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saverio.raffa@gmail

Ripartizione spese condominiali appartamenti invenduti

buon giorno da novembre sono proprietario di un appartamento di nuova costruzione in un complesso edilizio composto da 3 palazzi da 15 appartamenti per un totale di 45 appartamenti. A causa dell'attuale crisi economica il costruttore ha venduto solo 10 appartamenti, il resto, per ammortizzare i costi, li affitta. Nell’ultima riunione condominiale l’amministratore ha ripartito le spese generali caricando le spese di consumo ordinario relative all’invenduto ai soli proprietari. (nell’atto di vendita è riportata la seguente dicitura: “la società venditrice rimane esonerata dal pagamento delle quote condominiali afferenti le unità immobiliari invendute sempre che esse non siano in alcun modo utilizzate”).

Per facilità di calcolo considero la divisione uguale per tutti, ma in realtà lui ha calcolato tutto secondo i millesimi assegnati.

Considerando per esempio un solo palazzo, una spesa di € 150.00, 5 appartamenti venduti, 3 affittati e 7 invenduti e inutilizzati.

 

1. Il calcolo dell’amministratore è il seguente:

Totale spesa 150,00/15=10,00 cad.

Spese appartamenti invenduti 70,00/5=14,00 cad.

Quindi

Inquilini 10,00 cad.

Proprietari 24,00 cad.

 

2. Il calcolo che secondo i proprietari è il seguente:

Totale spesa 150,00/15=10,00 cad.

Spese appartamenti invenduti 70,00/8=8,75 cad.

Quindi

Inquilini e proprietari 18,75 cad.

 

Ovviamente considerando 150,00 la differenza è misera, ma se consideriamo gli importi di un condominio….

 

Questo calcolo riguarda le spese ordinarie di consumo perché è vero che al momento del contratto di acquisto abbiamo accettato si sobbarcarci le spese relative agli appartamenti invenduti e inutilizzati, ma dal momento che alcuni sono affittati, le spese di consumo sono maggiori. Quindi per quanto riguarda le spese di consumo il calcolo deve essere fatto secondo la nostra teoria (2) e non quella dell’amministratore (1).

La mie domande sono le seguenti:

- Il calcolo delle spese di consumo per le unità immobiliari invendute e inutilizzate, deve essere ripartito per tutti gli inquilini del palazzo, indipendentemente se si tratta di proprietari o inquilini, giusto?

- C’è un riferimento normativo o sentenza della Cassazione dal quale si evince questa ripartizione?

L’amministratore sostiene che per gli appartamenti affittati anche se invenduti, ma utilizzati, gli inquilini non devono essere caricati dell’eccedenza riguardanti gli appartamenti inutilizzati, perché anche se pagano gli inquilini, formalmente è il proprietario che sostiene il costo del condominio e siccome il proprietario è il costruttore, lui stesso non si può caricare delle spese dell’invenduto. Mi sembra un ragionamento alquanto di parte nei confronti del costruttore e comunque assurdo perché le spese di consumo sono proporzionate agli inquilini residenti, indipendentemente se proprietari o no, giusto?

Grazie mille per la consulenza.

il venditore può essere esonerato solo per il primo anno, dal secondo PAGA per tutti gli appartamenti per quali è ancora proprietario

buon giorno da novembre sono proprietario di un appartamento di nuova costruzione in un complesso edilizio composto da 3 palazzi da 15 appartamenti per un totale di 45 appartamenti. A causa dell'attuale crisi economica il costruttore ha venduto solo 10 appartamenti, il resto, per ammortizzare i costi, li affitta. Nell’ultima riunione condominiale l’amministratore ha ripartito le spese generali caricando le spese di consumo ordinario relative all’invenduto ai soli proprietari. (nell’atto di vendita è riportata la seguente dicitura: “la società venditrice rimane esonerata dal pagamento delle quote condominiali afferenti le unità immobiliari invendute sempre che esse non siano in alcun modo utilizzate”).
Mi fermo quì senza neppure leggere il seguito, se sono utilizzati e specialmente a vantaggio del costruttore deve contribuire alle spese per i millesimi di sua appartenenza.

Ciao a tutti,

da quanto so il regolamento condominiale di tipo contrattuale ha valenza legale. Se il costruttore avesse inserito quanto indicato da Saverio, il costruttore dovrebbe partecipare al pagamento delle quote degli appartamenti utilizzati (affittati) anche se invenduti. Mentre per quelli invenduti ed inutilizzati (praticamente vuoti) è esonerato perchè inserito nel regolamnte di tipo contrattuale.

 

Secondo quel che sono le mie conoscenze, l'esonero dal partecipare alle quote condominiali da parte del costruttore per gli appartmenti invenduti ed inseriti nel regolamento contrattuale NON ha scadenza.

 

Mi piacerebbe conoscere le vostre opinioni in merito

 

Grazie

 

:-)

L'esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le unità immobiliari invendute, se contenuto in un regolamento "contrattuale" da tutti sottoscritto al momento del rogito è legittimo.

La Cassazione ha però ribadito che simile liberatoria diventa vessatoria quando è per un periodo illimitato, ha infatti indicato che può raggiungere una durata massima di due anni.

http://www.condomini.altervista.org/EsoneroSpeseCostruttore.htm

si hai ragione ma se continui nella lettura, il problema e che le quote degli appartamenti invenduti l'amministratore li divide solo per i proprietari e non per tutti i residenti indipendentemente dalla natura contrattuale per i quali sono residenti

si hai ragione ma se continui nella lettura, il problema e che le quote degli appartamenti invenduti l'amministratore li divide solo per i proprietari e non per tutti i residenti indipendentemente dalla natura contrattuale per i quali sono residenti
Sicuramente "dimenticandosi" di essere lui stesso proprietario 😂
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