#1 Inviato 17 Aprile, 2012 Salve, Vorrei chiedere informazioni relative alla ripartizione delle spese per il rifacimento di un balcone. 4 anni fa' ho rifatto il mio balcone montando il ponteggio ecc. Tutto a mie spese. Il mese scorso e' stato deliberata la stessa lavorazione dei balconi su tutto lo stabile con anche le parti comuni quali i frontalini. Ovviamente nella riartizione dei lavori a mio carico ci sono solo le spese di rifacimento dei frontalini e del montaggio del ponteggio. Mi chiedo se a mio carico debba essere ripartita tutta la spesa del ponteggio o solo una parte, in quanto il ponteggio e' utilizzato maggiormente per tutti gli altri lavori di rifacimento degli altri balconi che nn mi competono !!! Come si procede in questo caso ? Luca
#2 Inviato 17 Aprile, 2012 Mi sorge questo dubbio in quanto: - il costo del ponteggio e' sicuramente inferiore per il solo rifacimento dei forntalini; - 4 anni fa' erano gia' necessari i suddetti lavori e in piu' in un verbale feci deliberare che il condomionio mi considerava esente dal pagamento del ponteggio nelle successive lavorazioni(necessarie) dei balconi che sarebbe sicuramente avvenute nel successivo periodo. Cioe' i lavori di balconi sono a carico di ogni condomino singolarmente. Luca
#3 Inviato 17 Aprile, 2012 il costo del ponteggio è a millesimi di proprietà,e non credo che nel capitolato ci sono solo i balconi.Leggilo bene! Per quello che hai fatto scrivere in verbale dipende:tu puoi essere esonerato dalla spesa SOLTANTO con l'approvazione UNANIME non della sola assemblea,ma dell'INTERO condominio.Mio consiglio:fatti RI-VOTARE di nuovo l'esenzione,con la maggioranza giusta,cioè l'unanimità.E comunque,ti ripeto,leggiti bene il capitolato.
#4 Inviato 17 Aprile, 2012 Ho letto bene il capitolato, ci sono anche i balconi !!! Quindi mi stai dicendo che avrei dovuto avere 2 capitolati.. uno per le parti comuni e uno per i balconi ??? Cioe' e' di prassi cosi' o si fa per legge ??? Luca
#5 Inviato 18 Aprile, 2012 Oh quanto meno tenere separate le 2 opere. Qual'è la tipologia dei balconi? -------------------------------------------------------------------------- Balconi: la spesa è personale. Le spese per i frontalini dei balconi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile. Così la sentenza 1784/2007 della Cassazione ha messo i puntini sulle i dell'annosa questione. La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si annovera anche il compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ( articolo 1130, n. 4 del Codice civile ). Nel concreto, la Cassazione ha affrontato il caso di una spesa sostenuta dall'amministratore che era intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità delle persone sui frontalini di balconi ritenendoli parti comuni e pertanto di sua competenza, e costretto poi ad agire in giudizio per il recupero dell'importo anticipato ( posto a carico di tutti i condomini dello stabile ), non essendo stato ratificato il suo operato dall'assemblea dei condomini. La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si annovera anche il compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ( articolo 1130, n. 4 del Codice civile ). Non può però ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea ( articolo 1135 del Codice civile ). Nessun tipo di intervento sulle parti di proprietà privata può essere richiesto o spontaneamente eseguito all'amministratore salvo incarico personale su richiesta di un condomino: in tal caso l'incarico, se accettato, lo dovrà gestire a titolo personale e non in quanto amministratore. La Corte ha confermato l'orientamento ormai condiviso dai giudici di legittimità secondo cui " i balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento " ( sentenza n. 8159/1996 ), in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono contribuiscono a costituire l'aspetto architettonico o abbellimento dell'edificio. La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza ( sentenza n. 1784/2007 ). Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illeggttima e viziata di nullità la delibera che impone spese ( e la relativa ripartizione ) riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi ( Cassazione, sentenza n. 21199/2005). Ai soli proprietari compete, invece, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.
#6 Inviato 19 Aprile, 2012 È stato deliberato in Assemblea il rifacimento dei balconi e dei frontalini dell’ intero stabile. Il ponteggio è fissato per il lavoro di ripristino dei balconi e dei frontalini di tutto lo stabile deliberato in Assemblea. Io, che ho già eseguito a mie spese il lavoro di ripristino del mio balcone e già sostenute le spese del ponteggio per il rifacimento dei balconi , devo ripristinare solo i frontalini. Nel computo del calcolo del ponteggio, 12000 + IVA, per tutti i lavori, posso, e, come dividere i due lavori ( Balconi – Frontalini) ? Per il solo lavoro del ripristino frontalini dell’intero stabile il costo del ponteggio sarebbe sempre 12000+ IVA? In base a quale articolo posso, far ANNULLARE l’assemblea e farne una nuova e, chiedere il computo metrico del ponteggio diviso per i due lavori? Luca
#7 Inviato 19 Aprile, 2012 Cassazione , SS.UU. Civili, sentenza 07.03.2005 n° 4806 Devono qualificarsi nulle le delibere: - prive degli elementi essenziali - con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) - con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea - che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o SULLA PROPRIETA' ESCLUSIVA DI OGNUNO DEI CONDOMINI. - le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere: - con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, - quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; - quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; - quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto ----------------------------------------------------------------------------------------- Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini. Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 . Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
#8 Inviato 19 Aprile, 2012 cioè.. sintentizzando.. per chi non è un avvocato e per chi non è un amministratore.. che significa? 🙂
