#1 Inviato 19 Dicembre, 2013 Un negozio affittato: il conduttore contesta all'amminsitratore e quindi al proprietario del negozio, le seguenti spese per le quali ha "concordato" con l'amministratore, senza sentire prima il proprietario del locale, questa "ripartizione": Nel merito secondo il consuntivo “corretto dell’amministratore, sono dovute interamente dalla proprietà: - Spese per assicurazione fabbricato - Manutenzione estintori Mentre al 50% sarebbero da ripartire le spese per: - Amministrazione (suppongo dell’Amministratore) - Iva su compenso amministrazione - Mod 770 invio telematico - Cancelleria e fotocopie - Postali –spese - Bancarie – spese Le mie domande, considerando che da contratto non è stata stabilita nessuna ripartizione e nessuna tabella di ripartizione è stata allegata al contratto: 1) Può essere considerata equa una simile ripartizione nel caso propriterio e conduttore decidano di approvarla? 2) E' accettabile che il proprietario, ripeto in assenza di ripartizione contrattualizzata, debba sobbarcarsi queste spese? 3) Se non è specificato nel contratto e fatto salvo che le spese straordinarie sono a carico del proprietario, c'è una sentenza o un giudizio che stabilisce senza dubbio chi debba pagare le spese di cui sopra, ovvero, esiste una sentenza che affida al conduttore l'obbligo di pagare queste spese? Ho trovato qualche commento sul fatto che spettino al conduttore, ma non ho trovato nessuna sentenza a supporto di questa tesi. Grazie!
#2 Inviato 19 Dicembre, 2013 Se sul contratto d'affitto non è detto nulla sulle spese condominiali, tu addebita tutto al proprietario e poi se la grattano loro. Comunque solitamente: 1) Assicurazione: Proprietario. 2) Manutenzione estintori: Inquilino. 3) Amministrazione: Proprietario. 4) 770: Proprietario. 5) Cancelleria e fotocopie: Proprietario. 6) Spese postali: Proprietario. 7) Spese bancarie: Proprietario.
#3 Inviato 19 Dicembre, 2013 Grazie Kurt ma ho altre informazioni un po' diverse. Un mio amico tecnico del Comune mi dice che in mancanza di specifica sul contratto è tutto a carico del conduttore. Tu dici tutto a carico del proprietario invece, ma ci sono sentenze che abbiano fatto chiarezza? Riguardo la ripartizione: vedo da varie tabelle online che alcune spese sono al 50%: Assicurazione, cancelleria e compenso ad esempio, tu su cosa ti sei basato per il tuo schema? Il problema appunto è che non avendo contrattualizzato la ripartizione se non c'è una normativa precisa ognuno può sostenere di aver ragione. Grazie!
#4 Inviato 19 Dicembre, 2013 Le norme di riferimento sono quelle contenute nel primo e secondo dell’art. 9 legge n. 392/78, che recitano: Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Il resto lo apprendiamo dalla giurisprudenza che, anche sporadicamente ma in modo sostanzialmente uniforme, ha escluso che tali spese possano essere addebitate al proprietario. Trib. Roma 13 luglio 1992, in Giust. civ. 1993, I,1927 Il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell' amministratore ed alla assicurazione dello stabile sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'art. 9 comma 1 l. 27 luglio 1978 n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde. Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6 Le spese relative al compenso corrisposto all' amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo. Cass. 11 novembre 1988 n. 6088, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 11 Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell' amministratore ed il concorso delle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore , salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, comma 1). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi. In base all’art. 9 legge 392/78, si deduce che il costo per il 770 è a carico del proprietario.
#5 Inviato 19 Dicembre, 2013 perfetto, grazie, mi sembra tutto chiarissimo, evidentemente tutte le fonti di internet che parlano di 50% e spese carico del conduttore non tengono conto di queste sentenze, che , pur non facendo giurisprudenza, ovviamente vanno considerate e favore dell'inquilino. A meno di non trovarne altrettante a favore del proprietario!
#6 Inviato 22 Dicembre, 2013 Kurt solo una precisazione: le sentenze di cui sopra si riferiscono a contenziosi a seguito di ripartizione non contrattualizzata o a seguito di altre diatribe? Quello che mi serve sapere è appunto se posso citare ad esempio la Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6 proprio a seguito di contestazione per ripartizione non contrattualizzata e non magari per ripartizione contrattualizzata ma non accettata dalle parti. So che è un cavillo, ma è fondamentale capire come ci si regola quando non si ha ripartizione contrattualizzata. Grazie!
#7 Inviato 22 Dicembre, 2013 ciao tutto quanto suggerito è ok, ma contrattualmente, proprietario ed inquilino potrebbero aver raggiunto accordi diversi. Probabilemte la ripartizione delle spese che tu indichi rispecchia gli accordi suggeriti da Confedilizia e da altri sindacati per risolvere le spese la cui attribuzione non è chiara, e che è stata risolta con accordi intersindacali, dove per esempio, la spesa dell'amministratore è suggerito al 50%.
#8 Inviato 22 Dicembre, 2013 Sì Camillo grazie, so per certo che proprietario e inquilino non hanno nessun accordo, il proprietario sostiene che in mancanza di accordi paga tutto l'inquilino, questi sostiene che le spese vanno ripartite come ben descritto sopra. Credo di capire che in mancanza di accordi comunque un giudice, in caso di contenzioso, tenderebbe comunque a stabilire una ripartizione tipo quella di cui sopra, non trovo, e mi sembra strano ci possano essere, sentenze che dicono che in mancanza di accordi paga tutto l'inquilino.
#9 Inviato 23 Dicembre, 2013 Ciao no. Semmai è diverso. In assenza di accordi, vale ciò che prevede l'art. 9 e 10 della 392/78.
#10 Inviato 23 Dicembre, 2013 Camillo ok, quindi in assenza di accordo "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.". Dato che non si fa menzione delle altre spese il Giudice potrebbe ritenere lecito che siano interamente a carico del proprietario e quindi a questi gli converrebbe accettare la ripartizione come suggerito da Kurt? La mia proposta è che il proprietario accetti la ripartizione di cui sopra perché tutto sommato gli conviene, è equa nei suoi confronti.
#11 Inviato 23 Dicembre, 2013 Ciao certamente si, e se desidera qualcosa di diverso, si tutli al momento della stipulazione dei contratti.
