Ripartizione spese nudo proprietario/usufruttuario in caso di ristrutturazione

[dario77]

Il caso:

 

anno 2014, palazzo con 20 anni di vita, all'ultimo piano la condomina denuncia delle infiltrazioni dal terrazzo

 

i condomini decidono di intervenire con urgenza per la sistemazione delle chianche che ricoprono il terrazzo, non viene nominato nessun tecnico che rediga un capitolato, non vengono presentati preventivi in assemblea (perchè da quello che ho capito non è stata mai convocata)

 

anno 2015 primo trimestre: vengono eseguiti i lavori da una impresa proprietaria di un appartamento nel palazzo, vengono emesse le relative fattura dalla ditta, cambia l'amministratore

 

anno 2016: cambia ancora amministratore e mi ritrovo io alla guida, rivedo le suddivisioni delle spese, non c'è nemmeno la quota percentuale per l'amministratore, che dovrà anche emettere le dichiarazioni per gli sgravi fiscali (pazienza). Preciso che non sono un tecnico e pago anche la mia poca esperienza in distinzione di spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

 

queste erano le voci di spesa:

-pulizia chianche di corigliano, fornitura e posa in opera di guaina cementizia delle fughe realizzata in due fasi, successiva fornitura e posa in opera sull'intera pavimentazione di idrorepellente silossanico all'acqua

-fornitura e posa in opera di bandina con collante per perimetro e pilastri

-ripristino muretto in c.a. comprensivo di pitturazione

-ripristino travi di cemento danneggiati dai fulmini

-fornitura e posa in opera di spatolato sulle facciate a nord

 

Ora, il nudo proprietario (che è anche un tecnico) sostiene di non dover pagare nulla, perchè tutta manutenzione ordinaria. io non ne sono convinto, visto che non era mai stato fatto un ripristino di fughe e pulizia del terrazzo, tant'è che c'erano delle infiltrazioni, ma questa persona sostiene che è tutta manutenzione ordinaria, compreso il ripristino del pilastro e la posa in opera dello spatolato in facciata. quindi è una ristrutturazione ordinaria (esiste?)

 

Ora non riesco a capire quale sia il limite di manutenzione ordinaria e straordinaria. se l'ordinaria rientra in un contratto a cadenza temporale (ascensore, pulizia, giardino), perchè un ripristino una tantum di parti di un edificio dovrebbe essere ordinaria manutenzione?

 

Una cosa è sicura, se nessuno, tra nudo proprietario e usufruttuario paga, ne rispondono solidalmente (art 67 disp cc)...ho anche cercato di dire ad entrambi di trovare un accordo di ripartizione di spese, ma non ne vogliono sapere... secondo voi a chi andrebbero fatte pagare queste maledette spese?

[Leonardo53]

... Una cosa è sicura, se nessuno, tra nudo proprietario e usufruttuario paga, ne rispondono solidalmente (art 67 disp cc)...ho anche cercato di dire ad entrambi di trovare un accordo di ripartizione di spese, ma non ne vogliono sapere... secondo voi a chi andrebbero fatte pagare queste maledette spese?

Più che parlare di spese di manutenzione io direi che sono spese di CONSERVAZIONE dell'edificio.

A mio avviso sono spese che spettano al nudo proprietario però, come già hai accennato, se nessuno vorrà pagare ne rispondono in solido ed al momento in cui farai emettere decreto ingiuntivo dovrai rivolgerti ad un avvocato condominialista che sicuramente ti consiglierà per il meglio.

[SisterOfNight]

L'assemblea ha approvato la spesa? esiste una delibera che ha approvato le spese che i condomini dovranno sostenere?

 

se sì, e il nudo proprietario non ha impugnato la delibera, fagli pure d.i.

se no, fatti approvare in assemblea il riparto di spese. Il nudo proprietario impugnerà la delibera e ne discuterete.

attenzione. La mediazione, se sai già che non avrà esisto positivo, non farla partire o la si paga e costa. Se invece si fa solo un incontro costa quei 50 euro di adesione alla procedura.

Dopo avere l'approvazione o superata la mediazione...decreto e nudo proprietario e usufruttuario..

[Leonardo53]

...Se invece si fa solo un incontro costa quei 50 euro di adesione alla procedura.....

Oltre il compenso per l'assistenza legale (obbligatoria) che se non concordato prima potrebbe riservare anche brutte sorprese 😂

[camillo50]

Il caso:

 

anno 2014, palazzo con 20 anni di vita, all'ultimo piano la condomina denuncia delle infiltrazioni dal terrazzo

 

i condomini decidono di intervenire con urgenza per la sistemazione delle chianche che ricoprono il terrazzo, non viene nominato nessun tecnico che rediga un capitolato, non vengono presentati preventivi in assemblea (perchè da quello che ho capito non è stata mai convocata)

 

anno 2015 primo trimestre: vengono eseguiti i lavori da una impresa proprietaria di un appartamento nel palazzo, vengono emesse le relative fattura dalla ditta, cambia l'amministratore

 

anno 2016: cambia ancora amministratore e mi ritrovo io alla guida, rivedo le suddivisioni delle spese, non c'è nemmeno la quota percentuale per l'amministratore, che dovrà anche emettere le dichiarazioni per gli sgravi fiscali (pazienza). Preciso che non sono un tecnico e pago anche la mia poca esperienza in distinzione di spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

 

queste erano le voci di spesa:

-pulizia chianche di corigliano, fornitura e posa in opera di guaina cementizia delle fughe realizzata in due fasi, successiva fornitura e posa in opera sull'intera pavimentazione di idrorepellente silossanico all'acqua

-fornitura e posa in opera di bandina con collante per perimetro e pilastri

-ripristino muretto in c.a. comprensivo di pitturazione

-ripristino travi di cemento danneggiati dai fulmini

-fornitura e posa in opera di spatolato sulle facciate a nord

 

Ora, il nudo proprietario (che è anche un tecnico) sostiene di non dover pagare nulla, perchè tutta manutenzione ordinaria. io non ne sono convinto, visto che non era mai stato fatto un ripristino di fughe e pulizia del terrazzo, tant'è che c'erano delle infiltrazioni, ma questa persona sostiene che è tutta manutenzione ordinaria, compreso il ripristino del pilastro e la posa in opera dello spatolato in facciata. quindi è una ristrutturazione ordinaria (esiste?)

 

Ora non riesco a capire quale sia il limite di manutenzione ordinaria e straordinaria. se l'ordinaria rientra in un contratto a cadenza temporale (ascensore, pulizia, giardino), perchè un ripristino una tantum di parti di un edificio dovrebbe essere ordinaria manutenzione?

 

Una cosa è sicura, se nessuno, tra nudo proprietario e usufruttuario paga, ne rispondono solidalmente (art 67 disp cc)...ho anche cercato di dire ad entrambi di trovare un accordo di ripartizione di spese, ma non ne vogliono sapere... secondo voi a chi andrebbero fatte pagare queste maledette spese?

Ciao

 

ha ragione il tecnico. Tulle le opere che hai descritte sono opere di conservazione e quindi competono esclusivamente all'usufruttuario.

 

Penso poi dovresti approfondire il concetto di manutenzione ordinaria e straordinaria, dove il valore del termine è ben diverso da quello che per praticità, tutti usiamo.

 

Per esempio, se devo sostituire una pompa fognaria dopo 10 anni in quanto esauritasi, per facilitare tutti diciamo che è manutenzione straordinaria, ma di fatto è manutenzione ordinaria in quanto è la durata tecnica di un bene.

[Leonardo53]

Ciao

 

ha ragione il tecnico. Tulle le opere che hai descritte sono opere di conservazione e quindi competono esclusivamente all'usufruttuario.

Ripristino muretto e ripristino travi in cemento mi sembrano più interventi sulla struttura.

 

In tema di riparto delle spese tra l'usufruttuario e il nudo proprietario, occorre considerare la natura degli interventi da eseguire, giacché spetta all'usufruttario la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguardi la conservazione ed il godimento della cosa; mentre compete al nudo proprietario tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.

Cassazione civile Sezione II sentenza del 06/11/2015 n. 22703