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Ripristino tetto condominiale che non mi copre.

Saluto tutti i partecipanti del forum e vi ringrazio anticipatamente per il grande contributo che date.

 

Il mio quesito è il seguente: Nell' edificio in cui posseggo un magazzino-deposito al piano strada si sta procedendo al ripristino del tetto per infiltrazioni di umidità nell' attico sottostante. Il tetto è un tetto a due falde coperto con tegole.

Io sono l' unico che non sono coperto da tale tetto, ma sulla mia perpendicolare c' è una terrazza ad uso esclusivo di un condomino. Tale terrazza fu peraltro oggetto di recente ripristino e non necessita di intervento alcuno. La terrazza fu ripristinata prima che io comprassi il magazzino.

Ora, io devo in qualche modo contribuire alle spese per il ripristino del tetto condominiale che non mi copre nemmeno in parte?

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Non vi è affatto regolamento condominiale.

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Mi sapete dire dove posso trovare le sentenze citate al link inserito sopra? nel sito non riesco a trovarle. Grazie.

 

Trib. milano, sent. 31.3.1966, Cass. sent. n. 1923 del 6.6.1973 e App. Milano, sent. 17.1.1992

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Scritto da saveriogweb il 04 Lug 2012 - 18:40:09: Mi sapete dire dove posso trovare le sentenze citate al link inserito sopra? nel sito non riesco a trovarle. Grazie.

 

Trib. milano, sent. 31.3.1966, Cass. sent. n. 1923 del 6.6.1973 e App. Milano, sent. 17.1.1992

Le massime:

 

E' nulla la delibera assembleare con la quale siano state addebitate ad un condomino, in proporzione della quota millesimale, le spese relative al rifacimento del tetto dell'intero stabile condominiale, allorché la porzione di immobile di sua esclusiva proprietà sia staccata dallo stabile predetto e non usufruisca alcun beneficio con la riparazione del tetto

(nella specie la proprietà singola di quel condomino era costituita da un magazzino, con ingresso nel cortile, nonché da un vano cantina, separati dal corpo dell'edificio principale).

(Trib. Milano, sent. 31 marzo 1966)

 

Il principio della proporzione fra quota di proprietà e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune vige allo stato puro nella comunione, ma è insufficiente nel condominio, giacché essendo tale istituto caratterizzato dalla consistenza di un regi- me di comunione con molteplici proprietà individuali, l'intensità del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di proprietà esclusiva. Pertanto, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura degli appartamenti, senza che con ciò peraltro si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto.

(Nella specie, essendo stato accertato che trattavasi di un complesso immobiliare fabbricato in più tempi, con tetti posti a livelli diversi e con servizi di scale e di riscaldamento separati, è stata ritenuta ineccepibile la ripartizione della spesa di riparazione del tetto per gruppi di condomini, in conformità, del resto, al regolamento condominiale).

(Cassazione, sent. n. 1923 del 6 luglio 1973)

 

Il principio secondo cui le spese di riparazione dei singoli tetti di edifici autonomi raggruppati in un unico condominio vanno ripartite tra i soli condomini degli edifici su cui detta opera è eseguita non trova applicazione quando, per le caratteristiche strutturali e funzionali di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio, risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto.

(Corte app. civ. Milano, 17 gennaio 1992, n. 64)

Staff

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Scritto da Elena Bartolini il 04 Lug 2012 - 20:28:32:

Le massime:

 

E' nulla la delibera assembleare con la quale siano state addebitate ad un condomino, in proporzione della quota millesimale, le spese relative al rifacimento del tetto dell'intero stabile condominiale, allorché la porzione di immobile di sua esclusiva proprietà sia staccata dallo stabile predetto e non usufruisca alcun beneficio con la riparazione del tetto

(nella specie la proprietà singola di quel condomino era costituita da un magazzino, con ingresso nel cortile, nonc [...]

la sentenza citata dice > ma non è il caso di saverio, la sua u.i. stà sotto l'immobile, nello stesso parallelepipedo che ha anche la copertura a falde, non solo il terrazzo a livello, il tetto lo pagano tutti, anche coloro che non sono nella perpendicolare

Modificato Da - prociotta il 04 Lug 2012 20:46:35

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Mi sono perso. Aiutatemi a capire meglio. Il tetto non mi copre e non sono sotto la sua perpendicolare. Sopra di me vi è una porzione di due appartementi e poi ancora sopra una terrazza di pertinenza di un attico. Il magazzino e tutto quello che sta sopra è un corpo aggiunto in cemento armato adiacente e solidale al fabricato originario. Devo contribuire o no?

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Effettivamente, per come ha esposto il fatto il ns. amico Saverio, le spese per il ripristino del tetto condominiale non sarebbero dovute.

Se il tetto (o il lastrico solare), non cadono nella perpendicolare della proprietà di Saverio, le spese per la ristrutturazione non sono dovute.

Oltretutto, quando aggiunge "...Il magazzino e tutto quello che sta sopra è un corpo aggiunto in cemento armato adiacente e solidale al fabricato originario..." a mio parere dà una motivazione in più per non essere debitore per le spese.

 

Aristide Balducci

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Scritto da prociotta il 04 Lug 2012 : 20:38:23

quote: ….il tetto lo pagano tutti, anche coloro che non sono nella perpendicolare

 

Ovvero stai dicendo che il coperto dal lastrico, anche senza beni comuni coperti dal tetto, paga con i suoi millesimi sia quando si ripara il terrazo a ivello sia quando si ripara il tetto?

 

Ovvero paga due volte? una per la copertura che usa ed una per la copertura che non usa in alcun modo e dalla quale il suo bene non trae alcun vantaggio?

 

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Tutto ciò che trovo su internet perla della proiezione verso il basso del tetto. Più cerco e più sono confuso.

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...c'è una terrazza ad uso esclusivo di un condomino. La terrazza fu ripristinata prima che io comprassi il magazzino.

--------------------------------------------------------------------------

Il discorso è semplce,lo facciamo per esclusione.Mentre per il tetto non centri niente.

Gli altri,cioè quelli coperti dal tetto,non centrono niente con il terrazzo...

------------------------------------------------------------------------------La ripartizione delle spese per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello

Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2001, n. 13858

La spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per i rimanenti due terzi dai condomini dell'edificio o di quelle parti di edificio alle quali il lastrico o la terrazza servono da copertura.

 

Art. 1126cc.

(Lastrici solari di uso esclusivo)

 

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Ti correggo. Forse non sono stato chiaro. Il tetto a me non mi copre ma il terrazzo copre il mio magazzino ed a due stanze al primo piano facente parte di due appartamenti i quali sono così coperti sia dal terrazzo che dal tetto a falde.

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Mi spiego ancora meglio. Si tratta di un edificio a tre piani. Il fabricato è coperto per i 2/3 dal tetto a falde oggetto della riparazione e per 1/3 dalla terrazza a livello ad uso escusivo del condomino che ha l' attico. Io mi trovo precisamente sotto la proiezione verso il basso della sola terrazza. Cosa ne pensate?

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lo faccio galleggiare. Vi prego, la risposta non mi è chiara.

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Scritto da saveriogweb il 02 Lug 2012 - 23:15:52: Saluto tutti i partecipanti del forum e vi ringrazio anticipatamente per il grande contributo che date.

 

Il mio quesito è il seguente: Nell' edificio in cui posseggo un magazzino-deposito al piano strada si sta procedendo al ripristino del tetto per infiltrazioni di umidità nell' attico sottostante. Il tetto è un tetto a due falde coperto con tegole.

Io sono l' unico che non sono coperto da tale tetto, ma sulla mia perpendicolare c' è una terrazza ad uso esclusivo di un condomino. Tale terrazza fu peraltro oggetto di recente ripristino e [...]

Non devi partecipare alle spese per il tetto se non ne sei coperto, la legge è più che chiara:

III comma art 1123 cc

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

"La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".

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buongiorno complimenti per il forum..io abito in un condominio di 12 appartamenti diviso in due lotti di 6 appartamenti ciascuno,gli appartamenti dei vari lotti sono 2 a 2 mi spiego meglio piano terra piano rialzato quello in parte idem fino a formare il lotto di 6 appartamenti...ci sono state delle riparazioni per il tetto ed abbiamo pagato tutti e 12 gli appartamenti perche' la spesa era inferiore ai 500 euro..adesso la spesa sempre per la riparazione dello stesso tetto e' di 12000 euro l'amministratore ha detto che siccome la somma supera i 500 euro devono pagare solo i 2 appartamenti a cui e' interessato il tetto,ma io mi chiedo perche' prima pagavano tutti? e adesso no,io vorrei sapere chi deve pagare se tutti o solo 2 condomini--grazie...

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Scritto da signora maffioletti il 10 Lug 2012 - 14:53:07: io abito in un condominio di 12 appartamenti diviso in due lotti di 6 appartamenti ciascuno,gli appartamenti dei vari lotti sono 2 a 2 mi spiego meglio piano terra piano rialzato quello in parte idem fino a formare il lotto di 6 appartamenti...[...]

 

Non mi è molto chiara la disposizione piano-appartamenti...

Ma, per fortuna, per dirimere il quesito la disposizione degli appartamenti e dei piani è ininfluente...

 

Parli di due lotti con 6 appartamenti per ogni lotto e quindi di 12 appartamenti in totale. Poi parli, più avanti, di riparazioni (per un totale di 12.000 euro) per la riparazione dello stesso tetto.

Una domanda: i due lotti hanno lo stesso tetto ? sono due corpi separati o un corpo unico ?

 

IN OGNI CASO LE SPESE PER LA RIPARAZIONE DEL TETTO SONO DI COMPETENZA DI TUTTI I PROPRIETARI FORMANTI IL CONDOMINIO E VENGONO RIPARTITE IN BASE ALLE TABELLE DI PROPRIETA' DI CIASCUNA UNITA' IMMOBILIARE. Poi, se il tetto è unico per i due lotti (come sembrerebbe...) pagano tutti e dodici i proprietari. Se, invece, i due lotti sono separati pagano i proprietari degli appartamenti sotto il cui tetto ricadono le loro proprietà private.

 

Spero di essere stato esaustivo.

Aristide Balducci

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la ringrazio della sua cortesia amministratore aristide...dunque mi spiego meglio sono 2 lotti separati da 6 appartamenti ciascuno e' come se fossero villette bifamiliari a schiera ma tutti attaccati insieme,il tetto perde infiltrazioni d'acqua da 6 anni e finora come dicevo le riparazioni le abbiamo pagati tutti e 12 gli appartamenti ma non capisco ora che la cifra da pagare e'alta si debba pagare solo a condomini come mai? la ringrazio e mi scuso se non sono stata ancora chiara...poi un'altra cosa la prima perdita si e' verificata dopo 7 anni dalla costruzione dello stabile e secondo me l'amministratore doveva inviare una raccomandata al costruttore per il risarcimento danni visto che lo stabile aveva una garanzia di 10 anni e' stato costruito nel 1999...

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Scritto da signora maffioletti il 10 Lug 2012 - 15:54:27: ...poi un'altra cosa la prima perdita si e' verificata dopo 7 anni dalla costruzione dello stabile e secondo me l'amministratore doveva inviare una raccomandata al costruttore per il risarcimento danni visto che lo stabile aveva una garanzia di 10 anni e' stato costruito nel 1999...[...]

 

Anche secondo me l'amministratore doveva interessare il costruttore. Oppure, magari l'avrà pure fatto ma il costruttore se ne sarà fregato e l'amministratore (magari in accordo con voi condomini) al fine di evitare inutili contenziosi avrà proposto (e l'assemblea deliberato) di far fare i lavori come condominiali.

Aristide Balducci

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no signor aristide non l'ha mai fatto perche' non e' un buon amministratore io gli ho telefonato mezz'ora fa e gli ho detto scusi come mai prima le spese per il tetto le mandava a tutti i 12 condomini e adesso perche' la cifra e' alta solo a due? lui mi ha risposto che erano piccole riparazioni e non ci ha fatto caso le ha mandate a tutti ma adesso il tetto lo devo pagare io e quello che abita sotto di me poi mi ha risposto vorra' dire che le prossime spese verranno addebitate a lei e a quello di sotto...si rende conto aristide della situazione? ma io gli ho pure detto ma scusi le sembra la risposta da dare? e' lei l'amministratore e' lei che deve sapere le cose non io una semplice casalinga,comunque lei signor aristide mi conferma che non dobbiamo pagare solo noi due? la ringrazio di tutto..

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Scritto da signora maffioletti il 10 Lug 2012 - 17:22:32: lui mi ha risposto che erano piccole riparazioni e non ci ha fatto caso le ha mandate a tutti ma adesso il tetto lo devo pagare io e quello che abita sotto di me [...]

 

Provi a leggere questo articolo

https://www.condominioweb.com/chi-paga-le-spese-per-il-rifacimento-del-tetto-di-un-edificio.931

 

Se non le fosse chiaro qualcosa non si faccia problemi a rientrare nel forum

 

Aristide Balducci

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Scusate l'intromissione, ma leggendo la vostra discussione non posso fare a meno di chiedere quanto segue.

Nel mio palazzo, tempo fa, sono stati realizzati dei lavori straordinari, a causa di infiltrazioni, per il rifacimento (impermeabilizzazione e modifica) di due aggetti che hanno funzione di copertura verticale per tutti i balconi sottostanti.

Abitando al di sopra di detti aggetti non ne traggo nessuna utilità in quanto non mi coprono affatto.

Io la mia quota l'ho pagata, perchè mi è stato detto dall'amministratore che ero tenuto a farlo.

Però a questo punto mi chiedo se era lecita la richiesta.

Sapete dirmi di più?

molte grazie

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la ringrazio tanto signor aristide del link inviatomi e' stato molto chiaro e conciso,complimenti e' un vero professionista..grazie ancora della sua disponibilita' e della sua gentilezza...buonasera...

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