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Samuele Ienopoli

Ripartizione spese terrazza

Buongiorno, breve cronistoria per far capire qual è il problema e per potere far valere i nostri diritti con cognizione di causa. Il mio terrazzo fa da copertura alle camere da letto del vicino del piano di sotto. Sul suo tetto ci sono macchie di infiltrazione. Abbiamo già provveduto più volte alla riparazione di alcune zone del terrazzo: 7 interventi, prevalentemente tutte a carico della porta finestra per accedere allo stesso (in corrispondenza delle macchie di sotto). Abbiamo interpellato l'amministratore che ci ha detto che se nel nostro atto di compravendita ci fosse stato scritto terrazzo (non lastricato solare), le spese di rifacimento sarebbero state a nostro carico. Ma nel nostro regolamento di condominio viene riportata la seguente dicitura: TERRAZZE DI USO ESCLUSIVO: le spese relative a fissi, infissi, parapetti, vasche, pavimenti sono a totale carico del proprietario esclusivo. Le spese di manutenzione del manto impermeabile e ricostruzione saranno così suddivise: per 1/3 a carico del proprietario della terrazza, ed i rimanenti 2/3 a carico delle unità immobiliari che si trovano nella colonna dell'aria sottostante, tenuto conto del rapporto di copertura delle stesse.

Quando abbiamo fatto presente questo articolo all'amministratore, oltre che un vostro articolo sulla ripartizione delle spese, ci ha risposto che in sede di assemblea condominiale che è stata convocata per il 21 p.v. si sarebbe deciso SOLO PER IL MANTO IMPERMEABILE, sottintendendo che la ricostruzione, fino alla posa delle piastrelle, sarebbe stata a nostro carico.

Gentilmente se voleste chiarirci le idee in merito prima del giorno dell'assemblea condominiale ve ne saremmo molto grati.

L'art.1126cc.,essendo derogabile dal regolamento.

Quindi tolto la parte riguardante la spesa di competenza dei proprietari dei terrazzi e non gli altri,quindi è giusto che del resto si parli in assemblea,come pure è giusta la ripartizione legale dell'1/3 e2/3.

In conclusione,nulla da eccepire quanto proposto dall'amministratore.

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Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C.c.)

L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi.

Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura).

La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno.

Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva.

Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.

 

- - - Aggiornato - - -

 

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L'art.1126cc.,essendo derogabile dal regolamento.

Quindi tolto la parte riguardante la spesa di competenza dei proprietari dei terrazzi e non gli altri,quindi è giusto che del resto si parli in assemblea,come pure è giusta la ripartizione legale dell'1/3 e2/3.

In conclusione,nulla da eccepire quanto proposto dall'amministratore.

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Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C.c.)

L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi.

Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura).

La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno.

Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva.

Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.

 

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Buongiorno

Come mai dice che non ha nulla da eccepire a quanto proposto dall'amministratore? C'è una bella differenza tra l'affermare che "la spesa intera del terrazzo é a carico esclusivo del proprietario" e "deve essere ripartita in 1/3-2/3 o in proporzione del valore millesimale degli appartamenti", non crede?

Poi, qualora proponesse la suddivisione in proporzione millesimale è giusto quindi che concorrano solo alle spese del manto impermeabile e non alla sua ricostruzione? Per arrivare al manto devono spaccare tutto! Si suppone che ci sia un difetto strutturale nella soletta in quanto le infiltrazioni si verificano solo quando le camere vengono scaldate in inverno. Con i nubifragi di questi ultimi giorni, per esempio, non si è evidenziato nessuna macchia.

Grazie per la sua gentilezza e pazienza

Salve, come detto si applica la ripartizione delle spese secondo quanto stabilito dal regolamento di condominio, quindi: pavimento a carico del proprietario del terrazzo, spese impermeabilizzazione e ricostruzione 1/3 e 2/3. Non è molto chiaro se per ricostruzione si intende messa in opera nuova guaina oppure anche massetto. Io ritengo che tutta la spesa vada ripartita 1/3 e 2/3 e solo il costo e la messa in opera del pavimento a carico del proprietario. Ma è una mia interpretazione e occorre leggere bene il regolamento. Comunque se quando piove non si formano macchie vuol dire che dal terrazzo non ci sono infiltrazioni. Quindi inutile fare il lavoro e buttare soldi. Ritengo invece possibile una perdita da qualche tubo del riscaldamento. Fate una prova ed eventualmente cercate la perdita. Un saluto

Buongiorno

Come mai dice che non ha nulla da eccepire a quanto proposto dall'amministratore? C'è una bella differenza tra l'affermare che "la spesa intera del terrazzo é a carico esclusivo del proprietario" e "deve essere ripartita in 1/3-2/3 o in proporzione del valore millesimale degli appartamenti", non crede?

Poi, qualora proponesse la suddivisione in proporzione millesimale è giusto quindi che concorrano solo alle spese del manto impermeabile e non alla sua ricostruzione? Per arrivare al manto devono spaccare tutto! Si suppone che ci sia un difetto strutturale nella soletta in quanto le infiltrazioni si verificano solo quando le camere vengono scaldate in inverno. Con i nubifragi di questi ultimi giorni, per esempio, non si è evidenziato nessuna macchia.

Grazie per la sua gentilezza e pazienza

Terrazza a livello o lastrico solare non fa differenza se fa da copertura ai piani sottostanti.

Il rogito parla chiaro, le spese di pavimento sono a carico del proprietario esclusivo.

 

Se non ci fosse stata questa dicitura, anche le spese di sostituzione del pavimento per poter procedere all'impermeabilizzazione avrebbero seguito il criterio 1/3 + 2/3.

 

Secondo me tutto sta all'interpretazione che si vuole dare a quella clausola, ad esempio, un Giudice potrebbe interpretare:

 

- si rompe il pavimento perchè usurato dall'uso o perchè chi ne ha l'uso vuole sostituirlo con uno di altro colore? La spesa è a TOTALE carico di chi ne ha l'uso esclusivo, come indicato nel rogito.

 

- Occorre sostituire il pavimento A CAUSA della rottura della guaina condominiale? Tutta la spesa segue il criterio 1/3+2/3 perchè la sostituzione del pavimento è una conseguenza della sostituzione della guaina e non un capriccio di chi ne ha l'uso esclusivo.

 

Solo una sentenza, però, può darti una certezza mentre un buon avvocato condominialista potrebbe darti un parere qualificato.

L'impianto di riscaldamento è centralizzato o autonomo?

Se fosse impianto autonomo di tua proprietà esclusiva e la causa fosse imputabile ad un tubo di riscaldamento, ne risponderesti solo tu, salvo tuo diritto di rivalsa sul costruttore se l'appartamento gode ancora di garanzia decennale.

L'impianto di riscaldamento è autonomo e non lo usiamo perché riscaldiamo casa con il camino. Pur non di meno abbiamo messo sottopressione l'impianto ed è tuttora così. La pressione dell'acqua non si è alterata e non si sono evidenziate delle macchie. I lavori sulla terrazza sono stati effettuati più volte ma solo a pezzi. Ecco perché l'amministratore e i vicini del piano di sotto insistono per il rifacimento completo del terrazzo. Questa sarebbe l'ottava volta che vi mettiamo mano e vorremmo sia l'ultima. Devono arrivare alla guaina catramata e da lì ricostruire il massetto, usare il mape-lastik (materiale che si usa per le piscine) ed infine posa in opera delle piastrelle.

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