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frajacko_

Ripartizione spese secondo art. 1124 derogabile da regolamento o delibera?

Buongiorno a tutti,

 

in un condominio le spese scale e ascensore vengono ripartite tenendo conto delle tabelle millesimali e i criteri sempre (credo) utilizzati dagli anni 70 ad oggi.

Mi scrive un condòmino (che mai nulla ha eccepito in sede assembleare al riguardo) invitandomi a rispettare quanto disposto dal l'art. 1124 per cui "le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono . La spese relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e l altra metà  esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".

Procederei a ripartire le spese della gestione contabile in chiusura seguendo la falsa-riga delle annualità precedenti, questo considerati i precedenti "fatti concludenti", tuttavia inserirei all'odg del giorno le richieste del condòmino.

Per vostra esperienza, mi suggerite voi un altro "modus operandi"? 

Preparerei due rendiconti, l'assemblea deciderà quale approvare.

posso eventualmente portare la ripartizione, così come richiesta dal Condòmino, direttamente in assemblea?

frajacko_ dice:

in un condominio le spese scale e ascensore vengono ripartite tenendo conto delle tabelle millesimali e i criteri sempre (credo) utilizzati dagli anni 70 ad oggi.

Non hai detto ne se le tabelle millesimali sono difformi dall'articolo 1124, ne se l'eventuale riparto è stato accettato per CONVENZIONE ed allegata ad un eventuale regolamento di natura contrattuale, ne se il condòmino che ti ha posto l'obiezione è un nuovo acquirente oppure ha accettato questo tipo di riparto per numerosi anni (almeno una decina?), tanto da presumere una convenzione per fatti concludenti.

frajacko_ dice:

mai nulla ha eccepito in sede assembleare al riguardo

frajacko_ dice:

utilizzati dagli anni 70 ad oggi

frajacko_ dice:

considerati i precedenti "fatti concludenti"

Leggendo mi pare di concludere che il condomino ha accettato per diversi anni questo tipo di riparto.

Ciò nonostante, visto che la giurisprudenza più recente non pare molto favorevole ai "fatti concludenti" in assenza di una specifica convenzione scientemente accettata da tutti i condomini, personalmente rimetterei la questione all'assemblea preparando due rendiconti.

Suggerirei anche di approvare all'unanimità (1000/1000) o la convenzione fin qui tacitamente adottata, o il riparto in base al criterio legale.

 

per le tabelle millesimali non posso dirtelo per certo, ma suppongo tengano conto del disposto dell'art. 1124.

Il regolamento di condominio stando a quanto riportato in un suo articolo è di natura contrattuale siccome è scritto "il presente regolamento sarà allegato agli atti di compravendita" (alcuni però mi fanno notare di non averlo accluso agli atti di compravendita e penso per tutti sia così), ma anche lì per "fatti concludenti" lo riterrei valido siccome negli anni, nei verbali di assemblee, si sono fatti riferimenti a contenuti del regolamento stesso.

 

Il Condòmino è "storico", io ho i verbali dal solo 1992 in avanti e in un solo verbale del 2006 invitava l'amm.re ad applicare il disposto dell'art. 1124 (nel 2007 invece lo invitava ad usare le tabelle scale e ascensore 😅), tuttavia l'amm.re ha sempre proseguito con il tipo di ripartizione pure approvato nell'ultima assemblea ordinaria e per cui il Condòmino in questione nulla ha eccepito.

 

 

 

 

 

 

frajacko_ dice:

per le tabelle millesimali non posso dirtelo per certo, ma suppongo tengano conto del disposto dell'art. 1124.

Beh, quanto meno dovrai verificare se le tabelle scale ascensore tengono già conto dell'art. 1124 c.c. perchè se è così il condòmino non dice niente di nuovo e puoi rispondergli che state già procedendo con il riparto da lui indicato.

Per quanto riguarda la natura contrattuale del regolamento, devi verificare se è trascritta ai Pubblici Registri Immobiliari. Dovresti controllare almeno il primo atto di acquisto fatto dal costruttore.

Modificato da Leonardo53

...purtroppo arrivare a mille/1000 in un cond così grande di seconde case è improbabile. A maggior ragione che abbiamo un alloggio e un box alla data odierna di proprietà "indefinita"...

 

ho provato a chiedere a qualche condòmino storico se potessero aiutarmi nella ricerca del primo atto, ma niente.... altresì la ricerca ai pubblici registri, mi è stato detto da un geoemtra, non è così semplice essendo atto antecedente al 1986...

 

sul regolamento di condominio rilevo su tutte le pagine un bollo da 500,00 L. che credo a poco servano a me.

Modificato da frajacko_
frajacko_ dice:

...purtroppo arrivare a mille/1000 in un cond così grande di seconde case è improbabile. A maggior ragione che abbiamo un alloggio e un box alla data odierna di proprietà "indefinita"...

 

ho provato a chiedere a qualche condòmino storico se potessero aiutarmi nella ricerca del primo atto, ma niente.... altresì la ricerca ai pubblici registri, mi è stato detto da un geoemtra, non è così semplice essendo atto antecedente al 1986...

 

sul regolamento di condominio rilevo su tutte le pagine un bollo da 500,00 L. che credo a poco servano a me.

In questa situazione d'incertezza rimetterei la decisione all'assemblea, suggerendo il criterio legale che poggia su una solida legge (mentre la "forse convenzione" in atto nel condominio non si sa bene su cosa poggi, se non la consuetudine).

 

aggiornamento: ho trovato una copia del regolamento cui erano accluse le tabelle millesimali (anche se di una sola scala però, il complesso è formato da due) firmata dal papà dell'odierno condòmino (a cui ho chiesto cortesia di produrmi copia dell'atto di compravendita).

 

Il Condòmino mi ha detto verbalmente di ricordare che all'atto del papà era allegato il regolamento (con le tabelle). A breve dovrei avere copia dell'atto e se fosse effettivamente allegato il rdc, considererei definita la cosa. Sbaglio? o suggerite qualche migliore accorgimento?

frajacko_ dice:

aggiornamento: ho trovato una copia del regolamento cui erano accluse le tabelle millesimali (anche se di una sola scala però, il complesso è formato da due) firmata dal papà dell'odierno condòmino (a cui ho chiesto cortesia di produrmi copia dell'atto di compravendita).

 

Il Condòmino mi ha detto verbalmente di ricordare che all'atto del papà era allegato il regolamento (con le tabelle). A breve dovrei avere copia dell'atto e se fosse effettivamente allegato il rdc, considererei definita la cosa. Sbaglio? o suggerite qualche migliore accorgimento?

Aspettiamo a vedere l'atto ed il regolamento perchè se è stato registrato dovresti trovare anche il numero di repertorio e sarà molto semplice estrarre altre copie dalla Conservatoria. 

domanda: in conservatoria posso andarci anche io?

frajacko_ dice:

domanda: in conservatoria posso andarci anche io?

Sì, sono atti pubblici e tu hai un giustificato interesse a consultarli.

immagino che l'estrazione di copia e/o la consultazione comportino costi differenti.

Modificato da frajacko_
frajacko_ dice:

immagino che l'estrazione di copia e/o la consultazione comportino costi differenti.

Non ti so dire.

va bene lo stesso, siete sempre di buon aiuto 

  • Grazie 1

Aggiornamento: mi è stata prodotta copia dell'atto di compravendita dal condòmino che avevo sentito nelle settimane scorse.

Dall'atto si rileva soltanto che "la parte acquirente si impegna ad accettare ed osservare il regolamento di condominio con relativa tabella millesimale che verrà predisposto dalla società venditrice".

E' già qualcosa, come posso procedere adesso?

frajacko_ dice:

Aggiornamento: mi è stata prodotta copia dell'atto di compravendita dal condòmino che avevo sentito nelle settimane scorse.

Dall'atto si rileva soltanto che "la parte acquirente si impegna ad accettare ed osservare il regolamento di condominio con relativa tabella millesimale che verrà predisposto dalla società venditrice".

E' già qualcosa, come posso procedere adesso?

A mio avviso non si può accettare un regolamento ancora da predisporre, bisognerebbe dunque recuperare:

  • il regolamento fantasma, completo di lenzuolo e tabelle millesimali;
  • l'atto (delibera?) in cui tale regolamento fu approvato dai condomini.

per tagliare la testa al toro: 

se portassi direttamente in assemblea per sua approvazione il regolamento che ho e le tabelle annesse?

frajacko_ dice:

per tagliare la testa al toro: 

se portassi direttamente in assemblea per sua approvazione il regolamento che ho e le tabelle annesse?

Avevi aperto la discussione perchè un condòmino chiedeva l'applicazione del criterio legale sancito dall'articolo 1124 c.c.

Ti avevo già chiesto se le tabelle rispettassero il criterio legale del'articolo 1124 c.c. oppure derogassero ma non  hai ancora risposto.

Se le tabelle seguono il criterio legale non c'è nemmeno bisogno di farle riapprovare perchè con o senza tabelle il criterio legale resta quello.

Se, invece, le tabelle derogano il criterio legale, per l'approvazione avresti bisogno della sottoscrizione di 1000 millesimi per renderla contrattuale ed in ogni caso avrebbe valore solo per i firmatari ma non per i futuri acquirenti.

Se tu volessi rendere la CONVENZIONE opponibile anche ai futuri acquirenti dovresti farla trascrivere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e su ogni atto di proprietà dei condòmini.

frajacko_ dice:

per tagliare la testa al toro: 

se portassi direttamente in assemblea per sua approvazione il regolamento che ho e le tabelle annesse?

condo77 dice:

In questa situazione d'incertezza rimetterei la decisione all'assemblea, suggerendo il criterio legale che poggia su una solida legge (mentre la "forse convenzione" in atto nel condominio non si sa bene su cosa poggi, se non la consuetudine).

Si torna qui...

Modificato da condo77

nei verbali degli anni scorsi tra l'altro trovo frasi tipo "con riferimento a quanto indicato nel regolamento di condominio, l'assemblea..."

frajacko_ dice:

nei verbali degli anni scorsi tra l'altro trovo frasi tipo "con riferimento a quanto indicato nel regolamento di condominio, l'assemblea..."

Ok, ma 'sto regolamento che dice?

Perché altrimenti la tua lodevole ricerca sui testi antichi non porta a molto, temo...

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