Ripartizione spese ascensore - in questo caso per mantenuti si intende sia manutenzione ordinaria che straordinaria?

[Loal]

Buonasera a tutti

 

vorrei se possibile un chiarimento riguardo a questo argomento.

 

Cercherò di porre la domanda a punti così da riuscire ad avere una risposta il più possibile chiara.

 

Per quanto riguarda la spesa per la manutenzione e ricostruzione dell'ascensore ( in questo caso si intende un ascensore già esistente dalla costituzione del condominio) il codice civile, a seguito della riforma, all'art 1124 cc ci dice che :

 

" Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."

 

1) La mia prima domanda è : in questo caso per "mantenuti" si intende sia manutenzione ordinaria che straordinaria? Hanno la stessa modalità di ripartizione? (in questo caso immaginiamo che non ci siano deroghe previste dal regolamento condominiale che stabiliscono altri criteri).

La mia seconda domanda cade sull'argomento della partecipazione alle spese per l'ascensore del condomino che abita al piano terreno.

 

2) Da quello che penso di aver capito, seppure non richiamata dal regolamento di condominio, esiste una presunzione di condominialità dell'ascensore (parliamo sempre del caso dell'ascensore già esistente dalla costituzione) per cui le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie devono essere ripartite tra tutti i condomini, non valendo il fatto che il proprietario dell'appartamento al piano terra non ne usufruisca, questo perché si guarda all'uso potenziale che può farne e non all'uso che ne fa ed inoltre anche perché sicuramente l'ascensore valorizza l'immobile.

Fino a qui è tutto giusto?

Ho letto che il Tribunale di Genova il 2 maggio 2003 ha affermato che : " In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, trova applicazione il criterio legale secondo cui anche i proprietari delle unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'impianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione dell'impianto".

3) Quindi sono tenuti a contribuire alle spese per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo? In pratica comunque essendo il piano terra valore "0" nella ripartizione contribuiscono solo al 50% della spesa con il valore delle singole unità immobiliari?

4) Il tribunale continua dicendo che : " i condomini del piano terra sono esonerati ex art. 1123, comma 2 cc, dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano."

5) Le spese per la pulizia dell'impianto come vengono ripartite? In base ai millesimi di proprietà o in base all'altezza di ciascun piano?

Vi ringrazio per l'attenzione, e speranzoso di avere un chiarimento vi auguro un buon lavoro.

 

Alessio

Modificato Da - Loal il 27 Mar 2013 alle ore 18:23:01

[IreneCam]

È anche un mio dubbio, aspetto chiarimenti anche io!

Grazie

 

 

[Loal]

Qualcuno può essermi d'aiuto?

 

Grazie

 

Alessio

 

 

[Leonardo53]

Concordo con le sentenze riportate.

 

Le spese riguardanti l'ascensore sono di due tipi:

 

1) SPESE DI MANUTENZIONE (ordinaria e straordinaria)

 

2) SPESE DI ESERCIZIO (pulizia e consumo energia elettrica)

 

 

La spese di manutenzione riguarda tutti i PROPRIETARI ed è ripartita secondo l'art. 1124 c.c. (50% per millesimi di proprietà + 50% per altezza dal suolo).

Il piano terra avendo altezza zero partecipa solo al 50% della spesa con i suoi millesimi di proprietà.

 

 

La spesa di esercizio è ripartita esclusivamente in proporzione all'altezza piano come da secondo comma art. 1123 e cioè in proporzione all'uso potenziale che ciacuno fa (il piano terra potenzialmente non usa l'ascensore).

Il piano terra, quindi, è escluso dalle spese di esercizio.

 

 

[Loal]

Scritto da Leonardo53 il 01 Apr 2013 - 09:19:29: Concordo con le sentenze riportate.

 

Le spese riguardanti l'ascensore sono di due tipi:

 

1) SPESE DI MANUTENZIONE (ordinaria e straordinaria)

 

2) SPESE DI ESERCIZIO (pulizia e consumo energia elettrica)

La spese di manutenzione riguarda tutti i PROPRIETARI ed è ripartita secondo l'art. 1124 c.c. (50% per millesimi di proprietà + 50% per altezza dal suolo).

Il piano terra avendo altezza zero partecipa solo al 50% della spesa con i suoi millesimi di proprietà.

La spesa di esercizio è rip [...]

Grazie Leonardo per il chiarimento!!

Quindi anche le spese d'esercizio (per l'ascensore) cioè pulizia e energia elettrica sono equiparate (come ripartizione) alle spese di illuminazione e pulizia delle scale?

Aspetto anche altri pareri

 

Alessio

 

 

 

Modificato Da - Loal il 01 Apr 2013 11:17:29

[Loal]

Ma le spese di esercizio non rientrano tra la manutenzione ordinaria?

Aspetto anche altri pareri

 

Alessio

 

 

 

Modificato Da - Loal il 01 Apr 2013 11:04:28

[deneb]

Scusate : Piano terra = 0 ,vuol dire superfice PIANA, ( priva di altezza ) con area espressa in x/2

.."in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo" vuol dire un altra cosa..il "piano terra", qui va considerato come struttura a 3 dimensioni ed è espressa in x/3 , cioè un lato per l'altro per l'altezza (..dal suolo)

L'abitazione definita a "piano terra" non sarebbe una abitazione se non avesse volume o fosse priva di altezza (dal suolo)

Per cui il "piano terra" va considerato come piano vero e proprio.

Agli effetti della ripartizione si calcola come proporzione nei casi in cui il condomino deve partecipare alle spese.

Ciao

 

 

[peppe64]

appunto il piano TERRA E' 0 ovvero dista dal suolo 0 ,l'altezza dell'appartamento del piano terra non c'entra nulla con "altezza dal suolo"

 

Estas malfacile vidi nigran katon en malluma ĉambro, precipe kiam la kato estas for.

 

[Loal]

Scusate io non ho capito ancora se le spese d'esercizio (per l'ascensore) cioè pulizia e energia elettrica sono equiparate (come ripartizione) alle spese di illuminazione e pulizia delle scale, ovvero ripartite solo in base all altezza dal suolo?

 

2) le spese di esercizio non rientrano nella manutenzione ordinaria?

 

 

 

 

[Leonardo53]

Scritto da Loal il 01 Apr 2013 - 18:30:41: Scusate io non ho capito ancora se le spese d'esercizio (per l'ascensore) cioè pulizia e energia elettrica sono equiparate (come ripartizione) alle spese di illuminazione e pulizia delle scale, ovvero ripartite solo in base all altezza dal suolo?

 

2) le spese di esercizio non rientrano nella manutenzione ordinaria?

 

 

Le spese di pulizia ed energia elettrica ascensore, così come le spese di pulizia ed illuminazione scale sono spese di USO e vanno ripartite allo stesso modo e cioè solo in proporzione all'altezza dal suolo salvo diversa convenzione.

La manutenzione (ordinaria e straordinaria) è un'altra cosa:

 

 

 

...L'ordinaria manutenzione differisce dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori "nel senso di periodica". Per ordinaria manutenzione si intendono gli interventi che si ripetono normalmente e che è necessario effettuare periodicamente ai fini della conservazione e del buon andamento del bene. Per straordinaria manutenzione si intendono quegli interventi aventi carattere di eccezionalità resi necessari a seguito di eventi imprevisti quali quelli determinati da caso fortuito e forza maggiore...

Cassazione civile, Sez. II, sentenza del 23.12.2011, n. 28679