#1 Inviato 8 Maggio, 2023 Salve, ho preso in gestione un Condominio con tre scale (A-B-C-), hanno tre differenti numeri civici, ma tutte e tre hanno accesso al terrazzo unico e all'area box unica, in quest'ultima area c'è un locale adibito ai contatori dell'acqua, nonchè quando c'è bisogno vi fanno accesso tutti; ci sono negozi esterni dal lato di una scala con civico e accesso indipendente. Il regolamento contrattuale del costruttore degli anni '50 prevede solo 2 tabelle millesimali che non sono messe a rogito e attualmente non so che fine abbiano fatto, anche perchè in questo regolamento l'area box in passato erano case, e forse non vi erano le fosse asettiche; l'amministratore uscente ne ha passate altre tipo: generale, 1 per ogni scala (Tre), 1 per ascensore (tre), area box, che a sua volta ha ereditato, cmq non ha terminato il passaggio di consegne e forse andremo per questo in causa. Per accedere ai box dovrebbero accedere dai vari civici/scale (anche se poi usano il cancello automatico perchè 3 metri in più gli pesano) anche i proprietari esterni all'edificio, non vi è il cancello per accesso pedonale; l'illuminazione dell'area box, è frazionata in 3 parti appoggiata ai 3 contatori luce scala, due scale alimentano anche i due cancelli automatici. Ci sono anche case di proprietà del condominio. Nell'area box vi è una attività commerciale che ha accesso sia dai box che dall'esterno. L'ex ufficio catasto andò distrutto e andò tutto perso! Il vecchio amministratore attribuiva le spese con un criterio diverso da quello che vorrei attuare io: Spese pulizie (unica Fattura): 1/5 scala A - 1/5 Scala B - 1/5 - Scala C - 1/5 Box - 1/5 Generale. Spurgo Fosse asettiche: Tabella Generale Riparazione Luce, anche se vi sono 3 contatori lui univa gli importi, io preferirei per ogni contatore suddividere così: 2/4 Scala X (A o B o C) del singolo contatore - 1/4 Box - 1/4 Tabella Generale Assistenza impianti antincendio: 1/5 scala A - 1/5 Scala B - 1/5 - Scala C - 1/5 Box - 1/5 Tabella Generale Sostituzione lampadine Scala: 2/4 Scala X (A o B o C) - 1/4 Box - 1/4 Generale Sostituzione lampadine box: 3/4 Box - 1/4 Generale Manutenzione ascensore: 3/4 Scala X (A o B o C) - 1/4 Tabella Generale Elettricità ascensore (un contatore per ascensore): 3/4 Scala X (A o B o C) - 1/4 Tabella Generale Riparazioni Cancello automatico: 3/4 Box - 1/4 Tabella Generale Consigli? Grazie!
#2 Inviato 8 Maggio, 2023 fai un'assemblea preliminare, spiegando con una relazione dettagliatissima quello che intendi fare. attento perché i riparti incidendo su diritti soggettivi, non li puoi modificare secondo logica, ma secondo diritto. quindi o unanimità assoluta del condominio, o ti rifai comunque a quello scritto nel regolamento.
#3 Inviato 8 Maggio, 2023 enrico dimitri dice: fai un'assemblea preliminare, spiegando con una relazione dettagliatissima quello che intendi fare. attento perché i riparti incidendo su diritti soggettivi, non li puoi modificare secondo logica, ma secondo diritto. quindi o unanimità assoluta del condominio, o ti rifai comunque a quello scritto nel regolamento. Unanimità non si può raggiungere, di norma facciamo i 340 millesimi con ampie deleghe. Forse all'epoca sarà stato deciso un riparto assembleare che non si ha notizia, e in mancanza devo andare avanti. L'amministratore uscente non ha mai dato spiegazioni ne gli sono stati contestati dagli altri i criteri di ripartizione anche dai nuovi. Per essere precisi, il regolamento condominiale contrattuale non sarebbe valido a "terzi" acquirenti, soprattutto se non citato nel rogito e allo stato attuale, sono cambiate le destinazioni d'uso degli appartamenti al piano terra, almeno che ripeto non fu cambiato qualcosa all'epoca ma non so dove reperirlo! Nel regolamento condominiale che ho fotocopia non vi sono i riparti spesa ne le tabelle millesimali, ne cita 2 ma non sono allegate! Ho preso i criteri di ripartizione di diritto, i classici schemini per intenderci, ma qui la questione è strana, perchè sono 3 civici, ma il condominio è uno. Ci sono appartamenti del condominio. I negozi devono pagare anche le spese scale, essendone 3 civici li butto nella tabella generale. Anche l'accesso ai box può avvenire da tutti i civici, difficile da aggregarli solo a un civico. Tu come avresti ripartito l'illuminazione box sapendo che è suddivisa in tre parti ognuna appoggiata a un contatore scala, e nella tabella scala non sono inseriti i negozi che cmq dovrebbero contribuire a essa? Modificato 8 Maggio, 2023 da FrankCondominio
#4 Inviato 8 Maggio, 2023 enrico dimitri dice: fai un'assemblea preliminare, spiegando con una relazione dettagliatissima quello che intendi fare. attento perché i riparti incidendo su diritti soggettivi, non li puoi modificare secondo logica, ma secondo diritto. quindi o unanimità assoluta del condominio, o ti rifai comunque a quello scritto nel regolamento. Ah mi sono dimenticato di dirti che purtroppo i negozi sono inseriti solo nella tabella generale e non ina altre, tipo ascensore, siccome la legge è chiara in merito, che escluso diversi accordi in assemblea anche loro devono pagare, l'unico modo è inserire 1/4 delle spese nella tabella generale, che purtroppo non solo colpisce anche le altre scale ma anche i box. Secondo me andrebbero rifatte le tabelle con i relativi riparti, ma purtroppo la gente non ne vuole sapere di spendere soldi!
#5 Inviato 8 Maggio, 2023 FrankCondominio dice: Tu come avresti ripartito l'illuminazione box sapendo che è suddivisa in tre parti ognuna appoggiata a un contatore scala, e nella tabella scala non sono inseriti i negozi che cmq dovrebbero contribuire a essa? ma questo va sanato! io avrei contattato tutti e cercato un accordo anche extra delibera tipo stragiudiziale,ma è una fatica enorme e non ti ripara d anulla perché qualunque delibera di questo tipo, è potenzialmente nulla. FrankCondominio dice: Secondo me andrebbero rifatte le tabelle con i relativi riparti, ma purtroppo la gente non ne vuole sapere di spendere soldi! se non vogliono fare le tabelle, devono per forza di cose ottenere i 1000/1000 in assemblea, altrimenti come sopra. sarebbe una decisione con valenza contrattuale e valida pienamente,altrimenti potrebbe esserci sempre qualcuno che si mette di traverso. devi sanara la situazione. nn c'è altra via.
#6 Inviato 8 Maggio, 2023 enrico dimitri dice: ma questo va sanato! io avrei contattato tutti e cercato un accordo anche extra delibera tipo stragiudiziale,ma è una fatica enorme e non ti ripara d anulla perché qualunque delibera di questo tipo, è potenzialmente nulla. se non vogliono fare le tabelle, devono per forza di cose ottenere i 1000/1000 in assemblea, altrimenti come sopra. sarebbe una decisione con valenza contrattuale e valida pienamente,altrimenti potrebbe esserci sempre qualcuno che si mette di traverso. devi sanara la situazione. nn c'è altra via. Sto aspettando che l'amministratore uscente mi passi tutto per capire cosa hanno fatto in passato. Le vorrei rifare perché una parte dei box é diventata un attivitá commerciale, con accesso sia dall'aria box che da un negozio tramite una scalaformati, quindi non vedo lecito che determinate cose non le paghino perché poi va imputato anche agli altri box perché é inserito in questa tabella. Grazie dei consigli Modificato 8 Maggio, 2023 da FrankCondominio
#7 Inviato 10 Maggio, 2023 enrico dimitri dice: ma questo va sanato! io avrei contattato tutti e cercato un accordo anche extra delibera tipo stragiudiziale,ma è una fatica enorme e non ti ripara d anulla perché qualunque delibera di questo tipo, è potenzialmente nulla. se non vogliono fare le tabelle, devono per forza di cose ottenere i 1000/1000 in assemblea, altrimenti come sopra. sarebbe una decisione con valenza contrattuale e valida pienamente,altrimenti potrebbe esserci sempre qualcuno che si mette di traverso. devi sanara la situazione. nn c'è altra via. Stavo leggendo di vari casi in cui se le tabelle sono errate, o qualcosa ha cambiato destinazione di uso, possono essere rifatte con la maggioranza dei millesimi in assemblea. Cmq ho chiamato chi aveva le documentazioni perchè abitava qui da sempre. Il regolamento contrattuale originale è talmente vecchio che a molti non si legge più, le tabelle citate (a e b) non erano allegate; quando hanno trasformato le case in box non hanno rifatto nulla, neanche approvazioni di riparto spesa in assemblea, ripartendo i vari amministratori a modo loro; la tabella box l'ha ricavata un vecchio amministratore con l'aiuto di un geometra, ma mai portata in assemblea. Le cantine non furono inserite nei millesimi. Come consigli tu andrebbero rifatte e portate in assemblea, ma purtroppo non ne vogliono sapere per ora di spendere soldi; per loro non si dovrebbe far causa ai morosi per non spendere soldi di avvocato! Man mano ci lavoreremo sui più giovani per far capire le criticità delle cose! Cmq grazie mille del tuo tempo ed esperienza!
