Vai al contenuto
Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Patricia1964

Ripartizione spese usufruttuario e nuda proprietà

Buongiorno,

ho la nuda proprietà di un appartamento . Mi chiedono di pagare le spese per installazione ponteggi, lavaggi pareti, manutenzioni e riparazioni, impermeabilizzazione, pavimento terrazza pittura pareti e cornici, pitturai ringhiere, rivestimento. A chi spettano queste spese ? Sono lavori straordinari a carico della nuda proprietà ? Grazie per una vostra risposta e chiarimento. Saluti

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Sono spese straordinarie quelle la cui erogazione si renda necessaria in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria. Sono, inoltre, spese straordinarie quelle che si rendano necessarie a causa della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.

A titolo esemplificativo si può pensare all’improvvisa rottura dell’argano dell’ascensore o ai danni provocati all’edificio da un terremoto o dalla furia distruttrice degli agenti atmosferici.

Una definizione legislativa delle opere di manutenzione straordinaria può essere ricavata, con gli opportuni adattamenti, dall’art. 31, 1° co., lett. b) della L. 5-8-1978, n. 457, che identifica gli «interventi di manutenzione straordinaria» con «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso».

L’art. 1005 c.c., inoltre, nel porre a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie della cosa goduta dall’usufruttuario, fa rientrare in tali riparazioni quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, nonché il rinnovamento (per intero o per una parte notevole) dei tetti, dei solai, delle scale, dei muri di sostegno e di quelli di cinta.

Nell’ambito condominiale la distinzione tra spese straordinarie e spese ordinarie è operata solo a fini amministrativi, per precisare, cioè, la competenza dell’amministratore nei confronti dell’assemblea dei condòmini e i suoi poteri nei confronti dei singoli condòmini (TERZAGO): l’art. 1130, 1° co., n. 3), c.c., infatti, demanda all’amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1135, 1° co., n. 4), c.c. riserva all’assemblea quello di provvedere all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, all’occorrenza, un fondo speciale.

Un ulteriore riferimento alle spese straordinarie, sempre per quanto riguarda la materia condominiale, è operato, sia pure a fini non strettamente amministrativi, dall’art. 1136, 4° co., c.c., il quale prescrive le maggioranze necessarie per la valida adozione delle delibere assembleari, in relazione all’oggetto delle stesse, richiedendo per la validità di quelle concernenti le «riparazioni straordinarie di notevole entità» che esse siano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

--> https://www.simone.it/newdiz/?id=237&action=view&dizionario=4

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Buongiorno, Gentilissinmo

Grazie per la sua risposta. Ma secondo lei sono spese che devo assumere ? A me sembrano spese di manutenzione ordinaria, dopo qualche anno bisogna sempre pitturare o impermeabilizzare il terrazzo.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Buongiorno, Gentilissinmo

Grazie per la sua risposta. Ma secondo lei sono spese che devo assumere ? A me sembrano spese di manutenzione ordinaria, dopo qualche anno bisogna sempre pitturare o impermeabilizzare il terrazzo.

Secondo il mio parere dipingere le ringhiere del terrazzo sono spese di manutenzione ordinaria, però l'impermeabilizzazione sono interventi straordinari.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Le spese ed i rapporti fra nudo proprietario e usufrutturio sono definiti dagli art. 1004 e1005 del c. c.

Nei confronti del condominio il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (art. 67, ultimo comma delle disposizioni per l’attuazione del c. c.).

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Buongiorno e grazie. Ma ho ancora dei dubbi :

 

L'amministratore ha messo a carico della nuda proprietà i seguenti lavori :

 

Lavori di tinteggiatura completa del fabbricato

Sostituzione guaina delle terrazze e lora impermeabilizzazione

Sistemazione delle grondaie del tetto

pitture ringhiere e pavimentazioni.

 

Secondo voi quali sono a carico della nuda proprietà ?

 

Grazie e buon pomeriggio

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Ordinarie sono sicuramente le spese di tinteggiatura fabbricato e pittura. "Sostituzione guaina" è straordinaria. La sistemazione delle grondaie se prevede sostituzione di parti è anche'essa straordinaria.

Le spese straordinarie sono in capo al nudo proprietario;

Le spese ordinarie sono in carico all'ususfruttuario.

 

Dai anche un'occhiata al seguente link:

https://www.condominioweb.com/manutenzione-ordinaria-la-ripartizione-delle-spese-tra-usufruttuario-e-proprietario.12252

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

avrei un quesito simile: come nudo proprietario sono tenuto al pagamento delle valvole termostatiche appena installate?

grazie

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
avrei un quesito simile: come nudo proprietario sono tenuto al pagamento delle valvole termostatiche appena installate?

grazie

La spesa è straordinaria e perciò spetta a al nudo proprietario

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Sono spese straordinarie quelle la cui erogazione si renda necessaria in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria. Sono, inoltre, spese straordinarie quelle che si rendano necessarie a causa della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.

A titolo esemplificativo si può pensare all’improvvisa rottura dell’argano dell’ascensore o ai danni provocati all’edificio da un terremoto o dalla furia distruttrice degli agenti atmosferici.

Una definizione legislativa delle opere di manutenzione straordinaria può essere ricavata, con gli opportuni adattamenti, dall’art. 31, 1° co., lett. b) della L. 5-8-1978, n. 457, che identifica gli «interventi di manutenzione straordinaria» con «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso».

L’art. 1005 c.c., inoltre, nel porre a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie della cosa goduta dall’usufruttuario, fa rientrare in tali riparazioni quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, nonché il rinnovamento (per intero o per una parte notevole) dei tetti, dei solai, delle scale, dei muri di sostegno e di quelli di cinta.

Nell’ambito condominiale la distinzione tra spese straordinarie e spese ordinarie è operata solo a fini amministrativi, per precisare, cioè, la competenza dell’amministratore nei confronti dell’assemblea dei condòmini e i suoi poteri nei confronti dei singoli condòmini (TERZAGO): l’art. 1130, 1° co., n. 3), c.c., infatti, demanda all’amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1135, 1° co., n. 4), c.c. riserva all’assemblea quello di provvedere all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, all’occorrenza, un fondo speciale.

Un ulteriore riferimento alle spese straordinarie, sempre per quanto riguarda la materia condominiale, è operato, sia pure a fini non strettamente amministrativi, dall’art. 1136, 4° co., c.c., il quale prescrive le maggioranze necessarie per la valida adozione delle delibere assembleari, in relazione all’oggetto delle stesse, richiedendo per la validità di quelle concernenti le «riparazioni straordinarie di notevole entità» che esse siano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

--> https://www.simone.it/newdiz/?id=237&action=view&dizionario=4

la definizioene di straordinario cambia a secodonda di cosa di sparla

nell'edilizia è stabilito dalla legge che hai citato

nella locazione è diversa rispetto all'usufrutto

etc... etc...

 

- - - Aggiornato - - -

 

Art. 1004 cc: Spese a carico dell’usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia (1), amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (2).

 

COMMENTO

Custodia: attività consistente nell’adozione di una serie di misure necessarie ai fini di prevenire alterazioni naturali della cosa, violazioni del suo stato giuridico, danneggiamenti o alterazioni di terzi [v. 1177 e 1766].

Amministrazione: insieme di atti compiuti per il buon governo di un patrimonio al fine di conservare l’integrità e l’efficienza produttiva dei beni che lo compongono.

Manutenzione ordinaria: interventi finalizzati a conservare la cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva.

(1) La custodia si sostanzia nell’adozione delle cautele atte a prevenire ogni evento calamitoso e gli altri possibili danni, nonché le attività delittuose; avvisare il proprietario dell’opportunità delle riparazioni straordinarie; non trascurare l’esercizio di servitù costituite a favore del fondo evitandone la loro prescrizione per non-uso.

 

Art. 1005 cc: Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (1).

L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

 

COMMENTO

Riparazioni straordinarie: sono quelle che non possono essere previste in quanto, generalmente, non discendono quale effetto normale dell’uso o dello sfruttamento della cosa.

(1) Si noti che l’elencazione è tutt’altro che tassativa.

Ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario

Trib. civ. Roma, sez. V, 4 novembre 2004, n. 29809

Ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Buongiorno,

ho la nuda proprietà di un appartamento . Mi chiedono di pagare le spese per installazione ponteggi, lavaggi pareti, manutenzioni e riparazioni, impermeabilizzazione, pavimento terrazza pittura pareti e cornici, pitturai ringhiere, rivestimento. A chi spettano queste spese ? Sono lavori straordinari a carico della nuda proprietà ? Grazie per una vostra risposta e chiarimento. Saluti

spettano all'usufruttuario

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Inserisci un quesito anche tu

Devi registrarti per inserire quesiti o rispondere al forum

Crea un account

Iscriviti adesso per accedere al forum. È facile!

Registrati gratis

Accedi

Sei già registrato? Accedi qui.

Accedi Ora
×