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GHIRO-72

Ripartizione delle spese delle morosità

In caso di morosità è possibile fare recupero crediti e/o decreto ingiuntivo; benché sia chiaro che tali spese sono a carico del moroso, qualora per qualsivoglia motivo il moroso non paghi nulla, devono in ogni caso essere messe a bilancio: a chi addebitare queste spese?

Quello che voglio dire, se non fossero a carico del moroso, tali spese si devono trattare come spese ordinarie oppure spese straordinarie? Nel primo caso saranno a carico degli inquilini, nel secondo a carico dei proprietari... secondo me è a tutti gli effetti una spesa straordinaria (per logica), ma attendo una vostra opinione plausibilmente coadiuvata da legge e/o sentenze, grazie.

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Gli inquilini non sono minimamente coinvolti in tal caso.

Sono i condomini, eventualmente, a dover far fronte anticipando le somme.

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Gli inquilini non sono minimamente coinvolti in tal caso.

Sono i condomini, eventualmente, a dover far fronte anticipando le somme.

Quindi è come dicevo io, sono da considerare spese straordinarie... qualcuno potrebbe obiettare che essendo spese amministrative, queste le pagano anche i condomini visto che essi pagano tutte le spese amministrative.

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Quindi è come dicevo io, sono da considerare spese straordinarie... qualcuno potrebbe obiettare che essendo spese amministrative, queste le pagano anche i condomini visto che essi pagano tutte le spese amministrative.

Le spese del moroso appartengono al moroso e basta.

Non sono ne spese ordinarie, ne spese straordinarie ma sono quote che vanno addebitate al moroso ed al moroso sono riportate in bilancio.

Qualora a causa delle quote mancanti del moroso c'è da far fronte a pagamenti urgenti di forniture e/o servizi e non ci sono soldi sufficienti, l'assemblea dovrà deliberare un FONDO STRAORDINARIO per sopperire alla temporanea mancanza di liquidità.

Questo FONDO va costituito esclusivamente tra i PROPRIETARI e va a loro restituito se e/o quando sarà escusso il moroso.

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Certo, ma ci sono anche i casi che diventa impossibile la riscossioni... in questi casi, è plausibile considerare la spesa come spesa straordinaria a tutti gli effetti pratici.

Siccome poi nel software di bilancio devono essere inserite da qualche parte (inserite e tolte) per poi addebitarle alla persona, è bene inserirle in una voce spesa di bilancio straordinaria.

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Certo, ma ci sono anche i casi che diventa impossibile la riscossioni... in questi casi, è plausibile considerare la spesa come spesa straordinaria a tutti gli effetti pratici.

Siccome poi nel software di bilancio devono essere inserite da qualche parte (inserite e tolte) per poi addebitarle alla persona, è bene inserirle in una voce spesa di bilancio straordinaria.

La morosità non è una spesa ma soltanto una mancanza di liquidità perchè qualcuno non ha pagato.

Se si vuole sopperire alla liquidità si dovrà creare un fondo addebitandolo ESCLUSIVAMENTE AI PROPRIETARI.

Il FONDO va nelle PASSIVITA' e la morosità va nelle ATTIVITA'.

Se il moroso pagherà, il condominio incasserà l'attività dal moroso e restituirà la passività ai proprietari, altrimenti resterà questa passività del fondo e questa attività del condominio per crediti da incassare dal moroso.

In tutta questa giostra gli inquilini non c'entrano.

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La questione diventa leggermente complessa... forse non mi sono spiegato bene. Se chiamo un servizio di recupero credito, quella società si fa pagare emettendo fattura... la fattura la devo pagare "subito" dal conto corrente del condominio, quindi è come se fosse una spesa.

Se ho capito bene, mi stai dicendo di mettere questa spesa nella passività (e non nel conto economico) anche se non è stato creato un fondo ad hoc?

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La questione diventa leggermente complessa... forse non mi sono spiegato bene. Se chiamo un servizio di recupero credito, quella società si fa pagare emettendo fattura... la fattura la devo pagare "subito" dal conto corrente del condominio, quindi è come se fosse una spesa.

Se ho capito bene, mi stai dicendo di mettere questa spesa nella passività (e non nel conto economico) anche se non è stato creato un fondo ad hoc?

Se chiami una società di recupero crediti, questa è una spesa che addebiterai ai condòmini per millesimi di proprietà o esclusivamente al moroso se concordato con lui o se ci sarà una sentenza del Giudice.

Questa spesa di "recupero crediti" al pari di qualsiasi altra spesa per azioni legali (avvocato, spese di Tribunale), va messa nel conto economico ed addebitata ESCLUSIVAMENTE ai proprietari, perchè gli inquilini pagano solo le spese accessorie di utilizzo servizi.

Il servizio riscossioni morosi non è un servizio che utilizza l'inquilino perchè dal recupero crediti l'inquilino non ne trae alcuna utilità.

 

Il fondo lo devi creare solo se devi pagare il recupero crediti ma non hai la liquidità per poter pagare.

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Se chiami una società di recupero crediti, questa è una spesa che addebiterai ai condòmini per millesimi di proprietà o esclusivamente al moroso se concordato con lui o se ci sarà una sentenza del Giudice.

Vorrei analizzare questa tua frase: come può dire di accordarsi con il moroso? E' ovvio che se proponi al moroso di non pagare le spese di lite, questo non dica che le vuole pagare... è anche ovvio che gli altri condomini si aspettano che tale spesa sia già addebitata a moroso.

Se poi è la legge a dirmi che devo metterle a carico di tutti, sarebbe interessante sapere quale perché mi sfugge.

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Vorrei analizzare questa tua frase: come può dire di accordarsi con il moroso? E' ovvio che se proponi al moroso di non pagare le spese di lite, questo non dica che le vuole pagare... è anche ovvio che gli altri condomini si aspettano che tale spesa sia già addebitata a moroso.

Se poi è la legge a dirmi che devo metterle a carico di tutti, sarebbe interessante sapere quale perché mi sfugge.

Mi spiego meglio:

La Legge prevede che il condomino fa il decreto ingiuntivo e se tutto va a buon fine, il Giudice addebita al moroso anche le spese legali.

 

Nel caso di mandato ad agenzia per "recupero crediti" come funziona?

Per il condominio si tratta di un'operazione stragiudiziale

Il condominio incasserà il credito al 100% dal moroso?

Se la risposta è SI, il moroso azzererà le sue spese e l'agenzia fatturerà il proprio compenso da addebitare a tutti per millesimi di proprietà.

 

Avevo pensato all'agenzia come una sorta di mediatore, ma non è così.

 

Ma il condomino quale vantaggio trae dal far recuperare il credito ad un'agenzia e pagare un compenso anzichè recuperarselo da solo recuperando il 100% di credito e spese legali?

 

Oppure l'agenzia "acquista" a prezzo stracciato il credito del condominio, salda subito il condominio e poi saranno problemi suoi ad incassare?

 

Resta il fatto che qualsiasi forma si adotti, sui debiti dei morosi e sulla gestione dei loro debiti, l'INQUILINO non ci entra.

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Ma perchè affidarsi ad una agenzia di recupero crediti? Dai mandato ad un legale che provvederà nei diversi gradi (decreto ingiuntivo, precetto e, nel caso, pignoramento).

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Ok, non ribadiamo l'inquilino parchè abbiamo capito che non centra nulla... era quasi scontato, ma ogni tanto è bene ripassare. Quindi a tutti gli effetti è come se fosse una spesa straordinaria, almeno in prima istanza.

Focalizziamo l'attenzione ora sulla questione: recupero crediti oppure decreto ingiuntivo?

Dopo tanta pubblicità, per la prima volta mi sono affidato ad un'agenzia di RC la quale, conti alla mano, si prenderà più del 15% sul totale da recuperare. Ovviamente gli ho detto all'agenzia che questo plus lo deve mettere in conto al moroso, nel mentre gli ho in ogni caso dovuto pagare un 5% di avvio pratica.

Forse per grandi somme non ne vale la pena una RC, ma per piccole somme forse si: che ne pensate?

E poi, Leonardo, ma perché dovrebbe pagare il condominio l'azione stragiudiziale, mentre il DI direttamente il moroso?

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... E poi, Leonardo, ma perché dovrebbe pagare il condominio l'azione stragiudiziale, mentre il DI direttamente il moroso?

Perchè non puoi addebitare spese personali salvo non lo dica la Legge (il Giudice) e tramite decreto ingiuntivo lo stabilisce proprio il Giudice che il moroso deve pagare le spese legali e di giudizio.

Se l'agenzia riuscirà a farsi riconoscere il compenso dal Giudice, bene.

Altrimenti, se non disposto dal Giudice, con azione stragiudiziale funziona così:

Il condominio riceve €. XXX a saldo e stralcio di un debito di €. YYY.

Il moroso azzera il proprio debito pari a €. YYY.

La differenza persa dal condominio per aver dovuto pagare l'agenzia è a carico di TUTTI i condòmini, per millesimi di proprietà.

 

E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696.

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Con questo discorso, di cui ne prendo atto anche perché Leonardo è la libraria del condominio, sembrerebbe che nessuna spesa possa essere imputata individualmente, neanche un interscambio di posta per problemi personali del condomino, mentre invece siamo abituati a vedere a carico del singolo alcune spese di spedizione.

Per esempio, l'amministratrice del mio condominio ha addebitato ad personam (spese individuali) le lettere di diffida che ha fatto; anche queste dovevano essere imputate al condominio? Si tratta, in totale, di circa duemila euro di diffide!

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... l'amministratrice del mio condominio ha addebitato ad personam (spese individuali) le lettere di diffida che ha fatto; anche queste dovevano essere imputate al condominio? Si tratta, in totale, di circa duemila euro di diffide!

Finchè il condòmino non si lamenta... si può fare tutto ed il contrario di tutto.

Vero è che se il moroso si lamenta potrebbero non esserci più diffide ma si potrebbe passare dalla prima raccomandata bonaria di sollecito (anch'essa facoltativa), direttamente al decreto ingiuntivo.

 

L'unico caso in cui si possono addebitare spese ad personam senza rischio, oltre alla sentenza del Giudice ci resta solo la CONVENZIONE (clausola in regolamento contrattuale o delibera firmata all'unanimità di 1.000 millesimi).

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Buonasera,

 

in base alla mia personale esperienza concordo con quanto detto da Leonardo53.

Anche le spese postali dovrebbero sempre (uso il condizionale perchè ne ho viste di ogni..) essere divise a millesimi di proprietà (c'è addirittura una sentenza della Cassazione su questa precisa cosa..) . Il compito dell'Amministratore (così come ho sentito in svariati corsi ai quali ho presenziato), tra gli altri, è quello di ripartire le spese.

Fare degli addebiti personali è sempre un rischio poichè non possono essere imputate delle spese al singolo. Si suppone che il singolo accetti l'addebito e paghi senza fare opposizione. Ma se si oppone allora solo un Giudice può obbligare, tramite opportuno atto giudiziario, un condomino al pagamento.

Eventualmente una diffida o lettera di sollecito "può" essere addebitata dall'Amministratore al singolo condomino (ch in tale esempio si suppone moroso). Meglio però che tale compenso sia previsto nel contratto tra Amministratore e condominio ed avvallato dalla assemblea all'atto della nomina come previsto peraltro dalla revisione normativa del 2013. Ma questo comunque non garantisce lo stesso che la attribuzione di spesa addebitata al singolo sia comunque lecita.

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Per chiarezza, le spese che ha imputato individualmente non sono relative a morosità, ma sono lettere di diffida per altre questioni ,come ad esempio, modifiche della facciata, insulti all'amministratore, ecc..

Ad ogni modo, l'ho letta pure io una sentenza che le spese di spedizioni debbono essere ripartite su tutti, questo comporta che diventano spese ordinarie quindi pagano gli inquilini come del resto il costo dell'amministrazione.

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...questo comporta che diventano spese ordinarie quindi pagano gli inquilini come del resto il costo dell'amministrazione.

Premesso che i rapporti inqulini/proprietari se li regolano loro, salvo diversi accordi contrattuali l'inquilino è tenuto a pagare le spese ACCESSORIE previste dall'art. 9 della Legge 392/78 (Legge equo canone).

I solleciti ai morosi sono una spesa di esclusivo interesse dei proprietari.

 

http://www.ilsole24ore.com/SoleOnLine4/Speciali/2006/guida_professionisti/16febbraio%202006/L_392_1978.pdf?cmd%3Dart

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Premesso che i rapporti inqulini/proprietari se li regolano loro, salvo diversi accordi contrattuali l'inquilino è tenuto a pagare le spese ACCESSORIE previste dall'art. 9 della Legge 392/78 (Legge equo canone).

I solleciti ai morosi sono una spesa di esclusivo interesse dei proprietari.

 

http://www.ilsole24ore.com/SoleOnLine4/Speciali/2006/guida_professionisti/16febbraio%202006/L_392_1978.pdf?cmd%3Dart

Tecnicamente sono d'accordo con te... tuttavia in pratica ho visto tutt'altro! Vedo tutti addebitare tutto agli inquilini, nessuno si lamenta mai! Del resto, in teoria invece tutto dovrebbe essere addebitato ai proprietari, tranne i consumi... ma vedendo tanti bilanci, non vedo mai applicato questo concetto.

Devo essere sincero che anche al corso, mi sembra sia stato detto che solo le spese straordinarie non dobbiamo addebitare agli inquilini.

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Solo un suggerimento... applica quanto previsto dal c.c. e dalla legge 392/78.

Nel caso di contestazioni, nessun giudice potrà obiettare sulla regolarità della ripartizione.

In assenza di accordi diversi comunicati dal proprietario all'amministratore...

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Salve,

 

al di là del riferimento normativo sopra citato, che io sappia non esiste nulla che disciplini cosa è a carico del proprietario e cosa dell'inquilino. Esistono poi dei riferimenti tabellari che si è preso la briga di predisporre ogni ente che riguarda la proprietà da una parte e gli inquilini dall'altra. Ma sono solo accordi e non certo leggi o normative, uniche che hanno valori legali.

Il condominio dovrebbe esulare da tali aspetti che rientrano invece nella sfera degli accordi privati tra ciascun proprietario e il suo inquilino. Nulla vieta che un conduttore si faccia carico di ogni spesa riguardante il condominio. In linea teorica un inquilino potrebbe anche pagare il rifacimento del tetto....è forse vietato dalla legge ? Quello che può fare un Amministratore senza entrare nel merito dei singoli contratti di affitto è applicare la legge di cui sopra e generici metodologie di imputazione dei costi che sono generalmente e comunemente accettate. Di prassi tutto ciò che si riferisce ad aspetti legali tipo solleciti ad un moroso piuttosto che vertenze legali e quindi le relative spese di lite o decreti ingiuntivi, precetti, indagini, ecc....sono imputate alla proprietà. Nei panni di un inquilino se mi vedessi attribuite, pro quota, tali spese pianterei una grana non piccola al mio proprietario di casa....

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