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giulio2000

Ripartizione spese inquilino-proprietario

ciao

 

a chi spetta l'onere di ripartire le spese tra l'inquilino ed il proprietario? all'amministratore?

 

grazie anticipatamente per ogni valido contributo.

 

ciao di nuovo

i rapporti tra inquilino e proprietario non sono di competenza dell'amministratore che si interfaccia ESCLUSIVAMENTE con la proprietà. Il proprietario, dietro compenso o comunque accordo diretto con l'amministratore, può chiedere allo stesso di gestire l'inqulino

ciao

se richiesto, e solo se espressamente richiesto dal condomino proprietario, con ripartizione fatta secondo i criteri standard basatii su accordi intersindacali o di confedilizia, e senza nessuna spesa aggiunta, io divido nei tabulati condominiali le spese di competenza tra il conduttore ed il suo condomino locatore, praticanebte da sempre. Basta un flag.

Spetta al locatore indicare al conduttore gli oneri accessori.

Il locatore/proprietario potrà farsi assistere da un professionista (amministratore del condominio ad es.), ma sarà sempre e solo il locatore/proprietario a notificare al proprio conduttore/inquilino l'importo di quanto dovuto a titolo di spese/oneri accessori; pervenisse da altri la richiesta, l'inquilino dovrà rispondere con un diniego perentorio.

L'amministratore non ha alcun obbligo in tal senso.

ciao

in teoria hai ragione, ma la pratica consiglia una cosa diversa, sempre ferma la solidarietà del condomino locatore.

Se il condomino, per praticità ti chiede di richiedere al proprio inquilino le quote, tu non lo fai ?

Io lavoro nel circondario di Bassano del Grappa - Romano d'Ezzelino, Asolo, Marostica, e ti posso assicurare che conti sulle dita di una mano gli amministratori professionisti che non lo fanno. Anzi, spesso nei regolamenti di condominio viene inserita una voce apposita con indicazione e modalità di gestione del conduttore del condomino locatore e della ripartizione delle spese tra loro.

Come il solito, sono fuori schema, ma ritengo che al di la di tutto, valga la sostanza.

E ovvio che non farò mai un D:I: contro il conduttore del condomino locatore, ma se questi non fa i suoi versamenti lo segnalo al condomino locatore e se non ottengo i fondi, passo al D.I. contro il condomino locatore solidale con il suo conduttore.

Certo Camillo,

corretta l'impostazione che tu dai: collaborazione e non imposizione, soprattutto se il fine ultimo è migliorare la gestione del Condominio

solo se espressamente richiesto dal condomino proprietario, con ripartizione fatta secondo i criteri standard basatii su accordi intersindacali o di confedilizia, e senza nessuna spesa aggiunta, io divido nei tabulati condominiali le spese di competenza tra il conduttore ed il suo condomino locatore, praticanebte da sempre.

in teoria hai ragione, ma la pratica consiglia una cosa diversa, sempre ferma la solidarietà del condomino locatore.

Se il condomino, per praticità ti chiede di richiedere al proprio inquilino le quote, tu non lo fai ?

Ecc...

a chi spetta l'onere di ripartire le spese tra l'inquilino ed il proprietario? all'amministratore? grazie anticipatamente per ogni valido contributo.

 

 

È stupefacente constatare come dopo decenni di sentenze giurisprudenziali e dissertazioni dottrinali attorno all'Art.9 della Legge 392/1978 ss.mm.ii. in materia di "oneri accessori" tutt'oggi una buona porzione di amministratori condominiali in attività abbia appreso in maniera corretta un'unica nozione: >. In relazione invece ad ogni altro aspetto del rapporto tra conduttori e compagine condominiale, viene un po' ovunque disinvoltamente perpetrato da questa categoria professionale un malcostume privo di qualsivoglia fondamento giuridico che si presume legittimato in virtù di una sorta di consolidata consuetudine sociale seppure puntualmente smentita quando le cose degenerano e si finisce in tribunale.

 

Non è possibile qui riassumere in poche battute una tematica così ampia e articolata, ma ritengo che i concetti cardine per una corretta gestione dello stabile in cui siano presenti proprietà esclusive concesse in locazione a soggetti terzi possano grossolanamente essere così enunciati:

 

-- In mancanza di una disciplina normativa applicabile a un caso concreto, le sole consuetudini a cui è attribuibile una qualche vincolanza (cd. "usi normativi") sono quelle contenute nelle "Raccolte Provinciali degli Usi" redatte e curate dalle Camere di Commercio territorialmente competenti. Ha dell'inverosimile ritenere che una di queste raccolte possa prevedere che sia l'amministratore dello stabile e non il singolo condomino locatore a interfacciarsi con il relativo conduttore per ripartire gli oneri accessori e provvedere alla loro riscossione. Una tale previsione sarebbe nulla poiché si tratterebbe di una consuetudine contra legem (ossia in violazione di legge), quindi mai farsi prendere in giro da chi spaccia pratiche di questo genere per prassi/consuetudini/usi locali;

 

-- A prescindere che si tratti di locazioni abitative o ad altro uso, le dinamiche e gli equilibri di cui agli Artt. 9 e 10 della Legge 392/1978 riguardano unicamente il condomino locatore e il relativo conduttore i quali firmano congiuntamente un contratto scritto in forma di atto privato ove il regime legale in materia di ripartizione degli oneri accessori può trovare piena riconferma oppure essere derogato in favore dell'uno o dell'altro contraente seppur nei limiti dei cosiddetti patti contrari alla legge che acquistanto un diverso contenuto a seconda che si tratti di locazioni abitative o commerciali. È conseguentemente da escludersi che l'amministratore condominiale o l'assemblea dei condomini possano entrare nel merito del rapporto giuridico che lega il condomino locatore al conduttore. L'amministratore condominiale in particolare è privo di qualsivoglia azione diretta nei confronti degli inquilini non potendo né richiedere né, tantomeno, intimare direttamente a questi ultimi il pagamento di somme a titolo di oneri condominiali poiché essi non hanno debiti verso il condominio e non sono solidalmente obbligati assieme ai rispettivi condomini locatori. Non può pertanto essere conferito all'amministratore dello stabile alcun valido mandato ad operare in tal senso sia da parte dell'assemblea dei condomini in quanto questa materia esula anche dalle attribuzione proprie di questo organo collegiale, sia da parte del singolo condomino locatore attraverso un separato e apposito mandato (che dovrebbe comunque avere forma scritta) in quanto ciò creerebbe un insanabile corto circuito nell'applicazione del secondo comma dell'ormai celeberrimo Art.9 della Legge 392/1978. Detto in altri termini, l'amministratore condominiale DEVE prendere nota dell'esistenza dei conduttori attraverso la tenuta del registro di anagrafe condominiale (saranno i locatori a dover fornire i dati dei conduttori) e prendere atto della loro presenza in sede assembleare per esercitare il loro diritto di voto o di mera partecipazione limitatamente alle materie di cui all'Art. 10 della Legge 392/1978 (saranno i locatori a dover convocare i conduttori), mentre PUÒ a titolo gratuito o dietro apposito compenso occuparsi della ripartizione degli oneri accessori tra condomini locatori e i relativi conduttori, ciò nonostante i soli locatori restano legittimati attivi a richiedere il pagamento degli oneri accessori da parte degli inquilini e solo una tale richiesta è utile a far decorrere il bimestre necessario all'automatica costituzione in mora del conduttore in forza del comma sopramenzionato. In estrema sintesi, ciò che pare essere noto solo a pochi è il principio secondo cui tentare per l'uno o l'altro organo condominiale di porre a carico dei conduttori di proprietà esclusive dello stabile somme a titolo di oneri condominiali significa inevitabilmente agire in carenza assoluta di attribuzione (col rischio di esporsi a ripercussioni per eccesso di potere) cosicché i loro atti aventi ad oggetto una tale materia sono inidonei a sortire un qualsiasi effetto sul piano giuridico. Se quindi da un lato il bilancio approvato dall'assemblea che ripartisce le spese comuni anche tra i conduttori è viziato sotto tali e tanti profili da essere carta straccia, d'altro canto la richiesta di pagamento che l'amministratore invia direttamente ai conduttori risulta di fatto come mai pervenuta e il credito resta inesigibile;

 

-- Assunto che l'amministratore di uno stabile può emettere avvisi di pagamento (come anche attivarsi per la riscossione coatta degli insoluti) a carico dei soli condomini e solo questi ultimi possono figurare nei riparti pro quota delle spese comuni annualmente approvati in sede assembleare, qualora questo decidesse su espressa richiesta di singoli condomini locatori (o in forza di una generale previsione del regolamento condominiale) anche di occuparsi in parallelo di effettuare i conteggi per il riparto degli oneri accessori con i rispettivi conduttori (questi riparti ribadiamo per l'ennesima volta che non sono materia da bilancio condominiale!), egli dovrà certamente avere il buon senso di richiedere copia dei singoli contratti di locazione per capire quali siano le pattuizioni tra i contraenti. È pertanto segno di ignoranza e/o deliberata non curanza da parte dell'amministratore l'applicare, senza alcuna preventiva verifica delle specifiche pattuizioni contrattuali, criteri di riparto individuati a sua discrezione quali ad esempio quelli contenuti nella tabella predisposta da Confedilizia e registrata a Roma in Atti privati al n. C46286 in data 22 Novembre 1994 (questa tabella acquista infatti valore giuridico solo se espressamente richiamata nel contratto di locazione), come anche nella tabella di cui all'Allegato G del Decreto Ministeriale del 30/12/2002 (questa tabella, sebbene sia molto in voga, spesso ci si dimentica che non è applicabile agli ordinari contratti di locazione a canone libero 4+4).

 

Quali sono le conseguenze nel lungo termine di una gestione della contabilità condominiale che si discosti dai principi soprariportati? Succede che il conduttore può mettere il condomino locatore in un mare di guai esperendo azione giudiziale per la ripetizione delle somme indebitamente versate negli anni direttamente all'amministrazione condominiale in luogo del locatore stesso (e non in forma di rimborso al locatore come vuole la legge) e di riflesso l'amministratore verrà presto revocato con richiesta dei danni da parte del primo per il casino accumulato. Sono numerosissimi infatti i casi in cui dopo anni di locazione il conduttore si sveglia e richiede copia dei rendiconti consuntivi approvati durante l'intero rapporto locatizio e magari chiede in visione tutti i giustificativi di spesa per poi scoprire che a) l'assemblea si è permessa di fargli per anni i conti in tasca inserendo il suo nominativo nei bilanci, b) i riparti degli oneri accessori predisposti dall'amministratore (e poi ratificati dall'assemblea) erano avulsi sia dai termini di legge, sia da quelli contrattuali (ove diversi dal regime legale ex Art. 9 della Legge 392/1978) e che c) il contraente illegittimamente sfavorito dagli arbitrari criteri di riparto applicati fosse proprio il conduttore cosicché in capo al locatore (ignaro o d'accordo sottobanco con l'amministratore) si fosse accumulato negli anni un cospicuo debito nei confronti del conduttore stesso che risulterebbe comunque esigibile da quest'ultimo in quanto le richieste di pagamento degli oneri accessori sono sempre pervenute dal solo amministratore e sono pertanto inidonee a far decorrere il bimestre per l'automatica costituzione in mora del conduttore che è anche il periodo entro cui quest'ultimo può chiedere a locatore di adempiere al suo onere probatorio in relazione alle somme richiestegli ed eventualmente sollevare specifiche contestazioni sui criteri di riparto. L'interferenza dell'amministratore ha fatto si che non venisse mai meno la facoltà del conduttore di contestare le spese addebitategli e, dopo anni di malagestione, la somma che il condomino locatore sarà chiamato a rimborsare al conduttore può essere corposa.

È stupefacente constatare come dopo decenni di sentenze giurisprudenziali e dissertazioni dottrinali attorno all'Art.9 della Legge 392/1978 ss.mm.ii. in materia di "oneri accessori" tutt'oggi una buona porzione di amministratori condominiali in attività abbia appreso in maniera corretta un'unica nozione:

 

Non è proprio così stupefacente.

Siamo in un forum e può capitare di scrivere tralasciando qualche dettaglio dato per scontato,quindi,puntare il dito non è la mossa giusta.

 

Traducendo e riassumendo:

è normale possa esser richiesto all'amministratore quale extra-mandato (tra privati) il riparto tra inquilino e suo locatore :

è normale egli possa richiedere compenso per tale prestazione,spesa che entrerà nel bilancio del condominio nelle cd SPESE PERSONALI

è normale egli richieda COME ripartire le spese sulla base degli accordi sottoscritti in contratto.

Fine.

Mi permetto solo di aggiungere che forse scriptamanent intendesse che: visto che è errato (e dannoso), attribuire a consuntivo somme all'inquilino, la suddivisione degli oneri assume carattere meramente privato. Ovvero, stai lavorando per il locatore.

ciao scriptamanent

Spero di aver letto con attenzione la tua dotta esposizione, che a mio giudizio è solo teorica e parziale avendo il difetto di non considerare anche l'art. 10 della legge 292/78 e per quanto condivisibile in linea di prncipio, la pratica è tutt'altra cosa.

Se non ho mai fatto decreti ingiuntivi ( che peri conduttori potevano essere solo ingiunzioni di pagamento) a conduttori di condomini locatori, rifiutandomi anche in caso di richieste specifiche, forse significa che non ho scoperto oggi l'acqua cald, oggetto delle tue meraviglie.

Non spetta al condominio stabilire i criteri di riparto delle spese tra condomini locatori e loro conduttori, è tale cosa non è mai stata fatta in nessuno dei condomini che io amministro suddividendo anche le spese attribuite ai conduttori di condomini locatori, ma si è solo detto che se richiesta, la ripartizione sarebbe stata fatta per qualsiasi conduttore di quel condominio, secondo dei criteri standard tra l'altro indicati nel regolamento di condominio.

E' vero che non è compito dell'amministratore convocare i conduttori di condomini locatori, e di fatti nella lettera di invito rammento ai condomini l'art. 9 e 10 della L. 392/78, ma se d'accordo con il loro inquilino, entrambi chiedono l'invio della convocazione direttamente anche al conduttore, e sottoscrivono l'accettazione del rapporto diretto con ripartizione standard, non ci vedo alcuna violazione.

Altro problema per te sono i versamenti fatti dai conduttori di condomini locatori, che potrebbero essere ripetibili, rendendo i bilanci addirittura carta straccia se inseriti negli stessi o suddivise le spese tra loro. Non ritengo sia proprio così, ma se anche ciò fosse motivo di una azione del conduttore, considerata la espressa solidarietà del condomino locatore, oltre alla richiesta iniziale dello stesso e del condomino locatore, con la semplice chiamata del terzo ( il condomino locatore) nessun danno rischierebbe il condominio.

Le ripartizione tra i condomini sono fatte a norma di legge, e la somma di quanto attribuito al condomino locatore ed il suo inquilino, è la quota complessiva di quella unità, semplicemente poi divisa tra loro secondo criteri standard.

Portando però agli estremi il tuo ragionamento, se ho ben capito, i versamenti possono essere fatti solo dal condomino. E se invece fossero fatti da un terzo ( magari la moglie non comproprietaria, la badante, un amico o qualsiasi altro o dalla ditta del condomino) senza che sia indicato specificatamente il nome del condomino che avrebbe dovuto fare il versamento, per te sono tutte somme ripetibili ? Ho molti dubbi.

In merito al deposito dei contratti per la valutazione di come vanno ripartite le spese, sono assolutamente contrario, in quanto ti dovresti ogni volta accertare degli accordi del singolo prima di ripartire la spesa. Io ho fissato il criterio standard e se decidono diversamente si fanno tra loro i conguagli.

Non è proprio così stupefacente.

Siamo in un forum e può capitare di scrivere tralasciando qualche dettaglio dato per scontato,quindi,puntare il dito non è la mossa giusta.

 

Traducendo e riassumendo:

è normale possa esser richiesto all'amministratore quale extra-mandato (tra privati) il riparto tra inquilino e suo locatore :

è normale egli possa richiedere compenso per tale prestazione,spesa che entrerà nel bilancio del condominio nelle cd SPESE PERSONALI

è normale egli richieda COME ripartire le spese sulla base degli accordi sottoscritti in contratto.

Fine.

 

Vedi Patrizia, le risposte dell'utente Camillo50 sono state per me semplicemente un appiglio per tentare di chiarire alcuni aspetti inerenti la gestione del rapporto inquilino - condominio e il mio intento è quello di puntare il dito non su questo singolo utente, bensì su tutti quegli amministratori condominiali che ritengono di essere nel giusto attuando pratiche illegittime e lesive sia del condomino locatore, sia del rispettivo conduttore che in buona fede gli si affidano.

 

Detto ciò, onde evitare di buttare a "tarallucci e vino" un problema macroscopico, diffusissimo e più che sufficiente a far saltare l'incarico dell'amministratore condominiale legato ai condomini suoi mandanti da un rapporto contrattuale intrinsecamente fiduciario e quindi revocabile in ogni tempo (il mandatario è infatti tenuto ad operare > - Art. 1710 C.C.), riassumerei la pappardella che ho postato precedentemente facendo uso delle note niente di meno che di una supermoderatrice:

 

-- I singoli condomini locatori possono richiedere all'amministratore di occuparsi del riparto degli oneri accessori con i rispettivi conduttori e l'amministratore può in cambio richiedere un compenso da riversare poi in bilancio a titolo di spese individuali a carico dei condomini locatori? La risposta è certamente affermativa ad entrambe le domande, ma, trattandosi di un incarico necessariamente separato rispetto al mandato conferito dall'assemblea dei condomini, l'amministratore dovrà ben guardarsi dal mettere a bilancio, a pena di radicale nullità della relativa deliberazione assembleare di approvazione, il riparto degli oneri accessori coinvolgente anche i conduttori parallelamente al riparto per millesimi coinvolgente i soli condomini. Non potendo gli inquilini entrare nel bilancio condominiale (sia esso preventivo o consuntivo), l'amministratore dovrà inoltre resistere alla tentazione di emettere avvisi di pagamento nominativamente indirizzati ai singoli inquilini di proprietà esclusive dello stabile poiché la sola richiesta di pagamento inoltrata dal locatore è idonea a far decorrere il bimestre necessario all'automatica costituzione in mora del conduttore, mentre la richiesta dell'amministratore è in ragion di diritto sempre e comunque priva di qualsivoglia legittimazione e fa si che il credito del condomino locatore resti inesigibile almeno fintanto che non sia esso stesso a richiederne il pagamento direttamente al conduttore debitore senza ricorrere alla mediazione dell'amministratore;

 

-- Quali sono i criteri di riparto degli oneri accessori locatore - conduttore a cui l'amministratore deve attenersi? L'unico e solo punto di riferimento devono essere le specifiche clausole contrattuali sottoscritte dai contraenti lette in parallelo alla generale disciplina di settore, mentre non sono assolutamente applicabili, salva specifica pattuizione sottoscritta anche dal conduttore, tabelle predisposte da associazioni di categoria, eventuali indicazioni fornite dal regolamento condominiale ecc... Il più delle volte il contratto farà quindi stretta applicazione del regime legale di cui all'Art. 9 della legge 392/1978 e per la corretta applicazione delle poche righe di detto articolo occorre attenersi ai più consolidati e autorevoli orientamenti giurisprudenziali. A titolo esemplificativo, ma non esaustivo, come più volte ribadito niente di meno che dalle Sezioni Unite Civili della Corte Suprema di Cassazione, spetta pertanto al locatore sostenere per intero, proporzionalmente alla quota relativa all'appartamento di sua proprietà: le spese relative agli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dello stabile, il compenso lordo corrisposto all'amministratore condominiale e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività (spese di gestione del conto corrente condominiale, spese postali e telefoniche, cartoleria, spostamenti, marche da bollo e ogni altro adempimento fiscale), i premi dell'assicurazione civile fabbricati e di altre eventuali forme di polizze assicurative sullo stabile, l'IMU su eventuali pertinenze dello stabile accatastate separatamente, non meno del 10% della retribuzione lorda del portiere e di tutti i costi annessi ecc...

ciao scriptamanent

Spero di aver letto con attenzione la tua dotta esposizione, che a mio giudizio è solo teorica e parziale ecc...

Un delirio... Non saprei veramente da dove iniziare per dimostrare tutti gli errori che spensieratamente fai nel gestire i condomini che ti vengono dati in carico.

 

Innanzitutto l'approvazione da parte dell'assemblea di una ripartizione degli oneri condominiali che, non limitandosi ai criteri dettati dal Codice Civile, preveda in parallelo delle sottoquote a carico dei conduttori è causa di nullità dell'atto stesso poiché la deliberazione contravviene clamorosamente ai criteri legali di ripartizione assumendo al contempo come oggetto una materia che non compete agli organi condominiali e incidendo unilateralmente su diritti soggettivi costituiti con contratti di locazione tra singoli condomini e soggetti terzi alla compagine condominiale (vedasi in tal senso le sempre attuali sentenze della Cassazione Civile 4806/2005 e 15010/2000). Bilanci così strutturati mettono inoltre lo stesso inconsapevole amministratore che li ha predisposti in una posizione di impossibilità ad eseguire al meglio il suo mandato attuando, ove necessario, misure coercitive per la riscossione dei contributi da parte di quei condomini locatori i cui conduttori siano morosi (facendo salva poi la eventuale successiva rivalsa dei primi per recuperare le somme dovutegli dai secondi). Viene infatti da chiedersi quale giudice di buon senso, nell'inverosimile ipotesi in cui questo non si rendesse conto dell'invalidità di quei bilanci viziati, possa emettere un decreto ingiuntivo dietro istanza dell'amministratore condominiale al fine di rendere per così dire forzatamente esecutiva una deliberazione assembleare ove si stabilisce che gli unici possibili destinatari di un'ingiunzione di pagamento (ossia i condomini locatori) debbano versare la quota di spettanza dell'appartamento di loro proprietà solo in parte in quanto il residuo è stato addebitato direttamente ai conduttori. Nel momento in cui l'amministratore emette avvisi di pagamento separati a carico del condomino locatore e del rispettivo conduttore eseguendo così alla lettera l'assurdo bilancio approvato dall'assemblea, sorge spontaneo anche il quesito di come sia possibile ingiungere al primo di eseguire il pagamento per somme addebitate al secondo e che quindi non gli sono mai state richieste in precedenza.

 

Quanto alla responsabilità dell'amministratore, sebbene egli debba > (Art. 1130, punto 1 C.C.), d'altro canto egli è altresì tenuto ad operare > (Art. 1710 C.C.) ed è proprio in virtù di tale obbligo che dovrebbe ben guardarsi dal dare esecuzione a delibere che presentino palesi profili di illegittimità in quanto ciò comporterebbe un automatico travalicamento dei suoi compiti di mandatario esponendosi a responsabilità personali per eccesso di potere nei confronti tanto di soggetti estranei alla compagine condominiale (tra cui per l’appunto i conduttori a cui si rivolgesse per riscuotete i pagamenti), quanto di uno o più dei condomini suoi mandanti a cui è legato da un rapporto contrattuale intrinsecamente fiduciario e quindi revocabile in ogni tempo.

 

Chiarito che questo genere di bilanci è buono solo per farci i coriandoli, in secondo luogo il contratto di locazione (e non il regolamento condominiale!) può certamente prevedere che il pagamento della quota degli oneri accessori a carico del conduttore avvenga non in forma di rimborso al condomino locatore (come vorrebbe la legge), bensì direttamente a favore dell'amministrazione condominiale, ma ciò significa semplicemente che il conduttore può soddisfare il suo debito con il locatore (e non con il condominio!) "anche" secondo una modalità alternativa a quella per così dire standard, restando comunque escluso che così si instauri un rapporto a doppio senso entro il quale l'amministratore possa chiedere o tantomeno reclamare alcunché dai conduttori poiché trattasi di soggetti non qualificabili come condomini, né solidalmente obbligati con questi nei confronti del condominio. Anche in una tale ipotesi dovrà comunque essere il locatore a richiedere il pagamento degli oneri accessori, mentre gli avvisi di pagamento che l'amministratore emettesse nominativamente a carico del conduttore sono a ragion di diritto privi di efficacia nel rendere esigibile il credito vantato dal locatore nei confronti del conduttore. Il conduttore che versi somme di denaro direttamente a favore dell'amministrazione condominiale può pertanto richiedere il rimborso al rispettivo condomino locatore (e non al condominio) nel momento in cui scoprisse che i conteggi sono frutto di criteri di ripartizione che violano le specifiche clausole del contratto di locazione e non per il semplice fatto che il conduttore è soggetto estraneo al condominio e quindi non sia tenuto a versare alcunché all'amministratore dello stabile in luogo del condomino locatore (aspetto questo sanabile come anzidetto attraverso una specifica clausola contrattuale).

 

Da ultimo, in merito ai criteri di riparto degli oneri accessori locatore - conduttore a cui l'amministratore eventualmente incaricato deve attenersi, l'unico e solo punto di riferimento devono essere le specifiche clausole contrattuali sottoscritte dai contraenti lette in parallelo alla generale disciplina di settore, mentre non sono assolutamente applicabili in quanto non sono lo standard (con standard intendiamo il regime legale di riparto), salva specifica pattuizione sottoscritta anche dal conduttore, le tabelle predisposte da associazioni di categoria così come anche le eventuali indicazioni fornite dal regolamento condominiale in quanto non è materia da inserire in tale documento e il conduttore è vincolato alle previsioni in esso contenute limitatamente alle regole di comportamento e di uso delle parti comuni dello stabile, nonché alla consistenza delle quote delle tabelle millesimali di pertinenza dell'immobile locato. Il più delle volte il contratto di locazione farà quindi stretta applicazione del regime legale di cui all'Art. 9 della legge 392/1978 e per la corretta applicazione delle poche righe di detto articolo occorre attenersi ai più consolidati e autorevoli orientamenti giurisprudenziali. A titolo esemplificativo, ma non esaustivo, come più volte ribadito niente di meno che dalle Sezioni Unite Civili della Corte Suprema di Cassazione, spetta pertanto al locatore sostenere per intero, proporzionalmente alla quota relativa all'appartamento di sua proprietà: le spese relative agli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dello stabile, il compenso lordo corrisposto all'amministratore condominiale e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività (spese di gestione del conto corrente condominiale, spese postali e telefoniche, cartoleria, spostamenti, marche da bollo e ogni altro adempimento fiscale), i premi dell'assicurazione civile fabbricati e di altre eventuali forme di polizze assicurative sullo stabile, l'IMU su eventuali pertinenze dello stabile accatastate separatamente, non meno del 10% della retribuzione lorda del portiere e di tutti i costi annessi ecc...

 

Complimenti alla Farronato Amministrazioni per l'ottima preparazione e il continuo aggiornamento del suo personale.

Scriptamanent,

suvvia, non c'è alcun delirio; in punto di diritto le sue osservazione son corrette; tuttavia ritengo che Camillo non abbia mai attuato quella condotta erronea ed antiprofessionale che Lei sembra evidenziare.

Come ho sopra detto in modo assai + stringato:

- l'amministratore non deve entrare nel merito della ripartizione degli oneri

- ove lo faccia (la legge non lo vieta) agirà come longa manus del locatore; tuttavia sarà sempre quest'ultimo a rapportarsi con il conduttore

- nella contabilità condominiale non vi deve essere confusione tra il riparto spese dei consociati ed il rapporto locatore/conduttore (se non per le materie che legge equo canone, ancora in vigore, disciplina espressamente)

 

Camillo non è così sprovveduto; il suo discorso era altro, improntato ad una collaborazione amministratore/conduttore 🙂

sei arrivato "sparato" nel forum solo per dire che gli amm.ri non devono fidarsi né dei locatori né degli inquilini? penso che per te piu' del 90% dei condominii siano amministrati da incompetenti. dai tuoi lunghi "assolo", avresti dovuto battezzarti non scriptamanent ma VERBAVOLANT.

ciao scriptamanent

 

mi sembra che, quale nuovo carneade, l'appigliarsi a soffismi da leguleio per fustigare chi, nel rispetto delle leggi in materia, applica un po di praticità e buon senso nella gestione del condominio, facciano di te il nuovo azzeccagarbugli della situazione.

Vedo che fai il consulente e presumo e spero anche con competenza, vista l'enfasi del tuo intervento, ma forse la tua esperienza pratica nella gestione di un condominio non lo è altrettanto.

Cerco di darti qualche risposta che ti possa far riflettere e considerare anche altre opinioni, che non vanno mai scartate a priori, nemmeno vengano dal più zotico dei partecipanti a questo forum quale sono, dove, sino a prova contraria, ognuno e libero di intervenire per esprimere la sua realtà ed esperienza, confrontarsi con colleghi, con il fine ultimo, non di insegnare, ma di imparare. Quanti spunti di riflessione mi ha dato questo forum, anche se più di qualche volta non condivido le posizioni di qualcuno dei partecipanti, che come te, esprime pareri bellissimi in teoria, ma assai poco praticabili. Se non li condivido, mi limito ad esprimere liberamente la mia opinione.

Dopo la premessa doverosa, tento una risposta alla tua:

1) .... l'approvazione da parte dell'assemblea di una ripartizione degli oneri condominiali che, non limitandosi ai criteri dettati dal Codice Civile, preveda in parallelo delle sottoquote a carico dei conduttori è causa di nullità dell'atto stesso poiché la deliberazione contravviene clamorosamente ai criteri legali di ripartizione ... mi dici quali sono i criteri inderogabili del codici civile di ripartizione che sarebbero causa di mullità e quali sarebbero i criteri legali di ripartizione che io violerei se del totale a carico della unità dico che 30% è a carico del proprietario e 70 % del suo conduttore ?

2) ...Bilanci così strutturati mettono inoltre lo stesso inconsapevole amministratore che li ha predisposti in una posizione di impossibilità ad eseguire al meglio il suo mandato attuando, ove necessario, misure coercitive per la riscossione dei contributi da parte di quei condomini locatori i cui conduttori siano morosi. Grazie dell'inconsapevole, ma prima di eticchettare qualcuno, devi leggere il post dove è chiaramente spiegata la solidarietà del condomino locatore contro il quale si eserciterà eventualmente il D.I. ( e non l'ingiunzione di pagamento. Spero in lapsus)

3) ... Viene infatti da chiedersi quale giudice di buon senso, nell'inverosimile ipotesi in cui questo non si rendesse conto dell'invalidità di quei bilanci ... già sentenzi l'invalidità di tali bilanci, ma su quali supporti non è da capire, ma al giudice che dovrebbe solo applicare le leggi concedi il beneficio del buon senso, mentre all'amministratore questo per te è negato. sic !

4) .... d'altro canto egli è altresì tenuto ad operare > (Art. 1710 C.C.) ed è proprio in virtù di tale obbligo che dovrebbe ben guardarsi dal dare esecuzione a delibere che presentino palesi profili di illegittimità in quanto ciò comporterebbe un automatico travalicamento dei suoi compiti di mandatario .... che cos'è secondo te la diligenza ed il buon padre di famiglia ? Stai affermando che solo per il fatto che nel bilancio c'è il nome del condomino locatore e del suo conduttore si è im presenza di carta straccia. Da dove attingi tale affermazione visto che mai è stata codificata la modalità di presentazione dei bilanci condominiali.

5) ....Da ultimo, in merito ai criteri di riparto degli oneri accessori locatore - conduttore a cui l'amministratore eventualmente incaricato deve attenersi, l'unico e solo punto di riferimento devono essere le specifiche clausole contrattuali sottoscritte dai contraenti lette in parallelo alla generale disciplina di settore, mentre non sono assolutamente applicabili in quanto non sono lo standard (con standard intendiamo il regime legale di riparto).... quale è secondo te il regimenlegale di riparto, visto che non c'è una chiarezza in materia e che le categorie sindacali interessate hanno tentato di mediare con numerosi accordi intersindacali, più o meno completi.

 

Ora non voglio tediardi ulteriormente, ma ritengo opportuno un tuo ripensamento pratico, applicando la teoria alla pratica, senza infingimenti, usando proprio il criterio del buon padre di famiglia, senza atteggiarsi a giudice. Ribadisco che la pratica è una cosa ben diversa dalla teoria, e che la materia di condominio non è la matematica applicazione rigida di leggi, ma la ripartizione di spese tra comunisti per la gestione del bene comune, nel rispetto dei reciproci diritti che molto spesso non sono codificati, tanto che anche la Cassazione è spesso ondivaga e contraddittoria nelle sentenze che emette.

Un delirio... Non saprei veramente da dove iniziare per dimostrare tutti gli errori che spensieratamente fai nel gestire i condomini che ti vengono dati in carico.

Parlando in via generale di quali sono gli obblighi per locatori e conduttori forse ti sei perso le parole di Camillo che mai ha avuto la presunzione di sostituirsi al locatore e prendere iniziative ai danni di conduttori.

Anzi ha aggiunto che lui offre ai suoi condòmini un servizio gratuito di riparto tra i condòmini ed i loro inquilini laddove fosse richiesto dal locatore in accordo con il conduttore.

 

Credo che a forza di parlare su questo forum di rapporti conduttore/locatore/amministratore anche chi legge saltuariamente sappia che, salvo accordi contrattuali tra locatore e conduttore in cui l'amministratore di condominio non è tenuto ad entrare, il conduttore ha il dovere di pagare solo le spese consuntivate, entro due mesi dalla presentazione dei giustificativi di spese qualora li richiedesse, mentre l'obbligo di pagare spese solo preventivate ricade esclusivamente sui condòmini.

 

Forse essendo ai tuoi primi messaggi hai voluto tenere una conferenza su argomenti già noti da tempo.

 

P.S. Quella battuta ironica su un amministratore che ti ha risposto in modo cordiale ed educato te la potevi risparmiare.

Sarai pure un'enciclopedia vivente ma... come diceva il Principe.... "signori si nasce"

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È normale che conduttore e locatore dopo la firma del contratto lo buttino in un cassetto per poi riprenderlo in mano e chiedersi cosa effettivamente abbiano firmato solo quando c'è un problema da risolvere. Il fatto che Camillo o qualunque altro amministratore non si prenda la briga di fare chiarezza con i propri assistiti in merito al come i conduttori si inseriscano nella compagine condominiale e, in forza di richieste e consensi verbali che non valgono un fico secco, si occupi per quieto vivere di ripartire gli oneri accessori in base a criteri del tutto arbitrari inserendo per di più i conduttori in bilancio e richiedendo direttamente a questi il pagamento in luogo dei condomini locatori non gli salverà certamente il posto nel momento in cui uno qualsiasi dei conduttori si rivolgerà (magari coinvolgendo i condomini per la nomina di un revisore contabile condomiale) a qualcuno come il sottoscritto per effettuare conteggi a ritroso negli anni di locazione prendendo così atto nero su bianco a firma di un tributarista quale è il sottoscritto di aver sempre pagato più del dovuto e che questo credito è rimasto esigibile anche dopo anni nei confronti dei condomini locatori.

 

Quanto al cavillo inerente il se il conduttore sia tenuto a pagare le spese consuntivate o anche quelle preventivate, caro il mio amministratore interno hai toppato alla grande e questo aspetto è stato chiarito da vent'anni a questa parte:

 

Il credito del locatore nei confronti del conduttore per il rimborso degli oneri accessori non presuppone la avvenuta prestazione dei relativi servizi, essendone normalmente richiesto il pagamento anticipato, con conseguente preventiva acquisizione della necessaria liquidità, fermo restando l’onere, a carico del locatore, di fornire - a richiesta - i documenti giustificativi delle spese effettuate.

* Cass. civ., sez. III, 7 maggio 1991, n. 5031, Canale c. Vignola.

 

Il conduttore è tenuto al pagamento degli oneri accessori anticipatamente, secondo le scadenze disposte in base al preventivo di spesa.

* Pret. civ. Bergamo, ord. 6 aprile 1993, Mombrini c. Rota.

 

Errore grossolano è anche quello di confondere il diritto del conduttore di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione rispetto al diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Qualche appunto andrebbe inoltre fatto anche sulla decorrenza temporale del bimestre a partire dalla richiesta di pagamento da parte del locatore nel caso in cui il conduttore imponga a quest'ultimo l'adempimento dell'onere probatorio delle somme richieste sospendendo così il termine di messa in mora.

 

Direi di farla finità di aggiornarsi professionalmente tramite i forum dando ai propri assistiti false soluzioni fondate su un mero sentito dire e non su una solida cognizione di causa. Qualche centinaio di euro all'anno spesi in manualistica tecnico-legale e in abbonamenti a banche dati giurisprudenziali ripagano infinitamente di più rispetto a soluzioni pratiche, ma prive di sostanza giuridica.

ciao scriptamanent

 

Ti ho risposto alle 16.55, muovendo appunti ben precisi, ma hai preferito ignorare il tutto e rispondere al post di Leonardo53 scritto alle ore 17.33 alle ore 19.18, quindi dopo aver letto la mia risposta. Purtroppo noto che tu continui a trattarmi da incompetente, anzi mi inviti a spendere qualche lira per documentarmi. Mi dispiace per te, ma qualora io fossi il primo degli ignoranti in materia e tu in buona fede, avresti dovuto, anziche esibire saccenza, proporre la tua opinione, senza tentare di umiliare gratuitamente chi esprime un parere non conforme al tuo. Continui a fare affermazioni sbagliate, visto che da quanto hai postato non conosci la differenza tra delibere nulle o annullabili, non conosci i criteri di ripartizione delle spese in materia di condominio visto che li ritieni imperativi e non derogabili, bolli di carta traccia i bilanci condominiali perche non redatti secondo norme ( che non esistono), e via di seguito.

Infine, non è mio compito, ma se ti sei iscritto a questo forum di gente incapace ed ignorante in materia, tanto da invitarli ad andare a documentarsi, se non è per dimostrare la tua superiore preparazione, forse qualcosa del suo contenuto ti interessa. Se è così forse è opportuno che cerchi di dialogare per capire anche perche qualcun altro la pensa diversamente da te, e ciò sarebbe comunque istruttivo, anche se non ne condividi il parere.

Resto comunque sempre in attesa della tua risposta alla mia osservazione sul tuo lungo post.

...Quanto al cavillo inerente il se il conduttore sia tenuto a pagare le spese consuntivate o anche quelle preventivate, caro il mio amministratore interno hai toppato alla grande...

Forse avrò pure toppato ma essendo amminsitratore del mio solo condominio in cui siamo tutti proprietari non avevo l'obbligo ma soprattutto la necessità di aggiornarmi su questo argomento.

Il tuo modo di rapportarti agli altri conferma la mia opinione manifestata nel mio ultimo P.S.

 

"...Noblesse oblige..."

Camillo,

 

Ritengo che tu non operi in malafede e mi rendo anche conto di meritarmi tutti i vostri improperi per i miei toni che possono essere stati gratuitamente aggressivi. È da un po' che, tra le altre cose, seguo il portale condominioweb e ieri sono intervenuto di punto in bianco sul forum iscrivendomi in un momento di noia. Visto che comunque sto passando per cercagrane, se può essere di qualche conforto, in ambito professionale ammetto di essere ipercritico tanto verso i colleghi quanto con me stesso, quindi se sbaglio lo ammetto immediatamente e me ne dispiaccio parecchio tra me e me.

 

Per rispondere ai quesiti che mi poni Camillo solitamente emetto fattura in quanto le risposte corrette sono estremamente ampie, articolate e, per prescindere da riferimenti giuridici e da un lessico legalese che a tratti possono apparire nebulosi se non si ha una sufficiente dimestichezza con la materia, è necessario il doppio del tempo e della fatica. Ciò nonostante sarei ben lieto di condividere amichevolmente le mie argomentazioni nell'ambito di conversazioni alla pari, ma la sensazione è quella di combattere con un muro di gomma..

 

Qualche messaggio fa un utente di nome - olli - mi rimproverava (e sul momento mi sono preso a testa bassa il rimprovero) per aver probabilmente frainteso i contenuti delle tue risposte dando in un eccesso di zelo per scontato il peggio, ma visto che, nonostante qualche carenza grammaticale e la tendenza a coniare termini inesistenti, ti ostini a ribattere fornendomi sempre più dettagli sul come porti avanti la gestione condominiale, devo necessariamente prendere atto che sei un ottimo esempio di pessima amministrazione a tutto tondo come me ne sono stati presentati spesso e volentieri dalle mie parti a Roma e ti assicuro che le cose non sono mai andate a finire a strette di mano e pacche sulle spalle nel momento in cui i condomini e i conduttori, previamente informati sul da farsi, abbiano chiesto spiegazioni al malcapitato amministratore che ha iniziato a sudare freddo.

 

È grave non riuscire a circoscrivere in maniera netta i limiti dell'ambito di operatività assegnato ad entrambi gli organi condominiali dal nostro ordinamento e le responsabilità civili e penali in cui questi possono incorrere in caso di illegittimi travalicamenti.

 

È grave non riuscire a individuare quali aspetti della vita in condominio una deliberazione di assemblea condominiale come anche il regolamento condominiale possano legittimamente disciplinare e quali invece debbano restare ascritti a rapporti insindacabilmente coinvolgenti i singoli condomini.

 

È grave che l'espressione "regime legale in materia di ..." lasci disorientata una persona che decida di svolgere professionalmente l'attività di amministratore condominiale e che quindi si presume essere un addetto ai lavori.

 

È grave che un amministratore condominiale applichi e interpreti la manciata di articoli che disciplinano il settore senza uno straccio di cognizione di causa. La scelta "meno peggio" che in caso di dubbio si potrebbe fare consiste nell'applicare la norma in maniera rigidamente letterale come se si trattasse delle istruzioni di un elettrodomestico, ma qui non c'è neppure questo in quanto le pratiche che dichiari di porre in essere Camillo sono semplicemente frutto di una tua libera e fantasiosa interpretazione dettata da criteri di mera praticità e snellezza degli adempimenti di cui ti sei fatto carico. Il soddisfacimento dell'interesse dei condomini locatori e dei rispettivi conduttori a un corretto/equo riparto (ossia conforme tanto alla legge, quanto agli specifici termini contrattuali sottoscritti) degli oneri accessori non viene mai in rilievo nel tuo operato e il "consenso disinformato" che raccogli verbalmente dai tuoi assistiti non ti tutela nel modo più assoluto.

 

È grave non capire perché il riparto degli oneri accessori tra condomini locatori e rispettivi conduttori non possa finire all'interno del bilancio ed essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea a pena di nullità della relativa deliberazione.

 

È grave non capire perché l'amministratore di uno stabile non possa mediare i rapporti con i conduttori di proprietà esclusive e che le sue richieste di pagamento eventualmente inoltrate a questi sono inidonee a sortire qualsiasi effetto sul piano giuridico.

 

È grave non porsi il quesito del se un regolamento condominiale possa stabilire quali sono i soggetti legittimati attivi ad occuparsi della riscossione degli oneri condominiali addebitabili ai conduttori di proprietà esclusive o magari persino individuare a priori quali voci di spesa comuni siano da porre a carico di questi ultimi. Pur accettando l'incarico di occuparti del riparto delle spese locatori-conduttori, puntualmente te ne freghi di visionare i singoli contratti di locazione applicando criteri a cui i conduttori non sono affatto vincolati e che di standard non hanno proprio nulla come vai dichiarando ai condomini tuoi mandanti che in buona fede si affidano alle tue scelte.

 

È grave non riuscire ad inquadrare correttamente chi siano i condomini distorcendo di conseguenza l'istituto delle obbligazioni solidali sino a ricomprendervi i conduttori di proprietà esclusive che finiscono così con l'essere configurati come debitori del condominio chiamati pertanto a concorrere pro quota alle spese comuni assieme ai condomini propriamente detti.

 

Ecc...

 

Non faccio aggiornamento on-line Camillo, ma una prima bozza di risposta ai tuoi giusti quesiti la puoi trovare nello studio predisposto nel 2010 da un legale che lavora per una delle più strutturate associazioni di categoria italiane ed è ottenibile attraverso questo link (inserisci password e nome utente indicati in premessa per visualizzare il pdf pronto da scaricare):

 

http://www.anaciroma.it/attivita-condominio/eventi/41/locazione-condominio.html

 

La riforma codicistica entrata recentemente in vigore non ha innovato granché in tema di diritti e doveri degli inquilini in seno al condominio (se non per l'istituzione del registro di anagrafe condominiale e per la possibilità per gli inquilini di proprietà esclusive, intesi come titolari di diritti personali di godimento, di rivolgersi direttamente all'amministratore dello stabile per visionare i giustificativi di spesa senza passare per il tramite dei condomini locatori) quindi le nozioni contenute da pagina 30 a 50 sono comunque passabili anche attualmente (in particolare vedi le pagine 45-47).

 

Dopo anni in cui diverse case editrici hanno periodicamente sfornato metri cubi di testi più o meno mediocri in materia di disciplina condominiale, ad oggi ritengo comunque che vi siano ottimi manuali per l'aggiornamento professionale sia per quanto attiene alle argomentazioni dottrinali, sia per fornire uno scorcio esaustivo sulla giurisprudenza di settore. Dovendo consigliare qualcuno lo orienterei verso le edizioni 2013 di UTET GIURIDICA, GIUFFRÈ EDITORE e GIAPPICHELLI EDITORE, mentre solo come seconda scelta e per tematiche tecniche ben precise (ad. es. strutturazione delle tabelle millesimali, adempimenti fiscali ed amministrativi ecc...) spenderei soldi per edizioni MAGGIOLI EDITORE e del GRUPPO24ORE. Tutto il resto è per lo più robetta di stampo divulgativo e superficiale.

 

Ora Camillo mandami definitivamente a quel paese, ma inizia a documentarti autonomamente per sviluppare punti di vista che siano tuoi e che soprattutto tu sia nella posizione di sostanziare se mai qualcuno dovesse chiederti conto del tuo operato, mentre dovresti ricorrere ai forum solo in seconda battuta per un raffronto critico con altri (resta inteso che prima di fare una domanda a qualcuno è sempre bene essersi precedentemente dati una risposta di cui si tenti di trovare riconferma).

 

Buon ferragosto e mi auguro per te anche buona lettura.

Qualche messaggio fa un utente di nome - olli - mi rimproverava (e sul momento mi sono preso a testa bassa il rimprovero) per aver probabilmente frainteso i contenuti delle tue risposte

 

È grave non capire perché il riparto degli oneri accessori tra condomini locatori e rispettivi conduttori non possa finire all'interno del bilancio ed essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea a pena di nullità della relativa deliberazione.

 

Vedi scriptamanet,

comprendo la tua posizione e, nel leggerti, rivedo me stesso quando mi lascio prendere la mano dall'entusiasmo delle idee; quanto sottolinei è giuridicamente corretto, io stesso mi sforzo di far recepire i fondamenti giuridici che derivanoi da questo:

 

 

il riparto degli oneri accessori tra condomini locatori e rispettivi conduttori non possa finire all'interno del bilancio ed essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea a pena di nullità della relativa deliberazione.

Il fatto è che si deve imparare ad essere meno agressivi, più concilianti... non per ignorare errori o cattive informazioni, non per essere amiconi di tutti, quanto per poter raggiungere l'obbiettivo "principe" dello scrivere in questo forum: divulgazione di idee corrette e crescita reciproca; partire lancia in resta come tanti Don Chisciotte non ci porterà mai a risultati positivi, non ne vale la pena 🙂

ciao

 

scusi signor professore

 

Mi aspettovo qualcosa di peggio da chi, quale nuovo Azzeccagarbugli ( non è un errore la A maiuscola), non solo fustiga il sottoscritto, ma, convinto della sua superiorie conoscenza in materia, si permette denigrare chi non la pensa come lui, e quindi non solo il sottoscritto, ma anche competenti autori di libri in materia di condominio, salvando solo quelli che pubblicano presso Utet Giuridica, Giufrè editore, e poche altre case editrici, tacciando le altre pubblicazioni "per lo più robetta di stampo divulgativo e superficiale." Io sfortunatamente ho invece ho per lo più acquistato da Pirola Editore vari libri( Tamborrino - come si amministra un condominio 7 ed. anno 1980 lire 21.000 ** Gasparelli - le tabelle millesimali - 3 ed. anno 1986 lire 22.000 ** balzani - mille casi in materia di condominio 3 ed. anno 1986 lire 24.000 ** balzani - le innovazioni del condominio anno 1985 lire 13.000 ** gentilini la ripartizione delle spese e la contabiltà del condominio 2 ed. 1986 lire 15.000 ** gentilini - formulario del condominio ed. 1986 lire 35.000) nonchè sino a qualche anno fa ero abbonato a Codici dell'edilizia, del condominio e locazioni di Ipsoa sin dalla sua prima uscita.

Se vuoi te li posso prestare per tua coltura ( pardon cultura), visto che farai fatica a trovare robetta divulgativa vetusta. Ho indicato solo alcuni miei vecchi acquisti con i relativi costi solo per dimostrarti che non si trattava di robetta pubblicitaria, ma se me lo chiedi, ti posso prestare anche molte altre pubblicazioni in materia, visto che a me piace sentire anche le opinioni di altri esperti. Sono stato abbonato dal 1990 al 2005 alla rivista "il consulente immobiliare, e dal 1998 lo sono ad "archivio delle Locazioni e del Condominio" edito da CELT, ottima rivista dove oltre ai massimari, puoi anche leggere lo svolgimento del processo, la Dottina, i Contrasti, La legittimità e La pratica. Te la consiglio. Come vedi, non ho risparmiato ma sempre cercato la qualità.

Affermi che " ...nonostante qualche carenza grammaticale ( quante sottolineature in blu ho avuto ?) e la tendenza a coniare termini inesistenti(forse saranno desueti o soprpassati ma se mi indichi quali sono chiederò spiegazioni alla Accademia della Crusca), ti ostini a ribattere fornendomi sempre più dettagli sul come porti avanti la gestione condominiale, devo necessariamente prendere atto che sei un ottimo esempio di pessima amministrazione a tutto tondo come me ne sono stati presentati spesso ( come il solito esprimi giudizi avventati senza conoscere. E' vero che solo un no ci separa di molti chilometri). Constato peròche insisti solo sulla teoria. E' qui che divergono le nostre posizioni. Non leggi quanto ho sempre precisato, ribadendo che la rigida applicazione delle norme in materia di condominio, non è sempre la miglior soluzione, ma anche la praticità ed il buon senso devono essere tenuti presenti, oltre alla realtà del condominio che si amministra. Tu invece, come tanti altri del forum, ti fermi solo alla applicazione letterale di norme, spesso diversamente interpretate dalla Magistratura per situazioni analoghe.

 

Ps. Ritengo che l'amministratore di un condominio debba, in linea di massima applicare le leggi in materia, ma anche calarle sulla realtà del condominio che amministra, cercando la soluzione ottimale, con il criterio del buon padre di famiglia, mediando ove possibile, attriti sempre possibili, e gestendo il condominio con tanto buon senso e praticità. Ribadisco, la pratica è molto diversa dalla teoria, anche se si cerca il più possibile di applicare le norme non sempre facili da interpretare.

Mi scuso, ma scrivendo a getto, usando temporaneamente con una mano sola, spesso faccio degli errori di battuta.

Ho paura a scrivere... la mia grammatica ed il mio lessico, sono molto scarsi.

Io mi comporto alcune volte come Camillo, ma sono consapevole che quanto scritto da Scriptamanent sia il comportamento corretto da tenere.

Al corso sono state usate le stesse parole: personalmente faccio fatica a riportarle, ma il concetto mi è molto chiaro.

La soluzione ottimale deve seguire il codice: non c'è via di scampo.

Confermo che la pratica sia poi molto diversa dalla teoria.

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