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mitia 1

Riparto spese lavori tetto condominiale

Salve a tutti,

vivo in un edificio composto da un principale corpo a forma di L (corpo A), caratterizzato da quattro piani fuori terra con PT adibito ad esercizio commerciale, in cui esiste un vano scala condominiale (vano che serve tutti gli appartamenti soprastanti il piano commerciale ad eccezione di una porzione di proprietà al P1 - denominata propr. X - da cui si accede da altro edificio confinante) e da un secondario corpo (corpo B, attiguo e collegato al corpo A), caratterizzato da due piani fuori terra, che funge da copertura a porzioni di proprietà del P1(servite dal vano condominiale) e porzione del locale commerciale. Pertanto l’edificio è composto da due tetti (entrambi a doppia falda) posti a livelli/altezze diverse. Recentemente è sorta l’esigenza di eseguire alcuni lavori di manutenzione su tali tetti per motivi di infiltrazione di acque meteoriche; in particolare detti lavori interessano la falda del tetto del corpo A dove al di sotto è assente la propr. X, ed una falda del tetto del corpo B che comprende una sola porzione di proprietà al P1 e una frazione della proprietà commerciale al PT .Il condominio è dotato di doppia ripartizione millesimale sulle proprietà: una relativa alle proprietà servite del vano scala ed una relativa a tutte le proprièta che compongono l’edificio. Nel regolamento condominiale non viene riportato alcun distinguo sulle ripartizioni delle spese relative i due tetti; inoltre per la propr. X si specifica in generale la “compartecipazione alle spese di manutenzione del tetto”. Come dovranno essere ripartite le spese di manutenzione del tetto?? Entrambi i tetti vanno considerati “bene comune condominiale”? La propr. X dovrà partecipare alle spese di manutenzione della sola falda di tetto soprastante, di tutto il tetto del corpo A o di entrambi i tetti del corpo A e del corpo B ?? La manutenzione del tetto del corpo B a chi compete??

Grazie e cordiali Saluti a Tutti.

davvero un pò troppo comolicata la situazione senza un disegno.

in generale, in assenza di direttive specifiche nel regolamento di condominio, ci si riferisce al comma III del 1123 che recita:

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Grazie Balby....

ma ancora sono confuso in particolare sul concetto del "gruppo di condomini che ne trae utilità" dell'art. citato, rapportato al mio caso. Ribadisco la presenza di un unico vano scala condominiale con due tetti a doppia falda posti ad altezze diverse. Mi stai forse dicendo che la manutenzione del tetto corpo B spetta esclusivamente ai proprietari sottostanti? E comunque ripropongo la domanda:la propr. X è competente sulla spesa di quale tetto?

 

E con quale criterio?? Nel condominio, come ho scritto abbiamo solo due tabelle millesimali. Non credo che saremo costretti ha realizzare tabelle millesimali per ciascuna falda del tetto??Cosa ne pensi??

Grazie comunque per i tuoi suggerimenti.

 

Scritto da mitia 1 il 08 Gen 2013 - 11:37:11: E con quale criterio?? Nel condominio, come ho scritto abbiamo solo due tabelle millesimali. Non credo che saremo costretti ha realizzare tabelle millesimali per ciascuna falda del tetto??Cosa ne pensi??

Grazie comunque per i tuoi suggerimenti.

i millesimi degli appartamenti interessati vengono riproporzionati a 1000

Balby...dove sei?

Non mi hai risposto sul quesito della prop.X; quindi il tetto in questione con la conformazione descritta, nonostante nulla specificato nel regolamento condominiale, non va considerato "bene comune condominiale"?

C'è qualcuno che mi può aiutare??

Scritto da mitia 1 il 08 Gen 2013 - 12:22:14: Balby...dove sei?

Non mi hai risposto sul quesito della prop.X; quindi il tetto in questione con la conformazione descritta, nonostante nulla specificato nel regolamento condominiale, non va considerato "bene comune condominiale"?

C'è qualcuno che mi può aiutare??

o, ma ci sei o ci fai?

ti ho già detto che X paga come tutti gli altri per i propri millesimi.

Quelli che stanno sotto il primo tetto pagano quel tetto, quelli che stanno sotto il secondo tetto pagano il secondo.

Cosa non ti è chiaro?

Adesso mi hai chiarito la questione.....pertanto, secondo te, bisogna stabilire nuove ripartizioni millesimali in base alla disposizione delle proprietà sotto i due tetti.

Grazie

Mi trovo in situazione analoga a mitia, immobile diviso in 2 numeri civici ed ognuno con 2 scale, tetti separati e a livelli diversi.

Il tetto sopra il mio appartamento deve essere rifatto, l'inquilino del piano di sopra lamenta infiltrazioni che, dopo non poche peripezie, è riuscito a farsi riconoscere da un CTU.

Il tetto dove eseguire lavori di manutenzione copre solo alcuni degli appartamenti, e precisamente attività commerciale nel piano interrato, un appartamento a pianterreno, il mio appartamento , l'appartamento al secondo piano che comprende, come immobile a se stante, il sottotetto di proprietà dell'inquilino del secondo piano, nonchè, per una parte rilevante, gli appartamenti di una delle 2 scale dell'immobile con civico diverso dal mio.

Per ripartire le spese non è pertanto applicabile la tabella millesimale vigente per il mio condominio in quanto una parte dei condomini non sono coperti dal tetto, viceversa devono contribuire alle spese i condomini coperti dal tetto che fanno parte del condominio facente capo ad altro numero civico.

Il punto è: come ripartire le spese?

Deve essere rifatta una nuova tabella millesimale che tenga conto solo dei condomini dei 2 palazzi che ricadono sotto il tetto da rifare?

Questa nuova tabella, di quali elementi deve tenere conto, dei soli immobili che stanno sotto il tetto, delle superfici relative alla diverse proprietà interessate, o deve essere ricalcolata come tabella millesimale a parte, prendendo in considerazione tutti i parametri?

Mi rendo conto che il caso è complesso ed anche difficile da spiegare/comprendere, ma sarei grato a chiunque voglia darmi suggerimenti o opinioni in merito.

Scritto da Benjix il 08 Gen 2013 - 13:35:28: Mi trovo in situazione analoga a mitia, immobile diviso in 2 numeri civici ed ognuno con 2 scale, tetti separati e a livelli diversi.

Il tetto sopra il mio appartamento deve essere rifatto, l'inquilino del piano di sopra lamenta infiltrazioni che, dopo non poche peripezie, è riuscito a farsi riconoscere da un CTU.

Il tetto dove eseguire lavori di manutenzione copre solo alcuni degli appartamenti, e precisamente attività commerciale nel piano interrato, un appartamento a pianterreno, il mio app [...]

anche per te non c'è nulla di complesso: la spesa viene riapartita per millesimi di proprietà per coloro i quali il tetto da sistemare funge da copertura.

Scritto da mitia 1 il 08 Gen 2013 - 13:04:56: Adesso mi hai chiarito la questione.....pertanto, secondo te, bisogna stabilire nuove ripartizioni millesimali in base alla disposizione delle proprietà sotto i due tetti.

Grazie

Non occorre fare nuove tabelle, si ripartisce la spesa di ciascun tetto per la somma dei millesimi di tutte le unita' coperte da quel tetto anziche' per 1000 e pagano tutti, anche se non si trovano sotto la porzione di tetto oggetto dei lavori.

 

Staff

Scritto da balby il 08 Gen 2013 - 14:43:44:

 

anche per te non c'è nulla di complesso: la spesa viene riapartita per millesimi di proprietà per coloro i quali il tetto da sistemare funge da copertura.

Ok, il problema è che una tabella millesimale ad hoc non esiste, esistono le tabelle millesimali dei 2 immobili che ovviamente non sono utilizzabili quindi mi sono stati riportati diversi pareri che suggeriscono la definizione di una nuova tabella millesimale, i cui criteri non sono chiari.

 

Per questo ho chiesto:

 

Deve essere rifatta una nuova tabella millesimale che tenga conto solo dei condomini dei 2 palazzi che ricadono sotto il tetto da rifare?

Questa nuova tabella, di quali elementi deve tenere conto, dei soli immobili che stanno sotto il tetto, delle superfici relative alla diverse proprietà interessate, o deve essere ricalcolata come tabella millesimale a parte, prendendo in considerazione tutti i parametri?

Scritto da Benjix il 08 Gen 2013 - 18:08:10:

 

Ok, il problema è che una tabella millesimale ad hoc non esiste, esistono le tabelle millesimali dei 2 immobili che ovviamente non sono utilizzabili quindi mi sono stati riportati diversi pareri che suggeriscono la definizione di una nuova tabella millesimale, i cui criteri non sono chiari.

RIPETO: NON serve una nuova tabella, si può usare tranquillamente la tabella di proprietà che avete.

Il tetto A lo pagano tutti (1000 millesimi della tabella di A) perchè copre tutti (giusto?) mentre il tetto B lo pagano solo quelli che sono coperti (tabella B?) e che pagano anche per il tetto A visto che anche quello li copre.

 

Mettiamo che sotto B ci sono Tizio con 150 millesimi e Sempronio con 120 millesimi e che la spesa da ripartire per il tetto B sia di 2000 euro, il calcolo è il seguente:

 

2000 : (150 + 120) x 150 = 1111,11 quota di Tizio per il tetto B

 

2000 : (150 + 120) x 120 = 888,89 quota di Sempronio per il tetto B

Staff

@benjix

Te lo ha già scritto la Bartolini con un esempio pratico. In sostanza bisogna considerare tutte le proprietà sottese dalla proiezione del tetto interessato dai lavori verso il suolo, fare la somma dei millesimi totali di tali proprietà, dividere successivamente ciascuna quota millesimale per quella somma, poi moltiplicare per cento ed ecco che hai la percentuale che compete a ciascuna proprietà sui lavori del tetto. Il mio ragionamento, a differenza dell'esempio della Bartolini, esprime la percentuale di competenza per i lavori.

Quello che hanno riferito sia Balby che la Bartolini è che, in tali situazioni, non si cambia alcuna tabella millesimale generale e si considerano tutti i millesimi competenti a ciascuna proprietà sottesa dalla suddetta proiezione anche se solo parte della proprietà ricadente in detta proiezione.

Se sbaglio in qual cosa, chiedo cortesemente alla Bartolini od a Balby di correggermi.Grazie

 

Scritto da Benjix il 09 Gen 2013 - 13:09:52: ...

Il mio palazzo è dato dalle 2 parti A + D, il tetto da rifare è dato dalle parti A + B che coprono parte dei condòmini del mio palazzo e per la parte B ricasca sul tetto dell'altro palazzo.

Il tetto pertanto, ai sensi della 1123, se non erro, non deve essere rifatto a spese dell'intero condominio ma dei solo condòmini interessati.

Il problema è che i condomini interessati fanno parte di 2 condomini diversi e pertanto non hanno tabelle millesimali comuni.

...

Ricapitolando: i tetti A FALDE sono DUE, uno è quello del tuo condomio, A+D, che verrà pagato da tutti i condomini del tuo condominio da tabella millesimale, 1000 millesimi.

 

L'altro tetto fa parte di un altro condominio, giusto? Se si tratta di un tetto a falde UNICO, anche in questo caso pagano TUTTI i condomini dell'edificio B, anche quelli che non sono coperti dalla porzione oggetto dei lavori, compresi i due che in parte stanno anche sotto al "tuo" tetto e che comunque dovrebbero essere inseriti nella tabella dell'edificio B perchè dovrebbero pagare tutte le spese, non solo il tetto.

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 09 Gen 2013 - 18:47:19:

Ricapitolando: i tetti A FALDE sono DUE, uno è quello del tuo condomio, A+D, che verrà pagato da tutti i condomini del tuo condominio da tabella millesimale, 1000 millesimi.[...]

 

Il tetto da rifare è solo la parte A, disgiunto e a diversa altezza del tetto D, per cui secondo l'art. 1123 (o giu' di lì), alla ripartizione delle spese del tetto dovrebbero partecipare solo i condòmini che sono coperti da quel tetto.

I condòmini sotto il tetto D non dovrebbero partecipare alle spese (uso il condizionale per chiedervi la vostra, eventualmente motivata).

 

Scritto da Elena Bartolini il 09 Gen 2013 - 18:47:19:

L'altro tetto fa parte di un altro condominio, giusto? Se si tratta di un tetto a falde UNICO, anche in questo caso pagano TUTTI i condomini dell'edificio B, anche quelli che non sono coperti dalla porzione oggetto dei lavori, compresi i due che in parte stanno anche sotto al "tuo" tetto e che comunque dovrebbe [...]

Il tetto B non copre gli inquilini del mio condominio, è parte omogenea e a stesso livello del tetto A e ne costituisce parte integrante, ai sensi dello stesso articolo dovrebbe essere rifatto a spese degli inquilini dell'altro condominio che ne sono coperti.

Se ho scritto castronerie correggetemi ma cortesemente datemi anche elementi (articoli di legge, sentenze, materiale vario) da portare in assemblea condominiale per determinare la ripartizione delle spese.

 

@mitia: come faccio a sommare i millesimali di condomini diversi tra di loro e per parti di tetto diverso?

Riporto sentenza della Corte di Cassazione che chiarisce il mio dubbio.

"In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi".

 

Scritto da Benjix il 10 Gen 2013 - 08:37:44: Il tetto da rifare è solo la parte A, disgiunto e a diversa altezza del tetto D, per cui secondo l'art. 1123 (o giu' di lì), alla ripartizione delle spese del tetto dovrebbero partecipare solo i condòmini che sono coperti da quel tetto.

I condòmini sotto il tetto D non dovrebbero partecipare alle spese (uso il condizionale per chiedervi la vostra, eventualmente motivata).

Corretto, se i tetti sono due pagano solo quelli coperti (chi sta interamente sotto D non paga niente)

Scritto da Benjix il 10 Gen 2013 - 08:37:44: Il tetto B non copre gli inquilini del mio condominio, è parte omogenea e a stesso livello del tetto A e ne costituisce parte integrante, ai sensi dello stesso articolo dovrebbe essere rifatto a spese degli inquilini dell'altro condominio che ne sono coperti.

Se ho scritto castronerie correggetemi ma cortesemente datemi anche elementi (articoli di legge, sentenze, materiale vario) da portare in assemblea condominiale per determinare la ripartizione delle spese.

Abbi pazienza ma non riesco a capire come B (triangolare, è una falda?) sia parte integrante di A e non di C... Riesci a mettere una foto magari estrapolando uno screen shot da google earth?

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 10 Gen 2013 - 11:27:04: Abbi pazienza ma non riesco a capire come B (triangolare, è una falda?) sia parte integrante di A e non di C... Riesci a mettere una foto magari estrapolando uno screen shot da google earth?

Staff

A + B costituiscono un tetto a pari livello che sconfina per la parte triangolare B sul condominio del palazzo C, e precisamente su una sola delle 2 scale del palazzo C.

Il tetto è a più livelli, il tetto C è quello più basso, il tetto A + B leggermente più alto e ricadente sull'altro palazzo per la parte triangolare, e il tetto D ad un livello ancora più alto.

 

Non riesco a fare lo screen da google earth, considera A + B un unico tetto sul quale è necessaria la manutenzione, come ripartisco le spese tra i condòmini che sono coperti dal tetto?

 

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