#1 Inviato 23 Aprile, 2020 Salve, gradirei ricevere vostro gentile parere circa il seguente articolo del regolamento condominiale e capire le spese quali spese spettano a tutti e quali spese spettano solo ad alcuni. (preciso che si tratta di un condominio così composto: piano "-1" adibito in parte ad autorimessa e in parte a depositi/attività artigianali; piano terreno "0" adibito a negozi, portineria e abitazione portiere; piano rialzato "R" adibito a uffici; piani da 1 a 8 abitazioni private) "articolo 5 - RIPARTIZIONE DELLE SPESE (copio e incollo dal RdC) Le spese comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, calcolato in millesimi secondo la tabella allegata. Le spese comuni sono: -amministrazione e cancelleria -illuminazione scale, cortile e giardino -acqua e fognatura -servizio di portineria e pulizie -manutenzione delle scale, delle facciate, dei cortili, dei giardini, dei passaggi comuni di accesso agli edifici -imposte, tasse, assicurazioni riguardanti gli edifici nel loro complesso ed in generale tutte le spese per la conservazione e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti ed impianti comuni degli edifici, fatta eccezione per l'ascensore, vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. I seminterrati, l'autorimessa e i negozi, non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze o che comunque riguardino opere o servizi di cui non fruiscono. le spese di manutenzione e costruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai si dividono secondo gli articoli 1124-1125-1126 del cc. Nessun condominio può sottrarsi alle spese sopra indicate." Tale richiesta perchè sono sorti dei dubbi per la corretta ripartizione di alcune spese, nello specifico gradirei sapere se la ristrutturazione delle facciate e la sostituzione della pompa dell'autoclave debbono essere pagate anche dalle proprietà situate ai piani inferiori (l'autoclave lavora solo dal piano 1 al piano 8 ); Inoltre gradirei sapere se le spese di rifacimento della rampa carraia che dà accesso al piano -1 debbano essere suddivise tra tutte le proprietà o soltanto tra quelle di tale piano. Grazie saluti a tutti
#2 Inviato 23 Aprile, 2020 loris92 dice: Salve, gradirei ricevere vostro gentile parere circa il seguente articolo del regolamento condominiale e capire le spese quali spese spettano a tutti e quali spese spettano solo ad alcuni. (preciso che si tratta di un condominio così composto: piano "-1" adibito in parte ad autorimessa e in parte a depositi/attività artigianali; piano terreno "0" adibito a negozi, portineria e abitazione portiere; piano rialzato "R" adibito a uffici; piani da 1 a 8 abitazioni private) "articolo 5 - RIPARTIZIONE DELLE SPESE (copio e incollo dal RdC) Le spese comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, calcolato in millesimi secondo la tabella allegata. Le spese comuni sono: -amministrazione e cancelleria -illuminazione scale, cortile e giardino -acqua e fognatura -servizio di portineria e pulizie -manutenzione delle scale, delle facciate, dei cortili, dei giardini, dei passaggi comuni di accesso agli edifici -imposte, tasse, assicurazioni riguardanti gli edifici nel loro complesso ed in generale tutte le spese per la conservazione e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti ed impianti comuni degli edifici, fatta eccezione per l'ascensore, vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. I seminterrati, l'autorimessa e i negozi, non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze o che comunque riguardino opere o servizi di cui non fruiscono. le spese di manutenzione e costruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai si dividono secondo gli articoli 1124-1125-1126 del cc. Nessun condominio può sottrarsi alle spese sopra indicate." Tale richiesta perchè sono sorti dei dubbi per la corretta ripartizione di alcune spese, nello specifico gradirei sapere se la ristrutturazione delle facciate e la sostituzione della pompa dell'autoclave debbono essere pagate anche dalle proprietà situate ai piani inferiori (l'autoclave lavora solo dal piano 1 al piano 8 ); Inoltre gradirei sapere se le spese di rifacimento della rampa carraia che dà accesso al piano -1 debbano essere suddivise tra tutte le proprietà o soltanto tra quelle di tale piano. Grazie saluti a tutti Articolo 1123 Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) [Aggiornato al 10/06/2019] Ripartizione delle spese Dispositivo dell'art. 1123 Codice civile Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3). Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4). ART. PREC.ART. SUCC. Note (1) Si tratta di una tipica obbligazione propter rem. (2) Il primo comma riguarda le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza. La norma può essere derogata solo dall'unanimità dei condomini (normalmente, in un regolamento predisposto dall'originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d'acquisto). (3) Il secondo comma deroga al primo, sulla base del principio di equità sostanziale. Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori. (4) Tale comma si applica anche al condominio parziale. A seguito della riforma del condominio entrata in vigore nel 2013, l'art. 1118 del c.c. stabilisce espressamente il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, ipotesi che in precedenza era ricondotta al comma in commento. .
#3 Inviato 23 Aprile, 2020 loris92 dice: Salve, gradirei ricevere vostro gentile parere circa il seguente articolo del regolamento condominiale e capire le spese quali spese spettano a tutti e quali spese spettano solo ad alcuni. (preciso che si tratta di un condominio così composto: piano "-1" adibito in parte ad autorimessa e in parte a depositi/attività artigianali; piano terreno "0" adibito a negozi, portineria e abitazione portiere; piano rialzato "R" adibito a uffici; piani da 1 a 8 abitazioni private) "articolo 5 - RIPARTIZIONE DELLE SPESE (copio e incollo dal RdC) Le spese comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, calcolato in millesimi secondo la tabella allegata. Le spese comuni sono: -amministrazione e cancelleria -illuminazione scale, cortile e giardino -acqua e fognatura -servizio di portineria e pulizie -manutenzione delle scale, delle facciate, dei cortili, dei giardini, dei passaggi comuni di accesso agli edifici -imposte, tasse, assicurazioni riguardanti gli edifici nel loro complesso ed in generale tutte le spese per la conservazione e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti ed impianti comuni degli edifici, fatta eccezione per l'ascensore, vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. I seminterrati, l'autorimessa e i negozi, non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze o che comunque riguardino opere o servizi di cui non fruiscono. le spese di manutenzione e costruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai si dividono secondo gli articoli 1124-1125-1126 del cc. Nessun condominio può sottrarsi alle spese sopra indicate." Tale richiesta perchè sono sorti dei dubbi per la corretta ripartizione di alcune spese, nello specifico gradirei sapere se la ristrutturazione delle facciate e la sostituzione della pompa dell'autoclave debbono essere pagate anche dalle proprietà situate ai piani inferiori (l'autoclave lavora solo dal piano 1 al piano 8 ); Inoltre gradirei sapere se le spese di rifacimento della rampa carraia che dà accesso al piano -1 debbano essere suddivise tra tutte le proprietà o soltanto tra quelle di tale piano. Grazie saluti a tutti La spese per la ristrutturazione delle facciate va suddivisa tra tutti i condomini, anche quelli ai piani interrati. Non partecipano solo condomini che avessero esclusivamente proprietà al di fuori dall'edificio le cui facciate sono oggetto di ristrutturazione. P.e.: se il condominio fosse composto di 2 edifici A e B, alla ristrutturazione delle facciate di A partecipano solo i condomini che hanno proprietà all'interno di A; se ci fossero dei condomini che hanno solo un posto auto esterno, senza avere un proprietà dentro l'edificio, allora questi non parteciperebbero alla ristrutturazione delle facciate. Discorso analogo per la sostituzione della pompa dell'autoclave: spesa da suddividere tra tutti i condomini, v. anche: in base alla sentenza della Cassazione Sez. III, N° 1389 del 11/02/1998, l'installazione di un autoclave non deve essere considerata un'innovazione, ma una parte integrante dell'impianto idrico condominiale E può essere approvata a maggioranza semplice. Proprio per questo, alle spese dell’installazione devono partecipare tutti i condomini persino quelli che abitano ai piani inferiori, anche se non risentono di carenze idriche. Per quanto riguarda invece il rifacimento della rampa carraia sono più incerto... Nel regolamento si fa cenno alla proprietà della rampa (di tutti i condmini o solo di quelli del piano -1)? La rampa da accesso anche a spazi condominiali o soltanto a spazi privati? Può essere utilizzata solo con veicoli o anche a piedi? Chi non avesse un box, potrebbe cmq lasciare il proprio veicolo in sosta o no?
#4 Inviato 24 Aprile, 2020 condo77 dice: La spese per la ristrutturazione delle facciate va suddivisa tra tutti i condomini, anche quelli ai piani interrati. Non partecipano solo condomini che avessero esclusivamente proprietà al di fuori dall'edificio le cui facciate sono oggetto di ristrutturazione. P.e.: se il condominio fosse composto di 2 edifici A e B, alla ristrutturazione delle facciate di A partecipano solo i condomini che hanno proprietà all'interno di A; se ci fossero dei condomini che hanno solo un posto auto esterno, senza avere un proprietà dentro l'edificio, allora questi non parteciperebbero alla ristrutturazione delle facciate. Discorso analogo per la sostituzione della pompa dell'autoclave: spesa da suddividere tra tutti i condomini, v. anche: in base alla sentenza della Cassazione Sez. III, N° 1389 del 11/02/1998, l'installazione di un autoclave non deve essere considerata un'innovazione, ma una parte integrante dell'impianto idrico condominiale E può essere approvata a maggioranza semplice. Proprio per questo, alle spese dell’installazione devono partecipare tutti i condomini persino quelli che abitano ai piani inferiori, anche se non risentono di carenze idriche. Per quanto riguarda invece il rifacimento della rampa carraia sono più incerto... Nel regolamento si fa cenno alla proprietà della rampa (di tutti i condmini o solo di quelli del piano -1)? La rampa da accesso anche a spazi condominiali o soltanto a spazi privati? Può essere utilizzata solo con veicoli o anche a piedi? Chi non avesse un box, potrebbe cmq lasciare il proprio veicolo in sosta o no? grazie per la risposta, provo ad allegare un disegno che spiega meglio la complessa disposizione del condominio (non sono bravo a disegnare, spero si capisca, vista da sopra e in sezione) nel dettaglio la struttura è così suddivisa: piano -1 l'autorimessa ha una forma di ferro di cavallo che racchiude per tre lati le attività e si sviluppa in parte sotto al giardino e in parte sotto ai negozi della piazza. le attività si sviluppano sotto il cortile e sotto le abitazioni/uffici sotto ai negozi del viale, il portico e la portineria si trovano le cantine delle abitazioni. piano 0 su due lati vi è il giardino, sopra le attività in giallo vi è il cortile, il resto è come da disegno Nel giardino vi è una scala che è la via di fuga dal piano -1 chi ha proprietà nel piano - 1 non può accedere alle cantine, al palazzo, al cortile e al giardino (tranne che in emergenza dalla via di fuga) chi ha proprietà nei piani fuori terra non può accedere in alcun modo al piano -1 ove si trova autorimessa e attività. per il discorso dell'autoclave, essa serve SOLO e soltanto i piani da 1 a 8; i piani -1, 0 ed R vengono serviti da delle tubazioni allacciate direttamente all'acquedotto comunale.
#5 Inviato 24 Aprile, 2020 loris92 dice: grazie per la risposta, provo ad allegare un disegno che spiega meglio la complessa disposizione del condominio (non sono bravo a disegnare, spero si capisca, vista da sopra e in sezione) nel dettaglio la struttura è così suddivisa: piano -1 l'autorimessa ha una forma di ferro di cavallo che racchiude per tre lati le attività e si sviluppa in parte sotto al giardino e in parte sotto ai negozi della piazza. le attività si sviluppano sotto il cortile e sotto le abitazioni/uffici sotto ai negozi del viale, il portico e la portineria si trovano le cantine delle abitazioni. piano 0 su due lati vi è il giardino, sopra le attività in giallo vi è il cortile, il resto è come da disegno Nel giardino vi è una scala che è la via di fuga dal piano -1 chi ha proprietà nel piano - 1 non può accedere alle cantine, al palazzo, al cortile e al giardino (tranne che in emergenza dalla via di fuga) chi ha proprietà nei piani fuori terra non può accedere in alcun modo al piano -1 ove si trova autorimessa e attività. per il discorso dell'autoclave, essa serve SOLO e soltanto i piani da 1 a 8; i piani -1, 0 ed R vengono serviti da delle tubazioni allacciate direttamente all'acquedotto comunale. Con queste nuove informazioni, direi che: 1) confermo che le facciate siano da suddividere tra tutti, dato che pur nella sua complessità si tratta di un unico edificio; 2) rettifico per l'autoclave: dato che ci sono due impianti idrici separati, solo i condomini dei piani 1 fino a 8 pagheranno per l'autoclave; 3) dato che il piano -1 è separato dal resto dell'edificio e la rampa serve solo il piano -1, i costi di rifacimento vanno suddivisi tra i soli condomini che hanno proprietà al piano -1.
#6 Inviato 25 Aprile, 2020 condo77 dice: Con queste nuove informazioni, direi che: 1) confermo che le facciate siano da suddividere tra tutti, dato che pur nella sua complessità si tratta di un unico edificio; ok, ma l'articolo 5 del RdC indicato nel primo post, non dispone diversamente a proposito? la manutenzione delle facciate viene indicata come spesa comune e viene detto che negozi, autorimessa e seminterrati non partecipano alle spese comuni di opere di cui non fruiscono. il rifacimento è stato delle sole facciate indicate in verde, e teoricamente, giallo-bianco-rosso e arancio non usufruiscono di quelle facciate. condo77 dice: 2) rettifico per l'autoclave: dato che ci sono due impianti idrici separati, solo i condomini dei piani 1 fino a 8 pagheranno per l'autoclave; ok, come pensavo e come effettivamente indicato in articolo 5 condo77 dice: 3) dato che il piano -1 è separato dal resto dell'edificio e la rampa serve solo il piano -1, i costi di rifacimento vanno suddivisi tra i soli condomini che hanno proprietà al piano -1. che differenza vi è tra il rifacimento delle pareti della rampa e delle pareti dell'edificio verde (facciate) per cui vale questa differenza? a parer mio, leggendo l'articolo 5 dovrebbe essere esattamente l'opposto... ovvero tutti pagano le facciate (pareti) della rampa ma nessuno del seminterrato, autorimessa, negozi pagano le facciate delle abitazioni
#7 Inviato 25 Aprile, 2020 loris92 dice: ok, ma l'articolo 5 del RdC indicato nel primo post, non dispone diversamente a proposito? la manutenzione delle facciate viene indicata come spesa comune e viene detto che negozi, autorimessa e seminterrati non partecipano alle spese comuni di opere di cui non fruiscono. il rifacimento è stato delle sole facciate indicate in verde, e teoricamente, giallo-bianco-rosso e arancio non usufruiscono di quelle facciate. [..] che differenza vi è tra il rifacimento delle pareti della rampa e delle pareti dell'edificio verde (facciate) per cui vale questa differenza? a parer mio, leggendo l'articolo 5 dovrebbe essere esattamente l'opposto... ovvero tutti pagano le facciate (pareti) della rampa ma nessuno del seminterrato, autorimessa, negozi pagano le facciate delle abitazioni autoclave smarcata, almeno una su tre 😄 Facciate Art. 1117 Codice civile Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; loris92 dice: I seminterrati, l'autorimessa e i negozi, non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze o che comunque riguardino opere o servizi di cui non fruiscono. E' quindi da capire se i seminterrati, l'autorimessa e i negozi fruiscano o meno delle facciate. Risponderei positivamente, sia sotto l'aspetto funzionale che estetico. Funzionale, perché in assenza delle facciate verrebbero danneggiati i muri maestri con conseguenti costi a carico anche di questi condomini. Estetico perché le facciate contribuiscono in modo determinante al decoro architettonico dell'edificio che è bene di tutti i condomini. Rampa Non so quanto le pareti della rampa partecipino al decoro architettonico dell'edificio, pensavo fossero piuttosto nascoste. Se così non fosse, allora si potrebbe argomentare anche qui per una partecipazione generale.
#8 Inviato 27 Aprile, 2020 condo77 dice: Facciate Art. 1117 Codice civile Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; per titolo si fa riferimento al rogito delle singole unità, corretto? condo77 dice: E' quindi da capire se i seminterrati, l'autorimessa e i negozi fruiscano o meno delle facciate. Risponderei positivamente, sia sotto l'aspetto funzionale che estetico. Funzionale, perché in assenza delle facciate verrebbero danneggiati i muri maestri con conseguenti costi a carico anche di questi condomini. Estetico perché le facciate contribuiscono in modo determinante al decoro architettonico dell'edificio che è bene di tutti i condomini. secondo me, se ci fosse il tetto al posto del condominio "verde", per tutti gli altri non cambierebbe nulla. quindi, sempre secondo me e altri condomini, quegli 8 piani + rialzato di pareti servono a "contenere" gli appartamenti, quindi protegge chi sta dietro, non chi sta sotto. condo77 dice: Rampa Non so quanto le pareti della rampa partecipino al decoro architettonico dell'edificio, pensavo fossero piuttosto nascoste. Se così non fosse, allora si potrebbe argomentare anche qui per una partecipazione generale. la rampa parte dal marciapiede pubblico di un viale, e scende verso il piano interrato. tale rampa è molto larga e lunga, penso sia un 8x12 metri, non vi è il cancello ma un portone installato al piano -1 (nel disegno si vede una riga blu scuro sulla rampa che indica il portone) risulta quindi che qualsiasi passante può scendere a camminare sulla rampa e quindi vedere e toccare le pareti della stessa. come ho cercato di illustrare nel disegno(è fatto con excel e le mie doti artistiche sono ridotte), la rampa è costituita da 3 pareti: una perimetrale sul confine della proprietà (parete fino al livello del terreno, poi con ringhiera), una con il portone d'accesso al piano -1 (parete con portone fino al livello del giardino, poi con ringhiera), una che serve per delimitare le proprietà al -1 (parete con alcune finestre dell'attività che si trova in tale zona). Quest'ultima parete, serve principalmente a "delimitare" una delle attività situate al -1 ma anche a delimitare una parte delle cantine degli appartamenti.
#9 Inviato 27 Aprile, 2020 loris92 dice: per titolo si fa riferimento al rogito delle singole unità, corretto? Esatto, ma non solo. Anche il regolamento condominiale costituisce titolo. loris92 dice: secondo me, se ci fosse il tetto al posto del condominio "verde", per tutti gli altri non cambierebbe nulla. quindi, sempre secondo me e altri condomini, quegli 8 piani + rialzato di pareti servono a "contenere" gli appartamenti, quindi protegge chi sta dietro, non chi sta sotto. Le parti essenziali dell'edificio vanno mantenute dividendo le spese per millesimi tra tutti i condomini. Le facciate sono una parte essenziale dell'edificio, proprio come le fondamenta, i muri, le scale, il tetto ecc. Solo in presenza di più edifici distinti si potrebbe ricorrere al concetto di condominio parziale per includere nella spesa solo i condomini dell'edificio dove vengono rifatte le facciate. A determinare il criterio di ripartizione delle spese condominiali tra i vari proprietari – siano questi di appartamenti o di negozi – non è tanto l’utilizzo del servizio quanto piuttosto l’essenzialità della spesa. Secondo la Cassazione, infatti, in mancanza di una diversa e specifica convenzione, si deve accertare se le spese si riferiscono a parti e a servizi comuni che costituiscono elementi necessari per l’esistenza del fabbricato e che, in tal caso, anche i titolari dei negozi devono contribuire. (v. Cass. sent. n. 9986/2017) V. anche: --link_rimosso-- Poi bisogna vedere che lavori vengano fatti sulle facciate, perché se p.e. oltre a intonacare e pitturare si realizzasse anche un cappotto, nel caso questo non fosse obbligatorio perché il condominio già soddisfaceva le caratteristiche minime di isolamento stabilite per legge, allora questa sarebbe una miglioria da suddividere tra i soli condomini che ne godranno, quindi escludendo dalla spesa i negozi e i piani interrati (fermo restando la loro partecipazione a intonaco + pittura). Rampa: Se la rampa partecipa al decoro architettonico dell'edificio, allora le spese per gli interventi superficiali (non so se anche qui è previsto intonaco e pittura) andranno suddivisi tra tutti. Per gli interventi strutturali, vanno divisi tra tutti i proprietari serviti dalla rampa o delimitati dai muri della stessa, quindi comprendendo quelli delle cantine.
#10 Inviato 30 Aprile, 2020 condo77 dice: Esatto, ma non solo. Anche il regolamento condominiale costituisce titolo. ok, nei rogiti non vi è indicato nulla e nel regolamento è indicato l'articolo 5 che ho riportato nel messaggio #1 condo77 dice: Le parti essenziali dell'edificio vanno mantenute dividendo le spese per millesimi tra tutti i condomini. Le facciate sono una parte essenziale dell'edificio, proprio come le fondamenta, i muri, le scale, il tetto ecc. Solo in presenza di più edifici distinti si potrebbe ricorrere al concetto di condominio parziale per includere nella spesa solo i condomini dell'edificio dove vengono rifatte le facciate. A determinare il criterio di ripartizione delle spese condominiali tra i vari proprietari – siano questi di appartamenti o di negozi – non è tanto l’utilizzo del servizio quanto piuttosto l’essenzialità della spesa. Secondo la Cassazione, infatti, in mancanza di una diversa e specifica convenzione, si deve accertare se le spese si riferiscono a parti e a servizi comuni che costituiscono elementi necessari per l’esistenza del fabbricato e che, in tal caso, anche i titolari dei negozi devono contribuire. (v. Cass. sent. n. 9986/2017) a mio parere, e anche secondo alcuni condomini, l'articolo 5 del RdC dovrebbe definire una convenzione diversa visto che inserisce tra le spese comuni la manutenzione delle facciate e poi indica che seminterrati, negozi e autorimessa non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze. condo77 dice: Poi bisogna vedere che lavori vengano fatti sulle facciate, perché se p.e. oltre a intonacare e pitturare si realizzasse anche un cappotto, nel caso questo non fosse obbligatorio perché il condominio già soddisfaceva le caratteristiche minime di isolamento stabilite per legge, allora questa sarebbe una miglioria da suddividere tra i soli condomini che ne godranno, quindi escludendo dalla spesa i negozi e i piani interrati (fermo restando la loro partecipazione a intonaco + pittura). al momento va ripristinata una parte che si è staccata e vi sono i mattoni a vista. in futuro può essere che si rifacciano tutte condo77 dice: Rampa: Se la rampa partecipa al decoro architettonico dell'edificio, allora le spese per gli interventi superficiali (non so se anche qui è previsto intonaco e pittura) andranno suddivisi tra tutti. Per gli interventi strutturali, vanno divisi tra tutti i proprietari serviti dalla rampa o delimitati dai muri della stessa, quindi comprendendo quelli delle cantine. come si fa a definire se partecipa al decoro architettonico? è una parte a vista e tecnicamente calpestatile da chiunque dato che non c'è il cancello sulla cima ma un portone ai piedi della rampa. Sulle pareti della rampa è stata ripristinata una parte che si stava scrostando e stavano cadendo dei pezzi e ritinteggiata tutta.
#11 Inviato 30 Aprile, 2020 loris92 dice: ok, nei rogiti non vi è indicato nulla e nel regolamento è indicato l'articolo 5 che ho riportato nel messaggio #1 a mio parere, e anche secondo alcuni condomini, l'articolo 5 del RdC dovrebbe definire una convenzione diversa visto che inserisce tra le spese comuni la manutenzione delle facciate e poi indica che seminterrati, negozi e autorimessa non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze. Purtroppo il regolamento sul punto è generico e non specifico. Sollevare dalle spese comuni che esulano dalle competenze è pleonastico, visto che c'è già l'art. 1123 c.c.: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Generalmente si considerano le facciate come utili ugualmente a tutti i condomini e opera destinata a servire l'intero fabbricato, quindi la spesa dev'essere divisa tra tutti per millesimi come indicato. Diverso se nel regolamento i piani interrati e i negozi fossero stati esplicitamente esentati dalla partecipazione alla spesa per la manutenzione delle facciate, ma così non è. loris92 dice: come si fa a definire se partecipa al decoro architettonico? è una parte a vista e tecnicamente calpestatile da chiunque dato che non c'è il cancello sulla cima ma un portone ai piedi della rampa. Sulle pareti della rampa è stata ripristinata una parte che si stava scrostando e stavano cadendo dei pezzi e ritinteggiata tutta. Direi che se dal piano stradale si vede la parte che si sta scrostando e cadendo a pezzi, allora partecipa al decoro architettonico e la spesa è a carico di tutti i condomini per millesimi. Se invece bisogna scendere lungo la rampa per vedere l'area specifica e solo questa viene rifatta, allora dividerei la spesa tra i soli condomini che usufruiscono della rampa o del muro, quindi piani interrati comprese le cantine.
#12 Inviato 3 Maggio, 2020 condo77 dice: Generalmente si considerano le facciate come utili ugualmente a tutti i condomini e opera destinata a servire l'intero fabbricato, quindi la spesa dev'essere divisa tra tutti per millesimi come indicato. Diverso se nel regolamento i piani interrati e i negozi fossero stati esplicitamente esentati dalla partecipazione alla spesa per la manutenzione delle facciate, ma così non è. il dubbio è proprio questo..... secondo alcuni è indicato che sono esentati e secondo altri no, proprio perché è scritto in modo ambiguo. riporto il pezzo incriminato di RdC: "le spese comuni sono: ... -manutenzione delle scale, delle facciate, dei cortili, dei giardini, dei passaggi comuni di accesso agli edifici -imposte, tasse, assicurazioni riguardanti gli edifici nel loro complesso ed in generale tutte le spese per la conservazione e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti ed impianti comuni degli edifici, fatta eccezione per l'ascensore, vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. I seminterrati, l'autorimessa e i negozi, non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze o che comunque riguardino opere o servizi di cui non fruiscono." alcuni, essendo indicata la manutenzione delle facciate come spesa comune e poi viene indicato che alcune "utenze" non partecipano alla spesa di opere di cui non fruiscono, sostengono che non devono contribuire perché quelle facciate manutenzione non ricoprono il loro pezzo di fabbricato; altri invece giocano sul fatto che non è chiaro e dicono che spetta a tutti pagare (facile capire chi sostiene una tesi piuttosto che l'altra...) condo77 dice: Direi che se dal piano stradale si vede la parte che si sta scrostando e cadendo a pezzi, allora partecipa al decoro architettonico e la spesa è a carico di tutti i condomini per millesimi. Se invece bisogna scendere lungo la rampa per vedere l'area specifica e solo questa viene rifatta, allora dividerei la spesa tra i soli condomini che usufruiscono della rampa o del muro, quindi piani interrati comprese le cantine. le pareti della rampa erano tutte e 3 messe maluccio, camminando sul marciapiedi si possono vedere tutte le pareti della rampa, quindi deduco che ne fanno parte. tuttavia anche qui c'è chi dice che va pagata da tutti e chi dice solo da chi la usa.( e anche qui è facile capire chi sostiene una tesi piuttosto che l'altra, inoltre alcuni sostengono che il principio deve essere uguale.... o tutti pagano tutto di tutti o ciascuno paga il suo e stop).
#13 Inviato 3 Maggio, 2020 loris92 dice: il dubbio è proprio questo..... secondo alcuni è indicato che sono esentati e secondo altri no, proprio perché è scritto in modo ambiguo. riporto il pezzo incriminato di RdC: "le spese comuni sono: ... -manutenzione delle scale, delle facciate, dei cortili, dei giardini, dei passaggi comuni di accesso agli edifici -imposte, tasse, assicurazioni riguardanti gli edifici nel loro complesso ed in generale tutte le spese per la conservazione e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti ed impianti comuni degli edifici, fatta eccezione per l'ascensore, vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. I seminterrati, l'autorimessa e i negozi, non partecipano alle spese comuni che esulano dalle loro competenze o che comunque riguardino opere o servizi di cui non fruiscono." alcuni, essendo indicata la manutenzione delle facciate come spesa comune e poi viene indicato che alcune "utenze" non partecipano alla spesa di opere di cui non fruiscono, sostengono che non devono contribuire perché quelle facciate manutenzione non ricoprono il loro pezzo di fabbricato; altri invece giocano sul fatto che non è chiaro e dicono che spetta a tutti pagare (facile capire chi sostiene una tesi piuttosto che l'altra...) Come già detto, il regolamento non aggiunge nulla a quanto già specificato per legge, ex art. 1123 c.c. Le facciate servono tutti i condomini, quindi non sono né "spese comuni che esulano dalla loro competenza", né "spese comuni che riguardano opere o servizi di cui non fruiscono". loris92 dice: le pareti della rampa erano tutte e 3 messe maluccio, camminando sul marciapiedi si possono vedere tutte le pareti della rampa, quindi deduco che ne fanno parte. tuttavia anche qui c'è chi dice che va pagata da tutti e chi dice solo da chi la usa.( e anche qui è facile capire chi sostiene una tesi piuttosto che l'altra, inoltre alcuni sostengono che il principio deve essere uguale.... o tutti pagano tutto di tutti o ciascuno paga il suo e stop). Se la parete rovinata è visibile e considerando inoltre che la stessa parete delimita l'edificio condominiale (se ho ben capito), ritengo che anche in questo caso tutti debbano partecipare. In pratica si tratta di una parte di facciata che scende sotto il livello del terreno circostante per effetto della rampa.
