#1 Inviato 12 Giugno, 2020 Salve a tutti, amministro un condominio che ha una serie di box auto e 4 ville unifamiliari che sovrastano i box. Detti box sono coperti da un viale pedonale al quale accedono le 4 ville per poi uscire in strada. Ho allegato il disegno della situazione. La "X" indica il punto dove si è verificata una crepa che fa penetrare nei box sottostanti, acqua quando piove. I condomini mi hanno chiesto come fare per: Ripartire le spese per il rifacimento di tutto il viale privato; Riparare solo la crepa; Nel primo caso, dovrei ripartire le spese di riparazione per 1/3 tra tutti i proprietari delle ville e 2/3 i box che sono direttamente sotto al vialetto privato. Nel secondo caso, dovrei ripartire le spese di riparazione crepa per 1/3 tra tutti i proprietari delle ville e 2/3 i box che sono direttamente sotto la crepa. Ho detto qualcosa di sbagliato ? Vi ringrazio e resto in attesa di un vostro consiglio.
#2 Inviato 12 Giugno, 2020 Dimenticavo che I box sono posizionati su due livelli sotto il suolo. Cioè due file di box Modificato 12 Giugno, 2020 da Galdaron
#3 Inviato 12 Giugno, 2020 Galdaron dice: Salve a tutti, amministro un condominio che ha una serie di box auto e 4 ville unifamiliari che sovrastano i box. Detti box sono coperti da un viale pedonale al quale accedono le 4 ville per poi uscire in strada. Ho allegato il disegno della situazione. La "X" indica il punto dove si è verificata una crepa che fa penetrare nei box sottostanti, acqua quando piove. I condomini mi hanno chiesto come fare per: Ripartire le spese per il rifacimento di tutto il viale privato; Riparare solo la crepa; Nel primo caso, dovrei ripartire le spese di riparazione per 1/3 tra tutti i proprietari delle ville e 2/3 i box che sono direttamente sotto al vialetto privato. Nel secondo caso, dovrei ripartire le spese di riparazione crepa per 1/3 tra tutti i proprietari delle ville e 2/3 i box che sono direttamente sotto la crepa. Ho detto qualcosa di sbagliato ? Vi ringrazio e resto in attesa di un vostro consiglio. 1/2 + 1/2 invece di 1/3 + 2/3 perché si applica il 1125 invece del 1126, v. p.e.: Per la corretta individuazione delle disposizioni codicistiche da applicarsi in tema di spese per le infiltrazioni nei box auto siti nel sottosuolo del condominio è necessario, preliminarmente, analizzare la duplice funzione svolta dal giardino condominiale: area comune verde utilizzata da tutti i condòmini e solaio ai sottostanti box di proprietà dei vari condòmini. Tale duplice funzione incide direttamente sul criterio legale da applicarsi per la ripartizione delle spese, in quanto la funzione di riparo e copertura dei box non può considerarsi secondaria rispetto alla prima. “In forza di tale principio, ne consegue che le spese per la riparazione del lastrico-giardino condominiale, che funge anche da solaio ad una sottostante autorimessa, vanno ripartite secondo il criterio previsto dall’art. 1125 c.c., attribuendone, così, la metà al proprietario del suddetto locale” (cfr. Tribunale Roma, sezione V civile, sentenza 19 febbraio 2006, n. 10810). Si tratta quindi di un’applicazione analogica dell’art.1125 c.c., il quale, in tema di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ripartisce le relative spese in parti uguali in capo “ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti”. Modificato 12 Giugno, 2020 da condo77
#4 Inviato 12 Giugno, 2020 Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali(1) dai proprietari dei due piani(2) l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Nel caso venga rifatto l'intero viale senza intervenire sulle parti sottostanti, la spesa sarà da dividere tra tutti i condomini per millesimi, senza coinvolgere i proprietari dei box, sempre in osservanza dell'art 1125: restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento. Modificato 12 Giugno, 2020 da condo77
#5 Inviato 12 Giugno, 2020 Galdaron dice: Nel primo caso, dovrei ripartire le spese di riparazione per 1/3 tra tutti i proprietari delle ville e 2/3 i box che sono direttamente sotto al vialetto privato. Nel secondo caso, dovrei ripartire le spese di riparazione crepa per 1/3 tra tutti i proprietari delle ville e 2/3 i box che sono direttamente sotto la crepa. Concordo con Condo77. Poichè il viale è condominiale e ad uso di tutti si applica l'articolo 1125 che non è esattamente 1/2 + 1/2 ma 1/2 + 1/2 è solo la parte interna tra la pavimentazione e l'intonaco sottostante. Diciamo che sia che si ripari solo la crepa e sia che si rifacci al'intera impermeabilizzazione, il costomaggiore è per il condominio che usa la parte superiore
#6 Inviato 12 Giugno, 2020 Leonardo53 dice: Concordo con Condo77. Poichè il viale è condominiale e ad uso di tutti si applica l'articolo 1125 che non è esattamente 1/2 + 1/2 ma 1/2 + 1/2 è solo la parte interna tra la pavimentazione e l'intonaco sottostante. Diciamo che sia che si ripari solo la crepa e sia che si rifacci al'intera impermeabilizzazione, il costomaggiore è per il condominio che usa la parte superiore Sì esatto, 1/2 + 1/2 è una semplificazione grossolana. D'altronde anche 1/3 + 2/3 lo è, perché anche nel lastrico (art. 1126) il pavimento rimane a carico di chi lo usa. Modificato 12 Giugno, 2020 da condo77
#7 Inviato 12 Giugno, 2020 condo77 dice: Sì esatto, 1/2 + 1/2 è una semplificazione grossolana. D'altronde anche 1/3 + 2/3 lo è, perché anche nel lastrico il pavimento rimane a carico di chi lo usa. Si, avevo letto la tua citazione del 1125 nel mentre io postavo. condo77 dice: D'altronde anche 1/3 + 2/3 lo è, perché anche nel lastrico il pavimento rimane a carico di chi lo usa Beh no. Nel caso di art. 1126, se bisogna sostituire il pavimento per poter impermeabilizzare il lastrico, anche la spesa di ripavimentazione propedeutica alla riparazione segue il criterio di 1/3 + 2/3, criterio che invece non si applica con l'applicazione dell'art. 1125 dove il costo della ripavimentazione è sempre a carico di chi calpesta il pavimento. 1
#8 Inviato 12 Giugno, 2020 Leonardo53 dice: Si, avevo letto la tua citazione del 1125 nel mentre io postavo. Beh no. Nel caso di art. 1126, se bisogna sostituire il pavimento per poter impermeabilizzare il lastrico, anche la spesa di ripavimentazione propedeutica alla riparazione segue il criterio di 1/3 + 2/3, criterio che invece non si applica con l'applicazione dell'art. 1125 dove il costo della ripavimentazione è sempre a carico di chi calpesta il pavimento. Giusto! 👍
#9 Inviato 12 Giugno, 2020 Però un dubbio, se il vialetto privato copre due piani di box quindi due piani seminterrati, non si configurerebbe una situazione simil - verticale quindi 1/3 & 2/3 ?
#10 Inviato 13 Giugno, 2020 Galdaron dice: Però un dubbio, se il vialetto privato copre due piani di box quindi due piani seminterrati, non si configurerebbe una situazione simil - verticale quindi 1/3 & 2/3 ? La discriminante della non applicazione del 1126 non è ne che si tratta di un viale ne del numero dei piani bensi il fatto che il viale è condominiale ad uso di tutti e non ad uso esclusivo. Essendo il viale ad uso di tutti i condòmini, si configura un uso più intenso del viale e quindi una funzione principale di transito rispetto alla funzione di copertura e sarebbe sproporzionato addebitare 2/3 della spesa ai condòmini il cui viale ha solo funzione secondaria di copertura. A questo link trovi una spiegazione con citazione di sentenze: A quest'altro link di seguito, invece, trovi un'ampia discussione sul forum con spiegazione delle sentenze dell'avvocato e forumista "oimmena": --link_rimosso-- 1
#11 Inviato 13 Giugno, 2020 Galdaron dice: Però un dubbio, se il vialetto privato copre due piani di box quindi due piani seminterrati, non si configurerebbe una situazione simil - verticale quindi 1/3 & 2/3 ? Il discrimine è la funzione prevalente: solitamente nei fabbricati fuori terra si considera prevalente la funzione di copertura e accessoria la funzione di accesso (lastrici, terrazzi), mentre per giradini, piazzali, cortili che coprano box e cantine tale prevalenza non è data. Dal tuo disegno mi pare di capire che il viale pedonale è quello di ingresso, quindi immagino percorso quotidianamente, mi pare quindi difficile supporre una prevalenza della copertura. Nei casi dubbi è bene lasciar decidere l'assemblea sul riparto, motivando adeguatamente in modo che non sia una semplice imposizione della maggioranza alla minoranza. Modificato 13 Giugno, 2020 da condo77
#12 Inviato 15 Giugno, 2020 Leonardo53 dice: La discriminante della non applicazione del 1126 non è ne che si tratta di un viale ne del numero dei piani bensi il fatto che il viale è condominiale ad uso di tutti e non ad uso esclusivo. Essendo il viale ad uso di tutti i condòmini, si configura un uso più intenso del viale e quindi una funzione principale di transito rispetto alla funzione di copertura e sarebbe sproporzionato addebitare 2/3 della spesa ai condòmini il cui viale ha solo funzione secondaria di copertura. A questo link trovi una spiegazione con citazione di sentenze: A quest'altro link di seguito, invece, trovi un'ampia discussione sul forum con spiegazione delle sentenze dell'avvocato e forumista "oimmena": --link_rimosso-- Scusami Leonardo53, ho omesso una importante informazione e cioè che sia il viale privato pedonale che le ville che sovrastano i box non fanno parte del condominio per loro precisa scelta quando costituimmo fiscalmente e tramite verbale il condominio. Quindi tanto per essere ancora più chiaro, il vialetto è percorso da una piccola parte di persone che sono anche proprietari di alcuni box che amministro. Tutti gli altri non accedono al viale. Quindi il viale non è condominiale ma privato. Spero di aver chiarito meglio la fattispecie