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GAETANO MAIORINO

Ripartizione QUOTE Condominiali TRA Proprietario E Inquilino

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18.01.2022

Spettabile CONDOMINIO WEB

Seguo da anni, in quanto mi piace la materia condominiale, il vostro sito, ed ho bisogno di un consiglio.

Il nostro parco condominiale, composto da sette fabbricati, è stato, per più anni, amministrato da un Amministratore esterno, professionista.

Abbiamo deciso di farci amministrare da una Condomina, avvocato penale che volontariamente si è offerta, per cambiare radicalmente la gestione del parco e risolvere i vari problemi che per anni sono stati tralasciati anche per il disinteresse o la eccessiva burocratizzazione dell’Amministratore esterno.

Ovviamente l’amministratore che ha lasciato non ha trasferito alla nuova amministratrice il programma, né l’avremmo adottato, in quanto molto complesso, che prevede una miriade di cose ritenute inutili: i rendiconti annuali, ad esempio, erano composti da centinaia di pagine che nessuno leggeva, anche perché era difficile interpretarle anche da chi si intende di contabilità.

Giacché l’Amministratrice viene collaborata da un Consiglio dei condomini, previsto dal Regolamento condominiale contrattuale, con poteri di indirizzo e controllo, formato da sette professionisti, uno per fabbricato (un esperto informatico, un geometra, un ex bancario, un imprenditore elettrico, un uomo d’affari e, finora, dall’Avv. penale che si è offerta di fare l’Amministratore), abbiamo deciso di acquistare un nuovo software (gli Amministratori interni precedenti avevano utilizzato metodi per lo più manuali, probabilmente incompatibili con l’attuale normativa).

All’atto del caricamento di tutti i dati sul nuovo software, ci siamo accorti che esso prevede la possibilità di separare le quote condominiali dovute dai titolari dei 72 immobili da quelle degli eventuali conduttori-inquilini, che nel nostro parco sono numerosi.

Qualcuno, me compreso, è rimasto perplesso in quanto, salvo errore, il Condomino è solo il titolare della unità immobiliare, e non può certamente essere il conduttore-inquilino.

Evidentemente il nuovo software ha voluto fornire agli utilizzatori qualcosa in più rispetto al dovuto, ma io, che faccio parte del Consiglio, ho dichiarato la mia contrarietà alla separazione delle quote tra proprietari e inquilini, anche per evitare conflitti in caso di morosità.

Infatti, qualora il titolare di una unità dovesse essere chiamato a intervenire per la morosità di un suo inquilino, potrebbe rifiutarsi perché non a conoscenza dell’andamento della gestione (anche magari per proprio disinteresse).    

A mio avviso le quote condominiali potrebbero essere anche separate, tra quelle a carico dei proprietari e quelle a carico dei conduttori-inquilini, anche con emissione di due bollette, fermo rimanendo l’obbligo di intestare le stesse al Condomino titolare della unità immobiliare.

Per maggiore chiarimenti preciso che il parco ha il Portiere che abita all’interno del complesso in un appartamento a lui riservato, il quale si occupa anche della riscossione delle quote condominiali

Vorrei un vostro cortese parere sulla questione.

Vi ringrazio anticipatamente.

All’occorrenza potete pubblicare il quesito con la firma Nino – Cava de’ Tirreni (Sa).

Vi ringrazio anticipatamente

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consiglio spassionato, mai mettere dati personali direttamente in rete si corre il rischio che ti arrivi dello spam ed altri disagi

GAETANO MAIORINO dice:

Il nostro parco condominiale, composto da sette fabbricati, è stato, per più anni, amministrato da un Amministratore esterno, professionista.

amministrare un condominio non è poi tanto semplice come potrebbe apparire a maggior motivo che siete ben 7 edifici e i dissidi diventano difficile da sanare, meglio un professionista a tutti gli effetti che sa il suo mestiere, anche gli stessi avvocati oggi giorno sono specializzati per materia, le leggi sono talmente tante che è difficile seguirle tutte, comunque è un mia opinione e felice di sbagliarmi e buona autogestione....a proposito di autogestione, solo i piccoli condomini al di sotto di 8 condomini si può fare l'autogestione al disopra di questa quota l'amministratore deve essere qualificato.

 

Antonio

GAETANO MAIORINO dice:

 

All’atto del caricamento di tutti i dati sul nuovo software, ci siamo accorti che esso prevede la possibilità di separare le quote condominiali dovute dai titolari dei 72 immobili da quelle degli eventuali conduttori-inquilini, che nel nostro parco sono numerosi.

Qualcuno, me compreso, è rimasto perplesso in quanto, salvo errore, il Condomino è solo il titolare della unità immobiliare, e non può certamente essere il conduttore-inquilino.

Evidentemente il nuovo software ha voluto fornire agli utilizzatori qualcosa in più rispetto al dovuto, ma io, che faccio parte del Consiglio, ho dichiarato la mia contrarietà alla separazione delle quote tra proprietari e inquilini, anche per evitare conflitti in caso di morosità.

Infatti, qualora il titolare di una unità dovesse essere chiamato a intervenire per la morosità di un suo inquilino, potrebbe rifiutarsi perché non a conoscenza dell’andamento della gestione (anche magari per proprio disinteresse).    

 

Invece è una cosa utilissima dividere tra proprietario e conduttore e inviare i due bollettini.  Non esiste nessun problema in caso di morosità perchè il condomino potrà sempre vedere dal consuntivo se il conduttore paga o no. Inoltre se vi fosse una morosità del conduttore, l'amministratore è tenuto a sollecitare il proprietario.

In caso di ingiunzione non ha nessun pregio che il proprietario si nasconda dietro ad un "ma io non sapevo", la legge non tutela il proprietario che non si informa sui pagamenti del conduttore. Quindi confilitti inca so di morosità del conduttore, no non se ne creano.

 

La legge altresì pone come unico responsabile di fronte al condominio, il proprietario quindi è assolutamente inutile che il bollettino del conduttore sia intestato al condomino proprietario, anzi il conduttore così direbbe che non paga perchè non sono spese sue. 

 

Io ho sempre visto amministratori dividere i bollettini con spese padronali e del conduttore. Non crea nessun problema a livello giuridico

 

Se ho capito bene il programma va ad effettuare la divisione tra la quota di spesa relativa al proprietario (es. assicurazione, lavori straordinari, etc.) e quella relativa all'affittuario (es. pulizia scale, elettricità, etc.).

Alla fine il titolare dell'onere condominiale resterà sempre e solo il proprietario quindi se ci sono contestazioni sulle cifre da parte dell'affittuario queste ultime andranno rivolte sempre al proprietario.

Il problema nasce a mio parere quando si verifica che il proprietario "dirotta" le lamentele dell'affittuario verso l'amministratore chiedendo all'affittuario di confrontarsi direttamente con quest'ultimo.

O peggio (questa è un'esperienza diretta) quando l'output del programma non permette né all'affittuario né al proprietario di capire in maniera chiara come sono venute fuori le cifre a loro addebitate in quanto non ben strutturato.

Vi suggerisco di verificare quindi bene che l'output del software di conguaglio sia chiaro, esaustivo e che venga incontro alle vostre esigenze.

Modificato da angus

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