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c.derossi

Ripartizione spese rifacimento tetto con sopraelevazione

Buongiorno,

pongo alla vostra attenzione il seguente quesito:

All'interno del mio condominio, il condomino dell'ultimo piano detiene la proprietà di un sottotetto ad uso sgombero (secondo quanto indicato dal Regolamento Condominiale) che non possiede i requisiti minimi in termini di altezza per ottenere l'abitabilità.

Nel corso degli ultimi anni è stata più volte richiesta da parte del condomino la valutazione di un rifacimento del tetto (all'interno del quale lo stesso avrebbe potuto inserire eventuali lavori di sopraelevazione); la proposta è stata ripetutamente rifiutata (vista anche l'assenza di perdite/manutenzioni ordinarie di rilievo sotto il profilo economico) fino all'approvazione di una perizia tecnica che illustrasse lo stato manutentivo delle coperture e le eventuali necessità di rifacimento (il tetto ha comunque circa 50 anni e non sono mai stati effettuati interventi di manutenzione straordinaria).

La perizia ha evidenziato la necessità di effettuare alcuni interventi manutentivi, con la proposta di due opzioni:

- una revisione della copertura (preventivi pari a circa 40.000 euro);

- un rifacimento della copertura senza sopraelevazione (preventivi pari a circa 120.000 euro).

Nel corso dell'ultima assemblea straordinaria non è stato raggiunto un accordo su nessuna delle due opzioni.

Nel caso di una futura approvazione dei lavori di rifacimento della copertura, il condomino dell'ultimo piano ha già fatto presente che provvederà ad una sopraelevazione con pagamento a suo carico della differenza di costi tra preventivo per rifacimento senza sopraelevazione e preventivo con sopraelevazione.

 

Il mio dubbio è se una ripartizione delle spese secondo questo criterio sia corretta, visto che il condomino dell'ultimo piano "approfitterebbe" dei lavori di manutenzione eventualmente approvati (in seguito alla sua iniziativa) dal condominio per ridurre le spese a suo carico nel caso avesse provveduto autonomamente alla sopraelevazione con rifacimento delle coperture (ex. art. 1127 c.c. "Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare").

 

Escludo dall'oggetto del quesito le materie dell'indennità di sopraelevazione dovuta dal condomino in questione e della revisione delle tabelle millesimali.

 

Vi ringrazio in anticipo per le vostre risposte.

non vedo nulla di strano: si sfrutta ponteggi e quant'altro per fare i due lavori.

Situazione diffusa e assolutamente legale.

 

 

 

Ok,

non ci sarebbero problemi neanche nel momento in cui il preventivo approvato in assemblea fosse riferibile ad un rifacimento del tetto senza sopraelevazione (non verrebbero toccati i puntoni attuali) ed i lavori effettivamente svolti comportassero, invece, una sopraelevazione con sostituzione dei puntoni (con differenza di costi addebitata al sopraelevante)?

Chiedo questo in quanto è vero che la sopraelevazione non deve essere approvata dall'assemblea, ma nel momento in cui i lavori effettivamente svolti differissero dal capitolato approvato in assemblea sorgerebbero dei dubbi...

 

 

Scritto da c.derossi il 06 Mar 2013 - 13:08:28: Ok,

non ci sarebbero problemi neanche nel momento in cui il preventivo approvato in assemblea fosse riferibile ad un rifacimento del tetto senza sopraelevazione (non verrebbero toccati i puntoni attuali) ed i lavori effettivamente svolti comportassero, invece, una sopraelevazione con sostituzione dei puntoni (con differenza di costi addebitata al sopraelevante)?

Chiedo questo in quanto è vero che la sopraelevazione non deve essere approvata dall'assemblea, ma nel momento in cui i lavori effett [...]

è ovvio che ci deve essere un unico DL che tenga presente TUTTI i lavori che devranno essere effettuati nello stesso momento.

Sarà eventualmente compito del DL splittare correttamente i costi.

 

 

 

Sinceramente non mi sembra molto ovvia la questione, in quanto l'orientamento dell'assemblea(che è sembrato emergere nel corso dell'ultima riunione) sarebbe di approvare il preventivo di rifacimento tetto non comprendente la sopraelevazione. In tal caso, visto il diritto del condomino ad effettuare la sopraelevazione indipendentemente dalla volontà assembleare, non riesco ad intendere come le eventuali integrazioni al preventivo (che implicano, al di là dei costi, modifiche sostanziali di capitolato) possano essere inserite dal condomino.

 

 

 

Scritto da c.derossi il 06 Mar 2013 - 14:54:29: Sinceramente non mi sembra molto ovvia la questione, in quanto l'orientamento dell'assemblea(che è sembrato emergere nel corso dell'ultima riunione) sarebbe di approvare il preventivo di rifacimento tetto non comprendente la sopraelevazione. In tal caso, visto il diritto del condomino ad effettuare la sopraelevazione indipendentemente dalla volontà assembleare, non riesco ad intendere come le eventuali integrazioni al preventivo (che implicano, al di là dei costi, modifiche sostanziali di capito [...]

vi muovete da un assunto sbagliato: il lavoro va considerato nella sua totalità.

se non lo fate (e mi pare oggettivamente difficile che un direttore lavori possa accettare una situazione del genere) rischiate di trovarvi di fronte a nodi da cui non è facile uscire.

piuttosto... non è che non avete ancora un DL e pensate di poterne fare a meno... vero???

 

 

Assolutamente no,

in seguito alla perizia tecnica realizzata è stato elaborato un capitolato in base al quale sono stati richiesti i vari preventivi.

Tale capitolato però, come già illustrato, fa riferimento alle due opzioni di revisione delle coperture o di rifacimento tetto senza sopraelevazione (in quanto non è stato ritenuto corretto inserirla vista la non correlazione della stessa alle finalità manutentive dell'opera).

Peraltro, nel caso di inserimento delle opere connesse alla sopraelevazione nel capitolato complessivo, difficilmente lo stesso sarebbe stato approvato (e peraltro, al momento, non c'è comunque stata un'approvazione dei lavori).

Il direttore dei lavori incaricato (nel caso di effettuazione degli stessi) sarà proprio la persona che ha elaborato la perizia tecnica ed il conseguente capitolato.

 

 

 

 

 

Scritto da c.derossi il 06 Mar 2013 - 15:21:26: Assolutamente no,

in seguito alla perizia tecnica realizzata è stato elaborato un capitolato in base al quale sono stati richiesti i vari preventivi.

Tale capitolato però, come già illustrato, fa riferimento alle due opzioni di revisione delle coperture o di rifacimento tetto senza sopraelevazione (in quanto non è stato ritenuto corretto inserirla vista la non correlazione della stessa alle finalità manutentive dell'opera).

Peraltro, nel caso di inserimento delle opere connesse alla sopraele [...]

e allora torno alla prima risposta: un DL che è a conoscenza di tutto = si procede in tranquillità (o almeno si spera, )

 

 

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