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Broz

Ripartizione spese garage

Salve, sono un nuovo iscritto.

Avrei necessita di avere informazioni riguardo alla ripartizione delle spese condominiali

relative ad ingresso e androne garage.

 

Sono proprietario di un appartamento all'interno di un complesso residenziale di villette a schiera.

Nella parte sottostante abbiamo un androne dedicato ai garage con due ingressi con due cancelli elettrici.

Non avendo io il garage e non utilizzando per nessun motivo l'androne sottostante sono tenuto a pagare le spese di pulizia,energia elettrica, cambio lampadine e riparazione cancelli etc.?.

 

Nel vecchio condominio in cui abitavo l'amministratore ci faceva pagare due quote, quella normale in base ai millesimi per l'appartamento piu una quota per i proprietari dei garage, ovviamente coloro che non avevano garage non pagavano nessuna quota.

 

Grazie

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ciao

 

se non sei comproprietaria di tali spazi, non devi pagare nulla, ma se sei comproprietaria anche se non lo usi devi pagare in base alle quote millesimali di tale zona.

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In sostanza devi controllare il tuo rogito e verificare quali spazi comuni figurano tra le parti che hai acquistato.

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Salve, sono un nuovo iscritto.

Avrei necessita di avere informazioni riguardo alla ripartizione delle spese condominiali

relative ad ingresso e androne garage.

 

Sono proprietario di un appartamento all'interno di un complesso residenziale di villette a schiera.

Nella parte sottostante abbiamo un androne dedicato ai garage con due ingressi con due cancelli elettrici.

Non avendo io il garage e non utilizzando per nessun motivo l'androne sottostante sono tenuto a pagare le spese di pulizia,energia elettrica, cambio lampadine e riparazione cancelli etc.?.

 

Nel vecchio condominio in cui abitavo l'amministratore ci faceva pagare due quote, quella normale in base ai millesimi per l'appartamento piu una quota per i proprietari dei garage, ovviamente coloro che non avevano garage non pagavano nessuna quota.

 

Grazie

nel tuo caso l'amministratore dovrebbe applicare il disposto dell'art. 1123 c.c. salvo disposizioni diverse nel rdc.

 

art. 1123 c.c.

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68 disp. att.], salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità .

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Abito in un edificio del 1964 dove sono comproprietario di un appuntamento.

Non posseggo box. Nello scantinato box vi erano tre pozzetti a dispersione e per 60 anni non hanno creato problemi finché un giorno un proprietario di un box ha iniziato a versare, in un pozzetto, l'acqua con la quale lavava la sua auto.

Col tempo vicino a quel pozzetto si è creato un avvallamento di circa 2m² per una profondità di 15 cm..

L'amministratore , senza rispettare le disposizioni del c.c. in materia condominiale , ha deciso di assegnare i lavori per un nuovo impianto fognante collegato a un pozzetto dove è presente una pompa per l'elevazione, a livello stradale, di acqua sorgiva.

All'impianto è stata collegata anche la griglia posta alla fine della rampa.

Terminati i lavori l'amministratore ha emesso i bollettini di pagamento.

A seguito di proteste ha indetto una assemblea condominiale nella quale ha preteso la ratifica della spesa con la ripartizione a carico di tutti i condomini.

L'assemblea, a maggioranza, accetta la spesa e sua ripartizione.

Io mi sono opposto con menzione nel verbale di assemblea e successivamente ho motivato la mia opposizione , tramite raccomandata, all'amministratore elencando tutte le mancanze che hanno dato origine alla mia opposizione.

Abbiamo revocato l'incarico e al nuovo amministratore ho fornito tutti i documenti relativi al problema ma lui pretende da me il pagamento della quota " spettante " affermando la sua estraneità al problema.

Io non ho pagato e non pagherò . Gli ho detto di procedere mediante decreto ingiuntivo. Vedremo....

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ciao

 

il nuovo amministratore ha perfettamente ragione di pretendere da te tale spesa, anche se contestata, in quanto è stata approvata dalla maggioranza e non impugnata nei termini. La tua raccomandata e le annotazioni nel verbale non hanno nessuna possibilità di ottenere soddisfazione. Quindi, manda giù il rospo seppur a malincuore, anche se mitigato dalla sostituzione dell'amministratore, e paga evitandoti inutili spese.

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Sembra che il dettato dell'articolo 1121 c.c. non la pensa alla stesso modo.

Non posseggo box pertanto dall'innovazione non ho tratto nessun beneficio e nell'articolo è scritto chiaramente : " .....i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

....salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa ".

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Sembra che il dettato dell'articolo 1121 c.c. non la pensa alla stesso modo.

Non posseggo box pertanto dall'innovazione non ho tratto nessun beneficio e nell'articolo è scritto chiaramente : " .....i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

....salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa ".

Purtroppo, oltre ad inviare una lettera raccomandata all'amministratore, avresti dovuto impugnare la delibera nei termini e richiedere al giudice l'annullamento della stessa. Non avendo proposto opposizione, la decisione assembleare è divenuta valida per tutti, te compreso e, quindi, non ti resta che pagare, altrimenti rischi la notifica di un D.I. da parte dell'attuale amministratore

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http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/gestione-affitti/2015-07-22/ripartizione-spese-senza-unanimita-nessuna-deroga-172942.php?uuid=ACYVJkV

Lasciamo che lo decida un giudice !

Certe delibere ( come l'attuale ) sono annullabili in qualsiasi tempo , anche oltre i 30 giorni , quando minano certi diritti.

Nel caso specifico è stato rifatto l'impianto fognario, che presumo sia allacciato anche alla tua proprietà, ed i lavori effettuati su iniziativa dell'amministratore sono stati successivamente ratificati dall'assemblea con precisa delibera. Contro tale decisione l'unica cosa che poteva fare chi non fosse stato d'accordo era quella di impugnare entro 30 gg, in quanto trattasi di delibera annullabile e non nulla.

 

Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono

obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni

condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria

chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre

dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di

comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che

la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di

merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione

dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la

sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I,

con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

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Spiacente contraddirti ma non POSSEGGO NESSUNA PROPRIETÀ nello scantinato box.

L'avevo affermato già in precedenza.

Comunque ricapitolando:

Nessuna assemblea preliminare ;

Nessun preventivo spese lavori ;

Nessuna delibera ;

Nessuna ripartizione preventiva ;;

Solo decisione autonoma dell'amministratore ;

Convocazione con ratifica spesa ;

Accettazione da parte di maggioranza non qualificata della ripartizione a carico di tutti i condomini.

Tre condomini si sono espressi contro la delibera.

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nuovo articolo 1130 bis c.c. della legge di riforma della normativa condominiale (n. 220/2012) ha chiarito che il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. Un registro di contabilità (in pratica il libro giornale previsto per le imprese), un riepilogo finanziario ed una nota esplicativa della gestione”.

Nessuna indicazione normativa in merito al criterio contabile da adottare, ma con “la scelta” di Cassazione seconda civile 9 maggio 2011, n. 10153 (presidente Triola) per quello di cassa. Lo stesso Triola (Il condominio – Giuffrè Milano 2007) dà per scontato che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al criterio della competenza bensì a quello di cassa per cui l'inserimento della spesa va annotato alla data dell'effettivo pagamento in quanto …..così affermato da Tribunale di Milano sezione ottava 20/6/1991, n. 5036.

E il Presidente Corona (Cassazione n. 10815 del 16 Agosto 2000 aveva precisato che “la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l'amministratore debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o di cassa, ma è pur vero che l'amministratore dura in carico un anno, per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale”. La domanda del condominio contestava l'avanzo di gestione dovuto alla cessazione dell'incarico il cui importo risultava divergente a seconda della tenuta della contabilità condominiale con il criterio di competenza o di cassa; e la CTU aveva affermato la correttezza del criterio di competenza contabile adottato dall'amministratore nella rappresentazione della sua gestione.

Risulta infatti difficile comprendere le argomentazioni che giustificano in sede di passaggio di consegne tra amministratore uscente e subentrante risultanze difformi a seguito di utilizzo alternativo di uno dei due criteri.

Per la relativa scelta da utilizzare per la redazione del rendiconto condominiale occorre considerare gli effetti che si intendono dare a tale documento; liquidità per il bilancio di cassa in quanto il documento considererà soltanto quote incassate dai condomini e pagamenti delle spese effettuate, imputazione invece delle spese agli effettivi fruitori dei servizi resi, indipendentemente dai crediti (verso condomini per quote periodiche dovute e non pagate) e debiti (verso fornitori di beni e servizi comunque evidenziati in situazione patrimoniale) per il bilancio di competenza.

Considerate le nuove indicazioni dell'art. 1130 bis per la redazione del rendiconto condominiale (registro di contabilità, situazione patrimoniale, fondi di riserva e nota sintetica esplicativa) torna utile prendere nota dei principi di redazione del bilancio indicati nell'art. 2423 bis c.c.: “si deve tener conto della data dei proventi ed oneri di competenza dell'esercizio indipendentemente dalla data di incasso o del pagamento”. Infatti uno dei Principi contabili di Commercialisti e Ragionieri evidenzia che “l'effetto delle operazioni deve essere rilevato contabilmente ed attribuito all'esercizio al quale tali operazioni si riferiscono e non a quello in cui si concretizzano i relativi incassi e pagamenti”.

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Sembra che il dettato dell'articolo 1121 c.c. non la pensa alla stesso modo.

Non posseggo box pertanto dall'innovazione non ho tratto nessun beneficio e nell'articolo è scritto chiaramente : " .....i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

....salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa ".

ciao

 

ma stiamo parlando di pulizie, lampadine ed energia elettrica. Quindi il rifermento al 1121 è sbagliato.

 

Mi scuso, facevo riferimento al post 1, e non alla nuova discussione.

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Credevo che questo sito non fosse frequentato da troll.

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Le ripartizioni delle spese devono essere attuate secondo quanto contenuto nell'art. 1123 c.c.

L'assemblea, a maggioranza, non ha il potere di modificare il criterio di ripartizione dettato dall'articolo 1123 c.c.

Può farlo solo se si è in presenza del consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio ( proprietari ). È sufficiente un voto contrario per rendere nulla la delibera.

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Credevo che questo sito non fosse frequentato da troll.

ciao

 

Forse il disturbatore non sono io, ma il contenuto del tuo post 5 che essendo argomento diverso, sarebbe stato opportuno fosse aperto in una nuova discussione, evitando proprio risposte fuori argomento, convinti che la discussione sia sempre la stessa.

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Le ripartizioni delle spese devono essere attuate secondo quanto contenuto nell'art. 1123 c.c.

L'assemblea, a maggioranza, non ha il potere di modificare il criterio di ripartizione dettato dall'articolo 1123 c.c.

Può farlo solo se si è in presenza del consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio ( proprietari ). È sufficiente un voto contrario per rendere nulla la delibera.

ciao

 

le delibere prese con maggioranze insufficienti non sono nulle ma annullabili, come, a questo punto, casualmente riferiti nel tuo post 9 in risposta al corretto post di Josefat, salvo poi contraddirti nel post 10.

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Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condomini. Il decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali può essere posto nel nulla anche quando il verbale con cui l'assemblea ha approvato la ripartizione delle spese non sia stato impugnato. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza del 28 agosto 2015, n. 17268 .

Le spese sono a carico dei proprietari

Il condominio ottiene dal Giudice di pace un decreto ingiuntivo contro un condòmino colpevole di non aver versato circa 500 euro per le spese necessarie all'adeguamento dei garages entroterra. Il condòmino recalcitrante si oppone all'ingiunzione sostenendo di non essere tenuto al pagamento di tali oneri in quanto non era proprietario di box, posto auto o cantina nell'entroterra. Il rifiuto viene suffragato dal regolamento di condominio che considera i locali nel piano interrato di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti. In sostanza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garages devono essere ripartite esclusivamente tra i proprietari in ragione di millesimi spettanti a ciascuno. L'opposizione viene accolta ma la sentenza viene appellata dal condominio. Il giudice d'appello conferma la sentenza di primo grado e revoca il decreto ingiuntivo ma il condominio, non contento, ricorre in cassazione.

Le ragioni del condominio

Il condominio sostiene che il condòmino dissenziente, non avendo impugnato il verbale di assemblea con cui era stato approvato il preventivo e la relativa ripartizione delle spese, non poteva sottrarsi dal relativo pagamento. L'assemblea di approvazione, in altre parole, avrebbe “cristallizzato” la situazione. Viene presentata una ulteriore eccezione: il regolamento di condominio prevede che «i condomini non proprietari dei posti macchina possono accedere all'autorimessa con autoveicoli per il tempo necessario ad effettuare le operazioni di carico e scarico». Conseguentemente, le spese di manutenzione graverebbero su tutti i condòmini e non solo sui proprietari.

Il principio base

La Cassazione respinge il ricorso sottolineando che «in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (si veda la sentenza della Cassazione del 29.3.2007, n. 7708). (…) è appena il caso di ribadire che il rimedio dell'impugnazione offerto dall'art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali - e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza - riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cassazione, sentenza del 10.6.1981, n. 3775).» Il condòmino, quindi, può opporsi al decreto ingiuntivo anche quando non abbia preventivamente impugnato il verbale dell'assemblea che disciplinava le modalità di ripartizione delle spese.

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Ciao

Non mi riferivo ad una maggioranza per deliberare un lavoro ma alla maggioranza che vuole modificare i criteri legali di ripartizione; come ho segnalato in precedenza. Può farlo solo se c'è il consenso unanime, vale a dire il 100%.

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Ciao Camillo50,

Se ti va leggi l'articolo che ho postato .

È il commento su una sentenza che calza alla perfezione il mio caso.

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Non è stato rifatto alcun impianto fognario in quanto era inesistente.

L'attuale impianto non raccoglie nessun liquido di scarico dalle proprietà .

È stato creato un inutile e dannoso collegamento tra i tre pozzetti e il pozzetto/sorgente e se accidentalmente le pompe di sollevamento del pozzetto/sorgente dovessero guastarsi il locale boxes/scantinato si allagherebbe più facilmente proprio in virtù della innovazione.

In fondo alla rampa di accesso c'è una griglia isolata deputata sulla raccolta dei detriti trasportati dalle piogge . Adesso la griglia è collegata con il pozzetto nel quale ci sono le pompe di sollevamento e i detriti anziché arrestarsi nella griglia si depositano accanto alle pompe.

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