Vai al contenuto
Francesco71

Ripartizione costo dell'acqua

Salve a tutti, nel condominio di mia madre il costo dell'acqua (fredda) è lo stesso per tutti i condomini, immagino perché non ci sono i contatori. Mia madre è la danneggiata principale in quanto ha di gran lunga l'appartamento più piccolo del condominio e vive sola. Volevo chiedere, in caso di assenza di contatori per l'acqua, cosa dice la legge per la ripartizione della spesa?

Grazie.

Francesco71 dice:

in caso di assenza di contatori per l'acqua, cosa dice la legge per la ripartizione della spesa?

Nell'impossibilità oggettiva di installare i contatori divisionali, la ripartizione va fatta in base ai millesimi.

È possibile una deroga alla divisione millesimale se c’è un accordo unanime in proposito. Alternativa è ad esempio la divisione in base al numero di residenti per ogni unità immobiliare (sempre fonte di malumori tra i condomini).

dove abito che l'appartamento che sia monolocale, bilocale o quadri locale, l'acqua è divisa per numero di persone che abitano in ciascuno appartamento.

 

Antonio

Modificato da Molinodoppio
Molinodoppio dice:

dove abito che l'appartamento che sia monolocale, bilocale o quadri locale, l'acqua è divisa per numero di persone che abitano in ciascuno appartamento.

 

Antonio

In assenza di contatori individuali e salvo CONVENZIONE all'unanimità di 1.000 millesimi, il riparto dei consumi di acqua va effettuato per millesimi di proprietà, anche tra appartamenti vuoti:

 

"... in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, cod. civ., in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che - adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare - esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno..."

Cassazione 17557/2014

  • Grazie 1

Quello del dividere per numero di persone sembrerebbe un criterio equo ma nel corso degli anni ne ho viste e sentite di tutti i colori, tutti a sostenere convinti che consumano molto meno di quanto verrebbe loro addebitato. Un piccolo campionario? Eccolo:

 

”Hai ospitato la tal persona per due settimane e faceva la doccia tutti i giorni”

“Io che sono anziano faccio il bagno una volta a settimana”

”Io faccio sempre la doccia in palestra”

“Io aziono lo sciacquone solo per la grossa”

”Io recupero nella vasca da bagno l’acqua di scarico dei risciacqui della lavatrice e la uso per il water” (questa è mia madre...)

”I tuoi bambini fanno il bagno tutti i giorni, me lo hanno detto loro”

”Tu fai la lavatrice anche tre volte al giorno, la sento quando va in centrifuga”

”Lavi le lenzuola di tua figlia e le tute da lavoro di tuo figlio”

...
Quindi: o millesimi, per tutti, senza se e senza ma o si montano i contatori individuali, in un posto accessibile e non dentro casa.

 

 

Modificato da madly

Grazie per le risposte.

Quando mia madre chiese in proposito, l'amministratore le rispose che era stato deciso così (totale diviso numero degli appartamenti) anni prima.

Adesso leggendo le vostre risposte, scopro che l'art. 1123 stabilisce la ripartizione del costo in base ai millesimi di proprietà.

Può mia madre opporsi e richiedere la ripartizione secondo quanto stabilisce questo articolo? Di che tipo di maggioranza ci sarebbe bisogno?

Francesco71 dice:

Può mia madre opporsi e richiedere la ripartizione secondo quanto stabilisce questo articolo? Di che tipo di maggioranza ci sarebbe bisogno?

Non c'è bisogno di maggioranza. Puuò opporsi anche da sola ma se l'assemblea approva la ripartizione per teste o per appartamenti tua madre dovrà votare contro all'approvazione del rendiconto ed impugnare il deliberato cominciando dalla mediazione civile. Purtroppo è un'azione che non può fare da sola ma è obbligatorio farsi assistere da un avvocato già presso l'ufficio del mediatore.

  • Grazie 1

io vi ho raccontato che nel condominio dove vive mia madre nel sud pontino, un c.d. condominio estivo, le persone ""assaltano""i lavatoio ad ogni ora del giorno e della notte per lavare di tutto, dai pannolini riciclabili dei bimbi ai piatti( dico davvero),alle lenzuola.

a ferragosto c'è stata una fila sulle scale che altro le file al supermercato nel lockdown, addirittura di notte.

questo perché ovviamente speculano sui contatori condominiali accorpati ai lavatoi senza far girare il loro.

senza poi contare coloro che si fanno la barba alla doccia condominiale, e non solo...

 

Leonardo53 dice:

Non c'è bisogno di maggioranza. Puuò opporsi anche da sola ma se l'assemblea approva la ripartizione per teste o per appartamenti tua madre dovrà votare contro all'approvazione del rendiconto ed impugnare il deliberato cominciando dalla mediazione civile. Purtroppo è un'azione che non può fare da sola ma è obbligatorio farsi assistere da un avvocato già presso l'ufficio del mediatore.

Il condominio approvò la ripartizione per numero di appartamenti anni fa, prima che mia madre acquistasse. Quindi, se ho capito bene, mia madre dovrebbe farlo rimettere nell'ordine del giorno della prossima assemblea, votare contro e poi dare il via a tutto l'iter giudiziario.

Francesco71 dice:

condominio approvò la ripartizione per numero di appartamenti anni fa, prima che mia madre acquistasse

Pur non condividendone il principio, credo si debba considerare se l'amministratore faccia suo o meno il principio della deroga dei criteri legali di riparto per i c.d. Facta Concludentia

 

Cassazione 13004/2013: la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini
 

Ci sono altre e difformi prese di posizione della Suprema Corte.

Purtroppo Tribunali locali, anche di recente, hanno applicato il principio della convezione per facta concludentia per derogare al criterio legale del riparto spese. 

 

Scusa Plutone, ma non ho ben compreso, in pratica mi vuoi dire che mia madre non può più opporsi perché a suo tempo i condomini hanno deciso questa ripartizione?

Modificato da Francesco71
errore
Francesco71 dice:

mi vuoi dire che mia madre non può più opporsi 

Se si fossero concretizzati dei  facta concludentia, non potrebbe opporsi. 

Ovviamente la mia è un'ipotesi, un'eventualita anche se non è cosi semplice e scontato il realizzarsi di tale fattispecie; dalla descrizione che su hai fatto, mi pareva che il tuo Amm. intendesse balenare ciò:

Francesco71 dice:

Quando mia madre chiese in proposito, l'amministratore le rispose che era stato deciso così (totale diviso numero degli appartamenti) anni prima.

Ora se tale criterio si fosse applicato con 

 

Plutone dice:

l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione 

come indicato dalla massima della Cassazione; due sono gli elementi: tempo (disapplicazione criteri legali per più anni) ed accettazione del condòmino (che potrebbe anche essersi limitato ad un comportamento passivo) che riveli tal adeguamento. Tua mamma è in tal condizione? 

Mia madre ha acquistato l'appartamento nel 2017, non so se può dire che ha accettato (anche passivamente) questa suddivisione. Sta incontrando una certa resistenza da parte dell'amministratore anche solo a mettere nell'ordine del giorno la richiesta di cambiare criterio e ristabilire ciò che dice il codice, ma è "normale" perché l'amministratore sa che tutti gli altri condomini ci guadagnano, e mia madre è l'unica danneggiata.

Francesco71 dice:

Mia madre ha acquistato l'appartamento nel 2017, non so se può dire che ha accettato (anche passivamente) questa suddivisione. Sta incontrando una certa resistenza da parte dell'amministratore anche solo a mettere nell'ordine del giorno la richiesta di cambiare criterio e ristabilire ciò che dice il codice, ma è "normale" perché l'amministratore sa che tutti gli altri condomini ci guadagnano, e mia madre è l'unica danneggiata.

Se tua madre ha acquistato nel 2017 si tratta solo di pochi anni e se non ricordo male nella sentenza del "facta cocludentia si parla di più di 5 anni di bilanci approvati.

Secondo me ti conviene votare contro l'approvazione del prossimo consuntivo e consultare un avvocato per fare opposizione prima che trascorrano altri anni e che si posssa consolidare la convenzione per "facta concludentia".

Francesco71 dice:

perché l'amministratore sa che tutti gli altri condomini ci guadagnano, e mia madre è l'unica danneggiata.

Non c'entra niente questo.

L'amministratore se ha per esperienza che l'installazione dei contatori individuali per il consumo dell'acqua è uno dei focolai di eterna  contestazione nei condomini, per andare poi a risparmiare,se vai, 100 euro l'anno.

e ti assicuro che ti condiziona moltissimo nell'uso dell'acqua.

Devi cominciare a cambiare tutti i contatori, perché devono essere nuovi e partire tutti allo stesso giorno.

e già qui una spesa che va ammortizzata.

poi qualcuno deve monitorare i consumi.

ed è una spesa % più alta a carico di chi consuma meno.

e poi se ci sono fontane con contatori "condominiali" nelle parti comuni  saranno assaltate, credimi.

Se proprio dici che il R.C. prevede il rapporto individuale, tu "diffida"l'assemblea a approvare altro riparto.

da un termine ragionevole per metterlo all'odg e dopodiche minaccia che impugnerai la successiva assemblea e che i relativi costi saranno addebitati alla maggioranza che sta abusando del suo potere.

potrebbe anche trattarsi di una nullità, ma non voglio entrare in terreni minati sul forum.

ma ripeto: "all'apparir del vero" poetava Leopardi le certezze cadranno una ad una.

i contatori individuali non sono le valvole termostatiche rei radiatori per capirsi.

 

Modificato da enrico dimitri
Francesco71 dice:

Salve a tutti, nel condominio di mia madre il costo dell'acqua (fredda) è lo stesso per tutti i condomini, immagino perché non ci sono i contatori. Mia madre è la danneggiata principale in quanto ha di gran lunga l'appartamento più piccolo del condominio e vive sola. Volevo chiedere, in caso di assenza di contatori per l'acqua, cosa dice la legge per la ripartizione della spesa?

Grazie.

Può essere approvata in assemblea una ripartizione in base ai millesimi di proprietà o all'uso che se ne può fare, ovvero in base ai residenti per appartamento.

Rispetto alla ripartizione dei costi per l'acqua potabile, il regolamento condominiale del nostro condominio prevede genericamente che tutte le spese siano ripartite per millesimi. Un decina di anni fa, un precedente amministratore aveva accettato la delibera assemblere che prevedeva la ripartizioni per teste. Al di la della regolarità di tale delibera che non è mai stai impugnata da messuno, per ora, dal giorno 1 del nuovo metodo di ripartizione sono cominciate le discussione già descritte da qualcuno in precedenza. Inoltre, nel nostro condominio ci sono due immobili ad uso commerciale e nello specifico un parrucchiere per donna e un bar.

Entrambi gli esercenti rifiutano di installare un contata litri preferendo pagare per testa o al massimo per millesimi. In questi due immobili in passato veniva esercitato rispettivamente l'attività di gommista e di vendita di generi alimentari confezionati. Per questa ragione era stato convenzionalmente deciso un numero di teste per ognuno che sembra, a quel tempo, congruo. Ora i nuovi proprietari non accettano una revisione di questo numero di teste adducendo che l'unica modifica possibile è quella di ritornare alla ripartizione per millesimi. Questo, oltre a generare una più significativa incongruità, scontenta tutti quei condomini che abitano da soli o al massimo in due in un immobile più grande.

 

Qualcuno mi sa indicare una via di uscita da questa situazione di empasse?

Grazie e un saluto a tutti.   

madly dice:

Quello del dividere per numero di persone sembrerebbe un criterio equo ma nel corso degli anni ne ho viste e sentite di tutti i colori, tutti a sostenere convinti che consumano molto meno di quanto verrebbe loro addebitato. Un piccolo campionario? Eccolo:

 

”Hai ospitato la tal persona per due settimane e faceva la doccia tutti i giorni”

“Io che sono anziano faccio il bagno una volta a settimana”

”Io faccio sempre la doccia in palestra”

“Io aziono lo sciacquone solo per la grossa”

”Io recupero nella vasca da bagno l’acqua di scarico dei risciacqui della lavatrice e la uso per il water” (questa è mia madre...)

”I tuoi bambini fanno il bagno tutti i giorni, me lo hanno detto loro”

”Tu fai la lavatrice anche tre volte al giorno, la sento quando va in centrifuga”

”Lavi le lenzuola di tua figlia e le tute da lavoro di tuo figlio”

...
Quindi: o millesimi, per tutti, senza se e senza ma o si montano i contatori individuali, in un posto accessibile e non dentro casa.

 

 

Ma è possibile installare i contatori privati non dentro l’appartamento?? Forse in fase di costruzione di un immobile... 

enrico dimitri dice:

Non c'entra niente questo.

L'amministratore se ha per esperienza che l'installazione dei contatori individuali per il consumo dell'acqua è uno dei focolai di eterna  contestazione nei condomini, per andare poi a risparmiare,se vai, 100 euro l'anno.

e ti assicuro che ti condiziona moltissimo nell'uso dell'acqua.

Devi cominciare a cambiare tutti i contatori, perché devono essere nuovi e partire tutti allo stesso giorno.

e già qui una spesa che va ammortizzata.

poi qualcuno deve monitorare i consumi.

ed è una spesa % più alta a carico di chi consuma meno.

e poi se ci sono fontane con contatori "condominiali" nelle parti comuni  saranno assaltate, credimi.

Se proprio dici che il R.C. prevede il rapporto individuale, tu "diffida"l'assemblea a approvare altro riparto.

da un termine ragionevole per metterlo all'odg e dopodiche minaccia che impugnerai la successiva assemblea e che i relativi costi saranno addebitati alla maggioranza che sta abusando del suo potere.

potrebbe anche trattarsi di una nullità, ma non voglio entrare in terreni minati sul forum.

ma ripeto: "all'apparir del vero" poetava Leopardi le certezze cadranno una ad una.

i contatori individuali non sono le valvole termostatiche rei radiatori per capirsi.

 

Nello stabile dove abito (12 appartamenti) solo 2 hanno installato il contatore dell’acqua: una famiglia di 3 persone, che ora paga circa 30/40 euro in meno, e una signora sola che invece ha visto aumentare il costo (circa 40 euro). 
Ora qualcuno ha detto che la signora lava molto “a mano”, giustificando l’aumento dell’importo pagato, mentre per quanto riguarda la famiglia qualcuno asserisce che risparmiano sull’acqua riciclando addirittura quella della “cottura della pasta” per gettarla nel wc... Ho anche sentito dire che la lettura del contatore da parte del condomino potrebbe essere “taroccata”. C’è anche un’altra famiglia di 4 persone che ha installato il contalitri ma sta aspettando di vedere se gli conviene comunicare il consumo effettivo o pagare x testa. 
Nella riunione di 1 mese fa, il nuovo amministratore ha detto che non è corretta la gestione  dell’acqua in due modi: o tutti mettiamo i contatori o si ritorna alla vecchia maniera x teste. Ovviamente c’è stato il malumore del condomino che ora paga meno, che ha detto che lui continuerà a pagare quello che consuma. 
Tra l’altro ci sono 4 condomini al piano del giardino condominiale,  e due di questi da sempre utilizzano i rubinetti del giardino per innaffiare i fiori e a volte lavare tappeti, nonché “rinfrescare” i nipoti durante la calura estiva. 
Detto questo, ho la sensazione che mettendo tutti il contatore nasceranno ulteriori problemi. 
 

ELLI dice:

una famiglia di 3 persone, che ora paga circa 30/40 euro in meno, e una signora sola che invece ha visto aumentare il costo (circa 40 euro).

La rilevazione del consumo mediante il contatore è l'unico metodo per attribuire non induttivamente, ma in modo esatto i costi di ogni singola unità . Se la signora ha speso di più, significa che la valutazione per millesimi era sbagliata e con la contabilizzazione del consumo ha pagato il "giusto" . Lo stesso vale per la famiglia che ha risparmiato. A prescindere da ciò che avveniva prima dell'installazione dei contatori e delle abitudini personali di  ciascun utente.

ELLI dice:

Ma è possibile installare i contatori privati non dentro l’appartamento?? Forse in fase di costruzione di un immobile... 

Io ho abitato in due appartamenti di nuova costruzione (il primo del 2005,il secondo del 2010), ed entrambi avevano il contatore dell'acqua all'interno (sul balcone ,all'ingresso della tubazione derivata dalla principale). E per vedere i numeri un addetto veniva per forza in casa. Devo dire che alcuni di rifiutavano (pochi),e le spese venivano attribuite per differenza sulla spesa generale  (credo col criterio delle teste e millesimi). 

×