#1 Inviato 25 Gennaio, 2016 Buonasera, come vanno ripartite le luci delle scale? In parti uguali o si deve utilizzare la tabella scale? L' impianto è munito di timer, quindi rimane acceso sia per il primo piano che per il terzo sempre alla stessa maniera. Grazie. Cordiali saluti.
#2 Inviato 25 Gennaio, 2016 Dovresti utilizzare la tabella scale, se non l'avete devi ripartire con tab. Generale Controlla anche cosa dice il RdC. In generale non si ripartisce mai in parti uguali.
#3 Inviato 25 Gennaio, 2016 legalmente la spesa per l'illuminazione delle scale va ripartita in base alla sola altezza del piano. --link_rimosso-- bisogna però vedere cosa dice espressamente il vs regolamento di condominio.
#4 Inviato 25 Gennaio, 2016 In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani). Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432
#6 Inviato 25 Gennaio, 2016 Dovresti utilizzare la tabella scale, se non l'avete devi ripartire con tab. GeneraleControlla anche cosa dice il RdC. In generale non si ripartisce mai in parti uguali. Scusate ma la cosiddetta "TABELLA SCALE" di fatto è una semplice operazione matematica secondo una precisa formula di carattere universale, che implica addirittura solo tre delle quqattro operazioni elementari! Non vedo perchè l'amministratore non debba fare i conteggi applicando tale formula! E' come se nel ripartire le spese pretendesse l'ausilio di un ragioniere e di un docente in matematica, in quanto lui non sarebbe abilitato a fare di conto! E poi ci sono le "TABELLE ASCENSORE" che di fatto coincidono quasi sempre, o con approssimazione molto maggiore delle tabelle generali, con le TABELLE SCALE. Per quanto riguarda il fattore "timer" è logico che questo è regolato sulla maggiore durata, per consentire che la luce resti accesa anche per chi abita all'ultimo piano; quindi decade l'assunto che,, sia che si abiti al p. terra, sia che si abiti all'ultimo piano la luce resta accesa sempre per lo stesso tempo.
#7 Inviato 26 Gennaio, 2016 Scusate ma la cosiddetta "TABELLA SCALE" di fatto è una semplice operazione matematica secondo una precisa formula di carattere universale, che implica addirittura solo tre delle quattro operazioni elementari! Non vedo perchè l'amministratore non debba fare i conteggi applicando tale formula! .. Assolutamente SI. se fatte correttamente elaborano quanto scritto nell'art. 1124
#8 Inviato 26 Gennaio, 2016 scusate da me l'amministratore fa il bilancio, divide l'importo per millesimi, e si deve pagare. Quindi io che sono al terzo piano, rispetto a chi è al settimo, se l'amministratore non tiene conto della sentenza allegata, al momento sto pagando di più???
#9 Inviato 26 Gennaio, 2016 scusate da me l'amministratore fa il bilancio, divide l'importo per millesimi, e si deve pagare.Quindi io che sono al terzo piano, rispetto a chi è al settimo, se l'amministratore non tiene conto della sentenza allegata, al momento sto pagando di più??? Si paghi di più di quanto dovresti pagare, ci sono amministratori che non tengono conto di questo fatto proporzionale e dividono per millesimi, e per dire lo fa anche il mio amministratore anche per le pulizie, l'ho fatto presente in assemblea e proprio i condomini dei piani bassi (quelli che pagano di più) hanno eccepito il mio ragionamento e norma dell'art. cc 1123 2°c., comunque a me non importa perchè abito proprio a metà altezza dello stabile e non mi sarebbe cambiato niente, per cui ho lasciato perdere, contenti loro, contenti tutti.Ma se tu vuoi che sia applicato il criterio legale per altezza, hai la facoltà di procedere con la Mediazione con l'assistenza di un legale di parte. Faccio un esempio di quanto dovrebbe essere la quota di ciascun piano per uno stabile di 5 piani; 1+2+3+4+5 = 15 (spesa 1500,00) 1° p. 1500 : 15 x 1 = 100,00 € diviso per mlm u.i. piano 2° p. 1500 : 15 x 2 = 200,00 € diviso per mlm u.i. piano 3° p. 1500 : 15 x 3 = 300,00 € diviso per mlm u.i. piano 4° p. 1500 : 15 x 4 = 400,00 € diviso per mlm u.i. piano 5° p. 1500 : 15 x 5 = 500,00 € diviso per mlm u.i. piano
#10 Inviato 26 Gennaio, 2016 Si paghi di più di quanto dovresti pagare, ci sono amministratori che non tengono conto di questo fatto proporzionale e dividono per millesimi, e per dire lo fa anche il mio amministratore anche per le pulizie, l'ho fatto presente in assemblea e proprio i condomini dei piani bassi (quelli che pagano di più) hanno eccepito il mio ragionamento e norma dell'art. cc 1123 2°c., comunque a me non importa perchè abito proprio a metà altezza dello stabile e non mi sarebbe cambiato niente, per cui ho lasciato perdere, contenti loro, contenti tutti.Ma se tu vuoi che sia applicato il criterio legale per altezza, hai la facoltà di procedere con la Mediazione con l'assistenza di un legale di parte. Faccio un esempio di quanto dovrebbe essere la quota di ciascun piano per uno stabile di 5 piani; 1+2+3+4+5 = 15 (spesa 1500,00) 1° p. 1500 : 15 x 1 = 100,00 € diviso per mlm u.i. piano 2° p. 1500 : 15 x 2 = 200,00 € diviso per mlm u.i. piano 3° p. 1500 : 15 x 3 = 300,00 € diviso per mlm u.i. piano 4° p. 1500 : 15 x 4 = 400,00 € diviso per mlm u.i. piano 5° p. 1500 : 15 x 5 = 500,00 € diviso per mlm u.i. piano Però una cosa...non potrebbe rispondere l'amministratore che nel calcolo die millesimi si tiene già conto del piano dell'appartamento?
#11 Inviato 26 Gennaio, 2016 hai la facoltà di procedere con la Mediazione con l'assistenza di un legale di parte. ..... E con l'augurio di vivere almeno fino a quanto sarai rientrato nelle spese della mediazione! Tullio (scusa se ti do del tu), il problema è che gli amministratori dovrebbero procedere per legge, e poi, in caso di decisione assembleare contraria, fare la ripartizione secondo quanto deliberato, facendo mettere chiaramente e per esteso in verbale, che la decisione assembleare è contro i dettami d legge. In pratica spesso il comportamento dell'amministratore è il seguente: faccio un conteggio secondo determinate modalità (facilità, brevità, favoritismo, o quant'altro), e lo presento in assemblea dando ad intendere che si tratta di una modalità che rispetta i crismi di legge. L'assemblea a tal punto, credendola giusta, la vota. A questo punto l'amministratore rigetta le proteste di chi si è accorto dell'inghippo, nascondendosi non dietro il classico dito, ma dietro un filo di spaghetto, dicendo: " Egregio sig, Condomino, io rispetto il volere dell'assemblea!" Ma certo non ha mai detto che il conteggio effettuato era difforme da quanto previsto, e che ha carpito la buona fede della maggioranza! Purtroppo manca il "CONSENSO INFORMATO"! - - - Aggiornato - - - No i millesimi della tabella generale, per l'altezza piano non sono proporzionale nel modo più assoluto all'uso più intenso conseguente all'altezza.
#12 Inviato 26 Gennaio, 2016 Però una cosa...non potrebbe rispondere l'amministratore che nel calcolo die millesimi si tiene già conto del piano dell'appartamento?Se l'amministratore non divde le spese come previsto dall'art 1123 e seguenti, chi si sente danneggiato ha la facoltà di adire a vie legali, prima con la mediazione, come ho già detto al post #9, non giungendo ad un accordo, si ha la facoltà del azione al TribunaleTullio (scusa se ti do del tu), il problema è che gli amministratori dovrebbero procedere per legge, e poi, in caso di decisione assembleare contraria, fare la ripartizione secondo quanto deliberato, facendo mettere chiaramente e per esteso in verbale, che la decisione assembleare è contro i dettami d legge. Lo so benissimo che gli amministratori dovrebbero ripartire come la legge dispone, ma non tutti lo fanno, esempio pratico il mio amministratore professionista iscritto tra l'altro ad una associazione forse la maggiore in Italia.Io non ho nessuna intenzione di adire alle vie legali in quanto a me non cambierebbe nulla, ho espresso in assemblea il criterio legale da tenere ma agli altri condomini, specialmente chi dovrebbe pagare di meno non interessa.
#13 Inviato 26 Gennaio, 2016 No i millesimi della tabella generale, per l'altezza piano non sono proporzionale nel modo più assoluto all'uso più intenso conseguente all'altezza. Hai un articolo di legge o qualcosa da sbattere in faccia all'amministratore?
#14 Inviato 26 Gennaio, 2016 Hai un articolo di legge o qualcosa da sbattere in faccia all'amministratore? Sentenza Cassazione n°432/7-5-2007 + Tribunale di POTENZA 7-5-2012
#15 Inviato 26 Gennaio, 2016 Sentenza Cassazione n°432/7-5-2007 + Tribunale di POTENZA 7-5-2012 Grazie ragazzi, questo forum è incredibilmente fantastico!!
#16 Inviato 26 Gennaio, 2016 Grazie ragazzi, questo forum è incredibilmente fantastico!!Bada che le Sentenze fanno capo al caso trattato e non fanno Legge, ovvero quella di Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432 (post #2), vale come giurisprudenza, ed in caso di contenzioso potrebbe creare un punto in più al ricorrente, quello che devi richiedere all'amministratore è il principio dell'art. cc 1123 al 2° comma; - Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
#17 Inviato 26 Gennaio, 2016 di norma, ed in base al c.c., la ripartizione della spesa luce scale, essendo accessoria alle stesse, va fatta ricorrendo alla tabella millesimi scale. per poter decidere in tal senso bisogna vedere anche cosa stabilisce, se c'è, il regolamento contrattuale ovvero il regolamento condominiale. in base a ciò è quello che bisogna applicare. non è precluso il fatto che i condomini possano modificare il sistema di riparto con le maggioranze previste per la modifica e approvazione del regolamento. se non ricordo male c'è stata anni fa anche una sentenza di cassazione che sanciva il riparto a millesimi di proprietà in quanto la luce androne e scale non aveva tanto la funzione di illuminare le scale stesse ma quello di garantire la sicurezza dei residenti da possibili aggressioni per cui ciò valeva per quelli del piano terra o primo piano come quelli dell'ultimo piano e quindi era da considerare una sorte di tutela e garanzia dei proprietari indistintamente dal piano di cui il condomino era detentore. Buonasera, come vanno ripartite le luci delle scale? In parti uguali o si deve utilizzare la tabella scale? L' impianto è munito di timer, quindi rimane acceso sia per il primo piano che per il terzo sempre alla stessa maniera. Grazie. Cordiali saluti.
#18 Inviato 26 Gennaio, 2016 ... non è precluso il fatto che i condomini possano modificare il sistema di riparto con le maggioranze previste per la modifica e approvazione del regolamento.Le modifiche al regolamento assembleare si possono adottare con la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile, ma questo vale soltanto per le delibere regolamentari, anche se contenute in un RdC Contrattuale, e non quelle specificatamente contrattuali/convenzionali e quelle previste dai criteri legali del Codice Civile, perciò se il criterio legale (cc art. 1123 2°c. in questo caso) dice che la spesa si divide in proporzione dell'altezza piano non essendoci altre convenzioni, questo criterio può essere modificato soltanto all'unanimità; E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)
#19 Inviato 26 Gennaio, 2016 se leggiamo alla lettera l'art. 1138 e lo confrontiamo con l'art. 1136, il contenuto degli stessi ci può lasciare quantomeno perplessi. qui diventa un campo minato per le interpretazioni e le applicazioni giudiziarie, e su questi la cassazione si diverte, basta vedere quanti pronunciamenti dalla riforma ad oggi. quindi ogni giudice dice la sua, spesso le sentenze una sono il contrario dell'altra.....! se il regolamento è contrattuale, ma vero ed allegato agli atti e quindi registrato dal notaio all'agenzia delle entrate, questi può dare delle indicazioni diverse dal c.c. circa la divisione delle spese. se gli atti sono stati sottoscritti da tutti i condomini, al momento dell'acquisto, si presuppone che abbiano accettato anche tutto il regolamento nelle varie enunciazioni compreso il riparto delle spese. il sistema di riparto s'intende altresì accettato nel momento in cui il bilancio viene approvato ed entro 30 giorni non viene impugnato, avuto il verbale di approvazione del consuntivo. il problema quindi non si pone se nessuno ricorre all'autorità giudiziaria. poi non è detto che il giudice applichi l'art.1124, dipende dall'avvocato cosa espone e cosa presenta al giudice come prova della correttezza di divisione....... quindi tutto diventa molto vagante. Tullio Ts;576680]Le modifiche al regolamento assembleare si possono adottare con la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile, ma questo vale soltanto per le delibere regolamentari, anche se contenute in un RdC Contrattuale, e non quelle specificatamente contrattuali/convenzionali e quelle previste dai criteri legali del Codice Civile, perciò se il criterio legale (cc art. 1123 2°c. in questo caso) dice che la spesa si divide in proporzione dell'altezza piano non essendoci altre convenzioni, questo criterio può essere modificato soltanto all'unanimità; E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)
#20 Inviato 26 Gennaio, 2016 se leggiamo alla lettera l'art. 1138 e lo confrontiamo con l'art. 1136, il contenuto degli stessi ci può lasciare quantomeno perplessi. qui diventa un campo minato per le interpretazioni e le applicazioni giudiziarie, e su questi la cassazione si diverte, basta vedere quanti pronunciamenti dalla riforma ad oggi.quindi ogni giudice dice la sua, spesso le sentenze una sono il contrario dell'altra.....! se il regolamento è contrattuale, ma vero ed allegato agli atti e quindi registrato dal notaio all'agenzia delle entrate, questi può dare delle indicazioni diverse dal c.c. circa la divisione delle spese. se gli atti sono stati sottoscritti da tutti i condomini, al momento dell'acquisto, si presuppone che abbiano accettato anche tutto il regolamento nelle varie enunciazioni compreso il riparto delle spese. il sistema di riparto s'intende altresì accettato nel momento in cui il bilancio viene approvato ed entro 30 giorni non viene impugnato, avuto il verbale di approvazione del consuntivo. il problema quindi non si pone se nessuno ricorre all'autorità giudiziaria. poi non è detto che il giudice applichi l'art.1124, dipende dall'avvocato cosa espone e cosa presenta al giudice come prova della correttezza di divisione....... quindi tutto diventa molto vagante. ***** Se il regolamento è contrattuale e dispone partizioni diverse da quelle legali, ovvero c'è una convenzione ed una eventuale modifica si può approvare soltanto all'unanimità (1000/1000) l'avevo ben scritto mi pare.
#21 Inviato 26 Gennaio, 2016 di norma, ed in base al c.c., la ripartizione della spesa luce scale, essendo accessoria alle stesse, va fatta ricorrendo alla tabella millesimi scale.per poter decidere in tal senso bisogna vedere anche cosa stabilisce, se c'è, il regolamento contrattuale ovvero il regolamento condominiale. in base a ciò è quello che bisogna applicare. non è precluso il fatto che i condomini possano modificare il sistema di riparto con le maggioranze previste per la modifica e approvazione del regolamento. se non ricordo male c'è stata anni fa anche una sentenza di cassazione che sanciva il riparto a millesimi di proprietà in quanto la luce androne e scale non aveva tanto la funzione di illuminare le scale stesse ma quello di garantire la sicurezza dei residenti da possibili aggressioni per cui ciò valeva per quelli del piano terra o primo piano come quelli dell'ultimo piano e quindi era da considerare una sorte di tutela e garanzia dei proprietari indistintamente dal piano di cui il condomino era detentore. **** Anche la pulizia è una sorte di tutela e garanzia dei proprietari indistintamente dal piano di cui il condomino era detentore!!!!!!!|!||Un ambiente pulito evita di scivolare, di contrarre malattie, etc!!!! Si rivolta la frittata, ma a forza di rivoltarla la si lascia sul fuoco finchè non si brucia! Per la sicurezza basterebbe solo una lucetta notturna! Nella mia tettoia (mq 100) dove posteggio le auto, per sicurezza lascio una lucetta led da 2 Watt, ma quando entro, per camminare al lustro, accendo il faretto da 500 Watt! Diverso sarebbe il caso se si parla di consumo elettrico per far funzionare un sistema di videosorveglianza!!!! La luce può essere un deterrente per la persona per bene, non certo per un delinquente! Basta alzarsi il bavero, e non si è riconosciuti, nemmeno se l'ambiente è illuminato a giorno. Purtroppo non posso esprimere più coloriti giudizi, magari in bolognese! Intoccabile dovrebbe essere la GIUSTIZIA, non i giudici!
#22 Inviato 26 Gennaio, 2016 non devi spiegarlo a me o chiedere a me il perché......! bisogna andare dai giudici a chiedere il motivo delle loro interpretazioni qualche volta molto limitative e personali. questo perchè il c.c. e le leggi vengono fatte e modificato, e/o aggiornate, con i piedi e non con la testa! basterebbe che le cose fossero scritte chiare e precise e non suscettibili di diverse interpretazione e tanta litigiosità condominiale, e non solo, sarebbe evitata a monte. invece tutto viene fatto per aprire discussioni e polemiche, così gli avvocati da una parte e giudici in cerca di notorietà trovano aria per i loro....polmoni. airone46;576699]Anche la pulizia è una sorte di tutela e garanzia dei proprietari indistintamente dal piano di cui il condomino era detentore!!!!!!!|!||Un ambiente pulito evita di scivolare, di contrarre malattie, etc!!!! Si rivolta la frittata, ma a forza di rivoltarla la si lascia sul fuoco finchè non si brucia! Per la sicurezza basterebbe solo una lucetta notturna! Nella mia tettoia (mq 100) dove posteggio le auto, per sicurezza lascio una lucetta led da 2 Watt, ma quando entro, per camminare al lustro, accendo il faretto da 500 Watt! Diverso sarebbe il caso se si parla di consumo elettrico per far funzionare un sistema di videosorveglianza!!!! La luce può essere un deterrente per la persona per bene, non certo per un delinquente! Basta alzarsi il bavero, e non si è riconosciuti, nemmeno se l'ambiente è illuminato a giorno. Purtroppo non posso esprimere più coloriti giudizi, magari in bolognese! Intoccabile dovrebbe essere la GIUSTIZIA, non i giudici!
#24 Inviato 26 Gennaio, 2016 se come detto il regolamento contrattuale viene contestato dall'assemblea perché ritiene non più applicabile perché in violazione dell'art. 1138, bastano le maggioranze stabilite dallo stesso per modificarlo. di fatto è come si facesse un regolamento nuovo che sarà condominiale non più contrattuale. naturalmente se la riforma non è accettata all'unanimità è data facoltà ai dissenzienti ricorrere al giudice che molto probabilmente giudicherà non più applicabile il regolamento contrattuale perché difforme da quanto stabilito dall'art. 1138 e dagli articoli precedenti e seguenti in materia di divisione spese ecc. ecc.. ma il giudice potrebbe prendere anche una posizione contraria, oppure una terza posizione. quindi cosa voglio dire, che la giustizia, quando ad essa si ricorre, non è mai certa e neppure omogenea, tutto dipende dal giudice e dalle sue personali interpretazioni/opinioni. Se il regolamento è contrattuale e dispone partizioni diverse da quelle legali, ovvero c'è una convenzione ed una eventuale modifica si può approvare soltanto all'unanimità (1000/1000) l'avevo ben scritto mi pare.
#25 Inviato 26 Gennaio, 2016 se come detto il regolamento contrattuale viene contestato dall'assemblea perché ritiene non più applicabile perché in violazione dell'art. 1138, bastano le maggioranze stabilite dallo stesso per modificarlo. di fatto è come si facesse un regolamento nuovo che sarà condominiale non più contrattuale. naturalmente se la riforma non è accettata all'unanimità è data facoltà ai dissenzienti ricorrere al giudice che molto probabilmente giudicherà non più applicabile il regolamento contrattuale perché difforme da quanto stabilito dall'art. 1138 e dagli articoli precedenti e seguenti in materia di divisione spese ecc. ecc.. ma il giudice potrebbe prendere anche una posizione contraria, oppure una terza posizione. quindi cosa voglio dire, che la giustizia, quando ad essa si ricorre, non è mai certa e neppure omogenea, tutto dipende dal giudice e dalle sue personali interpretazioni/opinioni.**** Se un regolamento è contrattuale e contiene convenzioni diverse dalle norme del Codice Civile, non possono essere modificate a maggioranza, ma soltanto all'unanimità (1000/1000).Però possono essere modificate a maggioranza le norme regolamentari anche se contenute in un RdC Contrattuale Il regolamento condominiale ha natura contrattuale, quindi modificabile solo all’unanimità, quando contiene disposizioni che limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni o quando contenga clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri. Nei casi in cui il regolamento si limiti a disciplinare l’uso dei beni comuni, non ha natura contrattuale e può, conseguentemente, essere modificato a maggioranza. (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 14/08/2007 n° 17694)
