montata oppure trovi un'impresa accondiscendente che fa risultare una "mera sostituzione", anche se effettivamente non c'è una caldaia: fatta la legge, trovato l'inganno! Tuttavia, se stai all'ultimo piano, fare una cannetta fumaria è facile!

 

3. Non è possibile, per legge, dismettere l'intero impianto di riscaldamento condominiale, a meno di gravi problematiche da indicare in una specifica relazione tecnica (DPR 59/09 art.4 comma 9).

 

4. Nuovamente purtroppo, la legge ti impone di contribuire alle spese straordinarie, ma non è molto chiara sulla questione di quelle ordinarie... di certo, il carburante e l'energia elettrica non la devi pagare, ma a mio avviso, non va pagato neanche la messa in funzione annuale, visto che si tratta di un servizio. La maggior parte delle spese, tuttavia, sono di tipo straordinario. Tutto questo, a meno che il regolamento (se contrattuale) non ti esenti di alcune tipologie di spesa.

 

5. L'alternativa al gas per il riscaldamento è la pompa di calore, ma in questo caso sicuramente sarai costretto a modificare la potenza del contatore elettrico... mi sembra di aver sentito anche di caminetti particolare che non richiedono canna fumaria... ma non ho approfondito.

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