#1 Inviato 28 Gennaio, 2021 Condominio con tetto a due falde (a capanna); nella facciata principale la falda è unica (lo chiamo per comodità "tetto davanti"), nel retro (per comodità "tetto dietro") è divisa a metà da un muro verticale che si alza di qualche decina di centimetri; una metà del tetto si ferma un po' prima, perché c'è un terrazzo, l'altra metà prosegue fino al perimetro sempre affiancata da questo muro. Si deve rifare la guaina di quest'ultima metà (una porzione). Secondo me, il tetto sarebbe da considerare unico nonostante questo "muro" che divide in due porzioni la falda della facciata secondaria e che arriva fino al colmo. Ho così proposto il riparto della spesa in millesimi di proprietà tra le unità della Palazzina, comprendendo i garage al piano interrato ma escludendo i millesimi di tre box auto che, pur essendo di pertinenza di tre appartamenti dell'immobile, si trovano sempre nell'interrato ma completamente all'esterno della palazzina, sotto al giardino. Alcuni condòmini mi hanno chiesto se, considerando quel "muro" che divide in due la falda interessata al lavoro, non fosse corretto mettere la spesa solamente a carico delle unità sotto alla porzione di tetto rifatto, escludendo quelle sotto all'altra metà di "tetto dietro" e tutte quelle sotto al "tetto davanti". Mi hanno insinuato un piccolo dubbio. Qualche conferma che non sto sbagliando? Grazie.
#2 Inviato 28 Gennaio, 2021 La falda è divisa completamente dal muro, fino al colmo del tetto? La parte sx e la parte dx hanno due gronde distinte, o la stessa gronda? I millesimi dei tre box pertinenziali al di fuori dal perimetro a mio avviso vanno considerati perché contribuiscono a valorizzare il bene principale (l'appartamento) e tale bene principale si trova sotto al tetto. Diverso sarebbe se uno o più box non fossero pertinenziali ma u.i. a sé stanti, magari di proprietari che non hanno appartamenti nello stabile.
#3 Inviato 28 Gennaio, 2021 condo77 dice: La falda è divisa completamente dal muro, fino al colmo del tetto? La parte sx e la parte dx hanno due gronde distinte, o la stessa gronda? I millesimi dei tre box pertinenziali al di fuori dal perimetro a mio avviso vanno considerati perché contribuiscono a valorizzare il bene principale (l'appartamento) e tale bene principale si trova sotto al tetto. Diverso sarebbe se uno o più box non fossero pertinenziali ma u.i. a sé stanti, magari di proprietari che non hanno appartamenti nello stabile. Sì, il muro di divisione arriva fino al colmo; le gronde sono due. Ma la falda davanti è unica; non sono due tetti ben distinti, ad altezze diverse. Ho tolto i millesimi garage perché questi sono completamente fuori dal tetto, coperti dal cortile/giardino (alle cui spese dovrebbero partecipare essendo che fa da "tetto") e l'interrato è in comune con un'altra palazzina; al contrario, nel riparto ho incluso i millesimi di un posto auto che si trova sotto al tetto interessato ai lavori ma è pertinenza di un appartamento situato nell'altro immobile.
#4 Inviato 29 Gennaio, 2021 Sjlva dice: Sì, il muro di divisione arriva fino al colmo; le gronde sono due. Ma la falda davanti è unica; non sono due tetti ben distinti, ad altezze diverse. Se non ci fosse la falda davanti, direi 2 tetti separati. Così effettivamente direi anch'io come te: tetto unico. Sjlva dice: nel riparto ho incluso i millesimi di un posto auto che si trova sotto al tetto interessato ai lavori ma è pertinenza di un appartamento situato nell'altro immobile. Corretto. Sjlva dice: Ho tolto i millesimi garage perché questi sono completamente fuori dal tetto, coperti dal cortile/giardino (alle cui spese dovrebbero partecipare essendo che fa da "tetto") e l'interrato è in comune con un'altra palazzina A mio avviso i millesimi di questi garage vanno inclusi. Questi partecipano non in virtù del fatto che sono coperti dal tetto (come il posto auto di cui sopra), visto che come hai specificato e ho ben inteso, non sono coperti. Partecipano invece in virtù del fatto che sono pertinenze degli appartamenti e le pertinenze concorrono con i loro millesimi a valorizzare il bene principale. Detto diversamente, un appartamento con garage vale di più dello stesso appartamento senza garage e in virtù di ciò deve pagare di più per tutte le spese che riguardano l'appartamento (anche se le stesse non riguardano il garage, come nel tuo caso). Ci sono delle sentenze della Cassazione al riguardo, se servisse te le posso recuperare.
#5 Inviato 29 Gennaio, 2021 condo77 dice: Se non ci fosse la falda davanti, direi 2 tetti separati. Così effettivamente direi anch'io come te: tetto unico. Perfetto. Questo era il dubbio principale. condo77 dice: Partecipano invece in virtù del fatto che sono pertinenze degli appartamenti e le pertinenze concorrono con i loro millesimi a valorizzare il bene principale. Anche su questo hai ragione, e io non avevo valutato questo aspetto. Ho calcolato in questo modo perché mi sembrava iniquo far partecipare i garage "esterni" (trattandosi tra l'altro di un interrato comune con altro immobile) sia alle spese del cortile/giardino (eventuali nuove guaine, ci sono già le prime infiltrazioni), sia a quelle del tetto; così come mi sembrerebbe non equo che il posto auto di pertinenza dell'appartamento situato nell'altra palazzina dovesse partecipare ai costi relativi al tetto di una (per essere sotto) e dell'altra (pertinenza dell'unità abitativa). Visto che ormai i condòmini hanno accettato questa ripartizione, e la relativa spiegazione, trattandosi di pochi millesimi e di differenze molto contenute forse mi conviene lasciare le cose come sono per non accendere discussioni. Se possibile, e se non ti richiede troppo tempo per cercarle, girami comunque le sentenze; ho cercato in velocità ma non sono riuscita a trovarle. Magari vedo se proporre un riparto diverso con il consuntivo dei lavori, spiegando agli interessati di aver trovato questi riferimenti in proposito. Grazie.
#6 Inviato 29 Gennaio, 2021 Sjlva dice: Visto che ormai i condòmini hanno accettato questa ripartizione, e la relativa spiegazione, trattandosi di pochi millesimi e di differenze molto contenute forse mi conviene lasciare le cose come sono per non accendere discussioni. Anch'io lascerei tutto com'è, una volta trovato un punto d'incontro che soddisfa tutti è buona norma proseguire in base a quanto concordato e non modificare le cose in corsa per soddisfare dei principi teorici. 👍 Sjlva dice: Se possibile, e se non ti richiede troppo tempo per cercarle, girami comunque le sentenze; ho cercato in velocità ma non sono riuscita a trovarle. Ok poi le cerco.
#7 Inviato 29 Gennaio, 2021 «ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci, (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile» (Rivista Giuridica dell'Edilizia, 2005). Il principio così espresso è stato ribadito nel 2007 (Cass civ., sez. II, 27/07/2007, n. 16644) e nel 2017 (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2017, n. 21043). Fonte: Quindi: o si è già tenuto conto delle pertinenze ex ante nel calcolo dei millesimi degli appartamenti (solitamente non si fa, anche perché le pertinenze sono soggette ad essere acquistate e vendute), o se ne tiene conto ex post sommando anche i millesimi della pertinenza a quelli del bene principale. 1
