#1 Inviato 23 Marzo, 2021 Salve, Avrei un quesito da porvi. Ho appena comprato un appartamento all'Asta giudiziaria, sito in un condominio di diversi appartamenti, alcuni invenduti. L'amministratore e alcuni vecchi proprietari del palazzo mi hanno detto che dovrò pagare una quota di condominio per il mio appartamento e una quota per coprire le spese condominiali degli immobili invenduti. Quindi, immagino che i vecchi proprietari al momento dell'acquisto abbiano firmato la clausola di esonero del pagamento delle spese condominiali da parte del costruttore, ripartendosi le spese fino ad ora. Le mie domande sono queste: 1) Io, nuovo proprietario, sono costretto a pagare queste quote extra per gli immobili invenduti, non avendo mai firmato nessuna clausola nel contratto di acquisto? 2) Se la risposta è si, le spese condominiali del mio immobile fino ad un mese fa invenduto sono state coperte dai vecchi condomini giusto? Di conseguenza, io non ho alcuna morosità di spese condominiali da pagare per l'anno in corso e l'anno precedente, essendo che le spese sono state già coperte dai vecchi condomini. Oppure, l'amministratore può richiedere il pagamento dell'anno precedente e dell'anno in corso delle spese condominiali, pur essendo state ripartite in precedenza tra gli altri proprietari? Grazie a chi risponderà. Saluti, Andrea.
#2 Inviato 23 Marzo, 2021 Andu.M dice: 1) Io, nuovo proprietario, sono costretto a pagare queste quote extra per gli immobili invenduti, non avendo mai firmato nessuna clausola nel contratto di acquisto? se gli immobili invenduto sono ancora di proprietà del costruttore, le spese condominiali sono a suo carico. leggi questa sentenza. E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione. Questo, in sostanza, l’orientamento della Cassazione rispetto ad una tematica oltremodo ricorrente, specie in tempi di crisi economica come quella attuale. (Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; id. sez. II, 16.12.1988 n. 6844: id. sez. II, 23.12.1988 n. 7039.)
#3 Inviato 23 Marzo, 2021 JOSEFAT dice: se gli immobili invenduto sono ancora di proprietà del costruttore, le spese condominiali sono a suo carico. leggi questa sentenza. E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione. Questo, in sostanza, l’orientamento della Cassazione rispetto ad una tematica oltremodo ricorrente, specie in tempi di crisi economica come quella attuale. (Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; id. sez. II, 16.12.1988 n. 6844: id. sez. II, 23.12.1988 n. 7039.) Grazie per la risposta Josefat. Secondo la perizia pubblicata dal tribunale, gli immobili sono liberi e di proprietà dell'esecutato, che in questo caso è il costruttore. Tuttavia, da quello che mi hanno detto alcuni proprietari, loro stanno continuando a pagare mensilmente una quota al posto dell'esecutato per ricoprire le quote condominiali di questi appartamenti invenduti. A prescindere dal fatto che questa clausola debba essere considerata vessatoria o no, essendo passati più di due anni dalla vendita dei primi immobili del palazzo, io sono tenuto a pagare le spese dell'anno precedente e dell'anno in corso oppure, essendo che le spese condominiali dell'appartamento invenduto che poi ho comprato erano coperte dagli altri condomini del palazzo, sono libero da questo onere, non essendoci in teoria delle morosità di spese condominiali?
#4 Inviato 23 Marzo, 2021 Andu.M dice: Secondo la perizia pubblicata dal tribunale, gli immobili sono liberi e di proprietà dell'esecutato, che in questo caso è il costruttore. Tuttavia, da quello che mi hanno detto alcuni proprietari, loro stanno continuando a pagare mensilmente una quota al posto dell'esecutato per ricoprire le quote condominiali di questi appartamenti invenduti. quindi c'è già una procedura esecutiva nei confronti del costruttore? Se così fosse, va bene che i condomini continuano a pagare una quota per conto dell'esecutato, almeno fino alla fine delle procedure, anche perché il condominio non può fermarsi, ma la cosa dovrebbe essere stata decisa in assemblea con delibera unanime. Andu.M dice: A prescindere dal fatto che questa clausola debba essere considerata vessatoria o no, essendo passati più di due anni dalla vendita dei primi immobili del palazzo, io sono tenuto a pagare le spese dell'anno precedente e dell'anno in corso oppure, essendo che le spese condominiali dell'appartamento invenduto che poi ho comprato erano coperte dagli altri condomini del palazzo, sono libero da questo onere, non essendoci in teoria delle morosità di spese condominiali? tu hai l'obbligo di pagare soltanto le spese dell'anno in corso e quello precedente, così come stabilito dall'art. art. 63 dacc. se non risultano morosità perché pagate dagli altri inquilini, non dovrai pagare nulla, o perlomeno non potrai essere costretto dai condomini che hanno anticipato; del resto quest'ultimi si rifaranno al temine della procedura.
#5 Inviato 23 Marzo, 2021 JOSEFAT dice: quindi c'è già una procedura esecutiva nei confronti del costruttore? Se così fosse, va bene che i condomini continuano a pagare una quota per conto dell'esecutato, almeno fino alla fine delle procedure, anche perché il condominio non può fermarsi, ma la cosa dovrebbe essere stata decisa in assemblea con delibera unanime. tu hai l'obbligo di pagare soltanto le spese dell'anno in corso e quello precedente, così come stabilito dall'art. art. 63 dacc. se non risultano morosità perché pagate dagli altri inquilini, non dovrai pagare nulla, o perlomeno non potrai essere costretto dai condomini che hanno anticipato; del resto quest'ultimi si rifaranno al temine della procedura. Grazie per la risposta. Domani devo andare dall'amministratore per farmi spiegare esattamente cosa e quanto devo pagare. Ho modo di avere una dimostrazione della sottoscrizione della clausola di esonero del costruttore con seconda firma nel suo studio? O magari è una cosa che hanno solo i primi condomini che hanno acquistato? Perchè io, avendo comprato all'asta, ho solo il decreto di trasferimento datomi dal tribunale, dove non si parla minimamente di queste cose. Oltretutto, nella perizia dell'asta giudiziaria non c'era traccia di morosità condominiali. Quindi, vorrei avere una prova che effettivamente i condomini siano costretti a pagare anche gli immobili invenduti sotto loro scelta perchè hanno firmato nello specifico quella clausola nel contratto di compra-vendita.