#1 Inviato 10 Marzo, 2023 Salve buongiorno, volevo chiedervi informazioni riguardo alla ripartizione delle spese nel caso in cui i box hanno accesso dall'esterno e si trovano sulla rampa aperta che conduce ai box. - sulla rampa aperta ci sono 4 box mentre all'interno insistono 25 box - tutti i box usufruiscono di un cancello automatico posto in cima alla rampa - i 4 box della rampa confinano o sovrastano, a seconda del punto in cui si trovano i box posti all'interno - l'impianto elettrico è comune tra tutti i box - l'illuminazione notturna di notte serve anche la rampa aperta di accesso comune - nelle parti comuni al chiuso è presente e disponibile da sempre per tutti i condomini un lavabo ed è collocato il contatore elettrico da cui si dirama l'impianto elettrico comune (in caso di scatto del contatore occorre accedere alle parti comuni per il ripristino) - tutti i box hanno sia l'illuminazione che una o più prese elettriche - il condominio box ha una gestione completamente indipendente dal condominio che gestisce le abitazioni dell'edificio in cui si trova, anche se partecipa alle spese di quel condominio avendo assegnata una quota di millesimi. Nella ripartizione per le spese CPI non è previsto nessun addebito a tale condominio. - il Certificato Prevenzione Incendi è scaduto per cui dobbiamo procedere quanto prima a regolarizzare questa situazione Un condomino proprietario di un box posto sulla rampa, quindi con serranda che insiste verso l'esterno, ritiene di non dover partecipare a nessuna delle spese relativa alla riqualificazione necessaria ad ottenere il certificato antincendi, compreso il costo finora sostenuto per lo studio di fattibilità. Inoltre si rifiuta di pagare la sua quota relativa ai futuri costi di progettazione e le spese per i lavori di adeguamento. Nei lavori, oltre alle opere murarie per adeguare le uscite di sicurezza e l'areazione, è previsto anche l'adeguamento dell'impianto elettrico che già da tempo non è a norma (si tratta di box realizzati ad inizio anni 80). Come occorre operare nella ripartizione di queste spese? In fondo l'accesso alle parti comuni è consentito a tutti i proprietari aventi box sulla rampa così come gli stessi usufruiscono dell'impianto elettrico per aprire il cancello di accesso ai box, per l'illuminazione comune, per aprire le loro serrande, per illuminare i loro box. Grazie, Nicola
#2 Inviato 10 Marzo, 2023 nicapec dice: Un condomino proprietario di un box posto sulla rampa, quindi con serranda che insiste verso l'esterno, ritiene di non dover partecipare a nessuna delle spese relativa alla riqualificazione necessaria ad ottenere il certificato antincendi Concordo con il condomino, infatti il CPI o scia antincendio, è un obbligo che insiste sui box con spazi di manovra coperti e tutti gli adeguamenti tra cui aerazione, estintori, uscite di emergenza, dovrebbero essere a loro carico. Discorso a parte per l'impianto elettrico visto che è comune: l'eventuale messa a norma tra tutti, ma luce di emergenza, pulsante di sgancio, allarmi, relativi controlli, a carico dei 25 box. Se il tecnico dimostrasse un aggravio degli adeguamenti per la presenza dei 4 box il discorso potrebbe cambiare, ma non penso che sia un'ipotesi praticabile.
#3 Inviato 10 Marzo, 2023 nicapec dice: Un condomino proprietario di un box posto sulla rampa, quindi con serranda che insiste verso l'esterno, ritiene di non dover partecipare a nessuna delle spese relativa alla riqualificazione necessaria ad ottenere il certificato antincendi, compreso il costo finora sostenuto per lo studio di fattibilità. Inoltre si rifiuta di pagare la sua quota relativa ai futuri costi di progettazione e le spese per i lavori di adeguamento. Una domanda: se se rompe il cancello motorizzato partecipa alle spese? Penso di si. Allora fatti spiegare i motivi perché partecipa alle altre spese e al rinnovo del CPI no? Secondo me dovrebbe partecipare altrimenti fatti dare i riferimenti legislativi che affermano l'esclusione alle sue spese per il rinnovo del certificato di prevenzione incendio. nicapec dice: Come occorre operare nella ripartizione di queste spese? Partecipa con i millesimi che gli sono stati assegnati. Modificato 10 Marzo, 2023 da Nicola L.
#4 Inviato 10 Marzo, 2023 Nicola L. dice: Secondo me dovrebbe partecipare altrimenti fatti dare i riferimenti legislativi che affermano l'esclusione alle sue spese per il rinnovo del certificato di prevenzione incendio. Art. 1123: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'."
#5 Inviato 10 Marzo, 2023 tomax dice: Art. 1123: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'." Buonasera tomax tu citi Art. 1123: bene. L'opener afferma che questo condomino partecipa a tutte le altre spese - ad iniziare dal cancello automatico / impianto elettrico / illuminazione notturna ecc.ecc. La rampa di uscita è unica , poi c'è un lavabo disponibile da sempre per tutti i condomini e c'è un consumo di acqua -che viene ripartito come ? - secondo norme stabilite dal regolamento condominiale. Quel box è inserito in un blocco comune con millesimi propri e non differenziati. Poi le volte scorse, questo condomino ( che rifiuta di partecipare alle spese di rinnovo del CPI ) , ha partecipato alle spese? Il regolamento condominiale cosa dice in proposito? Modificato 10 Marzo, 2023 da Nicola L.
#6 Inviato 10 Marzo, 2023 Nicola L. dice: L'opener afferma che questo condomino partecipa a tutte le altre spese - ad iniziare dal cancello automatico / impianto elettrico / illuminazione notturna ecc.ecc. Buonasera Nicola L. è tutto coerente, perché si tratta di servizi comuni a tutti i 4+25 box, invece il CPI serve solo ai 25 box. Perché si parla solo di servizi platealmente comuni? Piuttosto vorrei sapere chi paga le spese per gli estintori.
#7 Inviato 10 Marzo, 2023 tomax dice: Buonasera Nicola L. è tutto coerente, perché si tratta di servizi comuni a tutti i 4+25 box, invece il CPI serve solo ai 25 box. Perché si parla solo di servizi platealmente comuni? Piuttosto vorrei sapere chi paga le spese per gli estintori. I box sono 29 Inoltre ci deve far saper cosa è scritto sul regolamento condominiale tomax dice: Perché si parla solo di servizi platealmente comuni? Piuttosto vorrei sapere chi paga le spese per gli estintori. Bisogna chiederlo a @nicapec Modificato 10 Marzo, 2023 da Nicola L.
#8 Inviato 11 Marzo, 2023 Buongiorno e grazie a tutti per le risposte. Tutte le spese comuni, estintori, pulizie, acqua, elettricità sono da sempre ripartite secondo le quote previste da un unica tabella millesimale. Parliamo di quasi 40 anni in cui tutti hanno contribuito secondo le loro quote senza mai sollevare alcuna questione. Il "condominio box" ha sempre avuto una gestione autonoma ed un proprio amministratore rispetto al condominio abitativo superiore. Questo "condominio box" partecipa alle spese del condominio superiore attraverso una quota presente nelle sue tabelle millesimali su cui viene ad esempio ripartito il costo del consumo di acqua misurato tramite contatore dedicato. Per quanto riguarda il regolamento condominiale non è purtroppo così approfondito da prevedere situazioni specifiche di spese come quelle in questione. Vi è un unica tabella millesimale attraverso la quale vengono ripartite le spese. Grazie ancora. Nicola
#10 Inviato 13 Marzo, 2023 In genere non esistono tante tabelle quante sono le casistiche, si pensi alle ripartizioni spese per le scale, del lastrico solare oppure per distacco dalla caldaia condominiale. Se hanno sempre pagato gli estintori ci sono sentenze che potrebbero darvi ragione per "facta concludentia, ma su tutto la vedo dura per i motivi esposti. Un'altra verifica può essere che se nel progetto del professionista antincendio la supeficie dell'attività a maggior rischio incendio è solo quella dei 25 box, vuol dire che l'incombenza è solo loro.
#11 Inviato 14 Marzo, 2023 Per evitare strascichi ed ulteriori discussioni alcuni dei condomini, tra cui io, saremmo anche orientati a suddividere i costi dell'adeguamento CPI in modo diverso rispetto a quanto previsto dalla tabella millesimale, ma mancando un criterio di riferimento non sappiamo da dove partire. Ad esempio, che ne dite di una proposta così formulata? 1) Costi di Progettazione (da cui si dovrebbe evincere che i box della rampa non sono interessati dagli adeguamenti) - 100% suddiviso secondo quote millesimali 2) Adeguamenti specifici CPI: lavori edili, impianto di areazione, pulsante di sgancio elettrico esterno : 70% in quota ai 25 box interni e il restante 30% suddiviso secondo tabelle millesimali sul totale dei box 3) Impianto elettrico - 100% suddiviso secondo quote millesimali 4) Adeguamento uscita di sicurezza sul cancello esterno - 100% suddiviso secondo quote millesimali 5) Estintori, Segnaletica, illuminazione di emergenza: 100% suddiviso secondo quote millesimali (il cui costo è stato da sempre così suddiviso)
#12 Inviato 14 Marzo, 2023 nicapec dice: Per evitare strascichi ed ulteriori discussioni alcuni dei condomini, tra cui io, saremmo anche orientati a suddividere i costi dell'adeguamento CPI in modo diverso rispetto a quanto previsto dalla tabella millesimale, ma mancando un criterio di riferimento non sappiamo da dove partire. Ad esempio, che ne dite di una proposta così formulata? 1) Costi di Progettazione (da cui si dovrebbe evincere che i box della rampa non sono interessati dagli adeguamenti) - 100% suddiviso secondo quote millesimali 2) Adeguamenti specifici CPI: lavori edili, impianto di areazione, pulsante di sgancio elettrico esterno : 70% in quota ai 25 box interni e il restante 30% suddiviso secondo tabelle millesimali sul totale dei box 3) Impianto elettrico - 100% suddiviso secondo quote millesimali 4) Adeguamento uscita di sicurezza sul cancello esterno - 100% suddiviso secondo quote millesimali 5) Estintori, Segnaletica, illuminazione di emergenza: 100% suddiviso secondo quote millesimali (il cui costo è stato da sempre così suddiviso) Dovrebbe essere deliberato dall'assemblea ( 1000/1000) mm e registrato nel regolamento condominiale. Modificato 14 Marzo, 2023 da Nicola L.