#1 Inviato 29 Novembre, 2013 Buonasera, avrei un quesito da sottoporvi. Nel mio condominio devono essere approvate le spese relative al rifacimento del lastrico solare ad uso esclusivo. Alcuni appartamenti sono coperti dal lastrico in questione solo per pochi metri quadrati (ad es. soltanto il bagno o la camera da letto), essendo poi, per i restanti mq., coperti dal lastrico solare dell'edificio adiacente. Se si dovesse interpretare l'art. 1126 c.c. nel senso che ogni proprietario deve contribuire in base alla totalità dei millesimi del proprio appartamento, questo comporterebbe che gli stessi dovrebbero pagare per l'intero sia nel caso in cui viene rifatto il lastrico solare che li ricopre per la parte maggiore sia, come in questo caso, quando venga rifatta la copertura che interessa solo una piccola parte del loro immobile. Ritenendo iniqua questa ripartizione, mi domando se esista giurisprudenza che si pronunci in favore di una distribuzione delle spese in base agli effettivi millesimi coperti dal lastrico solare. Ringraziandovi per la vostra disponibilità, porgo distinti saluti.
#2 Inviato 29 Novembre, 2013 ciao Non ho mai visto sentenze in materia, ma direi che il buon sendo dovrebbe risolvere il problema. Il rifacimento del lastrico solare ha un costo finale a mq. per cui determinerei i mq. della porzione che fa da tetto parziale a certe unità, e quindi ripartirei la spesa come si trattasse di lastrici solari distinti, dove ognuno pagherà per la proprorzione che gli fa da copertura.
#3 Inviato 30 Novembre, 2013 ciao Non ho mai visto sentenze in materia, ma direi che il buon sendo dovrebbe risolvere il problema. Il rifacimento del lastrico solare ha un costo finale a mq. per cui determinerei i mq. della porzione che fa da tetto parziale a certe unità, e quindi ripartirei la spesa come si trattasse di lastrici solari distinti, dove ognuno pagherà per la proprorzione che gli fa da copertura. Vorrei sapere se a tale proposito si può adottare questa semplice proporzione: A:B=C:X Dove A sono i mq dell'appartamento ipotesi 100; B sono i mm di appartenenza, ipotesi 85; C i mq della porzione di lastrico, ipotesi 40. Quindi 85x40: 100 = 34 (mm provvisori x giusta ripartizione)......è esatto? Ovviamente stesso calcolo, se giusto, andrebbe adottato ai condomini sottostanti se rientrano nella proiezione verticale della suddetta porzione di lastrico.
#4 Inviato 30 Novembre, 2013 Grazie Camillo per la tua risposta. Hai ragione, ma non sempre il buon senso ispira le delibere assembleari! Secondo alcuni, partendo da una sentenza della Cassazione, il proprietario dovrebbe pagare per l'intero immobile, in quanto l'art. 1126 cc farebbe riferimento all'unità immobiliare per intero. In ogni caso, con quale maggioranza dovrebbe essere approvata una delibera che decide a favore di una ripartizione basata sui mq coperti? Grazie ancora per la risposta.
#5 Inviato 30 Novembre, 2013 Essendo deroga al criterio legale, serve l'unanimità (e buonsenso). Saluti 🙂
#6 Inviato 30 Novembre, 2013 Vorrei sapere se a tale proposito si può adottare questa semplice proporzione: A:B=C:X Dove A sono i mq dell'appartamento ipotesi 100; B sono i mm di appartenenza, ipotesi 85; C i mq della porzione di lastrico, ipotesi 40. Quindi 85x40: 100 = 34 (mm provvisori x giusta ripartizione)......è esatto?Ovviamente stesso calcolo, se giusto, andrebbe adottato ai condomini sottostanti se rientrano nella proiezione verticale della suddetta porzione di lastrico. Il mio quesito è rimasto inevaso. Qualcuno sa darmi una risposta?
#7 Inviato 2 Dicembre, 2013 Ciao preciso meglio la mia risposta. un terzo della spesa del lastrico solare va a carico di chi ne ha l'uso. dei due terzi rimanenti ( esempio lastrico solare di 100 mq. di cui 20 su colonna A e 80 su colonna B) ( per colonna intendo chi è coperto) li diverei in proporzione 20 a colonna A e 80 a colonna B. Poi, ciascuna delle due spese la dividerei a sua volta in proporzione ai millesimi di chi è coperto per quel tratto, per la sua quota millesimale dell'unità sottostante.
#8 Inviato 2 Dicembre, 2013 Grazie per le risposte. In particolare, dalla risposta di Albano59, mi pare di capire che l'art. 1126 c.c. disponga nel senso che ciascun proprietario debba contribuire alle spese per l'itero immobile, anche se coperto solo in parte dal lastrico solare, mentre se si vuole deliberare nel senso che ciascuno paghi in base ai mq effettivamente coperti, sia necessaria una delibera presa all'unanimità dei partecipanti all'assemblea, in quanto si va derogare alla legge. Ho compreso correttamente? Grazie ancora. - - - Aggiornato - - - Grazie per le risposte. In particolare, dalla risposta di Albano59, mi pare di capire che l'art. 1126 c.c. disponga nel senso che ciascun proprietario debba contribuire alle spese per l'itero immobile, anche se coperto solo in parte dal lastrico solare, mentre se si vuole deliberare nel senso che ciascuno paghi in base ai mq effettivamente coperti, sia necessaria una delibera presa all'unanimità dei partecipanti all'assemblea, in quanto si va derogare alla legge. Ho compreso correttamente? Grazie ancora.
#9 Inviato 2 Dicembre, 2013 E' necessaria l'unanimità condominiale, cioè 1000/1000. Siccome in assemblea è quasi impossibile registrare la presenza integrale di tutti i proprietari, si può aggirare il problema deliberando all'unanimità dei presenti (anche se rappresentano meno di 1000 millesimi), quindi dopo invio verbali di detta assemblea, attendere che passino i termini per l'impugnazione da parte degli assenti, ovvero 30 giorni dalla data di ricevimento del verbale. Se nessuno degli assenti impugna, la delibera diventa valida, efficace ed accettata anche da loro: tecnicamente, non avendo nessuna proprietà manifestato opposizione, l'unanimità condominiale di 1000/1000 è stata conseguita, se pur con uno stratagemma 🙂
