#1 Inviato 25 Aprile, 2015 Buona sera, A motivo della notevole spesa che mi è stata attribuita per la ricostruzione del tetto, ho provveduto a verificare le mie quote tramite tabella millesimale e ho riscontrato le sottoelencate anomalie o errori di valutazione. Il complesso è a forma di stella e il tetto interessato è solo il mio; Questo corpo rispetto agli due è sede di servizi meno pregiati come locale caldaia, garages, ampie superfici di disimpegno dei garages, cabina enel. L'amministratore ha utilizzato per il calcolo i coefficienti millesimali generali del complesso (i tre corpi) e poi ha moltiplicato detti valori per la superficie ottenuta dalla proiezione del tetto sui locali protetti senza provvedere alla effettiva misura delle stesse, ma attraverso calcoli teorici che io non posso in alcun modo verificare. I locali comuni condominiali di significativa cubatura non concorrono ad elevare il valore di questo corpo del complesso e tanto meno concorrono i garages che possiedono un coefficiente di destinazione risibile, pari a 0,2. Oltre a ciò, tutte le botteghe di gran pregio sul piano terra con redditi da due a tre volte superiori a quello degli appartamenti a parità di superficie, concorrono alla partecipazione della spesa con un coefficiente di destinazione pari a 0,35 contro quello degli appartamenti che oscillano tra 0,9 e 1,00. Alla mia richiesta di provvedere alla verifica e correzione della tabella millesimale l'assemblea con percentuale del 530 millesimi ha rigettato la proposta. Ho trovato altri errori significativi che non riporto per non ampliare eccessivamente il punto ma desidero precisare che la tabella utilizzata è quella provveduta dal costruttore e pare necessiti una partecipazione unanime per poterla modificare. Fra pochi giorni l'assemblea delibererà per l'approvazione della spesa e la effettiva ripartizione ai singoli condomini. Desidero ricevere un aiuto per le prime azioni da intraprendere ed eventualmente un consiglio su quale studio legale appoggiarmi nel luogo in cui risiedo. grazie
#2 Inviato 25 Aprile, 2015 Se il tetto è unico la partizione va eseguita per mlm di proprietà, non importa la forma del condominio, se le tabelle sono errate (visto anche i coefficienti usati per i negozi) e l'assemblea non ha accolto la tua richiesta per la revisione la strada da compiere è quella legale iniziando con l'assistenza di un avvocato, per questo puoi visionare la pagina professionisti di questo sito per la zona di Catania da dove scrivi; http://www.pagineprofessionisti.it/professionisti/elenco.asp?prof=avvocati&pr=Sicilia-Catania&x=20&y=11
#3 Inviato 27 Aprile, 2015 Grazie per la sollecita risposta. Desidero comunque una ulteriore delucidazione circa la frase "se il tetto è unico" Per questo ho bisogno di dare ulteriori informazioni sulla costituzione del tetto: Come ho in precedenza citato, l'immobile ha una forma architettonica a forma di stella:le tre punte della stella hanno ciascuna un tetto a falde che si collega al centro della stella mediante una zona di lastrico solare di circa cinque metri assegnata come proprietà esclusiva all'appartamento sottostante. La maggioranza dei condomini ritiene che si tratti di tre tetti indipendenti e non di uno e che le spese debbano essere ripartite a carico dei condomini sottostanti secondo il noto principio della proiezione dell'area del tetto sulle unità interessate. Nel far questo introducono però come riferimento di ripartizione della spesa la tabella millesimale generale del fabbricato e identificano ciascuno dei tre spicchi della stella come "corpi" indipendenti. Questa procedura attuata dall'amministratore comporta una svalutazione del lato della stella di mia appartenenza di circa il 20 %, e costituisce la nascita di un corpo indipendente. Desidero precisare che il regolamento di condominio e la tabella millesimale provveduta dal costruttore, non menzionano assolutamente il concetto di divisibilità del fabbricato ne viene mai usato il termine "Corpo a, corpo b, corpo c" utilizzato dall'amministratore nella tabella di ripartizione della spesa di ristrutturazione del tetto. E' significativo riportare che il costo delle opere di ristrutturazione sono diseguali su ciascun spicchio della stella. Chi sta sbagliando?
#4 Inviato 27 Aprile, 2015 E' un po difficile spiegare a parole ma tento di farlo; se il tetto è unito nelle tra punte senza sbalzi (gradini) o dislivelli, si tratta di tetto unico anche se ci sono più falde, ad esempio se fosse costruito in questa maniera, sarebbe tetto unico --img_rimossa-- Se invece ci fossero dei dislivelli tra le tre parti, p.es. di un piano, oppure anche di mezzo metro, tra uno e l'altro, sarebbero tetti distinti. Però potrebbe essere che il Regolamento sia contrattuale e ciò cambierebbe tutto, e bisognerebbe stare a quanto dice per la ripartizione delle spese del tetto. Spero di essere stato abbastanza chiaro nell'esposizione.
#5 Inviato 27 Aprile, 2015 Regolamento di condominio e rogito della tua u.i. sono le fonti più attendibili per comprendere se il tetto sia da intendersi bene condominiale indiviso oppure cosa comune solo fra i coperti. Del regolamento condominiale hai già detto; controlla se anche il tuo rogito definisce il tetto cosa comune condominiale senza alcun distinguo. Ottenuta questa conferma non ti resterà che rivolgerti ad un legale per bloccare quel riparto così come ora è predisposto. Se il tetto risulta definito come cosa comune condominiale , il riparto spese si effettua tenendo conto dei millesimi di proprietà di tutti i condòmini.
#6 Inviato 28 Aprile, 2015 Sia nel regolamento di condominio che nel mio rogito, si parla genericamente di tetto condominiale senza nessun distinguo. Ho verificato che sommando tutti valori millesimali delle unità presenti su questo lato della stella, produce come risultato un valore patrimoniale declassato rispetto agli altri di circa il 20 %. Oltre questo, gli appartamenti concorrono alla partecipazione della spesa in modo esagerato in quanto metà delle unità presenti concorrono con coefficienti bassi (botteghe 0,35- garages 0,2- portico disimpegno per 5 garages e cabina enel neppure figurano in tabella) Non c'è dubbio che il rifacimento della tabella millesimale riuscirebbe a riportare equilibrio su questa vicenda. Per quanto riguarda il concetto di tetto unico o 3 tetti indipendenti, allego una foto, per permettervi di formulare un giudizio realistico, al di là dei documenti che possono essere considerati troppo generici.
#7 Inviato 28 Aprile, 2015 Dalla foto mi sembra che il tetto NON sia un corpo unico (vero che c'è il lastrico solare ma è a dislivello), però il tuo regolamento parla chiaro. Come però anche i coefficienti delle attività commerciali mi risultano "strani" (e qua occorrerebbero dei distinguo non in mio/ns. possesso). Se, a parere di un tecnico locale che può verificare l'essere, le tabelle m/m risultassero a suo parere errate, allora per modificarle è sufficiente la delibera assembleare presa con la maggioranza degli intervenuti rappresentati almeno 500 m/m (art. 69 disp. att. c.c., 1° comma punto 1). Ripeto: da quello che hai scritto il vs. regolamento condominiale non parla di copertura a "corpi", come è stata determinata per la ripartizione spese.
#8 Inviato 28 Aprile, 2015 Sia nel regolamento di condominio che nel mio rogito, si parla genericamente di tetto condominiale senza nessun distinguo.Ho verificato che sommando tutti valori millesimali delle unità presenti su questo lato della stella, produce come risultato un valore patrimoniale declassato rispetto agli altri di circa il 20 %. Oltre questo, gli appartamenti concorrono alla partecipazione della spesa in modo esagerato in quanto metà delle unità presenti concorrono con coefficienti bassi (botteghe 0,35- garages 0,2- portico disimpegno per 5 garages e cabina enel neppure figurano in tabella) Non c'è dubbio che il rifacimento della tabella millesimale riuscirebbe a riportare equilibrio su questa vicenda. Per quanto riguarda il concetto di tetto unico o 3 tetti indipendenti, allego una foto, per permettervi di formulare un giudizio realistico, al di là dei documenti che possono essere considerati troppo generici. Strano non mi è arrivata la notifica, comunque sono d'accordo con AIRE-PV, per il tetto è diviso proprio dal lastrico solare quindi sono tetti diversi, lo stesso vale per i coefficienti utilizzati per i negozi, ma quest'ultimo l'avevo già fatto notare al post #2, per cui il procedimento è sempre quello che avevo suggerito.
