Ripartizione spese Ascensore - da regolamento come dovrebbe essere ripartite le spese?

[follial]

Buongiorno, volevo una consulenza circa l'interpretazione del mio regolamento condominiale per ripartizione delle spese ascensore, ho già letto altri messaggio e penso di essermi già fatto un'idea.

 

Al momento del rogito unitamente al contratto è stato firmato anche il regolamento condominiale che nella parte relativa alla Ripartizione delle Spese comuni riporta:

 

Le spese condominiali sono ripartite fra tutti i condomini secondo la quota millesimale di comproprietà delle parti comuni spettate a ciascuno (tabelle allegate, compresa TABELLA ASCENSORE).

Tuttavia, in applicazione degli artt. 1123, 1124, 1125, e 1126 cod. civ., saranno invece, ripartite come segue le spese di cui appresso:

1) Ascensore con i millesimi riportati sull'apposita tabella

2)Puizia scale.............

3) Acqua potabile........

4) Terrazze.....

5) Scale, pulizia.., tinteggiature....

 

Premessa, la TABELLA ASCENSORE è palesemente calcolata considerando l'altezza dal piano terra, attribuendo 0 millesimi ai condomini del piano Terra.

 

Da regolamento come dovrebbe essere ripartite le spese?

 

1) seguendo sia art. 1124. c.c che tabella ascensore allegate. E quindi 50% millesimi di proprietà e 50% TABELLE ASCENSORE

o

2) appicando per il 100% le TABELLE ASCENSORE (quindi in totale deroga al principio dichiarato nell'art. 1124 c.c che invece dovrebbe trovare applicazione).

 

Se la risposta è 2, è quello che viene applicato da amministratore delle spese. Se fosse questo rimangono delle perplessità, sulla fatto che vengono applicati 0 millesimi al piano terra.

 

Se invece la risposta è 1 , se le ripartizione è stata fatta invece nel modo sbagliato (100 % tabelle ascensore) senza alcuna delibera assempleare che lo certificasse, è questo criterio da ritenersi quello accettato convenzionalmente?

Sempre in questo caso, è da considerarsi una situazione di MERO ERRORE dell'amministratore nella ripartizione, per cui è sufficiente la maggioranza relativa per riprirstinare il calcolo corretto? O invece non c'è bisogno neanche della maggioranza relativa e bisogna applicare il regolamento che è quello firmato da tutti i condomini in fase di rogito.

 

Grazie in anticipo per le risposte.

[davidebo]

Un regolamento contrattuale come quello sottoscritto all'atto della stipula può derogare ai principi legali della ripartizione spese.

In assenza di precisi accordi tra i condomini (che devono essere sottoscritti alla unanimità o essere individuati, appunto, in un regolamento contrattuale) la manutenzione delle scale segue i dettami dell'art. 1124 c.c. da cui è desunta la tabella "ascensore" e secondo cui vengono suddivise le spese.

[follial]

Un regolamento contrattuale come quello sottoscritto all'atto della stipula può derogare ai principi legali della ripartizione spese.

In assenza di precisi accordi tra i condomini (che devono essere sottoscritti alla unanimità o essere individuati, appunto, in un regolamento contrattuale) la manutenzione delle scale segue i dettami dell'art. 1124 c.c. da cui è desunta la tabella "ascensore" e secondo cui vengono suddivise le spese.

Grazie Davide.

Nel mio caso il regolamento contrattuale c'è, il mio dubbio era la sua interpretazione nella parte da me riportata.

In pratica si dice che vale art. 1124 e devono essere usate Tabelle ascensore. Quindi?

[davidebo]

A mio avviso, in forza dell'art.1124 anche per chi sta al piano terra devono essere computati dei millesimi nella tabella dell'ascensore (50% delle spese, suddivise secondo i millesimi proprietà). Escludendo un accordo in deroga fra i proprietari, la presenza di una tabella ascensore è già (normalmente..) sufficiente a fare i conti con essa e quindi è da escludersi il metodo che indichi al punto 1) del tuo primo post.

Ma nel tuo caso esiste un regolamento contrattuale. In pratica in esso è citato l'art.1124 (in applicazione...) ma poi prevede millesimi 0 per chi sta al piano terra.

In ogni caso credo si possa dire che il criterio giusto sia quello di cui al punto 2) da te citato e che il criterio (1124 o no non ha importanza a questo punto) è legale solo perchè il regolamento è di natura contrattuale. Ciò a mio avviso sana tutto il resto e quindi anche la errata applicazione del 1124.

In molti condomini si assistono a molte discussioni se non litigi per il fatto che chi sta al piano terra deve pagare le spese dell'ascensore anche se di fatto non lo usa mai.

Nei casi di edifici dove l'ascensore è stato installato successivamente alla costruzione del palazzo o dove esiste un esiste un regolamento contrattuale (redatto da un costruttore lungimirante a mio parere) si può derogare al criterio legale adottando un metodo di ripartizione spese più adatto ed equo di quello identificato dalla legge che non sempre si adatta ad ogni caso reale.

[Leonardo53]

Buongiorno, volevo una consulenza circa l'interpretazione del mio regolamento condominiale per ripartizione delle spese ascensore, ho già letto altri messaggio e penso di essermi già fatto un'idea.

 

Al momento del rogito unitamente al contratto è stato firmato anche il regolamento condominiale che nella parte relativa alla Ripartizione delle Spese comuni riporta:

 

Le spese condominiali sono ripartite fra tutti i condomini secondo la quota millesimale di comproprietà delle parti comuni spettate a ciascuno (tabelle allegate, compresa TABELLA ASCENSORE).

Tuttavia, in applicazione degli artt. 1123, 1124, 1125, e 1126 cod. civ., saranno invece, ripartite come segue le spese di cui appresso:

1) Ascensore con i millesimi riportati sull'apposita tabella

2)Puizia scale.............

3) Acqua potabile........

4) Terrazze.....

5) Scale, pulizia.., tinteggiature....

Se leggi bene il regolamento contrattuale senza considerare le parentesi, tale regolamento non fa altro che ribadire i criteri legali.

Il regolamento dice sostanzialmente 2 cose ben precise:

 

1) Di norma tutte le spese sono ripartite per millesimi di proprietà

2) Tuttavia ci sono alcune spese che prevedono un riparto diverso dai millesimi di proprietà, come sancito dagli articoli riportati e ne fa un elenco:

 

Ascensore.... con tabella ascensore che verosimilmente sarà già stata creata tenendo conto dell'art. 1124 (50% in proporzione ai millesimi di proprietà e 50% per altezza piano).

 

La mia rispista, quindi, è che la tabella ascensore è già fatta seguendo il criterio dell'art. 1124 per cui la risposta 1 e la risposta 2 sono entrambe corrette perchè dicono la stesa cosa.

 

Malauguratamente la tabella ascensore fosse stata fatta con altro criterio, trattandosi di regolamento contrattuale che deroga il criterio legale, bisogna attenersi a quanto indicato nel regolamento a meno che non lo si voglia modificare. Trattandosi di modificare un criterio in deroga, per la modifica occorrerà l'unanimità di 1000 millesimi.

 

P.S. A questo link è spiegato come si crea una tabella ascensore.

--link_rimosso--

Partendo dai millesimi di proprietà tu stesso puoi fare due conti e verificare se la tabella ascensore corrisponde a quanto disposto dall'art. 1124

[primus]

Quando è stato costituito il condominio dove abito e dove sono condomino, demmo mandato ad un tecnico di stilarci per la ripartizione delle spese del condominio. Nelle tabelle condominiali è stata fatta anche la tabella riguardante l'ascensore. In quanto, quest'ultimo è di utilizzo di tutti, perché i condomini del piano terra per andare sul terrazzo dove ci sono i box di tutti i condomini. Oltre al fatto che gli stessi utilizzano l'ascensore per accedere alla zona garage.

[follial]

A mio avviso, in forza dell'art.1124 anche per chi sta al piano terra devono essere computati dei millesimi nella tabella dell'ascensore (50% delle spese, suddivise secondo i millesimi proprietà). Escludendo un accordo in deroga fra i proprietari, la presenza di una tabella ascensore è già (normalmente..) sufficiente a fare i conti con essa e quindi è da escludersi il metodo che indichi al punto 1) del tuo primo post.

Ma nel tuo caso esiste un regolamento contrattuale. In pratica in esso è citato l'art.1124 (in applicazione...) ma poi prevede millesimi 0 per chi sta al piano terra.

In ogni caso credo si possa dire che il criterio giusto sia quello di cui al punto 2) da te citato e che il criterio (1124 o no non ha importanza a questo punto) è legale solo perchè il regolamento è di natura contrattuale. Ciò a mio avviso sana tutto il resto e quindi anche la errata applicazione del 1124.

In molti condomini si assistono a molte discussioni se non litigi per il fatto che chi sta al piano terra deve pagare le spese dell'ascensore anche se di fatto non lo usa mai.

Nei casi di edifici dove l'ascensore è stato installato successivamente alla costruzione del palazzo o dove esiste un esiste un regolamento contrattuale (redatto da un costruttore lungimirante a mio parere) si può derogare al criterio legale adottando un metodo di ripartizione spese più adatto ed equo di quello identificato dalla legge che non sempre si adatta ad ogni caso reale.

è quello che credo anche io, ma andando a stravolgere completamente quanto fatto finora, devo trovare delle certezze, troverei infatti sicuramente delle ostruzioni da parte di chi in questo momento paga 0 euri.

[follial]

grazie Leonardo della chiarissima risposta.

Tuttavia, la certezza è che le tabelle ascensore non sono state fatte seguendo criterio 1124 c.c dal momento che viene attribuita una quantità irrisoria di millesimi ai condomini del piano terreno (ad uno ben 2,8 millesimi).

quindi nel regolamento mi dovrei aspettare : "in deroga all'art 1124 c.c. vengono applicate queste tabelle ascensore".

Invece se vale quanto ha indicato, sembrerebbe che da una parte si dica una cosa , applicabilità art. 1124 c.c, dall'altra se la smentisca subito, nel momento in cui vengono proposte delle tabelle che non seguono il principio 50%-50%.

E' fondato il mio dubbio?

Potrebbe essere questa una di quelle situazioni di MERO ERRORE in cui sarebbe sufficiente la "maggioranza relativa" per far ritrovare l'applicazione all'art 1124 c.c?

[Leonardo53]

grazie Leonardo della chiarissima risposta.

Tuttavia, la certezza è che le tabelle ascensore non sono state fatte seguendo criterio 1124 c.c dal momento che viene attribuita una quantità irrisoria di millesimi ai condomini del piano terreno (ad uno ben 2,8 millesimi).

quindi nel regolamento mi dovrei aspettare : "in deroga all'art 1124 c.c. vengono applicate queste tabelle ascensore".

Invece se vale quanto ha indicato, sembrerebbe che da una parte si dica una cosa , applicabilità art. 1124 c.c, dall'altra se la smentisca subito, nel momento in cui vengono proposte delle tabelle che non seguono il principio 50%-50%.

E' fondato il mio dubbio?

Potrebbe essere questa una di quelle situazioni di MERO ERRORE in cui sarebbe sufficiente la "maggioranza relativa" per far ritrovare l'applicazione all'art 1124 c.c?

Secondo me sebbene il regolamento citi il riparto in applicazione degli articoli del codice civile comunque definisce bene con quale tabella ripartire le spese ascensore e quindi quella tabella prevale sull'art. 1124.

Capisco che si possa riscontrare una contraddizione ma credo che per derogare a quella tabella occorre l'unanimità o la sentenza di un Giudice che chiarisca la contraddizione.

[davidebo]

Salve a tutti.

Penso che possa interessare questa sentenza recente della Cassazione:

--link_rimosso--

In quanto a trovare delle "certezze", credo che si possa trovare un indirizzo, una metodologia basata sulle leggi (che dicono poco e sono spesso troppo generiche) e sul buon senso. Ma trovare delle certezze in materia di condominio è difficile. Lo dimostra la massa di commenti e richieste che vengono quotidianamente inoltrate in questo blog.

Ciò premesso, volevo far notare che è sbagliato il criterio 1) indicato da follial per la divisione delle spese. Se esistente, la tabella ascensore indica il criterio con cui ripartire le spese relative all'ascensore. Pertanto una spesa non sarà ulteriormente suddivisa in un 50% da imputare secondo i millesimi proprietà e l'altro 50% secondo i millesimi della tabella ascensore. Il 100% della spesa andrà diviso secondo i millesimi indicati nella tabella ascensore.

Alcuni condomini hanno anche più di una tabella ascensore. Con la prima vengono divise le spese relative alla manutenzione, alla messa a norma, ecc.. a tali spese in genere sono tenuti a partecipare tutti i condomini dell'edificio (ma non è una regola sempre valida altrimenti questa tabella coinciderebbe con quella di proprietà). L'altra tabella serve a ripartire le spese della forza motrice. In questa tabella spesso sono esclusi (hanno cioè 0 millesimi) i condomini al piano terra.

Ma anche in questo caso ci possono essere eccezioni, ad esempio nell'ipotesi di un lastrico solare condominiale (l'ascensore è utilizzabile potenzialmente dai condomini del piano terra per raggiungere tale lastrico) oppure anche per raggiungere un piano al sottosuolo anch'esso servito dall'ascensore. In questi casi anche i condomini del piano terra useranno l'ascensore. Ma se il condominio non ha lastrico solare condominiale (o è di proprietà esclusiva), non ci sono piano sotterranei (o non sono serviti dall'ascensore) allora diventa più facile sostenere la non fruibilità dell'ascensore da parte di chi sta al piano terra. In questo caso la sentenza sopra riportata può aiutare.

Saluti.

[follial]

quindi Davide con questo messaggio ti avvicini al parere di Leonardo. nel primo messaggio pensavo dicessi che art.1124 cc.

ho letto la sentenza.

quindi se parliamo invece di spese straordinarie? tabelle Ascensore (nel mio caso esistenti) o le pagano tutti ?

[begonia]

Secondo me sebbene il regolamento citi il riparto in applicazione degli articoli del codice civile comunque definisce bene con quale tabella ripartire le spese ascensore e quindi quella tabella prevale sull'art. 1124.

Capisco che si possa riscontrare una contraddizione ma credo che per derogare a quella tabella occorre l'unanimità o la sentenza di un Giudice che chiarisca la contraddizione.

ciao a tutti. Un dubbio: il regolamento contrattuale del 2004 dice che le spese per l'esercizio degli ascensori vanno ripartite secondo il 1124 cc. Per cui il 50% secondo i millesimi ed il 50% secondo l'altezza del piano (e qui, di nuovo poi, una ulteriore ripartizione tra i millesimi delle unità sullo stesso piano, o uguale per tutte le unità ?)

[Leonardo53]

ciao a tutti. Un dubbio: il regolamento contrattuale del 2004 dice che le spese per l'esercizio degli ascensori vanno ripartite secondo il 1124 cc. Per cui il 50% secondo i millesimi ed il 50% secondo l'altezza del piano (e qui, di nuovo poi, una ulteriore ripartizione tra i millesimi delle unità sullo stesso piano, o uguale per tutte le unità ?)

Se fai una ricerca sul web troverai due scuole di pensiero.

Quella proponderante e che condivido anch'io è di riripartire ulteriormente la quota piano per millesimi di proprietà tra tutte le unità del piano.

 

Immagina un piano con tre appartamenti di pari millesimi dove due appartamenti vengono unificati in uno; se si dividesse in parti uguali l'appartamento diventato doppio pagherebbe quanto l'appartamento singolo.

[begonia]

Se fai una ricerca sul web troverai due scuole di pensiero.

Quella proponderante e che condivido anch'io è di riripartire ulteriormente la quota piano per millesimi di proprietà tra tutte le unità del piano.

 

Immagina un piano con tre appartamenti di pari millesimi dove due appartamenti vengono unificati in uno; se si dividesse in parti uguali l'appartamento diventato doppio pagherebbe quanto l'appartamento singolo.

Grazie Leonardo 53. Visto che sei così preciso, mi permetto anche di chiederti: l'ex amministratore ha sempre suddiviso le spese ascensore solo per millesimi.Ora, che sono subentrta io, applico il regolamento (che, come dicevo prima, prevede l'applicazione del 1124) oppure continuo così? Questa prassi (dei soli millesimi) potrebbe integrare un accordo concluso per "facta cocludentia" (e quindi, di un accordo che modifica il regolemento,ancorchè non scritto?), come dice la Cassazione (Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245 e Cass. 24 maggio 2013, n. 13004). ?

[Leonardo53]

Grazie Leonardo 53. Visto che sei così preciso, mi permetto anche di chiederti: l'ex amministratore ha sempre suddiviso le spese ascensore solo per millesimi.Ora, che sono subentrta io, applico il regolamento (che, come dicevo prima, prevede l'applicazione del 1124) oppure continuo così? Questa prassi (dei soli millesimi) potrebbe integrare un accordo concluso per "facta cocludentia" (e quindi, di un accordo che modifica il regolemento,ancorchè non scritto?), come dice la Cassazione (Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245 e Cass. 24 maggio 2013, n. 13004). ?

Innanzitutto accertati che tale riparto non sia disposto da un regolamento contrattuale o delibera unanime.

In seguito io affronterei il problema in assemblea spiegando i fatti senza aspettare che un domani si svegli un condòmino e ti dica che non conosci la legge.

Molto probabilmente non troverete l'unanimità ed a questo punto io eseguirei la delibera della maggioranza informando la stessa maggioranza che la minoranza potrebbe opporsi in Tribunale con esito incerto, quindi mettere in conto spese legali in caso di impugnazione.

 

Qualsiasi cosa fai senza passare dall'assemblea la sbagli per cui meglio lasciare all'assemblea la patata bollente

[begonia]

Innanzitutto accertati che tale riparto non sia disposto da un regolamento contrattuale o delibera unanime.

In seguito io affronterei il problema in assemblea spiegando i fatti senza aspettare che un domani si svegli un condòmino e ti dica che non conosci la legge.

Molto probabilmente non troverete l'unanimità ed a questo punto io eseguirei la delibera della maggioranza informando la stessa maggioranza che la minoranza potrebbe opporsi in Tribunale con esito incerto, quindi mettere in conto spese legali in caso di impugnazione.

 

Qualsiasi cosa fai senza passare dall'assemblea la sbagli per cui meglio lasciare all'assemblea la patata bollente

Come ti dicevo, il regolamento contrattuale dispone l'applicazione del 1124. Non è mai stata fatta un'assemblea con TUTTI i condòmini, quindi non vi è stata nessuna delibera all'unanimità. Solo una prassi dell'amministratore, sino ad oggi.

Io posso anche spiegare la cosa in assemblea (dove sicuramente non ci saranno tutti), ma a maggioranza, non si può prendere una decisione su questa questione. Due cose non ho capito:

1) Perchè mi dici di deliberare a maggioranza ?

2) La situaizone è questa: esiste un regolamento contrattuale (che prescrive il 1124) ed esiste una successiva prassi per fatti concludenti (solo millesimi). Cosa si applica?

[Leonardo53]

...La situaizone è questa: esiste un regolamento contrattuale (che prescrive il 1124) ed esiste una successiva prassi per fatti concludenti (solo millesimi). Cosa si applica?

E' proprio questo il dilemma ed io non so risponderti. Solo ricorrendo ad un Giudice si avrà la risposta, sarà un po' come giocare al poker.

Al gioco del poker il punto più alto è la scala reale però:

la scala minima batte la massima

la scala massima batte la media

la scala media batte la minima

come vedi non c'è mai certezza di avere il punto più alto e risultare vincitore.

Ecco perchè ti suggerisco di spiegare tutto e seguire le indicazioni della maggioranza.

Se la minoranza impugnerà ad avrà ragione la maggioranza non potrà certo dire che non sapeva a cosa andava incontro.

Non è una situazione che hai creato tu per cui hai solo il dovere di spiegare le cose e mettero ognuno di fronte a responsabilità che non possono essere tue.

[begonia]

E' proprio questo il dilemma ed io non so risponderti. Solo ricorrendo ad un Giudice si avrà la risposta, sarà un po' come giocare al poker.

Al gioco del poker il punto più alto è la scala reale però:

la scala minima batte la massima

la scala massima batte la media

la scala media batte la minima

come vedi non c'è mai certezza di avere il punto più alto e risultare vincitore.

Ecco perchè ti suggerisco di spiegare tutto e seguire le indicazioni della maggioranza.

Se la minoranza impugnerà ad avrà ragione la maggioranza non potrà certo dire che non sapeva a cosa andava incontro.

Non è una situazione che hai creato tu per cui hai solo il dovere di spiegare le cose e mettero ognuno di fronte a responsabilità che non possono essere tue.

Grazie mille Leonardo53 ! Hai ragione, effettivamente solo un giudice può dirimere la questione. A me verrebbe da dire che avendo dato la Cassazione, valore di patto preso all'unanimità ai fatti concludenti ed essendo possibile, in questo caso, la conclusione di patti non scritti, i fatti concludenti vanno a modificare il regolmento contrattuale. Ma, oviamente, non posso stabilirlo io con certezza, ma appunto un Giudice. Grazie per la tua disponibilità!

[begonia]

Salve a tutti.

Penso che possa interessare questa sentenza recente della Cassazione:

--link_rimosso--

 

Ho cercato la sentenza menzionata da Davidebo. Veramente non si può star tranquilli un attimo, altro che certezze. Il Giudice statuisce che "Se le spese di riparazione dell’ascensore non sono straordinarie, il proprietario dell’appartamento al piano terra non è tenuto a corrisponderle" .Quindi, le spese condominiali necessarie alla manutenzione ordinaria dell’ascensore non sono addebitabili al piano terra. Ma allora, a quanto letto, si ripartiscono solo per piano! Ed il 1124 cc si applicherebbe solo per le spese straordinarie! Che ne pensate?

[follial]

in effetti lascia il dubbio che mi rimane nonostante gli interventi chiarissimi di Davide.

e come dice Leonardo è poi solo un giudice che ci può dire qual'è la carta più alta.

di certo sottoporrò la questione in assemblea, e vedere fino a quanto possa avere la collborazione degli altri condomini. Ricordo che nel mio caso c'era un palese conflitto di interessi tra Costruttore , cioè colui che aveva creato condomininio e regolamento condomioniale, ed uno dei condomini che era il fratello.

Una situazione che a livello di forma non è proprio il massimo