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pa.61.ba

Ripartizione spese acqua box

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Abito in un condominio in cui sono proprietario di due appartamenti e di un box.

 

L’amministratore vuole ripartire le spese di consumo acqua potabile a millesimi e non più a numero di persone.

Premetto che non abbiamo un regolamento contrattuale, non abbiamo nemmeno un regolamento valido ma solo uno “schema di regolamento” fatto dal costruttore e non abbiamo evidenza di delibere assembleari riguardo alla formazione di un nuovo regolamento.

Inoltre non è possibile installare contattori di acqua.

 

Il condominio è composto da due fabbricati/blocchi separati. Il primo e un edifico composto da 2 scale ciascuna di 6 piani il secondo e composto da un blocco di 6 box sotterranei privati

I due fabbricati hanno in comune un unico cancello che dà accesso tramite un cortile, transitabile con veicoli, all’edificio a due scale. Il cortile, antistante l’edificio, prosegue con una rampa che permette di giungere ad un corsello sotterraneo con accesso ai 6 box privati retrostanti l’edificio medesimo. Il tetto del corsello è dei box è costituito da un prato verde condominiale

Essi, pur essendo all’interno del perimetro condominiale delimitato da una rete di cinta, sono collocati su un corpo di fabbricato separato e differente dall’edificio principale.

I box auto sebbene non siano in una struttura del tutto indipendente dall’edificio (infatti hanno in comune con esso il cortile, corsello, e cancello) non sono situati sotto la proiezione dell’edificio ma distaccati.

In pratica i box, che sono sotterranei, non si trovano nelle fondamenta dell’edificio principale al piano sotterraneo e quindi non fanno parte integrante di esso.

Inoltre non sono dotati dei medesimi servizi e impianti messi a disposizione dei condomini proprietari degli immobili.

Infatti essi non sono attraversati ne da tubi dell’impianto di riscaldamento, ne dà tubi dell’impianto idrico. Non ci sono rubinetti di acqua ne’ all’interno dei box ne all’interno del corsello.  

 

Essi non fruiscono dell’acqua ad uso domestico (come ho detto prima non sono dotati di un rubinetto individuale collegato all’impianto idrico centrale) ma fruiscono dell’acqua per la pulizia delle parti comuni e irrigazione prato/giardino.

Un rubinetto situato nel cortile antistante l’edificio al piano terra fornisce l’acqua da utilizzare per le parti comuni ed eventualmente (occorre un tubo flessibile di gomma molto lungo) per il corsello dei box.

Voglio tralasciare alcuni aspetti di questa complicata vicenda. Mi interessa invece focalizzarmi solo sull'articolo 1123.

 

Io sostengo, richiamando l’art. 1123, che in merito alla ripartizione solo ai millesimi delle spese dell’acqua potabile mi spettano quelle derivanti dal consumo nelle parti comuni (cortile, giardino corsello) e non quelle derivanti dal consumo domestico di gran lunga molto maggiore.

 

Anche l’amministratore cita l’art. 1123 ma solo per sostenere che la ripartizione delle spese per acqua deve seguire, appunto in mancanza di un regolamento, la “legge” ossia secondo i millesimi di proprietà inclusi i box. Egli sarebbe d’accordo con me solo nel caso i box avessero un cancello di accesso autonomo ad essi dedicato.

 

Vengo quindi alla domanda, la struttura del nostro condominio sopradescritta rientrerebbe nell’ambito dell’applicazione dell’art 1123 nella parte in cui si afferma che la partecipazione a ciascuna spesa debba essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune, e quindi potrei impugnare la delibera dell’amministratore se contraria alla mia istanza.

Oppure no in quanto ci sono sentenze che abbiano applicato questo articolo in casi diversi in cui per esempio, come afferma l’amministratore, sono presenti, dei cancelli separati per l'accesso esclusivo ai box.

 

pa.61.ba dice:

L’amministratore vuole ripartire le spese di consumo acqua potabile a millesimi e non più a numero di persone.

è corretto.

 

pa.61.ba dice:

In pratica i box, che sono sotterranei, non si trovano nelle fondamenta dell’edificio

Non è determinante che facciano parte o meno dello stesso corpo di fabbrica.

 

pa.61.ba dice:

l’amministratore cita l’art. 1123 ma solo per sostenere che la ripartizione delle spese per acqua deve seguire, appunto in mancanza di un regolamento, la “legge” ossia secondo i millesimi

ed ha ragione.

 

pa.61.ba dice:

Egli sarebbe d’accordo con me solo nel caso i box avessero un cancello di accesso autonomo ad essi dedicato.

Per iniziare a ragionare, ma nemmeno sarebbe sufficiente. Se fosse altro fabbricato, su altro lotto di terreno (per quanto adiacente), totalmente estraneo al condominio, totalmente indipendente, con allacci proprietari, recintato e con cancello, allora sarebbe altra storia. A me pare di capire invece che i box sono condominiali. Da dove passi per raggiungere i box auto? Non transiti su un terreno di proprietà comune? Gli stessi non sono stati costruiti su un terreno di proprietà comune? La corrente elettrica da dove arriva? L'impresa di pulizie non pulisce anche lì, in quanto facente parte del condominio? E dove prendono l'acqua?

pa.61.ba dice:

quindi potrei impugnare la delibera dell’amministratore

Si può sempre impugnare, ben disposti a sostenerne i costi. Ma.. hai idea di cosa risparmieresti in soldoni anche tirando fuori dal computo il box auto? La differenza sarebbe infinitesimale. 

Grazie fin da ora per i numerosi spunti interessanti.

Precisiamo i seguenti punti:

1) Si per raggiungere i box transito con l'auto da un cortile e una rampa di proprietà comune del condominio.

2) Ora che ci penso, ci fu in passato una delibera in cui si decise di installare un contatore elettrico separato per i box, credo che esso sia derivato da quello generale condominiale, le spese di installazione furono accollate ai proprietari dei soli box pero non mi sembra di aver visto nei consuntivi vecchi una voce di spesa energia elettrica solo per i box, verificherò anche questo.

3) Si credo che i box, non ne sono sicuro ma verificherò, sono stati registrati al catasto insieme al fabbricato

4) L'impresa di pulizia pulisce anche il corsello interrato dei box ma usa l'unico rubinetto disponibile che si trova molto distante dai box al piano terra nel cortile comune vicino all'entrata scala A. Esso viene usato prevalentemente per lavare la scala A e B. Per lavare e raggiungere il corsello o si utilizza un tubo flessibile di circa 60-80 metri o secchi di acqua.

In passato si decise, con regolare assemblea, di rimuovere l'unico rubinetto disponibile nel corsello box.

 

 

 

pa.61.ba dice:

contatore elettrico separato per i box, credo che esso sia derivato da quello generale condominiale

Probabilmente sono dei contatori a defalco (sottocontatori).

Non capisco il ragionamento della corrente elettrica. I proprietari dei box partecipano ovviamente a varie spese nel condominio sopratutto a quelle di conservazione e manutenzione, io però mi riferisco esclusivamente a quelle di consumo dell'acqua potabile. Io credevo che siccome non ho un bagno ne una doccia nel mio box e nemmeno nel relativo corsello di non avere il dovere di pagare l'acqua per uso domestico.

 

Grazie comunque per le informazioni ricevute.

Cercavo di chiarire questo punto che lei mi riferisce

pa.61.ba dice:

2) Ora che ci penso, ci fu in passato una delibera in cui si decise di installare un contatore elettrico separato per i box, credo che esso sia derivato da quello generale condominiale, le spese di installazione furono accollate ai proprietari dei soli box pero non mi sembra di aver visto nei consuntivi vecchi una voce di spesa energia elettrica solo per i box, verificherò anche questo.

probabilmente non è un vero e proprio contatore Enel, bensì un "sottocontatore". Serve appunto a conteggiare quanta energia viene prelevata dal (vero) contatore principale (PDR) per poi fare i dovuti riparti.

Si credo che sia proprio cosi, in tal caso anche la energia elettrica per i box non è autonoma ma derivata da quella condominiale, però in qualche modo è separata.

La rete idrica per i box invece non esiste, come ho detto prima si può usare il rubinetto pensato per il lavaggio delle scale A e B non per il corsello dei box, infatti quello esistente fu rimosso.

pa.61.ba dice:

Abito in un condominio in cui sono proprietario di due appartamenti e di un box.

 

L’amministratore vuole ripartire le spese di consumo acqua potabile a millesimi e non più a numero di persone.

Premetto che non abbiamo un regolamento contrattuale, non abbiamo nemmeno un regolamento valido ma solo uno “schema di regolamento” fatto dal costruttore e non abbiamo evidenza di delibere assembleari riguardo alla formazione di un nuovo regolamento.

Inoltre non è possibile installare contattori di acqua.

 

Il condominio è composto da due fabbricati/blocchi separati. Il primo e un edifico composto da 2 scale ciascuna di 6 piani il secondo e composto da un blocco di 6 box sotterranei privati

I due fabbricati hanno in comune un unico cancello che dà accesso tramite un cortile, transitabile con veicoli, all’edificio a due scale. Il cortile, antistante l’edificio, prosegue con una rampa che permette di giungere ad un corsello sotterraneo con accesso ai 6 box privati retrostanti l’edificio medesimo. Il tetto del corsello è dei box è costituito da un prato verde condominiale

Essi, pur essendo all’interno del perimetro condominiale delimitato da una rete di cinta, sono collocati su un corpo di fabbricato separato e differente dall’edificio principale.

I box auto sebbene non siano in una struttura del tutto indipendente dall’edificio (infatti hanno in comune con esso il cortile, corsello, e cancello) non sono situati sotto la proiezione dell’edificio ma distaccati.

In pratica i box, che sono sotterranei, non si trovano nelle fondamenta dell’edificio principale al piano sotterraneo e quindi non fanno parte integrante di esso.

Inoltre non sono dotati dei medesimi servizi e impianti messi a disposizione dei condomini proprietari degli immobili.

Infatti essi non sono attraversati ne da tubi dell’impianto di riscaldamento, ne dà tubi dell’impianto idrico. Non ci sono rubinetti di acqua ne’ all’interno dei box ne all’interno del corsello.  

 

Essi non fruiscono dell’acqua ad uso domestico (come ho detto prima non sono dotati di un rubinetto individuale collegato all’impianto idrico centrale) ma fruiscono dell’acqua per la pulizia delle parti comuni e irrigazione prato/giardino.

Un rubinetto situato nel cortile antistante l’edificio al piano terra fornisce l’acqua da utilizzare per le parti comuni ed eventualmente (occorre un tubo flessibile di gomma molto lungo) per il corsello dei box.

Voglio tralasciare alcuni aspetti di questa complicata vicenda. Mi interessa invece focalizzarmi solo sull'articolo 1123.

 

Io sostengo, richiamando l’art. 1123, che in merito alla ripartizione solo ai millesimi delle spese dell’acqua potabile mi spettano quelle derivanti dal consumo nelle parti comuni (cortile, giardino corsello) e non quelle derivanti dal consumo domestico di gran lunga molto maggiore.

 

Anche l’amministratore cita l’art. 1123 ma solo per sostenere che la ripartizione delle spese per acqua deve seguire, appunto in mancanza di un regolamento, la “legge” ossia secondo i millesimi di proprietà inclusi i box. Egli sarebbe d’accordo con me solo nel caso i box avessero un cancello di accesso autonomo ad essi dedicato.

 

Vengo quindi alla domanda, la struttura del nostro condominio sopradescritta rientrerebbe nell’ambito dell’applicazione dell’art 1123 nella parte in cui si afferma che la partecipazione a ciascuna spesa debba essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune, e quindi potrei impugnare la delibera dell’amministratore se contraria alla mia istanza.

Oppure no in quanto ci sono sentenze che abbiano applicato questo articolo in casi diversi in cui per esempio, come afferma l’amministratore, sono presenti, dei cancelli separati per l'accesso esclusivo ai box.

 

I box, unità immobiliari facenti parte del condominio,  non sono allacciati né  alla rete idrica condominiale né a quella fognaria.

Pertanto devono partecipare solo alla spesa relativa al consumo idrico per la pulizia delle parti comuni e l’innaffiatura del prato/giardino.

La spesa idrica per gli usi comuni è ripartita in quote proporzionali ai valori millesimali di tutti i partecipanti al condominio, compresi i proprietari dei box.

Il consumo idrico per gli usi comuni, ovvero per la pulizia delle scale A e B, delle parti comuni e l’innaffiatura del prato/giardino, è facilmente misurabile posizionando, con modica spesa, a monte dell’unico rubinetto comune, un contatore di sottolettura.

Ai proprietari dei box non compete la spesa per la spesa per la pulizia delle scale  A e B, rilevata insieme al consumo complessivo comune, tuttavia questa risulta  trascurabile rispetto al consumo per l’innaffiatura del giardino e del prato.

Per quanto riguarda la ripartizione dei consumi domestici, da distinguere da quelli per gli usi comuni, il criterio legale, in mancanza di contatori divisionali, è quello stabilito dal primo comma dell’art. 1123 del c.c., ovvero in millesimi di proprietà generale.

Ogni altro criterio in deroga al criterio di legge richiede il consenso di tutti i condomini allacciati alla rete idrica.

 

 

 

G.Ago dice:

I box, unità immobiliari facenti parte del condominio,  non sono allacciati né  alla rete idrica condominiale né a quella fognaria.

Pertanto devono partecipare solo alla spesa relativa al consumo idrico per la pulizia delle parti comuni e l’innaffiatura del prato/giardino.

La spesa idrica per gli usi comuni è ripartita in quote proporzionali ai valori millesimali di tutti i partecipanti al condominio, compresi i proprietari dei box.

Il consumo idrico per gli usi comuni, ovvero per la pulizia delle scale A e B, delle parti comuni e l’innaffiatura del prato/giardino, è facilmente misurabile posizionando, con modica spesa, a monte dell’unico rubinetto comune, un contatore di sottolettura.

Ai proprietari dei box non compete la spesa per la spesa per la pulizia delle scale  A e B, rilevata insieme al consumo complessivo comune, tuttavia questa risulta  trascurabile rispetto al consumo per l’innaffiatura del giardino e del prato.

Per quanto riguarda la ripartizione dei consumi domestici, da distinguere da quelli per gli usi comuni, il criterio legale, in mancanza di contatori divisionali, è quello stabilito dal primo comma dell’art. 1123 del c.c., ovvero in millesimi di proprietà generale.

Ogni altro criterio in deroga al criterio di legge richiede il consenso di tutti i condomini allacciati alla rete idrica.

 

 

Grazie dell'informazione

G.Ago dice:

Ogni altro criterio in deroga al criterio di legge richiede il consenso di tutti i condomini allacciati alla rete idrica.

 

Buongiorno, approfitto per fare una domanda: quest'ultima frase posso intenderla come "se tutti i condomini acconsentono, è lecito e non contestabile suddividere i costi per-persona anziché per-millesimi"? Grazie.

Grazie, posso chiedere un riferimento alla normativa/ nel caso l'amministratore fosse perplesso?

La risposta è nello stesso art. 1123 c.c. comma 1:

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

 

Suddetto comma, potrebbe essere derogato anche da regolamento condominiale (necessaria sempre unanimità), in ottemperanza all'art. 1128 c.c. comma 4:

 

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. (il 1123 è quindi derogabile).

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