#1 Inviato 25 Giugno, 2022 Buongiorno, anni fa ho acquistato un appartamento in un edificio di 46 pm...( 12 sono appartamenti e 32 sono garage) Il costruttore ha tenuto per se tutto il primo piano ad uso ufficio ed è proprietario di una ventina di garage. Ultimamente in occasione di spese straordinarie all ascensore mi sono resa conto che la riparazione delle spese di scale e ascensore viene divisa solo tra gli appartamenti . Nel regolamento condominiale fatto firmare davanti al notaio c era la dicitura " l acquirente accetta il regolamento di condominio,la tabella millesimale e la relativa ripartizione delle spese".Il furbacchione dietro una tabella millesimale normale consegnata separatamente dal contratto di compravendita) aveva attaccato un foglio con una tabella millesimale solo per la ripartizione spese scale e ascensore,dei 12 appartamenti.Nel contratto di compravendita o nel regolamento di condominio non era specificato che ascensore e scale sarebbero stati solo.a carico degli appartamenti. Come faccio ora ,a fare in modo che lui e tutti i proprietari di 32 pm interrati partecipino alle spese? Sono stata al catasto e ho scoperto che il costruttore ( che possiede 18 garage) ha accatastato scale ,ascensore,giardino solo a carico di 12 pm ( appartamenti).Quindi lui e gli altri proprietari di soli garage affermano che loro non sono proprietari di una quota di scale e ascensore e non pagheranno mai le relative spese.. Grazie a chi mi saprà rispondere
#2 Inviato 25 Giugno, 2022 Kantea dice: Buongiorno, anni fa ho acquistato un appartamento in un edificio di 46 pm...( 12 sono appartamenti e 32 sono garage) Il costruttore ha tenuto per se tutto il primo piano ad uso ufficio ed è proprietario di una ventina di garage. Ultimamente in occasione di spese straordinarie all ascensore mi sono resa conto che la riparazione delle spese di scale e ascensore viene divisa solo tra gli appartamenti . Nel regolamento condominiale fatto firmare davanti al notaio c era la dicitura " l acquirente accetta il regolamento di condominio,la tabella millesimale e la relativa ripartizione delle spese".Il furbacchione dietro una tabella millesimale normale consegnata separatamente dal contratto di compravendita) aveva attaccato un foglio con una tabella millesimale solo per la ripartizione spese scale e ascensore,dei 12 appartamenti.Nel contratto di compravendita o nel regolamento di condominio non era specificato che ascensore e scale sarebbero stati solo.a carico degli appartamenti. Come faccio ora ,a fare in modo che lui e tutti i proprietari di 32 pm interrati partecipino alle spese? Sono stata al catasto e ho scoperto che il costruttore ( che possiede 18 garage) ha accatastato scale ,ascensore,giardino solo a carico di 12 pm ( appartamenti).Quindi lui e gli altri proprietari di soli garage affermano che loro non sono proprietari di una quota di scale e ascensore e non pagheranno mai le relative spese.. Grazie a chi mi saprà rispondere “Nel contratto di compravendita o nel regolamento di condominio non era specificato che ascensore e scale sarebbero stati solo.a carico degli appartamenti.” In mancanza di un esplicito consenso alla deroga al regime legale di ripartizione delle spese, la tabella derivata per la scala e l’ascensore (o entrambe se sono diverse), allegata al regolamento contrattuale, può essere rettificata a maggioranza di legge nei due casi disposti dall’art. 69 delle d.a.c.c. Nel caso specifico l’errore consiste nella esclusione dei box al piano interrato nella ripartizione delle spese della scala e dell’ascensore da cui, si presume, siano serviti. Infine, salvo titolo contrario (nei rogiti, l'esclusione dei proprietari di box dalla proprietà della scala e dell’ascensore), la scala e l’ascensore sono beni comuni anche ai proprietari di box, di conseguenza l’accatastamento non descrive correttamente la proprietà. Considerando che i proprietari di box non sono disposti ad accettare la rettifica, ritengo per cui che sia necessario chiedere il parere di un avvocato ed eventualmente agire per la rettifica delle tabelle. Sentenza Cassazione Civile n. 27159 del 25/10/2018 Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123 c.c., comma 1. La sostanza di una tale “diversa convenzione” è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto nell’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300). Modificato 26 Giugno, 2022 da G.Ago
#3 Inviato 26 Giugno, 2022 Grazie mille , la prima parte mi è chiara, non è scritto né nel regolamento di condominio e neanche nell' atto di compravendita che scale e ascensore erano solo a carico degli appartamenti..io l ho scoperto solo in occasione di spese straordinarie di cui ho pagato una cifra altissima il costruttore con 200 millesimi più 15 garage ha pagato meno di me . Ho contattato un avvocato , ma forse ha interessi, sembrerebbe che i grandi costruttori della mia città la usano come prassi. Mi può citare qualche sentenza o articolo in merito? Come si fa a rettificare le tabelle senza doverli fare privatamente ( preventivo 7000 €)? Magari andando in comune? E segnalando una serie di piccoli abusi esistenti?.Perdoni l ignoranza,la seconda parte mi è poco chiara. Tante grazie
#4 Inviato 26 Giugno, 2022 Kantea dice: Grazie mille , la prima parte mi è chiara, non è scritto né nel regolamento di condominio e neanche nell' atto di compravendita che scale e ascensore erano solo a carico degli appartamenti..io l ho scoperto solo in occasione di spese straordinarie di cui ho pagato una cifra altissima il costruttore con 200 millesimi più 15 garage ha pagato meno di me . Ho contattato un avvocato , ma forse ha interessi, sembrerebbe che i grandi costruttori della mia città la usano come prassi. Mi può citare qualche sentenza o articolo in merito? Come si fa a rettificare le tabelle senza doverli fare privatamente ( preventivo 7000 €)? Magari andando in comune? E segnalando una serie di piccoli abusi esistenti?.Perdoni l ignoranza,la seconda parte mi è poco chiara. Tante grazie Ho ipotizzato che nel tuo caso non si riscontrino errori nella tabella generale di proprietà, ovvero che siano stati attribuiti valori millesimali a tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, compresi gli uffici e i box . In tal caso la tabella con errori da modificare è quella derivata utilizzata per la ripartizione delle spese relative alla scala e all’ascensore, in cui sono state escluse alcune unità immobiliari. Pertanto, il tecnico non dovrà effettuare una nuova stima dei valori millesimali, bensì eseguire dei semplici calcoli aritmetici nel ricalcolo dei millesimi scala ascensore utilizzando i valori millesimali di proprietà in uso e applicando il criterio legale di ripartizione (art. 1124 c.c.). La cifra che hai indicato fa riferimento calcolo delle tabelle ex novo, non necessario in questo caso. In ogni caso non spetta a te dimostrare l’errore con la rettifica delle tabelle: “La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, peraltro, l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l’esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio.” Ripeto, se i proprietari di box non riconoscono l’errore, per la rettifica necessario citare in giudizio il resto della compagine condominiale, quindi rivolgersi ad un avvocato di fiducia che ti assista sia nella mediazione , sia nella causa. Non è escluso che l’avvocato, esaminando i documenti in tuo possesso possa ritenere non esistenti i presupposti per una revisione della tabella e sconsigliare di dare inizio ad una causa. 1
