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mari74

Riparto spese condominiali in caso di caldaia mal funzionante

Buonasera volevo porre un quesito sul riparto delle spese condominiali riguardo una caldaia centralizzata con i contacalorie posti al di fuori di ogni singola abitazione che registrano i kwh consumati per ogni appartamento. In un condominio di 100 appartamenti di cui 40 venduti e di cui un unico residente si è riscontrato un consumo di 40669kwh ossia un po' più di 4000 m3. Il totale delle bollette pagate però ha un consumo di 32155 mc. La caldaia non è stata collaudata e a seguito di una relazione fatta da un termotecnico incaricato ha riscontrato numerose anomalie della stessa che comportano tra l'altro un enorme dispersione di calore che visti i risultati matematici è di circa il 90%. Ora l'attuale riparto votato in assemblea prevede di ripartire il costo totale al 50% in base ai millesimi e l'ulteriore 50% in base ai consumi. Con la caldaia attuale questo purtroppo carica ai pochi che utilizzano il riscaldamento saltuariamente la maggior parte della dispersione. Si sta cercando una soluzione che non aggravi nessuno anche nel rispetto dell'art. 1123 c.c., che al comma 1 stabilisce: “Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. La proposta fatta risulterebbe questa: 50% in base ai millesimi l'altro 50% Addebitando la quota consumata dai singoli appartamenti, sulla base dei dati rilevati dai contatori, utilizzando il corretto coefficiente e il rimanente ancora a millesimi. Oppure il malfunzionamento della caldaia non può essere addebitato all'impresa costruttrice che detiene ancora il 60% degli immobili venduti? Le anomalie riscontrate richiedono una serie di interventi di cui stiamo quantificando i costi. Mi chiedo ma l'impresa in caso di gravi difetti non risponde nei 10 anni successivi alla costruzione? L'addebito della ripartizione dei costi per la riparazione della caldaia perché vanno ripartiti a tutti?

Non hai spiegato in quanto tempo si sono rilevati consumi di 4.000/32.155 m3.

 

Hai detto 40 unità vendute su 100 ma 1 solo condomino residente...vorresti dire che tutte le altre unità non hanno scaldato minimamente le loro abitazioni (inverosimile) ?

Il gas per uso diverso (cucina) come viene misurato? (contratti divisi?)

Più che "dispersione" da 4000 per arrivare a 32.155 sarebbe "fuga" di gas.

 

Non puoi addebitare al solo condomino/costruttore i presunti (sulla base di cosa) maggiori consumi... se avete approvato uno schema di riparto questo fà testo e calcoli difformi possono essere contestati. Serve quindi unanimità 1000/1000 per cambiare criterio di riparto.

 

Garanzia di 10 anni su impianti di riscaldamento o per parti di esso?...aldilà di quanto difficile sia di fatto "pretendere" un simile diritto occhio ai termini di prescirzione per denuncia e impugnazione:

 

http://www.centroconsumatori.it/40v26400d232.html

Dunque il consumo riguarda un anno di gestione da giugno 2012 a fine maggio 2013. Gli appartamenti non venduti non è che non consumano . Sono state poste delle valvole al di fuori degli appartamenti con una curva all'interno dei quali l'acqua circola e poi torna indietro Ci hanno spiegato che questo serve per non far ghiacciare l'impianto. Lo schema di riparto approvato era stato fatto a monte. Infatti in sede di consuntivo non tornandoci i conti effettivi abbiamo sospeso il riparto della parte a consumo richiedendo l'intervento di un termotecnico che analizzasse la situazione. Ed è venuto fuori che la caldaia non è a norma e pare non sia mai stata collaudata lavora troppo e male e....... una relazione di oltre 3 pagine . Ci hanno venduto un geotermico che in realtà non esiste o meglio le macchine ci sono ma non sono mai state collegate.....etc.etc..... ora vista la situazione reale il riparto va modificato in base ai reali consumi o no?

Il nostro problema più grosso è che l'impresa ha ancora la maggioranza dei millesimi quindi se vota contro il riparto rimane così penalizzando le poche persone che hanno usato il riscaldamento addebitandogli cifre spropositate in base al reale consumo. Come uscirne? Il gas per uso diverso non esiste in quanto per la cucina sono stati installati tutti piani elettrici non esiste un impianto del gas singolo insomma ma unico solo per il riscaldamento e la fornitura di acqua calda sanitaria.

Acqua calda sanitaria...fatta con il centralizzato? In un condominio dove c'è solo 1 residente?

Non giustifica il consumo spropositato...non scalfirebbe di molto (perchè appunto solo 1 residente) ma non è di certo consigliato.

 

Se il condominio con il 60% (costruttore) non concorda con un nuov cirterio dovrete necessariamente rivolgervi ad un Legale.

Ricorda che comunque una "testa" con il 60% da sola non fà maggioranza.

 

Siete in una situazione di "stallo" perchè ad ogni votazione difficilmente si avrà maggioranza secondo i criteri di Legge.

Su tutte le questioni dove il condomino/costruttore è contrario non ci saranno i voti per approvare una delibera senza il rischio che venga impugnata per annullamento

 

Se la Caldaia non è a norma ...sfido che non è stqta collaudata (avrebbero periziato illegalmente)...forse è più plausibile dire il contrario. Che l' impianto non è stato "collaudato" e pertanto non è ancora " a norma" solo da un punto di vista formale.

 

L' illegalità comunque non è ammessa e il Vs. amministratore dovrebbe attivarsi al più presto nei confronti del costruttore per l'espletamento di tutte le pratiche.

 

Altro punto da chiarire è se il contratto di fornitura di metano e il relativo contatore generale sia "partito" dal momento in cui si sono vendute le unità (specie dell'unico residente).

Spesso accade che la linea ed il contatore siano parecchio antecedenti o che abbiano usato la fornitura per scopi diversi. Quindi nei 32.155 ci sarebbero consumi non imputabili ai condomini ma alle imprese che hanno lavorato in cantiere (quindi al costruttore).

 

Resta il fatto che dovete rivolgervi quanto prima ad un avvocato per contestare in giudizio le mancanze del costruttore chiedendo i "danni" per i malfunzionamenti (tutti da dimostrare).

Alla luce dell' annno già trascorso non state li a tergiversare.

grazie mille per i consigli. Il residente è lì da due anni. Quindi i consumi non sono stati fatti dall'impresa Ci hanno spiegato che l'impianto deve andare sempre 24 ore su 24 tutti i giorni perché altrimenti non sarebbe in grado di fornire il fabbisogno necessario. Ha ragione nel scrivere che è l'impianto che non è stato collaudato mi sono espressa male io. Sta di fatto che attualmente la voltura dell'impianto a nome del condominio non è stata fatta. Ci hanno staccato e piombato la fornitura per morosità e l'impresa non ha soldi per pagare. Abbiamo sospeso momentaneamente la possibilità di fare decreti ingiuntivi perché altrimenti metteremmo l'impresa in croce. La situazione è diventata insostenibile e il nostro caro amministratore non sta facendo nulla per uscirne se non chiederci di anticipare due rate condominiali per fare cassa! Non so se ne usciremo vivi e soprattutto quando. La strada del legale pensavamo di abbandonarla ma se non ho altri elementi per convincere l'impresa a modificare il riparto mi sa che dovremo pensarci. Ma l'impugnazione della delibera per un riparto errato bisogna farla solo tramite un legale? è legittima?

grazie ancora

Partendo dalla fine.

Il riparto approvato (presumo con Regolamento Condominiale di tipo Contrattuale) è lecito e legittimo anche se prevede un criterio in deroga a quanto stabilisce la Legge.

Per impugnarlo è inevitabile il ricorso ad un avvocato ma di certo non per attaccare il criterio (perdereste) quanto il mancato regolare funzionamento dell' impianto perdipiù non collaudata e suppongo nemmeno "revisionato" (obbligo anche annuale in certi casi)

Che il residente sia li da 2 anni non significa che l' impresa non abbia usato il gas per altri scopi.

Già al momento dell' installazione e messa in prova vi saranno stati dei consumi (magari minimi) per provare i vari impianti...a Cesare quel che è di Cesare.

 

Nel ns. condominio (case a schiera con allacciamenti gas e caldaie autonome) l' impresa aveva inizialmente fatto un contratto per di cui hanno usufruito per il controllo e per evitare si gelassero le unità invendute. Lo stesso è poi passato in carico ad un proprietario che ovviamente però non ha pagato il pregresso.

Per sicurezza dovevate verificare la lettura fin dal primo rogito e per ognuno dei successivi.

Non comprendo il perchè parli di voltura dell' impianto. La caldaia è automaticamente del Condominio ed ogni proprietario ne acquista titolarità con il rogito.

Se intendi impianto alias contatore del gas...allora si potrebbe pure contestare che i consumi rilevati non vanno pagati.

 

Consiglio la visione di un esperto in loco (avvocato) perchè solo un esame attento di tutta la situazione darebbe gli elemnti su cui esprimere risposte più sicure.

 

Purtroppo la "crisi" stà mietendo vittime anche "innocenti" e non invidio di certo la vs situazione.

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