Riparazione o rifacimento tetto di proprietà - le spese gravano esclusivamente su di me in quanto nei documenti d'acquisto vi è scritto

[woobinda68]

Salve a tutti,

 

mi ritrovo con un appartamento posto su 2 piani di cui primo piano abitabile e secondo piano addibito a soffitta di mia proprietà.

Sotto di me un garage di altro proprietario, 1 negozio ed alcune cantine.

I restanti condomini si trovano translati a fianco ma non sotto il medesimo tetto (palazzina piu lunga che alta).

La domanda è questa, seppur la soffitta sia di mia proprietà, dovendo rifare il tetto, le spese gravano esclusivamente su di me in quanto nei documenti d'acquisto vi è scritto che la soffitta è di mia proprietà (e quindi anche il tetto come dice l'amministratore) oppure va suddivisa anche con le unita che sono coperte dalla "mia" copertura? Se si con quale rapporto di suddivisione della spesa?

E per le altre unita che non sono sotto quella porzione di tetto?

 

Grazie per i Vs suggerimenti e consigli..

 

PS:

spero nel frattempo di non aver fatto una cavolata accettando nella penultima assemblea condominiale che le spese sono a mio carico in quanto (su convinzione dell'amministratore) il tetto è mio....

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

il fatto che lei sia proprietario della soffitta non significa di per se che lei è proprietario del tetto, è probabile ma ci sono situazioni assurde negli edifici. Ad ogni modo se il tetto fosse condominiale la ripartizione dovrebbe essere fatta secondo la tabella di proprietà.

Qualora invece dalle carte si evincesse la proprietà esclusiva del tetto la spesa dovrebbe essere ripartita 1/3 a suo carico e 2/3 a carico degli appartamenti sottostanti il tetto, compresa la sua abitazione.

Le altre unità immobiliari e gli eventuali box non ricomprese nella proiezione del tetto non parteciperanno alle spese.

 

Cordiali saluti.

[Claistron]

...seppur la soffitta sia di mia proprietà, dovendo rifare il tetto, le spese gravano esclusivamente su di me in quanto nei documenti d'acquisto vi è scritto che la soffitta è di mia proprietà (e quindi anche il tetto come dice l'amministratore)....

Se nei documenti di acquisto viene indicato il sottotetto come pertinenza della tua unità immobiliare, diventa assurdo indicare anche il tetto come tua proprietà.

 

Qui non si può equiparare un tetto ai "lastrici" ed imputare 1/3 e 2/3, in quanto il tetto non è una superficie calpestabile ed adatta alla funzione di lastrico di proprietà.

 

Sicuramente il tetto appartiene ed è di competenza di tutte le unità immobiliari direttamente sottostanti.

 

Non parteciperanno le unità immobiliari "adiacenti", non sottostanti il tetto in questione.

 

La ripartizione della spesa deve avvenire quindi per millesimi tra le unità immobiliari interessate; se non vi è una tabella idonea, non è difficile calcolare le quote.

 

Collegati a questa pagina e leggi i coefficienti per determinare il valore millesimale di ogni singola unità, è facile e lo puoi fare anche tu con una semplice calcolatrice:

 

http://condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm

[woobinda68]

Grazie a tutti per l'aiuto,

 

e per quanto riguarda l'ultima parte del mio messaggio:

 

PS:

spero nel frattempo di non aver fatto una cavolata accettando nella penultima assemblea condominiale che le spese sono a mio carico in quanto (su convinzione dell'amministratore) il tetto è mio....

[woobinda68]

nessuno sa rispondermi?

grazie a tutti

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

potrà richiedere all'Amministratore di aver accettato in virtù di una valutazione errata oltre che dei suggerimenti dati errati. Nel caso la ripartizione non fosse poi successivamente corretta, si riserverà la possibilità di agire per ingiustificato arricchimento contro il condominio.

 

Cordiali saluti.

[Sasa']

PS:

spero nel frattempo di non aver fatto una cavolata accettando nella penultima assemblea condominiale che le spese sono a mio carico in quanto (su convinzione dell'amministratore) il tetto è mio....

 

Sentenza del Tribunale di Salerno datata aprile 2008 affermare che:

 

Solo allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, vedi atto di proprietà non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338).TettoAltrimenti le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso (Cassazione civile , sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064) (Trib. Salerno 17 aprile 2008).

 

Quindi bisognerebbe verificare bene cosa riporta l'atto di proprietà del tetto e trarne le opportune considerazioni......... probabilmente l'amministratore ti ha risposto in base agli atti.

[woobinda68]

Ho letto l'atto d'acquisto e vi è scritto chiaramente che soffitta e TETTO sono di mia proprietà...

 

quindi chi sta sotto al mio tetto non dovrà partecipare a nessuna spesa di rifacimento?

Se si... ma io gli faccio pagare l'affitto...!!!!! 🤬

[woobinda68]

Uhm ho letto ancora meglio e vorrei rettificare (o meglio eliminare) il precedente messaggio (chiedo venia agli amministratori... )

 

Ho letto l'atto d'acquisto e vi è scritto chiaramente che soffitta e TETTO sono di mia proprietà... (ma non vi è scritto che le spese per rifacimento / mantenimento sono a mio carico!!!)

 

quindi chi sta sotto al mio tetto dovrà partecipare alla spesa di rifacimento?

 

Leggendo l'articolo 1126 ove però si parla di lastricato (e spero sia equiparabile), ne deduco che 1/3 spetta a me, mentre i 2/3 spettano ai proprietari delle abitazioni sottostanti!!! (vedi evidenziato in rosso nel testo quotato)

 

Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini - ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92).

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

per il tetto si applicherà il 1126, se dal titolo si evince che è a suo uso esclusivo. Per la soffitta invece essendo sua pertinenza il rifacimento sarà a totale suo carico se lei potrà accedervi e quindi utilizzarla, nel caso in cui invece non possa utilizzarla ed essa risulti a tutti gli effetti di fatto camera d'aria dell'edificio (sottotetto), anche in questo caso si applicherà il 1126 c.c.

 

Cordiali saluti.

[woobinda68]

Salve,

per il tetto si applicherà il 1126, se dal titolo si evince che è a suo uso esclusivo. Per la soffitta invece essendo sua pertinenza il rifacimento sarà a totale suo carico se lei potrà accedervi e quindi utilizzarla, nel caso in cui invece non possa utilizzarla ed essa risulti a tutti gli effetti di fatto camera d'aria dell'edificio (sottotetto), anche in questo caso si applicherà il 1126 c.c.

Grazie per la risposta,

allora, la soffitta è di mia proprietà e vi accedo solo io (volendo posso trasformarla in abitabile e fare giorno sotto e notte sopra) ed anche il tetto, dagli atti, risulta di mia proprieta.

Il tetto con relative travi a vista è il soffitto della soffitta (mi scuso per il gioco di parole).

Quindi? si applica in tutto e per tutto il 1126 cc per quanto riguarda il rifacimento del tetto? oppure quale parte è di mia sola competenza?

grazie ancora

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

specifico che per tetto si deve intendere lastrico solare, altrimenti la spesa è a carico di tutti i condomini. Ciò significa che se dalla soffitta si sale al lastrico solare si applica il 1126, altrimenti la soffitta abitabile sarà a suo carico ed il tetto a carico di tutti i condomini, compreso lei.

 

Cordiali saluti.

[woobinda68]

Salve,

specifico che per tetto si deve intendere lastrico solare, altrimenti la spesa è a carico di tutti i condomini. Ciò significa che se dalla soffitta si sale al lastrico solare si applica il 1126, altrimenti la soffitta abitabile sarà a suo carico ed il tetto a carico di tutti i condomini, compreso lei.

Grazie, ma (scusate) io fatico a capire..

 

A)cosa significa la soffitta abitabile è a mio carico (il rivestimento interno + isolazione?? o anche travi?)

B)cosa si intende per lastrico solare?

C)Dalla mia soffitta non posso salire sopra il mio tetto (camminarvici sopra per intenderci), se voglio salirci sopra devo accedere dal tetto della restante parte condominiale.

D)il tetto è il soffitto della mia soffitta di proprietà, il TETTO è esplicitamente dichiarato come di mia proprietà sull'atto d'acquisto. è quindi da dividere per tutto il condominio in millesimi (o meglio parte del condominio coperta dal medesimo) oppure come da 1126cc?

 

Scusate se insisto, ma fatico veramente a comprendere, e poiche il mio amministratore "scavilla..."

 

grazie ancora

[avv. A. Gallucci]

Puoi contestare all'amministratore quella decisione assembleare che dev'essere considerata nulla e come tale impugnabile anche da te che l'hai accettata (cfr. Cass. n. 6714/2010).

 

Per lastrico solare "deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione" (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

 

Il tetto, invece, è quello a falde (inclinate) come questi qui descritti:

https://it.wikipedia.org/wiki/Copertura

 

Passo alla parte delle spese

 

Tetto di proprietà esclusiva = applicazione dell'art. 1126 c.c. e quindi 1/3 della spesa a tuo carico e 2/3 a carico dei condòmini cui il tetto serve da copertura (quindi anche tu in ragione dei millesimi della tua unità immobiliare) in base ai millesimi di proprietà.

 

Alla sentenza del Tribunale di Salerno citata da Sasà aggiungo questa di Cassazione:

 

"Allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto". Cass. 30 gennaio 1985 n. 532

[woobinda68]

Perfetto, questa parte mi è ora molto piu chiara 🙂

[avv. A. Gallucci]

Il fatto che il tetto sia di proprietà esclusiva non vuol dire che il condominio se ne possa disinteressare, ma al contempo ciò non può nemmeno portare il proprietario a essere meno attento in ragione dell'utilità comune. Le questioni connesse a danni e simili vanno valutate caso per caso.

Trattandosi si spesa che riguarda il condominio, la decisione va assunta in assemblea come un normale atto di gestione della vita condominiale.