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Barito

Ripartizione Spese Tinteggiatura Facciata

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Ciao, nel mio condominio(minimo, autogestito, io sono persona che svolge funzioni analoghe all'amministratore) stiamo, anno per anno, facendo lavori di tinteggiatura sulle facciate. Vorremmo ora fare la facciata in foto, in particolare la semifacciata superiore (la parte gialla, per intenderci):

 

 

Vorrei confrontarmi con voi per sapere se ciò che ho compreso riguardo la ripartizione di tale lavoro e la possibilità di richiedere bonus facciate sia corretto.

 

La facciata ha due terrazze aggettanti (ben visibili in foto) e due terrazze a livello. Le terrazze a livello sono posizionate nella parte alta dell'edificio. Alcune foto di una di queste:

 

in questa si vede il muro divisorio fre le due terrazze (ognuna con diverso proprietario) e l'ingresso all'appartamento

 

in questa si vede l'ingresso e un muro comune

 

in questa il parapetto

 

Da quello che ho capito io, per quanto riguarda la ripartizione:

1 - terrazze aggettanti: ripartizione per millesimi di proprietà sulle parti visibili, spese a carico del proprietario per quanto riguarda la parte "interna" (parapetto)

 

2 - terrazze a livello: ripartizione per millesimi di proprietà sulla parte "ingresso" e muro comune, spese a carico del proprietario per quanto riguarda il parapetto, spese fra i due proprietari delle terrazze per quanto riguarda il muro divisorio

 

3- tutto il resto fra tutti per millesimi di proprietà

 

Per quanto riguarda il bonus facciate (preso atto che la facciata è visibile da pubblica via):

 

1 - terrazze aggettanti: le parti visibili sono detraibili (anche in virtù della presenza di un elemento decorativo, cioè la riga rosso/rosa), le parti interne invece no

 

2 - terrazze a livello: la parte ingresso, il muro comune e il muro divisorio rientrano, mentre il parapetto no

 

Corretto?

 

Grazie come sempre per l'aiuto!

Modificato da Barito
Barito dice:

Da quello che ho capito io, per quanto riguarda la ripartizione:

1 - terrazze aggettanti: ripartizione per millesimi di proprietà sulle parti visibili, spese a carico del proprietario per quanto riguarda la parte "interna" (parapetto)

 

2 - terrazze a livello: ripartizione per millesimi di proprietà sulla parte "ingresso" e muro comune, spese a carico del proprietario per quanto riguarda il parapetto, spese fra i due proprietari delle terrazze per quanto riguarda il muro divisorio

 

3- tutto il resto fra tutti per millesimi di proprietà

La tinteggiatura della facciata va ripartita tra tutti per millesimi di proprietà, perché intervento conservativo dell'estetica (del fabbricato), che è parte comune a tutti

Grazie per la risposta, ma non è così semplice: i terrazzi aggettanti, per esempio, non hanno quella ripartizione

Secondo l'interpello 12-06-2020 n.185, non essendo le terrazze a livello visibili da pubblica via, sembrerebbe da scartare la possibilità di godere della detrazione, anche sulle pareti verticali (la parte "ingresso all'appartamento" per intenderci).

 

Mi chiedo se almeno la ripartizione spese che scrivevo sia corretta.

Riguardo gli altri punti? Che dite? 

 

Grazie 🙂

Nell'interpello, a mio parere,  AdE ha considerato le terrazze a livello equiparabili ai lastrici solari, cioè quei manufatti che hanno soprattutto funzione di copertura per i sottostanti.

Dalla tua fotografia, si vedono delle terrazze a tasca, che, sempre a mio parere, non sono terrazze a livello, perchè la loro funzione è a servizio dell'appartamento che le utilizza. Rientrano fra i balconi.

 

I costi dei parapetti degli aggettanti sono a carico di tutti per millesimi, perchè sembrano elementi costitutivi del decoro della facciata.

Barito dice:

1 - terrazze aggettanti: le parti visibili sono detraibili (anche in virtù della presenza di un elemento decorativo, cioè la riga rosso/rosa), le parti interne invece no

Perchè mai non vorresti detrarre le "parti interne" che di fatto appartengono alla facciata condominiale? Non sono detraibili le facciate che non sono visibili da pubblica strada, ma non le facciate "interne" ai balconi.

Quindi l'intervento sul balcone è interamente detraibile

 

Barito dice:

2 - terrazze a livello: la parte ingresso, il muro comune e il muro divisorio rientrano, mentre il parapetto no

Anche in questo caso, perchè il parapetto no? E' un elemento del balcone.

 

Danielabi dice:

si vedono delle terrazze a tasca, che, sempre a mio parere, non sono terrazze a livello, perchè la loro funzione è a servizio dell'appartamento che le utilizza. Rientrano fra i balconi.

Se svolge funzione di copertura è assimilabile ad una terrazza a livello

Massi dice:

Se svolge funzione di copertura è assimilabile ad una terrazza a livello

Il balcone a tasca è uno dei balconi incassati che fungono sempre da copertura per i sottostanti, quindi tutti i balconi incassati sono terrazze a livello?

Ok, mi spiego meglio

 

Per "parapetto" intendevo la parte in muratura di terrazze a livello e aggettanti, non la "ringhiera rossa". La ringhiera metallica rossa é a carico di tutti e ci sta, in quanto fa parte dell'estetica dell'edificio.

 

Mi domandavo però se le tre parti interne del terrazzo aggettante (non la facciata non visibile, o se vogliamo non la "parte verticale visibile solo in parte in quanto mascherata dal terrazzo") fossero a carico del solo proprietario del terrazzo aggettante e se rientrassero nella deterazione 90%

 

(Grazie Daniela)

Modificato da Barito
Danielabi dice:

Il balcone a tasca è uno dei balconi incassati che fungono sempre da copertura per i sottostanti, quindi tutti i balconi incassati sono terrazze a livello?

Stai ipotizzando che la copertura svolta nei confronti di un appartamento sia la stessa funzione che un balcone svolge nei confronti di un altro balcone? Cioè, la prima è fondamentale per la stessa configurazione del condominio, mentre la seconda è puramente accidentale e sarebbero assimilabili?

La pavimentazione della terrazza a tasca svolge la funzione di tetto.

Modificato da Massi
Barito dice:

Mi domandavo però se le tre parti interne del terrazzo aggettante (non la facciata non visibile, o se vogliamo non la "parte verticale visibile solo in parte in quanto mascherata dal terrazzo") fosse a carico del solo proprietario del terrazzo aggettante.

 

Se state dipingendo "le facciate" (la parte gialla) a mio parere state dipingendo anche la facciata utilizzata per il balcone aggettante, quindi è detraibile e a carico di tutti i condòmini.

 

Resto con il dubbio che AdE intendesse come intervento non detraibile il rifacimento di una "parte orizzontale" come una terrazza a livello di questo tenore:

--img_rimossa--

 

Ma è chiaro che sarebbe necessaria la conferma di AdE (interpello)

Io credo che dato il fatto che le terrazze a livello non si vedono dalla strada (seppur la facciata sia visibile) e questo dubbio di interpretazione, non la porteremo in detrazione. Per ora archiviamola così.

 

Mi resta il dubbio per quanto riguarda le terrazze aggettanti. Detraibile é sicuramente l'intera parte verticale della facciata a livello "infissi", per intenderci, anche se  in parte mascherata dalla terrazza; lo stesso dicasi per le superfici verticali della terrazza in vista, ma la tinta delle tre superfici interne della terrazza aggettante? Sono detraibili?

Per quanto riguarda la ripartizione, secondo il principio per cui il terrazzo aggettante sarebbe estensione dell'appartamento che serve, la tinteggiatura di queste tre superfici interne non é a carico del proprietario?

Scusate se insisto ma voglio essere sicuro di aver capito se voglio evitare di prendere cantonate 🙂

 

(Grazie!)

Modificato da Barito

Rileggendo le vostre risposte e documentandomi un po' in rete sono sempre più convinto delle seguenti cose.

 

Detraibilità - bonus 90%:

 

- Per quanto riguarda la tinteggiatura dei balconi aggettanti, la detrazione 90% è chiaramente possibile. Il rifacimento del parapetto in muratura (parte dunque interna, non visibile) rientra anch'esso nella detrazione in virtù della risposta AdE 185/2020, dunque anche la sua tinteggiatura.

Dunque i balconi aggettanti rientrano nella loro interezza (inclusi dunque sotto-balcone, parapetto metallico, elementi decorativi, etc etc).

 

- Riguardo i balconi a tasca, non è chiaro se per Ade questi siano equiparabili a "terrazza" (nel qual caso no detrazione) oppure balconi (sebbene il nome includa la parola "balcone" 😅).

Nel mio caso specifico, i balconi a tasca non sono visibili dalla strada (troppo alti), dunque l'approccio più conservativo in questo caso specifico sarebbe quello di non portarli in detrazione. Posso eventualmente valutare di lasciarli li e farli più avanti quando la cosa mi sarà più chiara (sempre che il bonus venga prorogato).

 

La ripartizione spese rimane per me un attimo confusa:

 

- Balconi aggettanti: è evidente che la tinteggiatura della parte esterna del balcone (incluso il sotto-balcone) vada ripartita per millesimi fra tutti i condòmini. La parte interna, invece, credo debba essere a carico del proprietario in virtù del principio secondo cui sarebbe prolungamento dell'appartamento che serve.

 

- Balconi a tasca: in questo caso credo che la parete in muratura divisoria fra le due terrazze vada ripartita fra i due proprietari delle terrazze, mentre tutto il resto fra tutti per millesimi.

 

Vorrei sapere cosa ne pensate, grazie! 🙂

 

Barito dice:

la tinta delle tre superfici interne della terrazza aggettante? Sono detraibili?

AdE ritiene che sia detraibile la pavimentazione, non ha specificato per quale piano, pertanto è detraibile anche quella di un trentesimo piano, che sicuramente dalla strada non è visibile. Penso che lo stesso criterio si debba applicare alla pitturazione del parapetto, se è a questo che ti riferisci.

 

Barito dice:

Per quanto riguarda la ripartizione, secondo il principio per cui il terrazzo aggettante sarebbe estensione dell'appartamento che serve, la tinteggiatura di queste tre superfici interne non é a carico del proprietario?

Pensavo ti riferissi al muro perimetrale, invece ti stai riferendo al parapetto, giusto? In questo caso, si: il costo è a carico del proprietario del balcone.

 

Barito dice:

- Balconi a tasca: in questo caso credo che la parete in muratura divisoria fra le due terrazze vada ripartita fra i due proprietari delle terrazze, mentre tutto il resto fra tutti per millesimi.

Direi di si.

Barito dice:

Grazie Daniela, come sempre

Di nulla.

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