Ripartizione Spese (comuni o private) - Condominio Parziale

[icedreams]

Ciao a tutti, nelle scorse settimane Elena B. mi è stata di grande aiuto, dandomi indicazioni che mi hanno poi consentito di approfondire i temi trattati.

Purtroppo qualche piccolo dubbio mi è venuto, e avrei bisogno di ulteriori risposte in modo da essere in grado di contrastare eventuali “resistenze” che potremmo incontrare in occasione della prossima riunione.

I temi in sostanza erano due:

• crepa e problematiche alle fondamenta di 1 delle 8 palazzine (totalmente separate tra loro)

• infiltrazioni nei box e “corsello” box, propagatesi da 2 delle 8 palazzine (quelle che sono in sostanza costruite sopra).

Premettendo che per quanto mi è stato confermato da ELENA, che ha anche preso visione del regolamento condominiale, non vi è alcun elemento per considerare le spese COMUNI e quindi ripartibili su tutti i condomini (come invece ci è stato detto), avrei bisogno di qualche conferma in modo da presentarmi con tutte le carte in regola per affermare questo.

 

Il primo dubbio riguarda il fatto di appellarsi al terzo comma del 1123 (ossia spese da addebitarsi solo a chi trae utilità dalla cosa….). Per quello che ho letto in rete ritengo che quelle NON siano assolutamente parti comuni, e quindi riferirsi al 1123 lo vedo superfluo o addirittura fuori luogo. Ma vorrei capire se questa è effettivamente una considerazione corretta. Aggiungo che il regolamento condominiale cita espressamente che è PROPRIETA’ COMUNE “ciò che è INDIVISIBILE ed IRRINUNCIABILE, ossia, parti, locali, cose impianti che in base agli atti di acquisto non risultino di proprietà singole e individuali di un condomino o del venditore”. Io sulla base del titolo di acquisto (rogito) NON sono proprietario di nulla di quella palazzina, e secondo me quella palazzina, le cose, le fondamenta etc etc sono di proprietà esclusiva dei condomini che, sulla base del rogito detengono una porzione in quella palazzina. Sbaglio ad intendere le cose in questi termini oppure il ragionamento è corretto? Ovvio che in subordine terremo validi anche i contenuti del 1123 – terzo comma – per dimostrare, ulteriormente, che da quella palazzina traggono uso e benefici SOLO i proprietari della stessa e SOLO loro devono pagare le spese.

 

Secondo dubbio. Ho letto svariati contributi in rete per quanto riguarda il tema box/rimesse (infiltrazioni e ripartizione spese). Ho visto peraltro che vi sono tesi discordanti sull’applicazione degli articoli di legge, ossia 1125 e 1126 (SOLAI o LASTRICI SOLARI). Anche su questo nutro dei dubbi perché poi la suddivisione delle spese è radicalmente diversa, ossia 50% sopra e 50% sotto (in un caso) oppure 1/3 sopra e 2/3 a carico dei box. Rammento che i box sono a livello strada e che, sopra il solaio, ci sono due palazzine, giardini privati ed alcuni camminamenti condominiali che servono le stesse palazzine. Secondo voi è più corretto applicare la disciplina del solaio o del lastrico solare?

 

Terzo dubbio. Sono proprietario di 2 appartamenti in quel complesso ed ho stranamente notato che mentre da un rogito risultano “parte comune non censibile” anche i 2 corselli box (con tanto di mappali che poi sono quelli rogitati da altri condomini appunto proprietari dei box, mentre io NON ce l’ho), nell’altro rogito NON vi è alcuna indicazione dei corselli box. Mi hanno spiegato all’ufficio tecnico del comune che quando hanno costruito quell’insediamento è stato fato in 3 lotti distinti, e probabilmente quando fu fatto il rogito di 1 delle due abitazioni i box NON c’erano ancora, quando fu fatto invece il rogito della seconda casa i box invece c’erano, e per tale motivo i corselli box sono rientrati nel rogito. Su questo tema ho letto che la Cassazione ha stabilito che i box e le rimesse NON possono essere intese PARTI COMUNI neppure se il regolamento condominiale le ritiene tali. Dico bene? La Cassazione dice però che la proprietà si stabilisce sulla base della detenzione del “titolo”, che credo coincida con l’acquisto e quindi con il rogito. Mi chiedo quindi, considerando che i 2 corselli BOX sono all’interno del mio rogito, io divento proprietario di quella cosa comune anche se NON sono proprietario di alcun box? In questo caso non si applica il 3 comma del 1123 codice civile? (evidenzio che i “corselli box” servono esclusivamente i box di proprietà, e che si accede ai corselli ovviamente SONO se si è proprietari del box).

 

Quarto ed ultimo dubbio. MI riallaccio al punto 1, preso atto della tipologia costruttiva dell’insediamento è corretto a tutti gli effetti far riferimento al concetto di CONDOMINIO PARZIALE ? Quali sono i requisiti per definirlo tale? Mi è parso di capire che un condominio non si costituisce parziale o NON parziale, ma che è la legge in sostanza che ha tracciato tale “strada”.

 

Scusate per essermi dilungato, e vi ringrazio in anticipo per l’aiuto che mi avete dato e che mi state dando.

Modificato Da - icedreams il 27 Mar 2013 alle ore 14:07:59

[icedreams]

Ehm, lo so forse sono stato troppo prolisso, ma ce qualcuno riesce a darci qualche conferma lo ringraziamo tantissimo.

Elena B. se trovi per favore 5 minuti, dato che conosci benissimo il tema, grazie mille!

ciaooooo

 

 

 

[Elena Bartolini]

Scritto da icedreams il 28 Mar 2013 - 15:12:25: Ehm, lo so forse sono stato troppo prolisso, ma ce qualcuno riesce a darci qualche conferma lo ringraziamo tantissimo.

Elena B. se trovi per favore 5 minuti, dato che conosci benissimo il tema, grazie mille!

ciaooooo

 

Ciao, penso di aver spiegato dettagliatamente come la penso io sulla questione, quindi è inutile che mi ripeta, non ti direi niente di nuovo.

 

L'unica cosa non perfettamente chiara riguarda il tuo secondo dubbio; in realtà la questione è abbastanza facile: il solaio è una struttura che delimita due volumi CHIUSI mentre il lastrico COPRE un volume chiuso ma sopra c'è un volume aperto.

 

Se i box si trovano sotto alla palazzina, nel senso che la superficie che costituisce copertura dei box è INTERAMENTE coperta da un volume chiuso (la palazzina, appunto) allora si applica l'art. 1125 C.C.; se invece sopra alla suddetta superficie si trova un volume APERTO (anche se coperto da una tettoia o costituito da un piloty) allora si applica l'art. 1126 C.C.

 

Staff

[icedreams]

Scritto da Elena Bartolini il 03 Apr 2013 - 11:23:20:

Ciao, penso di aver spiegato dettagliatamente come la penso io sulla questione, quindi è inutile che mi ripeta, non ti direi niente di nuovo.

 

L'unica cosa non perfettamente chiara riguarda il tuo secondo dubbio; in realtà la questione è abbastanza facile: il solaio è una struttura che delimita due volumi CHIUSI mentre il lastrico COPRE un volume chiuso ma sopra c'è un volume aperto.

 

Se i box si trovano sotto alla palazzina, nel senso che l [...]

 

Ciao Elena e scusa per averti disturbata ancora.

 

Dalla tua spiegazione ne deriva che dovrebbe trattarsi di lastrico solare, posto che al di sopra del solaio, che divide corsello e box privati, si trovano “vialetti/camminamenti” di accesso alle singole proprietà delle 2 palazzine, giardini privati delle 2 palazzine ed appunto le 2 palazzine, che si trovano totalmente o parzialmente sopra i “box”.

Quindi applicazione art. 1126 cc e quindi 1/3 della spesa sopra e 2/3 sotto. Anche se questa cosa solleverà parecchie discussioni, posto che effettivamente il problema parrebbe arrecato in prevalenza da alcuni pluviali di una palazzina (che si trovano nelle parti interrate) che fanno fuoriuscire acqua appunto allagando alcuni box. In questo caso quelli sopra potrebbero dire che se non ci fossero i box il problema NON si sarebbe posto, quelli dei box potrebbero dire che il danno è arrecato dai pluviali (che non servono i box), e che senza di questo non avrebbero alcun danno (magari si troverà un accordo sul 50% a prescindere dal 1126).

 

Per il resto, si sei stata molto chiara, questa volta i miei dubbi / quesiti erano però un po’ più specifici (e sono nati proprio a seguito di tuo intervento), e mi resta sempre il dubbio di come “presentare” la cosa in assemblea, ossia:

 

1. Parlare SI di PARTI COMUNI e riferirmi al TERZO COMMA del 1123 per precisare che non essendo proprietario e non traendo utilità NON pago nulla che riguardi BOX e PALAZZINA che ha la crepa;

2. Dire che quelle NON sono assolutamente parti comuni (quindi evitare riferimenti al 1123 che parla di ripartizioni spese nelle parti comuni), posto che NON sono irrinunciabili ed indivisibili (come da regolamento condominiale) e che risultano INVECE di proprietà di condomini come da rogito.

 

Sono due modi di porsi completamente diversi. La terza alternativa sarebbe di illustrare entrambe le cose, dicendo che NON sono PARTI COMUNI ma che, solo in subordine, se ritenute COMUNI valga il TERZO comma del 1123. Tu cosa faresti nei nostri panni?

 

Ciao e grazie sempre