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RobertoDo

Ripartizione spesa lastrico solare di 2 U.I.

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Buonasera,

avendo redatto un computo metrico per il rifacimento di un lastrico solare, causa infiltrazioni, siamo ora a decidere come ripartire la spesa.

Preciso che trattasi di lastrico solare a parziale copertura di U.I. posta al piano terra, con sovrastante un'altra U.I. di cui a mezzo di scala esterna esclusiva si accede al lastrico solare  antistante l'ingresso dell'U.I. posta al primo ed ultimo piano della palazzina.

A parte la scala esterna esclusiva che compete solo all'U.I. posta al P.I°, quindi con eventuale rifacimento a totale carico della proprietà posta al P.I°, rimane da capire in che percentuale deve essere attribuita la spesa del rifacimento del lastrico sovrastante.

Grazie

Più che di lastrico solare direi che si tratta di terrazza a livello.

Coprendo una sola unità immobiliare, la spesa è da dividere secondo l'art. 1125 c.c. (come chiarito dalla Cassazione)

 

Articolo 1125 Codice Civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali(1) dai proprietari dei due piani(2) l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

 

 

Nel caso ci fossero più piani coperti dalla terrazza a livello, bisognerebbe invece dividere secondo l'art. 1126 c.c. (in analogia ai lastrici solari esclusivi).

RobertoDo dice:

Preciso che trattasi di lastrico solare a parziale copertura di U.I. posta al piano terra,

Per prima cosa, la ui sottostante parteciperà per i soli mq effettivamente coperti dalla terrazza a livello. Per i lavori, demolizione, smaltimento e posa nuova guaina a metà (sempre considerando gli effettivi mq di copertura). Nuova pavimentazione a carico del proprietario del terrazzo. Tinta ed intonaco a carico del sottostante

Buonasera,

ritorno sul quesito posto il 28 Maggio u.s., circa la ripartizione della spesa di rifacimento della terrazza a livello causa infiltrazioni, che interessa due sole U.I. (una sotto e una sopra), di cui la terrazza è ad uso esclusivo dell'U.I. sovrastante. Secondo i due precedenti post viene detto che le spese sono al 50% per l'intervento di rifacimento, impermeabilizzazione, ecc. della terrazza, mentre la pavimentazione compete alla proprietà superiore e l'intonaco con tinteggiatura a quella inferiore.

Il professionista della proprietà al P.I° mi obietta che questa suddivisione di spesa è giusta se per esempio la proprietà superiore vuole cambiare in tempi cosiddetti "buoni" la pavimentazione perché per es. non gli piace più il colore, per cui la spesa è a totale suo carico.

Cita a motivo di quanto sopra parere dell’Avv. Gian Vincenzo Tortorici ( Presidente del Centro Studi ANACI – Associazione Nazionale Amministratori Condomini ed Immobili); con evidenziazione in giallo di quest'ultima considerazione per analogia (vedi parere allegato).

E' pertanto da ritenere giusta la considerazione fatta dal professionista della parte sovrastante?

Grazie

Non sono d'accordo con il professionista, l'art. 1125 c.c. non distingue tra tempi "buoni" e tempi d'infiltrazioni.

Poi leggo meglio quanto scritto dall'Anaci (su smartphone è un po' scomodo).

Chiedo a condo 77 o altri esperti del settore, se le considerazioni del professionista dell'U.I. superiori possono essere fondate o no.

Ringrazio anticipatamente.

RobertoDo dice:

Chiedo a condo 77 o altri esperti del settore, se le considerazioni del professionista dell'U.I. superiori possono essere fondate o no.

Ringrazio anticipatamente.

Come detto non condivido le considerazioni espresse, perché riferite all'art. 1126 c.c. mentre coprendo la terrazza a livello un solo piano / unità immobiliare, andrà invece applicato l'art. 1125 c.c. che prevede esplicitamente come in caso di manutenzione la spesa della pavimentazione vada totalmente a carico del proprietario del piano superiore.

 

Cassazione Civile n. 21337 del 14.09.2017:

D’altro canto, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicchè essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diurno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res”.

Modificato da condo77

Le opinioni espresse nell’articolo sono corrette se riferite ai casi in cui la ripartizione è eseguita secondo le disposizioni dell’art. 1126 del c.c.., e fra di essi quello di terrazza a livello che copre una sola unità immobiliare (o un solo piano) in linea con la giurisprudenza antecedente la sentenza della Cassazione Civile n. 21337 del 14.09.2017 , di cui condo77 ha pubblicato uno stralcio.

Pertanto, concordo con quanto espresso da condo77.

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Grazie, per me le ripartizioni di spesa sono chiare, spero che anche il professionista dell'U.I. sovrastante leggendo la sequenza delle domande e risposte si convinca che il caso vede l'esclusiva applicazione dell'art. 1125 del c.c.

Buon fine settimana

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