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Pietro82

Ripartizione spese impermeabilizzazione Box

uona sera a tutti,

nel mio condominio hanno avviato i lavori per l'impermeabilizzazione dei box sottostanti in quanto vi erano delle infiltrazioni di acqua. Il condominio è privo di regolamento condominiale e anche se non sono proprietario di alcun box l'amministratore insiste nel dire che devo contribuire in parte anche io e continua a inviarmi dei bollettini (che fino ad ora ho pagato). Inoltre la mia scala ha deciso di impermeabilizzare due vasche poste davanti la scala (che presumibilmente negli anni 80 fungevano da ornamento al palazzo ma ad oggi sono solo vasche 2X4 pieni di terra arida) che fanno da solaio ai box sottostanti. Per questo lavoro pago la stessa cifra che pagano anche i proprietari.

Spulciando in giro per il web ho letto che chi non è proprietario di box o cantine e non gode di alcun diritto su rampe o quant'altro non dovrebbe pagare le spese di impermeabilizzazione dei box. Per quanto riguarda le vasche suppongo che dato che non hanno alcuna funzione di decoro e anche se l'avessero la loro funzione principale (a mio avviso) è di copertura dei box sottostanti dovrei poterne essere esonerato o pagare in misura ridotta secondo l'art.1123 del codice civile (per esempio pagare solo lo svuotamento e il riempimento della terra volendole considerare giardino).

Volevo un consiglio su cosa fare...

Grazie mille a tutti voi

ciao

 

anche se sopra i box c'è cortile condominiale o privato o se esterno o interno al sedime dell'edificio ( anche parzialmente). Insomma, descrivi meglio la situazione.

uona sera a tutti,

nel mio condominio hanno avviato i lavori per l'impermeabilizzazione dei box sottostanti in quanto vi erano delle infiltrazioni di acqua. Il condominio è privo di regolamento condominiale e anche se non sono proprietario di alcun box l'amministratore insiste nel dire che devo contribuire in parte anche io e continua a inviarmi dei bollettini (che fino ad ora ho pagato). Inoltre la mia scala ha deciso di impermeabilizzare due vasche poste davanti la scala (che presumibilmente negli anni 80 fungevano da ornamento al palazzo ma ad oggi sono solo vasche 2X4 pieni di terra arida) che fanno da solaio ai box sottostanti. Per questo lavoro pago la stessa cifra che pagano anche i proprietari.

Spulciando in giro per il web ho letto che chi non è proprietario di box o cantine e non gode di alcun diritto su rampe o quant'altro non dovrebbe pagare le spese di impermeabilizzazione dei box. Per quanto riguarda le vasche suppongo che dato che non hanno alcuna funzione di decoro e anche se l'avessero la loro funzione principale (a mio avviso) è di copertura dei box sottostanti dovrei poterne essere esonerato o pagare in misura ridotta secondo l'art.1123 del codice civile (per esempio pagare solo lo svuotamento e il riempimento della terra volendole considerare giardino).

Volevo un consiglio su cosa fare...

Grazie mille a tutti voi

Se non sei proprietario di box non devi pagare.

Se per vasche intendi grosse fioriere e per impermeabilizzazione intendi che le hanno svuotate ed impermeabilizzate all'interno, quel costo ti compete pro quota. Peccato non siano sfruttate con delle belle piante, ma in condominio si paga l'uso potenziale.

 

Sull'altro lavoro mi associo anch'io alla richiesta di chiarimenti e già che ci sei sarebbe meglio scrivessi se sono state definite delle quote tra quanti sopra e quanti sotto.

 

In ogni caso, è buona norma che quando in assemblea si approvano dei lavori, si approvino anche le ripartizioni e relative modalità. Meglio ancora se citando l'articolo del cc di competenza.

Per quanto riguarda le vasche suppongo che dato che non hanno alcuna funzione di decoro e anche se l'avessero la loro funzione principale (a mio avviso) è di copertura dei box sottostanti dovrei poterne essere esonerato o pagare...

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Vasi o non vasi.

Da una parte comune accessibile a tutti, che crea infiltrazioni nei sottostanti box privati. La parte calpestante va ripartita a tutti...

 

FAQ - Cortile condominiale e giardino sovrastante a locali interrati privati.

La ripartizione delle spese relative al giardino condominiale che funge da copertura ai box, è a carico del condominio per il 50% relativamente alla soletta, restando la parte restante a carico dei box - la pavimentazione è a carico del condominio,i soffitti a carico dei box - applicabilità dell’art. 1125 c.c.

Nel corso del passato, la giurisprudenza ha ritenuto di doversi applicare la regola dell’art. 1126 cod. civ. riguardante i lastrici ad uso esclusivo, anche alle aree condominiali come giardini e cortili che fungono da copertura ai box interrati, addebitando al condominio solo 1/3 della spesa, lasciando i 2/3 a carico dei box. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 15841 del 19/07/2011ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta. A parere di questo operatore, quest’ultimo orientamento appare certamente più equo rispetto a quello che applicava l’art. 1126 c.c., che attraverso una visione distorta, riteneva, sbagliando, i cortili e i giardini equiparabili ai lastrici esclusivi.

 

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'acesso condominiali: INAPPLICABILE il principio dei due terzi.

Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso)...

 

- - - Aggiornato - - -

 

https://www.condominioweb.com/cortile-comune-che-funge-da-copertura-ai-box-interrati-come-ripartire-le.746

Se non sei proprietario di box non devi pagare.

ciao

 

potrebbe anche non essere come da tua affermazione assoluta. E' proprio per quello che si chiedevano chiarimenti,

 

- - - Aggiornato - - -

 

Per quanto riguarda le vasche suppongo che dato che non hanno alcuna funzione di decoro e anche se l'avessero la loro funzione principale (a mio avviso) è di copertura dei box sottostanti dovrei poterne essere esonerato o pagare...

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Vasi o non vasi.

Da una parte comune accessibile a tutti, che crea infiltrazioni nei sottostanti box privati. La parte calpestante va ripartita a tutti...

 

FAQ - Cortile condominiale e giardino sovrastante a locali interrati privati.

La ripartizione delle spese relative al giardino condominiale che funge da copertura ai box, è a carico del condominio per il 50% relativamente alla soletta, restando la parte restante a carico dei box - la pavimentazione è a carico del condominio,i soffitti a carico dei box - applicabilità dell’art. 1125 c.c.

Nel corso del passato, la giurisprudenza ha ritenuto di doversi applicare la regola dell’art. 1126 cod. civ. riguardante i lastrici ad uso esclusivo, anche alle aree condominiali come giardini e cortili che fungono da copertura ai box interrati, addebitando al condominio solo 1/3 della spesa, lasciando i 2/3 a carico dei box. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 15841 del 19/07/2011ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta. A parere di questo operatore, quest’ultimo orientamento appare certamente più equo rispetto a quello che applicava l’art. 1126 c.c., che attraverso una visione distorta, riteneva, sbagliando, i cortili e i giardini equiparabili ai lastrici esclusivi.

 

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'acesso condominiali: INAPPLICABILE il principio dei due terzi.

Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso)...

 

- - - Aggiornato - - -

 

https://www.condominioweb.com/cortile-comune-che-funge-da-copertura-ai-box-interrati-come-ripartire-le.746

ciao

 

non siamo certi che sopra ci sia il giardino condominiale.

Potrebbe essere una delle ipotesi.

Come potrebbe essere un corpo a parte nel condominio,distinto e distante dal palazzo.

Buona sera a tutti,

vi ringrazio per le risposte che mi avete dato, in effetti la situazione non è semplice da analzzare senza una visione dell'edificio. Ho deciso così di postare tre link che visualizzano:

1) il condominio nella sua interezza

https://www.dropbox.com/s/4szgzz2iw70ut24/Intero_condominio.png?dl=0

2) la mia scala con le mie vasche

https://www.dropbox.com/s/4ix772fyrw1skan/La%20mia%20scala.jpg?dl=0

3) le vasche delle altre scale

https://www.dropbox.com/s/57xtmgyj5iwvu0j/Altre_vasche.png?dl=0

 

Le vasche considerate condominiali sono quelle che stanno agli angoli del supercondiminio (quelle che non servono alcuna scala) mentre le altre sono da ritenersi tutte associate alla propria scala.

Da considerare che non tutte le scale hanno deciso di effettuare l'impermeabilizzazione.

Se io non possiedo alcun box devo comunque pagare le spese relative alle "parti comuni"?

E per quelle che rigurdano la mia scala?

Grazie ancora per l'aiuto.

Quelle che tu chiami VASCHE, le 2 vasche del tuo Condominio, sono giardini pensili condominiali.

https://www.condominioweb.com/giardino-pensile-ripartizione-spese.12215

http://www.diritto.it/docs/24046-giardini-pensili-in-condominio

Per questi giardini non puoi sottrarti ad alcuna delle due contribuzioni; quanto alle modalità del riparto dipende anche da come l'assemblea ha deliberato a suo tempo.

Quanto all'argomento più generico dell'impermeabillizzazione dei box sottostanti, ancora non è chiaro cosa ci sia sopra a questi box, e se sia argomento di competenza condominiale o supercondominiale.

Viste le foto ed anche se tu non sei proprietario di alcun box, in ogni caso sei comunque in qualche forma (condominio o supercondominio) proprietario secondo quota della superficie calpestabile che funge da tetto ai box. Quindi anche da parte tua è dovuta una contribuzione, presumibilmente con riparto spese ex-art. 1125 c.c.

UP..UP... Riporto in alto questa vecchia discussione perchè avrei un aggiornamento da fare. Dopo aver letto i le vostre opinioni e aver parlato con l'amministratore mi son deciso a pagare. Ora mi ritrovo una lettere dal capo scala la quale riporta che.... nel capitolato dell'impermeabilizzazione dei box non è previsto il ripristino dei giardino, la posa dei marmi sui cordoli delle vasche, il ripristino dell'asfalto che e stato sollevato per fare l'impermeabilizzazione, lo sprizzo e la rasatura dei giardini pensili condominili e quindi per tutte quelle operazioni che riguardano la parte "del verde" e "del ripristino delle parti comuni nel senso proprio delle paroa (porticato, asfalto parcheggio) bisogna pagare a parte... A questo punto perdonatemi se vi ripongo la stessa domanda.... io per quale motivo dovrei pagare i lavori se riguardano esclusivamente l'impermeabilizzazione? Grazie mille...

Paghi per effetto delle norme del Codice Civile: chi ha titolo risponde anche per le spese.

Pertanto:

a) il ripristino di un giardino pensile e delle opere accessorie attinenti al solo giardino pensile, rimangono a totale carico del proprietario del giardino (per il tuo caso Scala, Condominio o Supercondominio);

b) il ripristino del parcheggio e dell'asfalto spetta ai proprietari del parcheggio (per il tuo caso Condominio o Supercondominio).

 

Salvo diverse disposizioni e riparti spese contenuti in apposita delibera assembleare licenziata con la regolare maggioranza.

Ovvero alcune spese si possono ripartire anche diversamente, oppure può esser riconosciuto un indennizzo forfettario più o meno consistente (penso appunto all'area del parcheggio) ma a monte è necessaria la presenza di una apposita delibera assembleare che giustifichi ed avvalori un riparto spese diverso dal criterio legale.

Grazie Albano... ma il punto è questo: se per il ripristino del giardino ossia piantumazione, rigenerazione del verde, posa dei marmi sui cordoli, rifacimento dell'area sotto il portico, esportata per effettuare l'impermeabilizzazione e il rifacimento dell'asfalto esportato sempre lo stesso motivo devo pagare una ditta a parte (o la stessa) in quanto (secondo la ditta) queste interventi non erano previste nel capitolato dei lavori ma era previsto solo l'impermeabilizzazione dei box; io a questo punto perchè devo pagare? Io penso che dovrei pagare il ripristino o la manutenzione delle parti comuni ossia "l'extracapitolato"...

Riporto un link che mi fa supporre una situazione del genere..

https://www.condominioweb.com/come-ripartire-la-spesa-luce-nei-box.15560

Grazie di nuovo..

Non saprei cosa altro aggiungere... le norme sono quelle.

Prova a consultare un legale per illustrargli il caso specifico, giusto per comprendere se ci sia qualche margine per far confluire tutte le opere accessorie nel riparto 1/3 - 2/3, in virtù del fatto che sono tutte opere accessorie originate dalla necessità di impermeabilizzare.

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