Ripartizione spese ascensore con garage

[Micky1]

Buongiorno a tutti,

 

ho un appartamento situato al pianoterra con ampio giardino, in un condominio con 11 unità realizzato nel 2009.

 

1. Il proprietario dell'ultimo piano a richiesto una nuova tabella millesimale, perchè non era stato applicato alla prima tabella millesimale

l'articolo 1124. Siamo obbligati ad applicare questo articolo?

 

2. All'assemblea un tecnico ci ha spiegato che il pianoterra deve pagare per l'ascensore perche questi appartamenti Hanno una cantina,

e in teoria possono utilizzare l'ascensore per scendere in cantina. Ma per chi ha un garage, questa regola non vale. È corretto? Perche

l'uscita verso i garage è sempre nel piano interrato proprio vicino l'entrata in cantina

 

3. L'appartamento all'ultimo piano non ha ne garage ne cantina, quindi non viene considerato per l'ascensore che porta dal pianoterra

al piano interrato. È corretto anche questo?

 

4. Ho un ampio giardino che influisce di ca 15 millesimi su 90 ai miei millesimi condominiali. È corretto che devo partecipare con queste 15 millesimi per esempio per le 30% per il riscaldamento?

 

5. Non ho ne un posto auto, ne un garage, ma devo partecipare alle spese per il cancello automatico, pulizia del garage e altre spese

simili in base ai miei 90 millesimi? E chi ha un appartamento molto piu piccolo del mio, ma ha 2 o 3 garage paga molto meno di me?

 

grazie

[condo77]

Micky1 dice:

1. Il proprietario dell'ultimo piano a richiesto una nuova tabella millesimale, perchè non era stato applicato alla prima tabella millesimale

l'articolo 1124. Siamo obbligati ad applicare questo articolo?

Non siete obbligati, potete derogare al criterio legale di ripartizione delle spese tramite una convenzione unanime, generalmente contenuta in un regolamento contrattuale.

Avete un regolamento di condominio contrattuale?

In assenza di tale regolamento/convenzione, le tabelle devono rispettare il codice civile, incluso l'art. 1124.

[Micky1]

Purtroppo non abbiamo un regolamento contrattuale.. Pare che il tecnico non abbia considerato questo articolo per errore. Una convenzione unanime in questo caso è improbabile...

 

Per quanto riguarda il punto 2, chi ha garage non deve partecipare alle spese dell'ascensore e scale? E chi ha affittato un garage ma non abita in condominio?

[condo77]

Non è facile rispondere.

Vediamo in primo luogo il testo di legge:

 

Articolo 1124 Codice Civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

(1)Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono(2). La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo(3).

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

 

Bisogna capire da dove misurare l'altezza dal suolo.

Si può prendere come riferimento il piano interrato, dove ci sono cantine e garage, in tal caso l'altezza del piano interrato sarà 0, quella del piano terra sarà di 1 piano, quella del primo piano sarà 2 piani, ecc.

Si può prendere come riferimento il piano terra, dove presumo ci sia un androne / ingresso pedonale, in tal caso l'altezza del piano interrato sarà -1 piano, quella del piano terra sarà 0, quella del primo piano sarà 1 piano, ecc.

Entrambi i criteri sono compatibili con il testo di legge, quindi dovete decidere tra condomini quale criterio vi pare più adatto ed equo per il vostro condominio (o delegare la decisione al tecnico e ratificarla in assemblea).

 

Faccio inoltre presente che le spese di manutenzione vanno divise secondo l'art. 1124 (metà per millesimi, metà per altezza), mentre le spese d'uso (come pulizia scale, luce scale, forza motrice ascensore) vanno invece divise secondo l'art. 1123 comma 2 e in particolare la Corte di Cassazione ha chiarito che si deve usare il solo criterio dell'altezza dal suolo.

Altra questione: secondo l'art. 1124 comma 2 "Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune."

 

Quindi cantine e soffitte concorrono alla spesa solo per la metà computata secondo i millesimi e non per altezza del piano dal suolo.

Per capire come trattare i garage, sarebbe da capire se l'elenco dell'art. 1124 sia esaustivo o solo esemplificativo.

 

Come vedi non c'è una regola scolpita nella pietra, quindi bisogna da un lato seguire l'art. 1124, dall'altro trovare un accordo tra condomini per i particolari non esplicitamente determinati dall'articolo di legge.

Modificato 18 Novembre, 2020 da condo77

[Micky1]

Prima di tutto, grazie per la risposta molto informativa.

 

La situazione pare molto complessa, ma vorrei precisare che credo che nel nostro caso, il suolo è il piano terra con androne, cancello elettrico d'ingresso verso i posti auto e discesa verso i garage, perchè il pianoterra è indicato come 0, e il piano interrato come -1.

 

Ho verificato la mia tabella millesimale, e ho visto subito che è presente una sola voce per l'ascensore (€ 2.225), che contiene sia le spese per l'energia elettrica (€1.200) che anche le spese per il contratto manutenzione (€1.025). Se ho capito bene, secondo l'articolo 1123 comma 2, il pianoterra non dovrebbe pagare le spese di energia elettrica se il suolo parte dal pianoterra, come nel nostro caso? In questo caso potrei chiedere una revisione della tabella millesimale per un'errore?

 

Non ho capito bene invece il discorso su come capire come trattare i garage. Come si fa a interpretare se l'elenco dell'art. 1124 sia esaustivo o esemplificativo? 

 

Per fare chiarezza ho allegato la nuova tabella millesimale con coefficente piano sia per scale che per l'ascensore

Modificato 18 Novembre, 2020 da Micky1
aggiunto tabelle

[Micky1]

(come si vede, alla pm2 non è stato assegnato alcun coefficente piano cantina, perche non hanno cantina, ma certamente è una superficie comune anche per la presenza dei contatori e posto bici (in garage)

[GIME]

Micky1 dice:

(come si vede, alla pm2 non è stato assegnato alcun coefficente piano cantina, perche non hanno cantina, ma certamente è una superficie comune anche per la presenza dei contatori e posto bici (in garage)

Se guardi bene, la P.M. 2 ha avuto assegnato per entrambi le tabelle scala ed ascensore, il coeff. 1 di piano. E il calcolo delle tabelle mi sembra tutto corretto.

[Micky1]

La cantina della P.M. 2 ha avuto assegnato il coeff. 1 di piano. 

E come spiegato condo77, le spese di forza motrice ascensore vanno divise secono l'art. 1123 comma 2?

 

Faccio inoltre presente che le spese di manutenzione vanno divise secondo l'art. 1124 (metà per millesimi, metà per altezza), mentre le spese d'uso (come pulizia scale, luce scale, forza motrice ascensore) vanno invece divise secondo l'art. 1123 comma 2 e in particolare la Corte di Cassazione ha chiarito che si deve usare il solo criterio dell'altezza dal suolo.

Altra questione: secondo l'art. 1124 comma 2 "Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune."

[GIME]

Micky1 dice:

La cantina della P.M. 2 ha avuto assegnato il coeff. 1 di piano. 

E come spiegato condo77, le spese di forza motrice ascensore vanno divise secono l'art. 1123 comma 2?

 

Faccio inoltre presente che le spese di manutenzione vanno divise secondo l'art. 1124 (metà per millesimi, metà per altezza), mentre le spese d'uso (come pulizia scale, luce scale, forza motrice ascensore) vanno invece divise secondo l'art. 1123 comma 2 e in particolare la Corte di Cassazione ha chiarito che si deve usare il solo criterio dell'altezza dal suolo.

Altra questione: secondo l'art. 1124 comma 2 "Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune."

La tabella ascensore è il risultato  di una somma A+B.

La colonna A tiene conte dei soli millesimi di proprietà rapportati a 500. 

La colonna B tiene conto solo dell'altezza e dei mq*coeff di piano con valori sempre rapportati a 500.

Quindi i dettami di legge citati sono entrambi rispettati.

 

 

Modificato 18 Novembre, 2020 da GIME

[condo77]

GIME dice:

Quindi i dettami di legge citati sono entrambi rispettati.

Per dirlo dovremmo sapere come vengono concretamente divise le spese d'uso.

Benché la giurisprudenza sia chiara in materia, noto che è molto diffuso dividere anche le spese d'uso con lo stesso criterio delle spese di manutenzione, applicando ad entrambe il criterio "metà altezza, metà millesimi" dell'art. 1124.

Non so se il motivo sia la maggior semplicità (ci si risparmia una tabella) o un'errata interpretazione dell'articolo...

[condo77]

Micky1 dice:

Non ho capito bene invece il discorso su come capire come trattare i garage. Come si fa a interpretare se l'elenco dell'art. 1124 sia esaustivo o esemplificativo?

Non conosco giurisprudenza in materia, sul forum in precedente discussione era prevalsa l'idea di considerare l'elenco esaustivo e quindi di applicare ai garage lo stesso calcolo che si applica agli appartamenti (1/2 altezza, 1/2 millesimi).

Noto che nella vs. tabella i garage mancano, il che a mio pare comporta una ripartizione poco qua con i proprietari dei garage che risparmiano a discapito di chi ne è privo.

Questo a meno che nei millesimi di proprietà generale siano inclusi sia i millesimi degli appartamenti che quelli dei garage, in quanto pertinenza (ma non quelli delle cantine, che sono trattate a parte).

Micky1 dice:

Se ho capito bene, secondo l'articolo 1123 comma 2, il pianoterra non dovrebbe pagare le spese di energia elettrica se il suolo parte dal pianoterra, come nel nostro caso?

Dovrebbe pagare solo per la cantina.

Micky1 dice:

4. Ho un ampio giardino che influisce di ca 15 millesimi su 90 ai miei millesimi condominiali. È corretto che devo partecipare con queste 15 millesimi per esempio per le 30% per il riscaldamento?

Sì, concorre ai millesimi di proprietà generale (come concorrono le altre pertinenze, cantine, garage, posti auto, lastrici esclusivi, terrazze, soffitte, ecc.).

[condo77]

Micky1 dice:

5. Non ho ne un posto auto, ne un garage, ma devo partecipare alle spese per il cancello automatico, pulizia del garage e altre spese

simili in base ai miei 90 millesimi? E chi ha un appartamento molto piu piccolo del mio, ma ha 2 o 3 garage paga molto meno di me?

Se il cancello automatico da accesso solo al garage, dove tu non hai né posto auto né box, allora ex art. 1123 comma 2 e 3 non devi essere coinvolto nel pagamento:

 

[..]

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

Discorso identico per pulizia garage.

[Micky1]

condo77 dice:

Per dirlo dovremmo sapere come vengono concretamente divise le spese d'uso.

Benché la giurisprudenza sia chiara in materia, noto che è molto diffuso dividere anche le spese d'uso con lo stesso criterio delle spese di manutenzione, applicando ad entrambe il criterio "metà altezza, metà millesimi" dell'art. 1124.

Non so se il motivo sia la maggior semplicità (ci si risparmia una tabella) o un'errata interpretazione dell'articolo...

Le spese dell'ascensore vengono divise in questa maniera

energia elettrica €1.200

contratto manutenzione €1.025

 

Presumo che nel mio caso l'articolo non viene interpretato correttamente, perchè la colonna ascensore non viene condivisa in energia elettrica e contratto manutenzione?

[condo77]

Secondo il mio punto di vista, le spese d'uso (=energia elettrica), andrebbero divise secondo i millesimi indicati nella colonna B (moltiplicati x2, visto che altrimenti sono cinquecentesimi e non millesimi).

La manutenzione invece andrebbe divisa secondo i millesimi indicati nella colonna A+B.

[Micky1]

condo77 dice:

Non conosco giurisprudenza in materia, sul forum in precedente discussione era prevalsa l'idea di considerare l'elenco esaustivo e quindi di applicare ai garage lo stesso calcolo che si applica agli appartamenti (1/2 altezza, 1/2 millesimi).

Noto che nella vs. tabella i garage mancano, il che a mio pare comporta una ripartizione poco qua con i proprietari dei garage che risparmiano a discapito di chi ne è privo.

Questo a meno che nei millesimi di proprietà generale siano inclusi sia i millesimi degli appartamenti che quelli dei garage, in quanto pertinenza (ma non quelli delle cantine, che sono trattate a parte).

quindi sarebbe errata anche questa parte, in quanto non vengono considerate le garage? All'ultima assemblea era presente un "tecnico", che durante una discussione vivace ci ha spiegato che devono essere considerate solo le cantine e non le garage. Ci ha proposto una convenzione unanime come proposto anche da te, ma non ha detto nulla di quanto hai spiegato sopra, anche se sarebbe solo buonsenso.. Ho qualche possibilità di andare in fondo a questa cosa?

[condo77]

Micky1 dice:

quindi sarebbe errata anche questa parte, in quanto non vengono considerate le garage? All'ultima assemblea era presente un "tecnico", che durante una discussione vivace ci ha spiegato che devono essere considerate solo le cantine e non le garage. Ci ha proposto una convenzione unanime come proposto anche da te, ma non ha detto nulla di quanto hai spiegato sopra, anche se sarebbe solo buonsenso.. Ho qualche possibilità di andare in fondo a questa cosa?

Puoi sentire l'amministratore o il tecnico in merito.

Le tabelle se ben capisco sono ancora da adottare, finora ne avete discusoo ma non le avete approvate?

Una volta approvate, diventa tutto più difficile, se approvate all'unanimità più che difficile direi impossibile.

[Micky1]

condo77 dice:

Se il cancello automatico da accesso solo al garage, dove tu non hai né posto auto né box, allora ex art. 1123 comma 2 e 3 non devi essere coinvolto nel pagamento:

 

[..]

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

Discorso identico per pulizia garage.

Mi spiego bene. Il cancello automatico in questione è situato vicino il portone d'ingresso. Subito dopo il cancello automatico è situato un piccolo parcheggio scoperto riservato alle forze dell'ordine, pompieri etc. , e tre posti auto privati. Subito dopo la rampa che porta in garage e posto bici senza altre scale uscite etc. tranne l'ingresso al piano interrato del condominio.

L'unico dubbio potrebbe essere il parcheggio riservato alle autorità, che in teoria è condominiale?

Modificato 18 Novembre, 2020 da Micky1

[Micky1]

condo77 dice:

Puoi sentire l'amministratore o il tecnico in merito.

Le tabelle se ben capisco sono ancora da adottare, finora ne avete discusoo ma non le avete approvate?

Una volta approvate, diventa tutto più difficile, se appr'eovate all'unanimità più che difficile direi impossibile.

Il tecnico è un amico del proprietario del ultimo piano, a cui favore è andato tutto il nuovo calcolo. Lo abbiamo approvato con riserva. Una settimana fa l'amministratore mi ha chiamato e chiesto come procediamo, e pensando che non ci sono possibilita, ho detto di procedere applicando la nuova tabella... ma non ho mai dato il mio voto a favore... L'amministratore in questa occasione ci ha spiegato che, se c'è un errore su una tabella millesimale, si puo sempre chiedere una revisione, e nel nostro caso l'errore c'è, o sbaglio?

Anche perche la tabella pare corretta, ma errata la ripartizione da parte dell'amministratore, che dovrebbe considerare per le spese d'uso la sola colonna A?

[condo77]

Micky1 dice:

Il tecnico è un amico del proprietario del ultimo piano, a cui favore è andato tutto il nuovo calcolo. Lo abbiamo approvato con riserva. Una settimana fa l'amministratore mi ha chiamato e chiesto come procediamo, e pensando che non ci sono possibilita, ho detto di procedere applicando la nuova tabella... ma non ho mai dato il mio voto a favore... L'amministratore in questa occasione ci ha spiegato che, se c'è un errore su una tabella millesimale, si puo sempre chiedere una revisione, e nel nostro caso l'errore c'è, o sbaglio?

Anche perche la tabella pare corretta, ma errata la ripartizione da parte dell'amministratore, che dovrebbe considerare per le spese d'uso la sola colonna A?

Le due richieste da fare all'amministratore e al tecnico sono proprio quelle da te evidenziate:

• includere i garage in tabella;
• ripartire le spese d'uso con la colonna B (attenzione, non A; la A è in base ai millesimi, la B in base all'altezza, le spese d'uso vanno ripartite in base all'altezza).

[Micky1]

Ottimo grazie. 

Il problema è quello che per il tecnico le garage non sono assolutamente da includere nella tabella. Quale possibilità ho in questo caso?

[condo77]

Micky1 dice:

Ottimo grazie. 

Il problema è quello che per il tecnico le garage non sono assolutamente da includere nella tabella. Quale possibilità ho in questo caso?

Chiedi la motivazione, riportagli gli articoli citati (1124 manutenzione e 1123 uso) e digli che non trovi esenzioni per i garage, quindi perché non li ha inclusi?

Modificato 18 Novembre, 2020 da condo77

[G.Ago]

Micky1 dice:

Buongiorno a tutti,

ho un appartamento situato al pianoterra con ampio giardino, in un condominio con 11 unità realizzato nel 2009.

 

1. Il proprietario dell'ultimo piano a richiesto una nuova tabella millesimale, perchè non era stato applicato alla prima tabella millesimale

l'articolo 1124. Siamo obbligati ad applicare questo articolo?

Hai ricevuto la risposta da condo77 in #2 .

 

Micky1 dice:

2. All'assemblea un tecnico ci ha spiegato che il pianoterra deve pagare per l'ascensore perche questi appartamenti Hanno una cantina,

e in teoria possono utilizzare l'ascensore per scendere in cantina. Ma per chi ha un garage, questa regola non vale. È corretto? Perche

l'uscita verso i garage è sempre nel piano interrato proprio vicino l'entrata in cantina

Adottando il criterio legaIe (art. 1124 del c.c.) e considerando che la scala e l’ascensore sono beni comuni ai sensi della’art. 1117 del c.c. se non risulta il contrario dal titolo, i proprietari del piano terra partecipano alla prima metà della spesa relativa alle manutenzioni e sostituzione della scala e dell’ascensore in quote proporzionali al valore millesimale di proprietà generale e, se proprietari anche di cantine partecipano alla prima metà della spesa in quote proporzionali ai millesimi di proprietà generale delle cantine.

Invece non  partecipano alla seconda metà in funzione dell’altezze delle cantine dal piano di partenza della scala o dell’ascensore.

Non è corretto escludere i proprietari di garage dal calcolo delle tabelle scala e ascensore, ovvero escludere la loro partecipazione alle spese secondo le disposizioni dell'art. 1124 del c.c..

 

Micky1 dice:

3. L'appartamento all'ultimo piano non ha ne garage ne cantina, quindi non viene considerato per l'ascensore che porta dal pianoterra

al piano interrato. È corretto anche questo?

Il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano non partecipa alle spese relative all’ascensore che competono ai proprietari di cantine e garage.

Aggiungo che i proprietari di box partecipano alle spese per la scala e per l’ascensore anche alla seconda metà della spesa in quote proporzionali alle altezza dal suolo (piano di partenza della scala o dell’ascensore).

 

Micky1 dice:

4. Ho un ampio giardino che influisce di ca 15 millesimi su 90 ai miei millesimi condominiali. È corretto che devo partecipare con queste 15 millesimi per esempio per le 30% per il riscaldamento?

Il giardino è parte accessoria dell’abitazione e nel calcolo del valore millesimale dell’abitazione lo si considera alla medesima stregua dei balconi e delle terrazze a livello.

 

Micky1 dice:

5. Non ho ne un posto auto, ne un garage, ma devo partecipare alle spese per il cancello automatico, pulizia del garage e altre spese

simili in base ai miei 90 millesimi? E chi ha un appartamento molto piu piccolo del mio, ma ha 2 o 3 garage paga molto meno di me?

Se non sei proprietario di posto auto e box non sei tenuto a sostenere spese che interessano solo  le proprietà dell’autorimessa.

Micky1 dice:

Prima di tutto, grazie per la risposta molto informativa.

 

La situazione pare molto complessa, ma vorrei precisare che credo che nel nostro caso, il suolo è il piano terra con androne, cancello elettrico d'ingresso verso i posti auto e discesa verso i garage, perchè il pianoterra è indicato come 0, e il piano interrato come -1.

 

Ho verificato la mia tabella millesimale, e ho visto subito che è presente una sola voce per l'ascensore (€ 2.225), che contiene sia le spese per l'energia elettrica (€1.200) che anche le spese per il contratto manutenzione (€1.025). Se ho capito bene, secondo l'articolo 1123 comma 2, il pianoterra non dovrebbe pagare le spese di energia elettrica se il suolo parte dal pianoterra, come nel nostro caso? In questo caso potrei chiedere una revisione della tabella millesimale per un'errore?

 

Non ho capito bene invece il discorso su come capire come trattare i garage. Come si fa a interpretare se l'elenco dell'art. 1124 sia esaustivo o esemplificativo? 

 

Per fare chiarezza ho allegato la nuova tabella millesimale con coefficente piano sia per scale che per l'ascensore

Dall’ esame delle tabelle millesimali relative alla scala e all’ascensore rilevo quanto segue:

il metodo di calcolo utilizzato non interpreta alla lettera le disposizioni dell’articolo 1124 del c.c..

Infatti:

•  calcolo della seconda parte della tabella cinquecentesimale non si determinano i valori millesimali di piano in funzione delle loro quote dal suolo e quindi i valori da attribuire a ciascuna unità immobiliare di piano distribuendo i suddetti valori in quote proporzionali ai valori millesimali delle singole unità, ma si calcolano direttamente i cinquecentesimi  di altezza considerando i valori delle singole unità immobiliari (non le superfici reali come in tabelle pubblicate) e le rispettive altezze dal suolo, impostando la proporzione fra queste grandezze.

L’adozione delle superfici reali, che presumo sia stata adottata per escludere la superficie del giardino dalla valutazione complessiva dell’unità immobiliare di cui è bene accessorio, nonché il metodo alternativo di calcolo richiederebbero l’approvazione all’unanimità di tutti i proprietari della scala e dell’ascensore.

•  Le cantine incidono solo sulla tabella A in funzione del loro valore
•  I garage, omessi in tabelle, incidono sia in tabella A che in tabella B in analogia con le abitazioni.

 

 

 

[Micky1]

G.Ago, grazie per precisazione. 

La P.M. 4 per esempio, è l'appartamento sopra al nostro, e ha il volume identico alla nostra P.M. 2 (la differenza è che non hanno il giardino), ma i millesimi della P.M. 4 sono 76,5 e i nostri sono 90,91, quindi presumo che non sono state adottate le superficie reali? (il nostro giardino ha ca 164 mq.)

 

A quale punto è stato rivolto questa tua considerazione? Sinceramente non ho capito bene..

L’adozione delle superfici reali, che presumo sia stata adottata per escludere la superficie del giardino dalla valutazione complessiva dell’unità immobiliare di cui è bene accessorio, nonché il metodo alternativo di calcolo richiederebbero l’approvazione all’unanimità di tutti i proprietari della scala e dell’ascensore.

 

 

Le richieste di modifica da fare rimangono questi due punti o posso reclamare anche altro?

 

• includere i garage in tabella;
• ripartire le spese d'uso con la colonna B (attenzione, non A; la A è in base ai millesimi, la B in base all'altezza, le spese d'uso vanno ripartite in base all'altezza).

[condo77]

@Micky1

Ho letto il tuo messaggio ma non ho avuto tempo di rispondere.

 

Penso sia importante segnalare anche qui nel thread che a detta del tecnico, le cantine partecipano alla proprietà di scala e ascensore, i garage no (per questo li ha esclusi dal calcolo).

Non sono convinto che vadano esclusi, ma il dubbio ce l'ho...

Direi di sentire l'opinione degli altri forumer in merito, p.e. @GIME , @G.Ago visto che hanno già partecipato alla discussione. Se posso, coinvolgerei anche @camillo50 , visto che mi pare di ricordare sue considerazioni su un tema analogo.

[G.Ago]

Micky1 dice:

G.Ago, grazie per precisazione. 

La P.M. 4 per esempio, è l'appartamento sopra al nostro, e ha il volume identico alla nostra P.M. 2 (la differenza è che non hanno il giardino), ma i millesimi della P.M. 4 sono 76,5 e i nostri sono 90,91, quindi presumo che non sono state adottate le superficie reali? (il nostro giardino ha ca 164 mq.)

 

A quale punto è stato rivolto questa tua considerazione? Sinceramente non ho capito bene..

L’adozione delle superfici reali, che presumo sia stata adottata per escludere la superficie del giardino dalla valutazione complessiva dell’unità immobiliare di cui è bene accessorio, nonché il metodo alternativo di calcolo richiederebbero l’approvazione all’unanimità di tutti i proprietari della scala e dell’ascensore.

 

 

Le richieste di modifica da fare rimangono questi due punti o posso reclamare anche altro?

 

• includere i garage in tabella;
• ripartire le spese d'uso con la colonna B (attenzione, non A; la A è in base ai millesimi, la B in base all'altezza, le spese d'uso vanno ripartite in base all'altezza).

La differenza dei millesimi fra la tua abitazione P.M.2 eguali a 90,913 e quelli attribuiti all’abitazione P.M.4 identica alla tua eguali a 76,500 è plausibile e sta ad indicare che il valore attribuito alla tua unità immobiliare comprende anche la valutazione del giardino.

Infatti dalla colonna delle superfici reali si rileva che P.M.2 ha superficie di mq 59.89 e P.M.4 ha superficie di mq 60,17 con una differenza di mq 0,28 trascurabile e la differenza di alcuni coefficienti correttivi non giustificherebbe una differenza di 14,413 millesimi.

Confermo l’errato calcolo della tabella basato sull’utilizzo delle superfici reali anziché l’utilizzo dei valori millesimali di proprietà o delle superfici virtuali utilizzate per il calcolo dei millesimi di proprietà generale

 

A mio avviso e dalla consultazione delle tabelle di altri condomini con autorimesse servite da scale e ascensori, i proprietari di box sono inseriti nelle relative tabelle secondo le disposizioni dell'art. 1124 del c.c..

 

Le spese d'uso si ripartiscono secondo la tabella millesimale calcolata in funzione delle altezze dal suolo che nel caso specifico si ottiene moltiplicando per 2 i valori cinquecentesimali della tabella B.

Non è escluso che si possa adottare un'unica tabella, quella ottenuta in accordo con l'art. 1124 del c.c., per tutte le spese relative all'ascensore, comprese quelle d'uso.

Modificato 19 Novembre, 2020 da G.Ago