Ripartizione spese beni in comunione

[giomonte]

Il condominio in cui risiedo (condominio orizzontale) era originariamente composto da 44 ville (che si affacciano tutte su strade comunali) aventi come beni comuni la fogna, la recinzione perimetrale dell'intero complesso e la superficie destinata a verde attrezzata con piscina . Tutte le ville del complesso sono “autonome” salvo che per la fogna; il muro di cinta ed il giardino con piscina non hanno “relazione di accessorietà” con le singole proprietà. La ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria fu stabilita, in un’assemblea condominiale del 1982 mai confutata, in parti uguali tra tutte le U.I. del complesso. E’ avvenuto, qualche anno fa, che una delle ville è stata frazionata in due U.I. vendute a due diversi proprietari i quali intendono versare (e versano) una quota pari al 50% rispetto a quella pagata dagli altri condomini giustificando il loro comportamento con la superficie delle loro ville dimezzata rispetto alla superficie delle altre ville del complesso. Io mi sono opposto a tale errata ripartizione delle spese in quanto la tipologia del complesso e la natura dei beni in comune non hanno alcuna relazione con la superficie delle ville e quindi nessun peso economico di manutenzione a questo riguardo. Inoltre i beni in comune sono utilizzati dai due nuovi proprietari nella stessa misura di tutti gli altri condomini. Ho supportato questo mio ragionamento con diverse pronunce della Suprema Corte e fra tutte quella del 7 luglio 2000 n. 9096. Sul sito “condominio web” ho letto l’interessante esposizione fatta sull’argomento dall’Avv. Gallucci avente per titolo “La ripartizione delle spese per la manutenzione della piscina tra condominio e supercondominio. Le differenze ai fini della scelta del criterio di riparto” (https://www.condominioweb.com/-distinguere-tra-piscina-condominiale-piscina-supercondominiale-e-ulteriormente-tra-spese-di.412 ). L’Avv. Gallucci conclude, al riguardo dei beni in comunione, che , tutte le spese che riguardano la piscina (ed io aggiungerei anche gli altri beni in comunione che si identificano a tale fattispecie) “andranno divise in parti uguali”.

 

Premesso quanto sopra e nell’imminenza dell’assemblea che dovrà deliberare in merito alla mia richiesta di revisione della ripartizione delle spese, mi rivolgo agli esperti di questo sito per chiedere:

1. Avendo riguardo alla disciplina sulle “comunioni” possono i due nuovi proprietari dichiarare che la quota di loro proprietà è inferiore della metà rispetto a quella posseduta dalla restante parte dei condomini per giustificare la loro ridotta quota/spese?

2. Considerato che la ripartizione delle spese in parti uguali sostenuta dall’Avv. Gallucci confligge con il 2° comma dell’art. 1101 ("Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote"), posso io eccepire che i due nuovi proprietari fruiscono dei beni comuni nella stessa misura di tutti gli altri condomini pur essendo la loro quota di tali beni pari alla metà di quella posseduta dagli altri comproprietari e quindi corretta appare la ripartizione delle spese in parti uguali?

3. Se tale eccezione non dovesse essere approvata posso io proporre la ripartizione di tali spese solo in rapporto all’uso potenziale (2° comma art. 1123 c.c.) dei beni in comunione escludendo l’inserimento nel conteggio di ogni altro elemento (tipo superficie delle ville) tendente a ottenere una quota spese a loro esclusivo vantaggio?

 

Sentitamente ringrazio coloro che daranno una risposta ai miei quesiti pregandoli, se possibile, di indicare eventuali riferimenti giuridici o giurisdizionali.

 

Giovanni Monteleone

[antcuoco]

Ritengo opportuno, suddividere le spese per la ripartizione delle quote ordinarie e straordinarie in questo modo:

 

1000 millesimi:

 

500 millesimi in base alla superficie

500 millesimi in base all'uso che ciascuno può farne.

 

E' assurdo sostenere che tutte le ville godono dei beni allo stesso modo, perchè sicuramente ci sarà qualcuno che beneficia del viale in maniera maggiore, dell'illuminazione, e così via!!!

 

A.C.

[giomonte]

Scritto da antcuoco il 22 Mag 2013 - 22:20:59: Ritengo opportuno, suddividere le spese per la ripartizione delle quote ordinarie e straordinarie in questo modo:

 

1000 millesimi:

 

500 millesimi in base alla superficie

500 millesimi in base all'uso che ciascuno può farne.

 

E' assurdo sostenere che tutte le ville godono dei beni allo stesso modo, perchè sicuramente ci sarà qualcuno che beneficia del viale in maniera maggiore, dell'illuminazione, e così via!!!

 

A.C.

Caro antcuoco , ti ringrazio della risposta che, credo, non armonizzi con i miei quesiti che ti prego di rileggere. Ho precisato che le ville si affacciano tutte su strade comunali, quindi sia le strade che il relativo impianto di illuminazione non sono beni del condominio. Ho precisato anche che gli unici beni comuni del complesso sono la fogna, la recinzione perimetrale dell'intero complesso e la superficie destinata a verde attrezzata con piscina. Inoltre, ho scritto, che tutte le ville del complesso sono “autonome” salvo che per la fogna e che il muro di cinta ed il giardino con piscina non hanno “relazione di accessorietà” con le singole proprietà. Queste caratteristiche mettono i beni comuni sotto la disciplina della “comunione” e non del “condominio” così come si rileva dalle numerose pronunce della Suprema Corte (su tutte Cassazione 7 luglio 2000 n. 9096). La disciplina della comunione all’art. 1101 del cc recita “le quote dei partecipanti alla comunione si reputano uguali”. Il 2° comma dello stesso art. “Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione è in proporzione delle rispettive quote”. Ciò premesso ho precisato anche che i due nuovi proprietari della villa frazionata in due pagano una quota pari al 50% rispetto a quella pagata dagli altri condomini perché, dicono, la superficie delle loro ville é dimezzata rispetto alla superficie delle altre ville del complesso. Questa motivazione io non la ritengo valida in quanto, come già detto nel mio scritto, i beni comuni sono utilizzati dai due nuovi proprietari nella stessa misura di tutti gli altri condomini comportamento in contrasto con quanto sancisce il 2° comma dell’art. sopra citato (cioè i nuovi proprietari fruiscono dei beni comuni al 100% e concorrono nelle spese al 50%). Inoltre ho precisato nella mia lettera che la tipologia del complesso e la natura dei beni in comune non hanno alcuna relazione con la superficie delle ville e quindi nessun peso economico di manutenzione a questo riguardo.

Ritengo che questi chiarimenti consentano di fornire risposte più coerenti ai quesiti da me formulati. Ringrazio e porgo cordiali saluti.

giomonte

 

[giomonte]

Scritto da giomonte il 24 Mag 2013 - 17:53:47:

Caro antcuoco , ti ringrazio della risposta che, credo, non armonizzi con i miei quesiti che ti prego di rileggere.

Sarei molto grato a chi volesse dare una risposta ai miei quesiti. Grazie.

giomonte

[davidebo]

Salve,

 

Nel suo atto di proprietà è evidenziato qualcosa riguardo la piscina ? Come è descritto il diritto di ogni partecipante alla comunione (se di comunione si tratta) su tale bene ?

Potrebbe la piscina ritenersi qualcosa di "non accessorio" come invece è senz'altro un tetto o le scale di un edificio condominiale ove risiedano più proprietari. Ma lo stesso non credo proprio si possa dire della fogna che è senz'altro un accessorio in comune e sfruttato necessariamente da tutti i partecipanti.

Osservo poi, che all'interno della "proprietà esclusiva", ovvero la villetta che è stata frazionata tra due diversi proprietari, si è creato, di fatto, un condominio. Si tratta di un condominio minimo ovvero quando vi sono già due differenti proprietari all'interno dello stesso edificio.

E' possibile, ora, l'esistenza di una comunione che contempli al suo interno un condominio ?

Tenga conto, inoltre, che secondo l'art.1111 cc. un solo partecipante può richiedere legittimamente lo scioglimento della comunione. Il tutto entrerebbe nel merito della valutazione della Autorità Giudiziaria che potrebbe istituire il regime di condominio obbligandovi allora a nominare un Amministratore (che probabilmente non avete avuto finora). Questo comporterebbe un aumento dei costi notevoli rispetto alla idilliaca situazione che avete avuto finora. Credo convenga di gran lunga cercare una accomodamento con i due nuovi proprietari anche accettando le condizioni da loro chieste.

 

 

 

[giomonte]

Caro davidebo,

questo riscontro avviene con molto ritardo in quanto, oltre a problemi personali, non sono riuscito a “quotare” la tua lettera non conoscendo come utilizzare i sistemi messi a disposizione dal Forum (ho cercato istruzioni nel sito, ma non li ho trovati, ho scritto anche una email a Condominioweb chiedendo chiarimenti non ricevendo risposta. Ora provo a scriverti quotando le tue domande con un “copia-incolla”.

Innanzitutto ti ringrazio di aver preso in considerazione le mie email rivolte al forum .

 

Nel suo atto di proprietà è evidenziato qualcosa riguardo la piscina ? Come è descritto il diritto di ogni partecipante alla comunione (se di comunione si tratta) su tale bene ?

 

Nell’atto di proprietà è scritto che “ogni villino partecipa per quota proporzionale alle parti comuni del complesso quali previste e come disciplinate dal regolamento di condominio che trovasi allegato al mio rogito ….”; il regolamento (contrattuale) del condominio (registrato nell’anno 1978) determina in questo modo la ripartizione delle spese: “…spese generali del centro residenziale ( come: Amministrazione, personale di servizio, assicurazione, manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni ecc.), nelle stesse proporzioni in cui risultano ripartite le carature di proprietà dei beni stessi.”

Quanto sopra sancito nel rogito e nel regolamento del condominio è stato messo nel nulla sin dalla prima assemblea condominiale avvenuta nel lontano 1982, che, intuì che la ripartizione considerata dal regolamento condominiale non era per niente confacente alla tipologia del complesso (non un tradizionale condominio verticale, ma un complesso orizzontale con ville autonome salvo che per la fogna come già detto) deliberò la ripartizione delle spese di manutenzione ed uso dei beni comuni in parti uguali tra tutte le U.I. Ora quella delibera mai contestata dopo più di trent’anni fa parte delle regole del nostro condominio per “facta concludentia” ovvero una condizione consolidatasi nella prassi, ancorché giuridicamente ineccepibile e serenamente condivisa da tutti i condomini.

 

Potrebbe la piscina ritenersi qualcosa di "non accessorio" come invece è senz'altro un tetto o le scale di un edificio condominiale ove risiedano più proprietari."

 

Il bene comune della superficie destinata a verde attrezzata con piscina non ha “relazione di accessorietà” con le singole unità abitative ed ha tutti i requisiti, citati nelle varie pronunce della Suprema Corte (tra tutte Cass. 7 luglio 2000 n. 9096) per essere considerato un bene in comunione e non in condominio. Le ville sono tutte “autonome” (anche le due ville frazionate lo sono) salvo che per la fogna e non hanno (tra loro) nulla in comune come potrebbe capitare per le ville a schiera.

 

Ma lo stesso non credo proprio si possa dire della fogna che è senz'altro un accessorio in comune e sfruttato necessariamente da tutti i partecipanti.

 

Sono d’accordo. E’ l’unico bene del complesso che ha “relazione di accessorietà” e pertanto va sotto la disciplina delle leggi condominiali. Ma anche per questo bene comune i titolari delle due ville frazionate versano (assurdo) la metà dell’importo versato dagli altri condomini.

 

Osservo poi, che all'interno della "proprietà esclusiva", ovvero la villetta che è stata frazionata tra due diversi proprietari, si è creato, di fatto, un condominio. Si tratta di un condominio minimo ovvero quando vi sono già due differenti proprietari all'interno dello stesso edificio.

 

Non so che dirti a questo proposito. Le ville nel nostro complesso sono divenute 45 dalle originarie 44 tutte autonome come già detto, salvo che per la fogna. I due proprietari delle ville frazionate,é da rimarcare, beneficiano dei beni comuni del complesso nella stessa misura degli altri condomini.

 

Amministratore (che probabilmente non avete avuto finora).

 

Il complesso è sempre stato gestito da Amministratori ai quali da anni ho rivolto le mie richieste di revisione della ripartizione delle spese, assurdamente ignorate, e solo a seguito di mie insistenze rivolte all’ultimo Amministratore, ho ottenuto il suo impegno di inserire questa mia richiesta nell’o.d.g. della prossima assemblea. Ed è proprio per una mia preparazione a questa assemblea che ho rivolto i miei quesiti agli esperti di questo forum. Ti ringrazio nuovamente davideo e ringrazio anticipatamente coloro che volessero darmi indicazioni per ottenere una ripartizione equa e giuridicamente valida nella situazione da me rappresentata.

Cordiali saluti.

giomonte

 

 

[davidebo]

Buongiorno Giomonte,

 

con l'ultimo chiarimento fornito, sembra di capire che colui che stilò il regolamento contrattuale (verosimilmente il costruttore del complesso residenziale) ne definì la natura condominiale.

Nell'atto si parla infatti di: proporzioni in cui risultano ripartite le carature di proprietà dei beni stessi , probabilmente intendendo che le spese dovevano essere ripartite in base al "valore" delle proprietà esclusive (ovverosia in base ai millesimi di proprietà).

Più volte anche la Suprema Corte ha ribadito che un condominio, per dirsi tale, non necessita di divisioni di proprietà per piani orizzontali potendosi quindi applicare le norme dal 1117 al 1139 del c.c. ( oltre che le disposizioni attive corrispondenti) anche se la divisione è in senso verticale, ogniqualvolta esistano beni di comune godimento che costituiscono vincolo di "accessorietà".

Non pare che dall'atto e dal regolamento citato si evinca l'esclusione della piscina dall'essere considerato un bene non accessorio.

La sentenza della Suprema Corte, da lei citata, la considera invece come tale e francamente che la piscina non costituisca un "accessorio" è a mio parere sostanzialmente pacifico, poichè la sua esistenza è del tutto ininfluente alla fruibilità ed utilizzo delle singole proprietà esclusive.

Vorrei inoltre osservare che nell'ambito della disciplina condominiale è vero che si può derogare anche ad un regolamento di natura contrattuale qualora si limiti l'intervento di modifica alle norme che disciplinano l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni.In questi casi è sufficiente la maggioranza del 1136 cc. comma 5.

Ma la norma secondo cui le spese vanno ripartite secondo le "carature" (millesimi di proprietà) pur essendo "contrattuale" è in forza all'art. 1123 cc. esso pure derogabile ma solo alla unanimità. E' da vedere quindi se la delibera del 1982 fu adottata, per l'appunto, con la unanimità dei condomini altrimenti si tratta di delibera nulla (ovvero non valida nemmeno dopo tutti questi anni).

Infine, un'ultima riflessione. I due nuovi proprietari, acquistando la villetta frazionata, hanno con tutta probabilità ereditato il vecchio regolamento condominiale in quanto contrattuale e si troveranno nel rogito notarile una dicitura simile se non eguale a quella presente sul suo.

Con ciò acquisisce valore legale la loro presunzione di voler dividere le spese in base al criterio contrattuale, ovvero proporzionale, e non in parti eguali come se si trattasse di comunione.

Spero che questa discussione venga arricchita dal contributo anche da parte di altri con eventuali suggerimenti che le possano essere di concreto aiuto.

Saluti

 

 

 

[giomonte]

Buongiorno davidebo,

tra virgolette “” il brano del suo ultimo messaggio che intendo commentare

 

“”Non pare che dall'atto e dal regolamento citato si evinca l'esclusione della piscina dall'essere considerato un bene non accessorio.

La sentenza della Suprema Corte, da lei citata, la considera invece come tale e francamente che la piscina non costituisca un "accessorio" è a mio parere sostanzialmente pacifico, poichè la sua esistenza è del tutto ininfluente alla fruibilità ed utilizzo delle singole proprietà esclusive.””

 

E’ fuori di ogni dubbio che la superficie destinata a verde attrezzato con piscina del nostro condominio, rispettando tutti i parametri fissati in merito dalla Suprema Corte, non può che essere considerata un bene comune soggetto alla disciplina della comunione e non a quella del condominio. Il contrasto con quanto disciplinato nel regolamento condominiale me lo spiego così: il regolamento risale al 1978 anno in cui è stato redatto e registrato. In quell’epoca non si aveva idea delle nuove tipologie abitative che si sarebbero realizzate in futuro (supercondomini, ville a schiera, condomini orizzontali con U.I. autonome, ecc.). Mancando per queste tipologie norme fissate dal Codice, vi ha provveduto la giurisprudenza ed in particolare la Suprema Corte con le sue pronunce a regolamentare tali nuove tipologie abitative. C’è allora da chiedersi se questa nuova disciplina, in massima parte costituita dalle sentenze della Suprema Corte, è anche valida per un complesso abitativo come quello in cui risiedo (condominio orizzontale con ville autonome e con beni comuni “senza relazione di accessorietà” con le singole unità abitative) pur avendo tale complesso un regolamento contrattuale superato che si riferisce ai classici condomini verticali e non fa nessun cenno alle nuove tipologie abitative.

 

“”Vorrei inoltre osservare che nell'ambito della disciplina condominiale è vero che si può derogare anche ad un regolamento di natura contrattuale qualora si limiti l'intervento di modifica alle norme che disciplinano l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni. In questi casi è sufficiente la maggioranza del 1136 cc. comma 5.

Ma la norma secondo cui le spese vanno ripartite secondo le "carature" (millesimi di proprietà) pur essendo "contrattuale" è in forza all'art. 1123 cc. esso pure derogabile ma solo alla unanimità. E' da vedere quindi se la delibera del 1982 fu adottata, per l'appunto, con la unanimità dei condomini altrimenti si tratta di delibera nulla (ovvero non valida nemmeno dopo tutti questi anni).””

 

In merito alle maggioranza necessaria per modificare il regolamento condominiale contrattuale ritengo che ci sia stata recentemente una riforma: se la modifica riguarda uso e gestioni di servizi e parti comuni si può fare con una maggioranza di almeno 500 millesimi; se invece la modifica riguarda diritti e proprietà privata sarà necessaria la totalità dei consensi. Ma io, come ho già specificato nel mio precedente scritto, ho ritenuto tutto ciò superato dalla delibera del 1982 che sancì la ripartizione delle spese di manutenzione ed uso dei beni comuni in parti uguali tra tutte le U.I. Quella delibera, a prescindere dalla maggioranza con cui fu votata,(ripeto ciò che ho già scritto) non essendo stata mai contestata, dopo più di trent’anni, fa parte delle regole del nostro condominio per “facta concludentia” ovvero una condizione consolidatasi nella prassi, ancorché giuridicamente ineccepibile e serenamente condivisa da tutti i condomini. Questa, però, è una mia affermazione che necessita di una conferma, la sua o di chiunque altro esperto nel Forum.

 

 

“”Infine, un'ultima riflessione. I due nuovi proprietari, acquistando la villetta frazionata, hanno con tutta probabilità ereditato il vecchio regolamento condominiale in quanto contrattuale e si troveranno nel rogito notarile una dicitura simile se non eguale a quella presente sul suo.

Con ciò acquisisce valore legale la loro presunzione di voler dividere le spese in base al criterio contrattuale, ovvero proporzionale, e non in parti eguali come se si trattasse di comunione.””

 

I due nuovi proprietari si inseriscono in un condominio in cui le regole sono state cambiate per “facta concludentia” e mi riesce difficile pensare che tali regole condivise tra tutti i 44 condomini, dopo più di trent’anni, debbano decadere per l’inserimento nella compagine condominiale di solo un condomino.

 

“”Spero che questa discussione venga arricchita dal contributo anche da parte di altri con eventuali suggerimenti che le possano essere di concreto aiuto.

Saluti””

 

Me lo auguro anch’io.

Grazie e cordiali saluti.

giomonte

 

 

 

 

 

Giovanni Monteleone