#1 Inviato 4 Settembre, 2014 Porgo alla cortese attenzione questo caso particolare: Un condominio è formato da un fabbbricato di 5 appartamenti e da un altro fabbricato affiancato più basso di 1 appartamento al 1° piano e posti auto coperti al piano terra, coprente anche la scala comune che porta a tutti gli appartamenti del 1° piano e 2° dei 2 fabbricati.- Abbiamo pertanto 2 tetti.- Sul fabbricato più basso (coprente scala comune, 1 appartamento e posti auto coperti) necessita la sostituzione della trave portante di colmo in legno quanto ammalorata e curvata (anche il tetto pertanto si è curvato di conseguenza).- Per la sostituzione di tale trave di colmo portante necessita lo smantellamento completo del tetto.- Dal regolamento condominiale si evince che "la manutenzione ordinaria e straordinaria dei muri maestri, delle fondazioni alla loro sommità, in qualunque zona dell'edificio è a carico di tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà" Ora poichè la trave portante di colmo del tetto del fabbricato più basso è considerata struttura portante al pari dei muri maestri, anche secondo sent.Cass. 21.12.2007 n. 27145 e pareri di tecnici del settore, secondo la mia teoria tutte le spese relative e conseguenti la sostituzione di detto trave devono essere ripartite per millesimi di proprietà.- Alcuni condomini, supportati dai loro avvocati, sostengono invece che la spesa deve essere ripartita secondo l'art. 1123 2° comma C.C. in quanto si deve rifare l'intero tetto.- Abbbiamo fatto fare una perizia tecnica la quale parla di intervento sul trave con conseguente smantellamento del tetto e non di intervento sul tetto.- Qual'è il vostro parere in merito ?
#2 Inviato 4 Settembre, 2014 Salve, in effetti non è semplice capire il modo corretto di ripartire la spesa in quanto ci sono diverse considerazioni che portano a risultati diversi. Vediamo le varie considerazioni: le spese relative a parti "portanti" e al tetto sono normalmente divise per millesimi. Nel 1123 3°comma (non 2°) si dice che se ci sono più scale, lastrici solari ecc ognuno si paga il suo (detto in parole povere), ma non cita il tetto. A questo punto l'enigma si risolve se riusciamo a capire se siamo in presenza di due tetti distinti oppure no. La mia considerazione è che siamo in presenza comunque di un unico tetto in quanto non abbiamo una ripartizione netta (il tetto copre anche la scala unica e i box)degli edifici e quindi opto per la tua soluzione, ripartizione fra tutti in base ai millesimi. A questa soluzione arrivo però non seguendo la tua strada. Infatti se i tetti vengono considerati due, essendo la trave, portante per quel tetto, applicando il 1123 3°comma tutta la spesa andrebbe ripartita soltanto fra coloro che usufruiscono del tetto quindi proprietario appartamento, proprietari box. Ma a questo punto come viene calcolata la quota spettante per la copertura delle scale? Attendo anche io altre considerazioni in merito. Un saluto
#3 Inviato 4 Settembre, 2014 I tetti sono due distinti (uno + alto e uno + basso) La trave da sostituire è per quello più basso che copre un appartamento ed i posti auto coperti ed il vano scala comune.- La mia tesi parte dal pressupposto di quello che dice il Regolamento di Condominio per i muri maestri = struttura portante (trave = struttura portante) altrimenti che senso aveva specificare "ovunque ci siano".- Altrimenti andrebbe applicato il 1123 2° comma quindi quasi tutto al proprietario dell'appartamento sottostante.- Tra l'altro risulterebbe difficile anche il calcolo dei 2/3 a carico dei proprietari dell'appartamento + i posti auto coperti - ed il vano scala ? cordiali saluti
#4 Inviato 4 Settembre, 2014 Infatti se i tetti vengono considerati due, essendo la trave, portante per quel tetto, applicando il 1123 3°comma tutta la spesa andrebbe ripartita soltanto fra coloro che usufruiscono del tetto quindi proprietario appartamento, proprietari box. Ma a questo punto come viene calcolata la quota spettante per la copertura delle scale? Attendo anche io altre considerazioni in merito. Un saluto Considerando che la scala (unica scala) serve entrambi i fabbricati, la spesa per il rifacimento completo del tetto (per la porzione di metri quadrati occupati dal vano scala) la suddividerei a metà. Metà della spesa la dovrebbero sostenere (per quote millesimali) i proprietari del fabbricato più alto e l'altra metà (sempre per quote millesimali) i proprietari del fabbricato più basso. Per la restante suddivisione delle spese concordo con Lanfranco Fioramonti.
#5 Inviato 4 Settembre, 2014 OK, prendo atto ma quanto scritto nel Regolamento allora non vale niente nella fattispecie ? attenderei anche qualche parere legale, se possibile grazie a tutti
