Ripartizione scale ed ascensore: diversa destinazione d'uso, regolamento contrattuale

[MarcoA]

Buongiorno Signori, chiedo un aiuto per un incarico per la revisione di tabelle redatte e registrate dal costruttore (a seguito di incarico assembleare, variazione per sopraelevazioni).

 

Il fabbricato è composto da un piano interrato, adibito a box auto-cantine, un piano terra, adibito a negozi, i piani primo-sesto(attico) ospitano appartamenti.

 

Esiste un impianto ascensore a servire i piani terra- attico, una scala a partire dal piano interrato fino al torrino locale macchina ascensore (livello 7).

I negozi al piano terra hanno tutti accesso indipendente mentre i box hanno accesso carabile da una rampa esterna, e la maggior parte dei proprietari usa poi le scale per accedere agli appartamenti.

 

Secondo il regolamento le scale rientrano tra le proprietà comuni, l'ascensore è comproprietà dei soli appartamenti.

 

La ripartizione originale prevede che le spese di scale ed ascensore siano sostenute dai proprietari dei soli appartamenti, io credo debbano in parte partecipare anche le unità a piano interrato ed i negozi.

 

Mi pare corretto creare 4 tabelle, manutenzione e ricostruzione scale, uso scale, manutenzione ascensore, uso ascensore.

 

-Manutenzione scala secondo il criterio 1124cc, facendo rientrare anche cantinati e locali a piano terra per la quota di 500 millesimi legata alla proprietà, mentre nella quota legata all'altezza di piano inserirei solo i cantinati (piano -1 analogo a +1) e gli appartamenti.

-Pulizia e illuminazione scale con il solo criterio dell'altezza di piano, tra cantinati e appartamenti.

 

-Circa l'ascensore, assodato che la proprietà è dei soli appartamenti, credo sia corretto imputare solo ad essi la spesa, secondo una tabella ex 1124cc per la manutanzione ed una redatta sulla sola altezza di piano per le spese d'uso ed alimentazione.

 

Questa ripartizione vi pare corretta? Rispetta i criteri di legge ? Può pertanto essere approvata a maggioranza semplice, nonostante la differente ed antecedente ripartizione da regolamento del costruttore?

 

Infine, l'Assemblea mi ha chiesto di proporre un criterio differenziato per le spese di pulizia e illuminazione per gli appartamenti adibiti in modo promiscuo o esclusivo a studio professionale, senza differenziarli in tabella A, considerando gli studi come semplici appartamenti.

Pensavo di pesare i millesimi delle tabelle di pulizia e illuminazione con dei coefficienti, ad esempio 1: unità residenziale; 1,5: promiscuo; 2: studio, e riportare il totale a 1000. Vi sembra un criterio adatto? Temo che una tale ripartizione richieda l'unanimità, è corretto?

 

Grazie infinite a chi vorrà aiutarmi

[Leonardo53]

Se esiste un tipo di riparto indicato in un regolamento contrattuale può essere modificato solo con l'unanimità di 1000 millesimi.

Affinchè possa essere fatto valere nei confronti dei futuri acquirenti occorre una convenzione registrata alla Conservatoria.

[MarcoA]

Salve Leonardo53, grazie di avermi risposto.

Credi che dovrei redigere la tabella di proprietà generale aggiornata e rispettare il riparto del regolamento, anche se non conforme alla legge?

[Leonardo53]

Salve Leonardo53, grazie di avermi risposto.

Credi che dovrei redigere la tabella di proprietà generale aggiornata e rispettare il riparto del regolamento, anche se non conforme alla legge?

Se un regolamento contrattuale dice che l'ascensore è di proprietà dei soli appartamenti che cosa vuoi aggiornare? Devi attenerti al titolo di proprietà.

Perchè dici che il riparto non è conforme alla legge quando è la stessa legge che prevede il riparto in deroga al criterio legale con una semplice convenzione (contratto)?

 

Art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

[MarcoA]

Devo aggiornare la tabella di proprietà generale in quanto ci sono state sopraelevazioni ed alcuni ampliamenti.

 

In merito all'ascensore mi pare giustificato che paghino i proprietari degli appartamenti, gli unici che hanno possesso e uso.

In merito alle scale ho dei dubbi: il regolamento dice che costituiscono proprietà comune, mentre le tabelle allegate ne ripartiscono le spese, anche di ricostruzione, tra i soli appartamenti.

 

Mi ero fatto l'idea che in caso di revisione ci si dovesse attenere ai criteri di legge per poter approvare a maggioranza le tabelle, vale a dire includere nelle tabelle scale anche cantine e box.

 

Quindi dovrei ricalcolare la tabella A con le nuove unità e poi rideterminare le tabelle scale ed ascensore secondo il criterio del costruttore, è corretto?

[Leonardo53]

Devo aggiornare la tabella di proprietà generale in quanto ci sono state sopraelevazioni ed alcuni ampliamenti.

 

In merito all'ascensore mi pare giustificato che paghino i proprietari degli appartamenti, gli unici che hanno possesso e uso.

In merito alle scale ho dei dubbi: il regolamento dice che costituiscono proprietà comune, mentre le tabelle allegate ne ripartiscono le spese, anche di ricostruzione, tra i soli appartamenti.

 

Mi ero fatto l'idea che in caso di revisione ci si dovesse attenere ai criteri di legge per poter approvare a maggioranza le tabelle, vale a dire includere nelle tabelle scale anche cantine e box.

 

Quindi dovrei ricalcolare la tabella A con le nuove unità e poi rideterminare le tabelle scale ed ascensore secondo il criterio del costruttore, è corretto?

Si, i proprietari dei negozi, pur essendo proprietari anche delle scale, se sono stati esentati dalle spese con un regolamento contrattuale (convenzione), non possono essere obbligati a pagare da una nuova tabella approvata a maggioranza.

[MarcoA]

Grazie dell'esauriente risposta! Presenterò una tabella scale aggiornata secondo i criteri del costruttore ed una in accordo alle indicazioni dell'Assemblea, da adottare eventualmente all'unanimità.

[Leonardo53]

Grazie dell'esauriente risposta! Presenterò una tabella scale aggiornata secondo i criteri del costruttore ed una in accordo alle indicazioni dell'Assemblea, da adottare eventualmente all'unanimità.

In caso di delibera unanime a 1000 millesimi consiglio di farla firmare a tutti affinchè non ci possano essere dubbi sul valore della convenzione (contratto).

Il nuovo contratto avrà valore solo tra i firmatari; per poterlo far valere anche ai futuri acquirenti è necessaria la regisrazione del contratto alla Conservatoria dei Registri.