#1 Inviato 19 Settembre, 2023 Condomìnio minimo, no provvisto di regolamento condominiale, no amministratore, no codice fiscale, mai effettuata alcuna assemblea condominiale, composto da tre immobili cielo-terra, di tre proprietari differenti, dove sono in ipotesi di realizzo i seguenti interventi di manutenzione su parti condominiali, con la fruizione delle previste detrazioni per bonus edilizie del 50%: 1)° -rifacimento fogne, ognuno dei tre condomìni contribuisce al pagamento delle spese di sua spettanza, i tratti delle fogne dei condòmini sono separati fra di loro; 2)°-rifacimento intonaco mura ammalorate, perimetrali al cortile condominiale: spese sostenute al 50% solamente da due dei tre condòmini; 3)°-rifacimento pavimentazione e portone condominiale, spesa sostenuta da uno solo dei condòmini. Stante quanto sopra rappresentato, il quesito è: si potrà prevedere di attribuire le detrazioni possibili ai rispettivi condòmini, per quote e/o importi diversi?. Cioè ogni condomino partecipa alla spesa per una cifra diversa e ovviamente su tale cifra potrà beneficiare delle relative detrazioni? Naturalmente a monte di detta ipotesi di rifacimento dei lavori con fruizione dei bonus edilizi, con una diversa ripartizione delle spese, esiste, un accordo verbale informale fra le parti e un interesse prevalente del condòmino n. 3, che sosterrebbe la parte maggiore della spesa, infatti pagherebbe la spesa, sia per rifacimento della parte di fogna di sua spettanza, sia il rifacimento della pavimentazione che del portone condominiale. Nella parte sottostante del cortile condominiale esiste una cantina di proprietà del condòmino n. 3 di circa 70 mq. che in molti casi è soggetta a problematiche di infiltrazioni di acqua, che sono da ricondurre alla vetustà (trentennali) degli impianti fognari e della pavimentazione del cortile condominiale, da qui l’interesse prevalente del condòmino n. 3. Ovviamente questo tipo di intervento richiede la predisposizione dei necessari documenti per la realizzazione di detti interventi e per poter usufruire dei relativi bonus edilizi. Il riferimento è all’articolo 1123 c.c. laddove nella prima parte dello stesso declina: -le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi, nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Detta norma è derogabile solo all’unanimità di tutti i condòmini: *in sede di approvazione del regolamento di condominio predisposto dall’originario costruttore e si parla di “regolamento contrattuale”; *in assemblea di condominio, con una modifica del regolamento condominiale precedentemente approvato, ma se non c’è il regolamento approvato, cosa si deve fare?: prima approvare il regolamento e poi modificarlo? La relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce di “natura contrattuale”) o un una deliberazione dell’assemblea, che venga approvata all’unanimità, cioè con il consenso di tutti i condòmini, anche gli assenti?. Naturalmente è da prevedere una modifica solamente per questi interventi in argomento e richiamati nella parte iniziale della relazioni, e quindi una modifica transitoria/temporanea, oppure specificare nel verbale condominiale: prima l’approvazione del regolamento, e contemporaneamente la modifica del criterio di ripartizione delle spese condominiali e specificare solo ed esclusivamente per le spese riguardanti esclusivamente gli interventi in argomento?. Alla Assemblea di modifica del regolamento condominiale/assembleare?? Devono essere presenti (anche per delega, meglio se presenti) tutti i condòmini e tutti devono votare a favore della modifica dei criteri di ripartizione delle spese: si parla in questo caso di “regolamento assembleare”?. Oppure la assemblea con la maggioranza, alla unanimità, delibera la redazione di un regolamento condominiale con anche le deroghe previste dall’art. 1123 c.c., “salvo diversa convenzione” specificando che riguardano solo questi interventi programmati e non altri., anche in fasi successive. La diversa ripartizione delle spese dovrà riguardare solo ed esclusivamente gli interventi sopra descritti e non altri. Quindi regolamento assembleare, approvato alla unanimità, ma solo ed esclusivamente per gli interventi che devono essere richiamati nel verbale e solo per quelli effettuati in questo periodo. Norma derogabile solo all’unanimità dei condòmini (tutti in condòmini devono firmare anche gli assenti)? I condòmini possono firmare anche, dopo l’assemblea, in una successiva fase? Meglio evitare la firma per delega?. Relativamente al tipo di interventi programmati che riepilogo: rifacimento fogne, rifacimento mura ammalorate cortile condominiale, rifacimento pavimentazione cortile e portone condominiale è da prevedere per gli stessi la costituzione del fondo speciale? Modificato 19 Settembre, 2023 da raffaele.capuano6@gm TITOLO DEL QUESITO
#2 Inviato 19 Settembre, 2023 raffaele.capuano6@gm dice: ogni condomino partecipa alla spesa per una cifra diversa e ovviamente su tale cifra potrà beneficiare delle relative detrazioni? Si, purchè deliberato e verbalizzato in apposita assemblea condominiale raffaele.capuano6@gm dice: Oppure la assemblea con la maggioranza, alla unanimità, delibera la redazione di un regolamento condominiale con anche le deroghe previste dall’art. 1123 c.c., “salvo diversa convenzione” specificando che riguardano solo questi interventi programmati e non altri., anche in fasi successive Non è necessario che la diversa ripartizione sia prevista per regolamento, è sufficiente che si verbalizzi il riparto "non legale" nell'assemblea che approva i lavori, oppure quella che approva il riparto dei costi. La votazione deve essere unanime, il voto è regolarmente espresso anche per delega. Potete derogare al principio legale in occasione di ogni intervento sulle parti comuni. Il fondo è sempre da raccogliere.
#3 Inviato 22 Settembre, 2023 Grazie Danielabi. Se ho bisogno di chiedere sullo stesso argomento ti coinvolgo. Grazie ancora. Saluti. Raffaele Capuano