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Ripartizione spese luci scale - abito in un condominio composto da sei appartamenti di cui 2 al pt con ingresso indipendente

Buon pomeriggio. Abito in un condominio composto da sei appartamenti di cui 2 al PT con ingresso indipendente i restanti appartamenti 2 al 1p e due mansarde al secondo. Premesso che il nostro regolamento di condominio dice che i proprietari degli appartamenti serviti dalle scale la spesa delle luci scale va divisa in parti uguali. Con l'arrivo del nuovo amministratore di sua iniziativa, ha suddiviso le spese delle luci scale in base ai millesimi della scalinata, dicendo di non tener conto del regolamento di condominio perché vecchio.

Considerando che gli appartamenti posti al primo piano hanno rispettivamente 165,290 millesimi e le mansarde al secondo piano 78,340 millesimi di proprietà. Dai calcoli dell'amministratore risulta che i proprietari degli appartamenti al primo piano hanno 339,19 millesimi delle scale e quelli al secondo piano 160,81 di conseguenza chi abita al primo piano paga il doppio di quello al piano di sopra.

Posso contestare il riparto di tali spese.

Posso di mia iniziativa nominare un geometra per il calcolo dei millesimi della scalinata.

Ringrazio per l'attenzione.

La spesa, di norma, va ripartita in base alla sola altezza piano. Se il vostro regolamento è di natura contrattuale, si deve rispettare quanto in esso contenuto.

Non si capisce da dove derivino i millesimi che applica il vostro amministratore.

Grazie per l'aiuto proverò a far ragionare l'amministratore. anche se lui rimane fermo sulle sue idee

Buon pomeriggio. Abito in un condominio composto da sei appartamenti di cui 2 al PT con ingresso indipendente i restanti appartamenti 2 al 1p e due mansarde al secondo. Premesso che il nostro regolamento di condominio dice che i proprietari degli appartamenti serviti dalle scale la spesa delle luci scale va divisa in parti uguali. Con l'arrivo del nuovo amministratore di sua iniziativa, ha suddiviso le spese delle luci scale in base ai millesimi della scalinata, dicendo di non tener conto del regolamento di condominio perché vecchio.

Considerando che gli appartamenti posti al primo piano hanno rispettivamente 165,290 millesimi e le mansarde al secondo piano 78,340 millesimi di proprietà. Dai calcoli dell'amministratore risulta che i proprietari degli appartamenti al primo piano hanno 339,19 millesimi delle scale e quelli al secondo piano 160,81 di conseguenza chi abita al primo piano paga il doppio di quello al piano di sopra.

Posso contestare il riparto di tali spese.

Posso di mia iniziativa nominare un geometra per il calcolo dei millesimi della scalinata.

Ringrazio per l'attenzione.

Il regolamento contrattuale va applicato. Ma se vuoi cambiare tieni presente che la luce x l'androne di ingresso lo devono pagare tutti come quello dei vari pianerottoli va diviso tra i vari appartamenti del piano. Poi l'assemblea è sovrana

Grazie per l'aiuto proverò a far ragionare l'amministratore. anche se lui rimane fermo sulle sue idee
Di all'amministratore che lui di propria iniziativa non può variare i criteri di riparto anche se sono vecchi e/o errati, l'amministratore può portare in assemblea il problema e discutere con i condomini i quali con delibera potranno, se vorranno, modificare il sistema di riparto, e ricorda all'amministratore che l'assemblea è sovrana.

Scusate se mi aggiungo a questa discussione. Premetto che sono un ignorante in questa materia ma vorrei capirci qualcosa per non essere fagocitato dal sistema. Sono un proprietario di un PT di condomioni di tre appartementi, uno per piano. Nel regolamento contrattuale, il costruttore e il proprietario del 1° p. hanno inserito la voce pulizia scala nella tabella di proprietà. Io ho comprato da qualche anno e sto cercando di far passare ciò che si è commentato in questo forum e in diverse sentenze di cassazione, ossia la ripartizione di spese pulizia luce scala e pulizia va ripartita per altezza. Aggiungo luce scala: non vi è nota sul regolamento come ripartirla ma mi viene conteggiata in proprietà (io ho i mm + alti, il triplo dell'ultimo piano). Inoltre la zona garage è catastalmente separata e lì ho mm di proprietà + bassi ma vengono considerati quelli di proprietà casa principale. Come devo comportarmi alla prossima delibera del consuntivo 2014-15 e previsione 2015-16. Se il regolamento è stato scritto circa 25/30 fa, è mai possibile che se è stato fatto errore di intento io dovrò subire x sempre tale errore (la maggioranza assoluta o relativa non la otterrò mai, sono solo)? Vorrei tentare il compromesso di dividere quelle spese almeno in parti uguali. Cosa mi consigliate, come comportarmi a suon di legge? Grazie.

... Nel regolamento contrattuale, il costruttore e il proprietario del 1° p. hanno inserito la voce pulizia scala nella tabella di proprietà. Io ho comprato da qualche anno e sto cercando di far passare ciò che si è commentato in questo forum e in diverse sentenze di cassazione, ossia la ripartizione di spese pulizia luce scala e pulizia va ripartita per altezza...

In questo forum si è sempre commentato il criterio legale salvo CONVENZIONE che può derogare al criterio legale.

Il regolamento contrattuale potrebbe avere anche 50 anni ma va rispettato.

Quando hai acquistato eri a conoscenza della CONVENZIONE ed eri libero se acquistare o meno.

Scusate se mi aggiungo a questa discussione. Premetto che sono un ignorante in questa materia ma vorrei capirci qualcosa per non essere fagocitato dal sistema. Sono un proprietario di un PT di condomioni di tre appartementi, uno per piano. Nel regolamento contrattuale, il costruttore e il proprietario del 1° p. hanno inserito la voce pulizia scala nella tabella di proprietà. Io ho comprato da qualche anno e sto cercando di far passare ciò che si è commentato in questo forum e in diverse sentenze di cassazione, ossia la ripartizione di spese pulizia luce scala e pulizia va ripartita per altezza. Aggiungo luce scala: non vi è nota sul regolamento come ripartirla ma mi viene conteggiata in proprietà (io ho i mm + alti, il triplo dell'ultimo piano). Inoltre la zona garage è catastalmente separata e lì ho mm di proprietà + bassi ma vengono considerati quelli di proprietà casa principale. Come devo comportarmi alla prossima delibera del consuntivo 2014-15 e previsione 2015-16. Se il regolamento è stato scritto circa 25/30 fa, è mai possibile che se è stato fatto errore di intento io dovrò subire x sempre tale errore (la maggioranza assoluta o relativa non la otterrò mai, sono solo)? Vorrei tentare il compromesso di dividere quelle spese almeno in parti uguali. Cosa mi consigliate, come comportarmi a suon di legge? Grazie.
Dici che si tratta di Regolamento Contrattuale, quindi una diversa convenzione consentita dalle norme, non puoi contestare nulla ma puoi proporre una modifica da approvare all'unanimità cioè 1000/1000.

Grazie per la risposta, sì è vero ho comprato un appartamento (in condominio per la prima volta) ed essendoci state liti anche legali del precedente proprietario, non ho esaminato il regolamento ed ho comprato a scatola chiusa ciò che mi piaceva. Non avendo altra soluzione, continuerò a pagare. Non mi è stato, però, spiegato come affrontare altre spese. Vi elenco perplessità:

1) spese luce scale non indicate in regolamento nella tabella mm di proprietà: posso richiedere all'amministratore di ripartirle con mm di altezza senza variazione di regolamento e quindi votazione?

2) le pulizie e la luce dello scivolo e garages (garages di proprietà, catastalmente separati dagli appartamenti), con annessa tab mm di proprietà, devono essere ripartiti utilizzando tab mm di proprietà o altezza? Grazie.

Grazie per la risposta, sì è vero ho comprato un appartamento (in condominio per la prima volta) ed essendoci state liti anche legali del precedente proprietario, non ho esaminato il regolamento ed ho comprato a scatola chiusa ciò che mi piaceva. Non avendo altra soluzione, continuerò a pagare. Non mi è stato, però, spiegato come affrontare altre spese. Vi elenco perplessità:

1) spese luce scale non indicate in regolamento nella tabella mm di proprietà: posso richiedere all'amministratore di ripartirle con mm di altezza senza variazione di regolamento e quindi votazione?

2) le pulizie e la luce dello scivolo e garages (garages di proprietà, catastalmente separati dagli appartamenti), con annessa tab mm di proprietà, devono essere ripartiti utilizzando tab mm di proprietà o altezza? Grazie.

Devi esaminare bene il regolamento contrattuale.

Se esiste solo la tabella di proprietà ed è genericamente riportato che le spese condominiali saranno ripartite con quella tabella si intende che TUTTE le spese saranno così ripartite.

Difficile dare una risposta senza testuale regolamento alla mano.

Grazie per la risposta, sì è vero ho comprato un appartamento (in condominio per la prima volta) ed essendoci state liti anche legali del precedente proprietario, non ho esaminato il regolamento ed ho comprato a scatola chiusa ciò che mi piaceva. Non avendo altra soluzione, continuerò a pagare. Non mi è stato, però, spiegato come affrontare altre spese. Vi elenco perplessità:

1) spese luce scale non indicate in regolamento nella tabella mm di proprietà: posso richiedere all'amministratore di ripartirle con mm di altezza senza variazione di regolamento e quindi votazione?

2) le pulizie e la luce dello scivolo e garages (garages di proprietà, catastalmente separati dagli appartamenti), con annessa tab mm di proprietà, devono essere ripartiti utilizzando tab mm di proprietà o altezza? Grazie.

Le spese che non sono stabilite con deroga approvata all'unanimità e/o inserita nel regolamento di condominio contrattuale, devono per forza di cose essere ripartite secondo i criteri legali, e tu come nuovo/a condomino hai il diritto di richiedere la partizione legale per queste non accettate per contratto;

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

Grazie. Aggiungo che nel regolamento ci sono varie tab mm, altezza, proprietà (appartamenti e separatamente garages) , riscaldamento (non più utile perchè tutti autonomi). La pulizia scala è stata iscritta sotto foglio tab. di proprietà. Sotto a questa e ad altre risulta iscritta anche manutenzione straordinaria.

Nel regolamento alla voce "ripartizione spese pulizia, ecc." dicesi "vedasi tabella" ma non indica quale. Ripeto, io trovo solo la voce "pulizia scale" nel foglio tab mm di proprietà, poi nient'altro.

Quindi posso scrivere all'amministratore di non ripartire tutte le spese, salvo pulizia scale" con la sola tab di proprietà ma diversamente per es luce scale per tab mm di altezza?

Per intenderci, non voglio pagar di meno ma nemmeno di più per qualcosa che non è usato quanto gli altri! Anzi, vorrei proporre che, visto che siamo in tre soltanto, e tre piani, di pagare al 50% tutte le spese di uso comune (luce, pulizia, ecc.) così come abbiamo fatto su cassette postali, cappottina portone, sistemazioni serrature, ecc., da quando sono arrivato, cosa mi dite? grazie ancora per la vs magnifica disponibilità (non chiederò altro).

Rileggendo il suggerimento di Tullio credo di aver capito che posso chiedere di far ripartire le spese non in regolamento, come la luce, secondo le norme attuali ossia utilizzando la tab mm di altezza presente nel regolamento, mentre per la pulizia scale sono assoggettato alla norma iscritta nel mio regolamento condominiale e per modificarla devo avere la delibera concorde di tutti. E così? Forse sto imparando qualcosa, grazie.

Ancora qualcosa da imparare, scusate se aggiungo a braccio: posto chiedere di modificareil riparto consuntivo del l'anno 2014/15 (Tenete presente che nel mio condominio si va da 01/04/14 a 31/03/15, quindi prossimamente sarò chiamato in assemblea e vorrei arrivarci preparato) o solo per il prossimo 2015/16?

Devo richiedere un punto all'ordine del giorno della prossima assemblea per aggiungere e proporre quanto esposto, (anche via email o con pec o raccomandata?) o posso proporlo in tale seduta. Mille grazie.

Sono ancora io... leggendo altri articoli mi sorge un dubbio: io vi ho parlato di regolamento contrattuale perchè redatto e firmato dal costruttore ma con esso vi è anche la firma di un solo condomino (1° piano). E' un regolamento contrattuale o altro tipo?

Sono ancora io... leggendo altri articoli mi sorge un dubbio: io vi ho parlato di regolamento contrattuale perchè redatto e firmato dal costruttore ma con esso vi è anche la firma di un solo condomino (1° piano). E' un regolamento contrattuale o altro tipo?
Se non ci sono le firme di tutti, probabilmente è un regolamento assembleare a meno che non sia stato trascritto e registrato ai Pubblici Registri Immobiliari (ora Ag. delle Entrate), tu puoi chiedere all'amministratore di ripartire le spese con i criteri legali stabiliti dal Codice Civile, sempre che non si tratti di Regolamento Contrattuale, probabilmente immagino che l'amministratore non ti accontenterà perchè non sta al ui decidere ma all'assemblea, e poi se non sarà usato il Criterio Legale, purtroppo per te se lo vorrai dovrai adire al Giudice citando il condominio con l'assistenza di un legale iniziando dalla mediazione, se non farai così purtroppo nulla cambierà.
Sono ancora io... leggendo altri articoli mi sorge un dubbio: io vi ho parlato di regolamento contrattuale perchè redatto e firmato dal costruttore ma con esso vi è anche la firma di un solo condomino (1° piano). E' un regolamento contrattuale o altro tipo?

Se di questo regolamento è fatto cenno sul tuo atto di acquisto (rogito) si tratta di regolamento contrattuale.

Se nel tuo rogito non c'è alcun riferimento al regolamento, quel regolamento per te non vale.

Se c'è cenno sul Rogito deve essere registrato per essere opponibile ai nuovi acquirenti come è viabixio che ha acquistato da qualche anno.

Ovvero lui prima di firmare aveva la possibilità di controllare ai P.R. (ora AdE) il RdC Contrattuale prima di firmare il rogito se andavano bene per lui le clausole inserite in deroga con il cc, e potrebbe fare lo stesso controllo ora per vedere se quello che ha in mano è uguale a quello trascritto e registrato.

E se non è registrato e lui non l'ha sottoscritto, quello è un pezzo di carta qualsiasi.

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