#1 Inviato 26 Dicembre, 2023 Buon giorno, nell'ultima riunione condominiale l'assemblea ha deliberato di suddividere la spesa dell'acqua ancora pregresse non saldate in due modi diversi, annualità 2020-21 con ripartizione millesimale in quanto non è stato possibile attribuire il reale consumo dell'acqua per mancanza di specifici dati: abbiamo il contatore per ogni unità immobiliare ma non sono state comunicate le letture al precedente amministratore. Per l'anno 2021-22 invece, sempre per mancanza di dati reali, l'assemblea ha deliberato di ripartire la spesa in funzione della lettura dei contatori per una settimana rilevata nel mese di aprile 2023. Siamo 12 condomini, 1 è in vendita da parte della banca, 2 non hanno comunicato il dato e il nuovo amministratore non li ha considerati nella ripartizione, gli altri hanno comunicato consumi sottostimati come si evince dai consumi reali dell'anno in corso, con il risultato che 3 condomini hanno pagato il 50% delle spese e la rimanente quota tra i 6 condomini. Il risultato è che la ripartizione così stabilita ha creato evidenti disparità tra i condomini. Il mio quesito è il seguente: - è lecita la suddivisione deliberata dall'assemblea che suddivide le spese dell'anno 2021-22 tramite consumi rilevati l'anno successivo per una settimana senza considerare invece la ripartizione per millesimi come è stato fatto per l'annualità 2020-21? - questa delibera poteva essere approvata con maggioranza assoluta (612.71/1000) oppure doveva essere approvata con unanimità, rendendola di fatto nulla? Il regolamento condominiale prevede la ripartizione tramite rilevazione dei consumi, che sono reali solo con letture progressive e datate, non certo come applicato con la lettura previsionale di una sola settimana e senza possibilità di verifica da parte di tutti i condomini. Grazie per le vostre opinioni in merito.
#2 Inviato 26 Dicembre, 2023 Luca C. dice: Buon giorno, nell'ultima riunione condominiale l'assemblea ha deliberato di suddividere la spesa dell'acqua ancora pregresse non saldate in due modi diversi, annualità 2020-21 con ripartizione millesimale in quanto non è stato possibile attribuire il reale consumo dell'acqua per mancanza di specifici dati: abbiamo il contatore per ogni unità immobiliare ma non sono state comunicate le letture al precedente amministratore. Per l'anno 2021-22 invece, sempre per mancanza di dati reali, l'assemblea ha deliberato di ripartire la spesa in funzione della lettura dei contatori per una settimana rilevata nel mese di aprile 2023. Siamo 12 condomini, 1 è in vendita da parte della banca, 2 non hanno comunicato il dato e il nuovo amministratore non li ha considerati nella ripartizione, gli altri hanno comunicato consumi sottostimati come si evince dai consumi reali dell'anno in corso, con il risultato che 3 condomini hanno pagato il 50% delle spese e la rimanente quota tra i 6 condomini. Il risultato è che la ripartizione così stabilita ha creato evidenti disparità tra i condomini. Il mio quesito è il seguente: - è lecita la suddivisione deliberata dall'assemblea che suddivide le spese dell'anno 2021-22 tramite consumi rilevati l'anno successivo per una settimana senza considerare invece la ripartizione per millesimi come è stato fatto per l'annualità 2020-21? - questa delibera poteva essere approvata con maggioranza assoluta (612.71/1000) oppure doveva essere approvata con unanimità, rendendola di fatto nulla? Il regolamento condominiale prevede la ripartizione tramite rilevazione dei consumi, che sono reali solo con letture progressive e datate, non certo come applicato con la lettura previsionale di una sola settimana e senza possibilità di verifica da parte di tutti i condomini. Grazie per le vostre opinioni in merito. In presenza di contatori divisionali in tutte le unità immobiliari allacciate alla rete idrica comune la ripartizione dei consumi relativi ai servizi di acquedotto, fognatura e depurazione deve essere fatta secondo le disposizioni del secondo comma dell’art. 11213 del c.c., ovvero differenziando i consumi tramite le letture dei contatori divisionali. Inoltre il regolamento di condominio prevede la ripartizione legale. Ciò premesso, in mancanza di tutte le letture la ripartizione legale è quella in millesimi di proprietà, adottata per la ripartizione dei consumi relativi all’anno di gestione 2021/2022. All’inizio della gestione 2022 l’amministratore in carica avrebbe dovuto far eseguire la lettura a tutti i contatori per poter procedere alla corretta ripartizione al termine della gestione, previa ulteriore lettura dei medesimi. Ovviamente le letture dei contatori divisionali va fatta contemporaneamente o in prossimità delle letture del contatore generale di proprietà dell’ente gestore del servizio idrico integrato. Sembra che manchino le letture iniziali del 2022; in caso contrario le letture eseguite nel mese di aprile del 2023 e quindi i consumi calcolati come differenza delle letture di aprile e quelle iniziali possono rapportarsi al periodo di riferimento cui fanno capo i consumi nelle fatture AQP. Il suddetto calcolo è possibile solo conoscendo le letture iniziali e finali di ciascun utente. In mancanza di alcune letture l’assemblea degli utenti potrebbe decidere di attribuire la differenza fra il consumo generale AQP e il totale dei consumi individuali rilevati fra i condomini che non hanno comunicato le letture e ripartirla in millesimi fra loro. Il criterio adottato dall’assemblea per la ripartizione dei consumi 2022 non è legale né equo, sia per le modalità di calcolo dei consumi, sia per la mancanza e gli errori di alcune delle letture utilizzate. Per l’approvazione del suddetto criterio è necessaria l’unanimità dei condomini serviti dalle reti idrica e fognaria. Pertanto la delibera assunta a maggioranza risulta nulla annullabile. Modificato 26 Dicembre, 2023 da G.Ago
#3 Inviato 26 Dicembre, 2023 ciao credo che la soluzione scelta dall'amministratore sia sbagliata. Avete i contatori individuali, ma non le letture delle due annate. La soluzione, secondo me è semplice. Avete senz'altro le ultime letture fatte nelle ripartizioni a consumo precedente, ora fate la lettura di quelle attuali e suddividete la spesa in base ai consumi che sono stati fatti nel periodo (2, 3 o 4 anni). Non è un criterio perfetto, ma le differenze sarebbero comunque minime e dovute solo ai costi variati dei mc. di acqua con consumi individuali non costanti nel periodo. 1
#4 Inviato 26 Dicembre, 2023 camillo50 dice: ciao credo che la soluzione scelta dall'amministratore sia sbagliata. Avete i contatori individuali, ma non le letture delle due annate. La soluzione, secondo me è semplice. Avete senz'altro le ultime letture fatte nelle ripartizioni a consumo precedente, ora fate la lettura di quelle attuali e suddividete la spesa in base ai consumi che sono stati fatti nel periodo (2, 3 o 4 anni). Non è un criterio perfetto, ma le differenze sarebbero comunque minime e dovute solo ai costi variati dei mc. di acqua con consumi individuali non costanti nel periodo. Condivido la tua proposta, tuttavia bisogna considerare la difficoltà di reperire tutte le letture di conseguenza la necessità di adottare un criterio (una tantum) che consenta di chiudere i conti della gestione annuale.
#5 Inviato 26 Dicembre, 2023 G.Ago dice: Condivido la tua proposta, tuttavia bisogna considerare la difficoltà di reperire tutte le letture di conseguenza la necessità di adottare un criterio (una tantum) che consenta di chiudere i conti della gestione annuale. Ciao La lettura attuale puoi sempre farla. Poi prendi le ultime letture accertate.
#6 Inviato 27 Dicembre, 2023 G.Ago dice: In presenza di contatori divisionali in tutte le unità immobiliari allacciate alla rete idrica comune la ripartizione dei consumi relativi ai servizi di acquedotto, fognatura e depurazione deve essere fatta secondo le disposizioni del secondo comma dell’art. 11213 del c.c., ovvero differenziando i consumi tramite le letture dei contatori divisionali. Inoltre il regolamento di condominio prevede la ripartizione legale. Ciò premesso, in mancanza di tutte le letture la ripartizione legale è quella in millesimi di proprietà, adottata per la ripartizione dei consumi relativi all’anno di gestione 2021/2022. All’inizio della gestione 2022 l’amministratore in carica avrebbe dovuto far eseguire la lettura a tutti i contatori per poter procedere alla corretta ripartizione al termine della gestione, previa ulteriore lettura dei medesimi. Ovviamente le letture dei contatori divisionali va fatta contemporaneamente o in prossimità delle letture del contatore generale di proprietà dell’ente gestore del servizio idrico integrato. Sembra che manchino le letture iniziali del 2022; in caso contrario le letture eseguite nel mese di aprile del 2023 e quindi i consumi calcolati come differenza delle letture di aprile e quelle iniziali possono rapportarsi al periodo di riferimento cui fanno capo i consumi nelle fatture AQP. Il suddetto calcolo è possibile solo conoscendo le letture iniziali e finali di ciascun utente. In mancanza di alcune letture l’assemblea degli utenti potrebbe decidere di attribuire la differenza fra il consumo generale AQP e il totale dei consumi individuali rilevati fra i condomini che non hanno comunicato le letture e ripartirla in millesimi fra loro. Il criterio adottato dall’assemblea per la ripartizione dei consumi 2022 non è legale né equo, sia per le modalità di calcolo dei consumi, sia per la mancanza e gli errori di alcune delle letture utilizzate. Per l’approvazione del suddetto criterio è necessaria l’unanimità dei condomini serviti dalle reti idrica e fognaria. Pertanto la delibera assunta a maggioranza risulta nulla annullabile. Buon giorno, non posso richiedere l'annullamento della sentenza in quanto ero presente nell'ultima riunione condominiale e comunque questa strada comporta l'intervento di un avvocato e di una mediazione civile. Potrei invece richiedere la revoca della delibera in oggetto con la maggioranza di 334/1000 e richiedere una nuova ripartizione attraverso i millesimi di proprietà, metodo legittimo, legale e utilizzato dall'amministratore per il periodo precedente.
#7 Inviato 27 Dicembre, 2023 ciao non perderei nemmeno tempo ad impugnare, ma inviterei l'amministratore ad applicare il metodo in uso (che mi sembrava rispettoso delle leggi) in quanto qualsiasi cambiamento del criterio di ripartizione è nullo se non approvato all'unanimità (salvo i casi di cui all'art. 69 dei DDAA.
