#1 Inviato 14 Gennaio, 2019 Buongiorno volevo porre un quesito, il nostro edificio è fatto a gradoni come si evince dalle foto, 2 lastrici solari (parte centrale e destra) che vengono ripartiti tra tutti i condomini (12) anche da quelli non coperti. È un terrazzo ad uso esclusivo (parte sinistra) che viene ripartito in base all'art 1126, quindi 1/3 a carico del proprietario ad uso esclusivo e i 2/3 chi funge da copertura (solo 3 appartamenti). Per i 2/3 mi sorge il dubbio, poiche oltre a coprire i 3 appartamenti, copre anche tutta la parte del porticato condominiale dove c'è l ingresso e anche alcuni posti auto condominiali ( come si vede dalla foto, parte bassa a sinistra), ai 2/3 nn partecipano tutti i condomini? Grazie
#2 Inviato 14 Gennaio, 2019 Mariosabrina dice: Buongiorno volevo porre un quesito Essendo passati più di due mesi, forse non ricordi di aver posto il quesito o non trovi più la discussione. Al quesito ti è stato ampiamente risposto al link di seguito, dove compare anche parte della tua foto.. Basta cliccarci dentro e leggerai ben 33 interventi alla discussione: --link_rimosso--
#3 Inviato 14 Gennaio, 2019 Buongiorno il quesito che ho posto 2 mesi fa era riguardo alla ripartizione dei lastrici, perché ancora nn era chiaro in assemblea se applicare il regolamento condominiale o il codice civile. Poi è stato deciso che i lastrici devono essere ripartiti tra tutti e 12 condomini. Ora invece il mio quesito è in merito al terrazzo ad uso esclusivo
#4 Inviato 14 Gennaio, 2019 Mariosabrina dice: Buongiorno il quesito che ho posto 2 mesi fa era riguardo alla ripartizione dei lastrici, perché ancora nn era chiaro in assemblea se applicare il regolamento condominiale o il codice civile. Poi è stato deciso che i lastrici devono essere ripartiti tra tutti e 12 condomini. Ora invece il mio quesito è in merito al terrazzo ad uso esclusivo Ah, OK, allora ti do la mia opinione. Il lastrico è ad uso esclusivo e copre solo 3 appartamenti quindi 1/3 lo paga chi ha l'uso esclusivo e 2/3 solo i 3 appartamenti coperti. Se l'uso esclusivo ce l'anni tutti i 3 condòmini, tutta la spesa sara a carico esclusivamente dei 3 appartamenti che ne hanno sia l'uso esclusivo che la copertura. Le parti condominiali non devono esere conteggiate e non hanno alcuna influenza.
#6 Inviato 14 Gennaio, 2019 Mariosabrina dice: Ho qualche dubbio, cmq grazie Lo so che la risposta non ti è gradita perchè ti penalizza, essendo tu parte dei 3 appartamenti sotto il lastrico ad uso esclusivo. Mi auguro che qualcun altro possa smentirmi e possa portare delle argomentazioni confortanti per te, ma su questa possibilità, sono io che ho i miei dubbi.
#7 Inviato 14 Gennaio, 2019 Leonardo53 dice: Ah, OK, allora ti do la mia opinione. Il lastrico è ad uso esclusivo e copre solo 3 appartamenti quindi 1/3 lo paga chi ha l'uso esclusivo e 2/3 solo i 3 appartamenti coperti. Se l'uso esclusivo ce l'anni tutti i 3 condòmini, tutta la spesa sara a carico esclusivamente dei 3 appartamenti che ne hanno sia l'uso esclusivo che la copertura. Le parti condominiali non devono esere conteggiate e non hanno alcuna influenza. Una domanda per Leonardo53: se il lastrico ad uso esclusivo coprisse anche l’alloggio del portiere, bene comune condominiale, con millesimi attribuiti in tabella generale, saresti categorico nell’ escludere la suddetta unità dalla ripartizione della quota parte in funzione dei millesimi dei 2/3 spettanti a tutte le unità coperte? E se fosse privo di millesimi?
#8 Inviato 14 Gennaio, 2019 G.Ago dice: saresti categorico nell’ escludere la suddetta unità dalla ripartizione della quota parte in funzione dei millesimi dei 2/3 spettanti a tutte le unità coperte? E se fosse privo di millesimi? Ciao, In quel caso mi sorgerebbero dei dubbi (forse si, forse no) purchè, pur essendo priva di millesimi, l'unità immobiliare fosse accatastata come bene censibile (sui quali il condominio paga l'IMU). In questo caso specifico sotto gli appartamenti c'è solo un piano pilots che viene usato come posti auto comuni per cui io non ho dubbi ma resta comunque una mia personale opinione e non ho problemi a prendere atto di opinioni diverse che possano dare conforto a Mario e Sabrina, anzi, buon per loro se la mia fosse una opinione isolata e fossero dati a loro argomentazioni a loro favore da portare in assemblea. 1
#9 Inviato 14 Gennaio, 2019 Leonardo53 dice: Ciao, In quel caso mi sorgerebbero dei dubbi (forse si, forse no) purchè, pur essendo priva di millesimi, l'unità immobiliare fosse accatastata come bene censibile (sui quali il condominio paga l'IMU). In questo caso specifico sotto gli appartamenti c'è solo un piano pilots che viene usato come posti auto comuni per cui io non ho dubbi ma resta comunque una mia personale opinione e non ho problemi a prendere atto di opinioni diverse che possano dare conforto a Mario e Sabrina, anzi, buon per loro se la mia fosse una opinione isolata e fossero dati a loro argomentazioni a loro favore da portare in assemblea. Ti ringrazio per la risposta. Ho posto la domanda riferita all’esempio suddetto, poiché ho inteso la tua risposta "Le parti condominiali non devono essere conteggiate e non hanno alcuna influenza " valida in generale e per tutte le situazioni possibili in cui le parti comuni, prive di millesimi, possano essere coperte dal lastrico. Di esempi critici se ne possono fare altri. In mancanza di sentenze della Cassazione che affrontino casi simili, estendibili per analogia ai casi proprosti dai lettori (invito chi legge a non aprire l’ennesima polemica sulla validità delle sentenze ai soli casi che trattano), io mi rifaccio ai miei autori di riferimento.
#10 Inviato 14 Gennaio, 2019 Concordo con @Leonardo53 e riporto a conforto della tesi il riferimento di due sentenze di Cassazione piuttosto recenti: 11484 e 12578 del 2017.
#11 Inviato 15 Gennaio, 2019 andreao dice: Concordo con @Leonardo53 e riporto a conforto della tesi il riferimento di due sentenze di Cassazione piuttosto recenti: 11484 e 12578 del 2017. Estratto dl testo della sentenza della Cassazione 11484 del 2017 : omissis Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto: "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura". Sentenza della Cassazione 12578 del 2017 – Massima ufficiale In tema di condominio negli edifici, l'art. 1126 c.c., allorché pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni. In entrambe le sentenze la S. C. ha cassato le sentenza di merito che avevano posto a carico di tutti i condomini, limitatamente alla aliquota dei due terzi, la spesa occorrente per il rifacimento del lastrico solare, in virtù dell'esistenza di parti di proprietà comune ad esso sottostanti. Nell’esempio fatto nel post #7, in cui ho ipotizzato la presenza di una unità immobiliare comune a tutti i partecipanti al condominio coperta dal lastrico esclusivo, nel porre la domanda non ho affermato che i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, bensì ho chiesto se fosse corretto o meno stimare il bene comune, privo di valutazione millesimale, e chiedere la partecipazione di tutti i condomini proprietari del bene comune alla quota parte della spesa dei 2/3 calcolata in proporzione al suddetto valore. Pertanto, ritengo che le sentenze della S. C. citate non siano pertinenti al caso da me ipotizzato.
