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renato mulazzi

Ripartizione spese infiltrazione acqua dal sottosuolo

Sperando che non tutti siano in ferie, formulo il mio quesito.

In un condominio vicino al mare, si verificano infiltrazioni d'acqua dal sottosuolo all'interno delle cantine.

Sono diversi anni che vengono fatti lavori per tentare di drenare l'infiltrazione senza apprezzabili risultati. Il problema è chi deve pagare le spese di detti lavori.

Si tratta di un condominio di circa 200 condomini costituito da mini appartamenti di due locali con negozi e portici al piano terra.

E' a forma di ferro di cavallo con quattro scale, quella con infiltrazioni è solo la B.

C'è una tabella millesimale generale di proprietá sia per le unitá abitative che per le cantine, ci sono poi altre cinque tabelle millesimali per ogni scala denominate:

Millesimi generali di scala, millesimi pulizia scale, millesimi ascensori, millesimi utilizzo particolare di scala, millesimi utilizzo particolare cantine.

L'amministratore addebita regolarmente dette spese ai soli possessori delle cantine della scala B utilizzando i millesimi utilizzo particolare cantine.

Oggi sono stato ad un colloquio di oltre un'ora da lui formulando le seguenti mie perplessitá sul suo modo di agire, eccependo che: il sottosuolo e le fondamenta sono parti comuni indivisibili, quindi a mio parere andrebbe usata la tabella generale dei millesimi di proprietá delle abitazioni.

Siccome lui eccepiva che si tratta di quattro scale amministrate separatamente, ammesso e non concesso, in subordine andrebbe utilizzata la tabella millesimi generali di scala con addebito a tutti i condomini della scala e non solo ai proprietari delle cantine.

Gli ho anche fatto osservare che le cantine non possono essere usate dai rispettivi proprietari e che sono parte lesa e che quindi possono chiedere i danni al condominio per il mancato uso e perché le relative porte di accesso si sono letteralmente sbrciolate per la ruggine e che quindi vanno tutte sostituite.

Voi che cosa ne pensate? Aspetto vostri numerosi interventi, compatibilmente con il periodo feriale. Lunedì 13 abbiamo l'assemblea ordinaria.

Ringrazio chi vorrá intervenire ed auguro buone ferie a tutti.

 

L'attribuzione della spesa dipende dalla CAUSA del danno.

Se la causa è imputabile alle fondamenta,ovvero,alla mancanza di bonifica,ovvero a cattivo isolamento le spese andranno imputate a tutti i proprietari anche di scale diverse,se l'edificio è unico.

Una perizia servirebbe per avere una un'esatta individuazione delle responsabilità e delle cause mentre i condòmini danneggiati potranno puntualmente richiedere sia la risoluzione della problematica sia il risarcimento secondo quanto disposto dall'art.2051 cc in capo al Condominio.

 

Staff

Grazie Patrizia, sia per la sollecitudine che per la competenza.

Le cause sono già state accertate in una falla dell'isolamento della pavimentazione delle cantine. Le altre tre scale sono asciutte.

Il condominio ha un unico codice fiscale, un unico amministratore e recentemente è stata ristrutturata la facciata e le relative spese sono state ripartite secondo la tabella millesimale generale, senza tenera alcun conto dei millesimi di scala.

Ha anche un unico none: condominio mare. Mi sembra che si possa definire un unico condominio, anche se poi ogni scala gode di,una propria autonomia amministrativa.

Il costo dell'amministrazione, l'assicurazione del condominio, la manutenzione delle proprietà comuni, le fosse biologiche, postali e cancelleria ed altre spese per un totale di 42.228,00 euro sono addebitate con la tabella millesimale generale. La convocazione assembleare è una, come si può sostenere che non sia un unico condominio.

Scritto da renato mulazzi il 11 Ago 2012 - 01:06:55: Grazie Patrizia, sia per la sollecitudine che per la competenza.

Le cause sono già state accertate in una falla dell'isolamento della pavimentazione delle cantine. Le altre tre scale sono asciutte.

Se la falla è dovuta ad usura allora è corretto che il riparto riguardi la sola scala interessata.

Staff

Qualche anno fa, l'acqua era presente in tutte quattro le cantine.

E' stata rifatta a tutte le cantine l'impermeabilizzazione del pavimento, in tre cantine ha funzionato, nella quarta no.

Il problema si presenta soprattutto quando c'è l'alta marea.

 

Spero che l'amministratore del condominio, al quale ho girato la discussione in copia per conoscenza, intervenga a dire la sua precisando i motivi che lo hanno indotto a ripartire la spesa solo su una scala e specificatamente sul solo utilizzo particolare di cantina, ignorando la tabella millesimale generale in primo luogo ed, in subordine, la tabella millesimi generale di scala.

 

Anche l'italiano vuole la sua parte: come si fa a chiamare utilizzo particolare cantine la riparazione di una infiltrazione dal sottosuolo. Io penso che l'utilizzo,particolare cantine riguardi il consumo di energia elettrica, le pulizie, le piccole riparazioni o voci similari. In questo particolare caso le cantine sono la parte danneggiata che pagheranno la loro parte, ma che dovranno anche essere risarcite per i danni subiti, oltre al mancato utilizzo dei locali da parte dei condomini interessati.

 

Nell'assemblea ordinaria, svoltasi ieri sera, l'amministratore, a conoscenza delle mie doglianze in proposito, se ne è ben guardato dal dare una spiegazione del proprio comportamento e delle motivazioni che lo hanno indotto a quel tipo di suddivisione delle spese relative a dette riparazioni che, per inciso, ammontano solo quest'anno a 2.493,00 euro (circa 80,00 euro a cantina).

Sapendo che mi legge in copia, lo invito nuovamente a dire la sua in proposito.

Ieri sera mi sono limitato a votare contro il consuntivo proprio per la mancanza di chiarezza in proposito, pur sapendo che il consuntivo sarebbe stato comunque approvato dalla maggioranza dei condomini presenti.

 

Il prossimo passo, se non interverranno chiarimenti esaurienti, sará quello di invitare tutti i condomini proprietari di cantine della scala B a chiedere i danni al condominio per il ripristino delle proprie cantine e per il mancato utilizzo delle stesse in base all'articolo 2051 del codice civile.

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