#1 Inviato 4 Aprile, 2013 Buona sera, ho letto molto i forum che trattano gli argomenti di cui all'oggetto ma devo dire che non sono riuscito a toglirmi i dubbi che ho. Spero in modo chiaro a prospettarvi il mio problema e i mio dubbio. Sono proprietario di un appartamento il cui terrazzo funge da lastrico solare, coprendo in parte gli appartamenti sottostanti e in parte i loro balconi aggettanti. Ora, dovendo rifare il terrazzo, a causa di infiltrazioni d'acqua, l'amministratore mi ha detto che i lavori sono tutti a carico mio in quanto il terrazzo non si prospetta come copertura del fabbricato o comunque andrebbero ripartite solo le spese di quella parte di terrazzo che copre gli appartamenti e non i balconi. La sua difinizione di copertura (tetto o lastrico solare) è solo ciò che copre un volume. Mi domando allora, se è vero questo, non capisco perchè per il tetto, che copre anche i balconi, le spese della sua riparazione sono state ripartite fra i condomini. Dunque le domande sono: 1) Il terrazzo posto all'ultimo piano che copre appartamenti e balconi è un lastrico solare? 2) Vi risulta che un lastrico solare si difinisca tale solo se copre dei volumi? 3) e se è un lastrico solare come vanno ripartite le spese, su tutta la superfice o solo sulla parte che copre gli appartamenti? Secondo dubbio. Sono iniziati da poco i lavori di ripristino dei prospetti del fabbricato e i lavori consistono in breve nella spicconatura degli intonaci ammalorati, il loro ripristino e la tinteggiatura finale. In questi lavori sono compresi anche i parapetti e le spese di queti sono state così ripartite: - lato esterno e copertina ripartito per tutti i condomini - lato interno e ringhiera singoli proprietari fino a qua, credo, che sia tutto regolare. Siccome io non mi faccio mancare niente ;-) il parapetto del mio terrazzo (lastrico solare), per problemi strutturali, l’hanno completamente demolito e pertanto andrà completamente rifatto. A tal proposito l’amministratore ha detto che la ricostruzione è totalmente a carico mio in quanto unico fruitore del terrazzo. Fermo restando che trovo giusta la ripartizione per la sola manutenzione, nei termini così come sono stabiliti, non credo che la ricostruzione debba essere imputata al solo condomino fruitore del terrazzo. Ritengo che il parapetto oltre a svolgere una funzione di fruibilità del terrazzo garantendo la sicurezza, fa parte anche degli elementi architettonici del fabbricato rientrando, credo, nelle parti comuni dell’edificio. Diversamente, se così non fosse, perché lo devo ricostruire? In maniera provocatoria, potrei pensare di non realizzarlo e lasciare una fascia di rispetto per soddisfare i requisiti di sicurezza e fruibilità. Pertanto la domanda è: Le spese per la ricostruzione totale del parapetto come devono essere ripartite? Ringrazio anticipatamento saluto
#2 Inviato 4 Aprile, 2013 Ciao vediamo un po' se ho inquadrato bene il problema.. Da quello che esponi, dovremmo essere in presenza di una terrazza a livello alla quale si accede dal tuo appartamento. Questa terrazza copre parte del palazzo e quindi funge da "tetto" agli immobili sottostanti. Sia che si tratti di lastrico solare vero e proprio (cioè posto alla sommità dell'edificio) ovvero di terrazza a livello, in ambedue i casi si applica il disposto dell'art. 1126 c.c. per la ripartizione delle spese. Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo) Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Ad integrazione, tanto per intenderci.. --link_rimosso-- Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726 Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.
#3 Inviato 23 Aprile, 2013 Scritto da vanni il 04 Apr 2013 - 17:52:07: Ciaovediamo un po' se ho inquadrato bene il problema.. Da quello che esponi, dovremmo essere in presenza di una terrazza a livello alla quale si accede dal tuo appartamento. Questa terrazza copre parte del palazzo e quindi funge da "tetto" agli immobili sottostanti. Sia che si tratti di lastrico solare vero e proprio (cioè posto alla sommità dell'edificio) ovvero di terrazza a livello, in ambedue i casi si applica il disposto dell'art. 1126 c.c. per la ripartizione delle spese. Salve, mi scuso per la mia risposta tardiva e per incominciare volevo ringraziare per l'interessamento. Come hai intuito la terrazza è a livello e copre il fabbricato e i balconi (aggettanti) sottostanti. Il punto è che l'amministratore sostiene che la parte del mio terrazzo che copre i balconi non rientra come lastrico solare. Ovvero, lo è solo quella parte di terrazzo che copre gli immobili. Bah? L'altro punto è quello inerente al parapetto. Ho cercato informazioni e spiegazioni e mi sembra di aver capito che la parte strutturale del parapetto, rientra come parte condominiale, ma non sono riuscito ad avere documenti o sentenze in merito. Hai qualche riferimento? Grazie.
#4 Inviato 23 Aprile, 2013 Ciao la parte in aggetto della terrazza a livello rispetta lo stesso principio di ripartizione delle spese inerenti i balconi in aggetto. Le spese di pavimentazione della terrazza a livello, di rifacimento dei parapetti e simili spettano esclusivamente al condomino proprietario, in quanto essenziali non alla copertura, bensì alla praticabilità della terrazza stessa. ( Cassazione n. 2726/02; n. 11029/03 ). Qui c'è una discussione a tema: --link_rimosso--
#5 Inviato 10 Maggio, 2016 se un lastrico solare è ad uso esclusivo le spese per la ripartizione del parapetto è ripartita fra tutti i condomini o solo per chi ha l'uso esclusivo?
#6 Inviato 11 Maggio, 2016 Buongiorno a tutti. Ho un quesito e spero possiate essermi d'aiuto. In un condominio sono presenti infiltrazioni provenienti da un attico ad uso esclusivo. Più precisamente le infiltrazioni provengono da alcune vasche in rame, nate con la costruzione dell'edificio, posizionate sul bordo della parete. Tali vasche contengono piante e fiori messi dall'attuale proprietario dotate di un impianto di irrigazione. Come vanno ripartite le spese di ripristino? Grazie
#7 Inviato 11 Maggio, 2016 Buongiorno a tutti. Ho un quesito e spero possiate essermi d'aiuto. In un condominio sono presenti infiltrazioni provenienti da un attico ad uso esclusivo. Più precisamente le infiltrazioni provengono da alcune vasche in rame, nate con la costruzione dell'edificio, posizionate sul bordo della parete. Tali vasche contengono piante e fiori messi dall'attuale proprietario dotate di un impianto di irrigazione. Come vanno ripartite le spese di ripristino? Grazie se ho capito bene, l'infiltrazione proviene dalle vasche e si infiltra sulla parete del piano attico danneggiando i piani sottostanti; se è così bisognerebbe sapere chi è il proprietario di dette vasche e se l'uso che ne fa il condomino del piano attico sia consentito.
