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B4bi79

Ripartizione spese private e condomini rifacimento balconi

Buongiorno,

 

il nostro condominio ha deliberato il rifacimento dei balconi.

L'opera comprende sia parti private che parti condominiali.

Il condominio ha deliberato che le spese per il rifacimento delle opere private vengano imputate ad ogni singolo condomino e le spese condominiali suddivise a millesimi.

L'importo totale dell'opera è per l'80% lavori su parti private e circa il 20% su parti condominiali.

 

Come vanno ripartite tutte quelle spese comuni come noleggio ponteggio, messa in sicurezza, architetto, apertuta cantiere?

 

Dato che queste spese comuni sono sostenute per realizzare sia opere private che condominiali dal mio punto di vista dovrebbero essere ripartite proporzionalmente tra privato e condominiale.

La parte condominiale verrà suddivisa a millesimi e quella privata ancora proporzionalmente.

 

Il mio amministratore vuole dividere tutte queste spese comuni a millesimi e dice che per fare il sistema proporzionale ci vuole una convezione tra condomini con voto favorevole di tutti.

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L'amministratore sta facendo il furbo,così come prospettato da lui significa lavorare meno (ripartizione sballata) e guadagnare di più (onere straodinario su proprietà privata).

Nel capitolato non sono state separate l'opere condominiali da quelle private?

Certo chi ristruttura,deve sopportare maggiori spese per l'utilizzo del ponteggio,tasse,sicurezza,ecc..

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Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini.

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 .

Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).

Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Certo chi ristruttura i propri balconi,deve sopportare maggiori spese per l'utilizzo del ponteggio,tasse,sicurezza,ecc..

 

- - - Aggiornato - - -

 

L'amministratore sta facendo il furbo,così come prospettato da lui significa lavorare meno (ripartizione rapida,ma sballata) e guadagnare di più (onere straodinario su proprietà privata).

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Le spese sulle parti private sono state accettate dai singoli condomini, quindi quel problema è stato superato.

 

Il problema è proprio su quelle spese comuni.

 

L'amministratore ha deciso che lui ripartirà tutte le spese comuni a millesimi e dato che io ho fatto presente che secondo me la ripartizione deve essere proporzionale lui la metterà a votazione chiedendo l'unanimità dei condomini.

Lui sostiene che non può imputare spese private ai singoli condomini, come tu stesso dici.

Ma queste sono spese accessorie a lavori privati già autorizzati dai singoli condomini.

 

Se chiede l'unanimità dei condomini non passerà mai perchè basta un condomino, quello che per intenderci andrebbe a pagare meno per non far passare la ripartizione proporzionale.

 

In teoria se spese tipo il ponteggio verranno ripartite a millesimi come per le spese condominiali, allora è giusto che i singoli condomini non utilizzino il poteggio per i lavori su parti private facendo passare i muratori dai propri appartamenti.

Anche se la vodo come cosa impossibile.

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Non riesco a capire perchè l'amministrazione chiede una convenzione per un riparto proporzionale.

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Esattamente che lavori dovete fare? Probabilmente rifacimento frontalini e rifacimento pavimentazione dei balconi e ripitturazione ringhiere... o c'è qualcosa in più?

Il ponteggio serve per i lavori condominiali (rifacimento frontalini) o per i lavori privati (rifacimento pavimentazione terrazzo e pittura ringhiere)?

Secondo te, considerando che per rifare i frontalini il ponteggio è necessario, per rifare la pavimentazione dei balconi è solo utile , e se non c'è il lavoro si fa ugualmente, o necessario? Da quanto dici è solo utile (possono passare dagli appartamenti)... per cui mi pare ovvio che il ponteggio sia una spesa condominiale... altrimenti io condomino posso anche non rifare il mio balcone, far smontare il ponteggio condominiale e rifare il mio balcone passando dal mio appartamento, spendendo nettamente meno. Se tutti i condomini che devono fare lavori privati agissero in questo modo, il Condominio dovrebbe comunque montare il ponteggio per rifare i frontalini... per cui mi pare ovvio che il ponteggio sia un onere condominiale. Non trovi? A meno che abbia inteso male i lavori che dovete fare.

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i balconi sono da rifare completamente, pavimentazione compresa.

 

Il ponteggio viene messo principalmente per le parti private, sia considerando l'importo delle opere che il tipo di lavorazione.

Se ogni persona avesse deciso di fare per conto proprio il balcone, il condominio avrebbe optato per un'autoscala (non so se sia il termine esatto) con una spesa notevolmente inferiore.

 

L'assemble ha stabilito che il balcone è da considerarsi interamente privato ad esclusione del frontalino.

 

Quindi il singolo condomino non può far tutto il lavoro facendo entrare i muratori dall'appartamento privato perchè la parte sottostante del proprio balcone lo potrebbe fare solo utilizzando il ponteggio o in alternativa una scala sul balcone del vicino sottostante.

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Scusami, ma se c'è una colonna di balconi aggettanti, dal ponteggio non fai il sottobalcone, a meno di non montarlo proprio sul balcone di sotto (quindi il singolo può decidere di montare un piccolo trabattello o altro sistema di protezione per la caduta direttamente sul balcone spendendo nettamente meno)... il ponteggio serve per la parte esterna dei balconi, cioè per i frontalini. Se rifate anche la facciata, anche se interna ai balconi, questa è condominiale. Se il balcone ha il parapetto in muratura e non a ringhiera, questo è prosecuzione della facciata, quindi condominiale.

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Il ponteggio è stato montato proprio per consentire ai muratori di lavorare agevolmente i sottobalconi, parte più ammalorata di tutta la parte.

La facciata non viene rifatta.

L'80% della a spese compete ai privati, il 20% su parti condominiali

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Se il ponteggio soprattutto per i lavori privati, direi che potreste dividerlo come il resto dei lavori: 20% condominio e 80% privati (ti serve anche per i frontalini). Oppure, meglio, dal computo tirate fuori l'importo dei lavori per i frontalini e l'importo dei lavori per i sottobalconi: sommate le due cifre e trovate l'incidenza dei frontalini (lavori condominiali) e l'incidenza dei sottobalconi (lavori privati). Secondo queste incidenze dividerete l'importo del ponteggio. Per la pavimentazioni dei balconi il ponteggio non serve assolutamente.

Scusa però se dubito che il ponteggio serva solo per i sottobalconi: mi spieghi come fa un operatore a piccozzare e manutenzionare il sottobalcone dal ponteggio che si trova davanti al balcone e non sotto?

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Semplicemente tenendo il piano di camminata del ponteggio sfalsato rispetto al piano del balcone.

 

il ponteggio non rimane esterno al balcone ma passa tra i balconi.

 

Cmq il ponteggio viene usato anche per le piastrelle dei balconi dato che nessuno vuole far passare i muratori dalle abitazioni private.

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Scrivo qui per evitare di aprire un'altra discussione.

Nel mio condominio (sono l'amministratore) abbiamo eseguito dei lavori al tetto. Uno dei condomini ha una porzione di superficie che non fa parte del condomino. Immediatamente dopo la fine dei lavori, ha iniziato, con la stessa ditta, dei lavori sulla superficie di sua esclusiva proprietà utilizzando il ponteggio ancora in essere. Aggiungo che, in occasione dell'assemblea per l'assegnazione dei lavori, il condomino ha affermato che i lavori di sua pertinenza li avrebbe fatti direttamente passando dall'interno visto che abita all'ultimo piano ed ha l'accesso al tetto da una finestra "da tetto". A questo punto le ho parlato dicendo che poteva utilizzare il ponteggio condominiale ma che avrebbe dovuto accollarsi per un terzo della spesa del ponteggio. L'importo dei lavori condominiali e quello dei lavori privati sono entrambi di 5000 € circa.

Il condomino asserisce che, su consiglio dell'impresa, gli spetta un contributo di 200 €. In verità la differenza non è tanta visto che un terzo della spesa equivale a 330 €, ma la ritengo una questione di principio: un condomino non può decidere di utilizzare il ponteggio condominiale per scopo privato senza prima concordare con l'assemblea e men che meno deciderne il prezzo. Ho indetto un'assemblea per derimere la questione. Quale consiglio potete darmi? Vi ringrazio anticipatamente

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