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valentina p.

Rinnovo Contratto transitorio per studenti

Salve,

sono la proprietaria di un immobile sito nel comune di Palermo. Tale immobile è stato affittato a delle studentesse con un contratto transitorio della durata di 12 mesi con inizio primo settembre 2012 e termine 31 agosto 2013. In suddetto contratto non vi era nessuna menzione riguardo l'opzione di rinnovo automatico con formula 1+1. Si concordava semplicemente che "la locazione ha natura transitoria in quanto le conduttrici hanno espressamente l'esigenza di disporre dell'immobile per un periodo non eccedente i 12 mesi frequentando il corso di Studi presso l'Università di Palermo".

Allo scadere del contratto ho stipulato con le stesse inquiline un nuovo contratto transitorio, esattamente identico al precedente in tutte le sue parti, la cui scadenza è fissata al 31 Agosto 2014. Anche qui, nessuna menzione rispetto alla possibilità di un eventuale rinnovo per un ulteriore anno.

Adesso ho necessità di sgomberare l'immobile, in cui abito anch'io da due anni, perchè verranno a vivere con me i miei familiari. L'ho comunicato alle ragazze verbalmente diversi mesi fa e, per sicurezza, anche tramite raccomandata, inviata il 2 Giugno.

Una delle ragazze sostiene però che la disdetta non è valida, in quanto allo scadere del primo periodo di 12 mesi, il contratto si rinnova per legge per un altro anno, salvo comunicazioni diverse da parte delle conduttrici.

Volevo sapere se tale norma è applicabile anche se non espressamente citata dal contratto da noi stipulato e nonostante il fatto che, in effetti, con le ragazze sono già stati stipulati due contratti, per una durata complessiva di due anni.

b) CONTRATTO PER STUDENTI UNIVERSITARI di durata da 6 mesi a 3 anni con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino. Sono previste agevolazioni fiscali e vantaggi sia per lo studente che per il proprietario. (Accordo territoriale)

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Grazie per l'attenzione.

In realtà ho già consultato milioni di pagine dello stesso tipo, ma i miei dubbi permangono.

Ho fatto presente all'agenzia tramite cui è stato stipulato il contratto che avevo assoluta esigenza di non eccedere il periodo di 12 mesi d'affitto e loro sostengono che, così per come è stato stipulato, il contratto si risolve naturalmente allo scadere dell'anno.

La ragazza sostiene il contrario. Fra l'altro con tale ragazza i rapporti si sono parecchio deteriorati per cui sarebbe un ulteriore anno d'inferno sia per me che per lei. Ad ogni modo a me la casa serve libera a Settembre. Mi sembra assurdo che non ci sia nessun modo per riimpossessarmi di una mia proprietà.

Quello che sto per dirti non ti piacerà e anticipatamente me ne scuso: le ragioni delle studentesse, a mio giudizio, appaiono legittime. Analogamente a quanto accade per i contratti transitori ordinari, anche per quelli per studenti occorre riferirsi al decreto ministeriale 30/12/2002 e all’accordo locale siglato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini nel comune in cui è posto l’immobile (per cui, nel tuo caso, vale l’inserzione automatica della clausola di legge che va a sostituirsi a quella incautamente o volutamente inserita).

 

A norma dell’articolo 3, comma 1 del decreto citato, i contratti per studenti universitari, trascorso il termine iniziale concordato tra le parti (nella specie 12 mesi), si rinnovano automaticamente alle medesime condizioni (salvo disdetta del conduttore) e, in quest’ottica, appare irrilevante quanto eventualmente puntualizzato all’articolo 2 del contratto tipo (se presente), vale a dire la durata dell’esigenza transitoria del conduttore: “le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i 12 mesi, frequentando il corso di studi di…………….presso l’università di Palermo”. La norma non accenna alla possibilità per il locatore di recedere dal contratto per studenti: solo il conduttore può dare disdetta nei contratti di questo tipo alla prima scadenza (la legge di riforma del 1998 chiarisce, all’articolo 3, che il locatore può negare il rinnovo solo alla scadenza dei contratti 4+4 (liberi) e 3+2 (concordati). Pertanto, in difetto di disdetta della tua controparte, dovrai attendere il termine del secondo periodo di rinnovo (31/08/2015) quando il contratto scadrà automaticamente, senza necessità di disdetta alcuna (si consiglia comunque di inviare la comunicazione per invitare il conduttore alla riconsegna dei locali).

 

Se avevi necessità di locare l’immobile per un tempo limitato, per una tua specifica reale esigenza transitoria, meritevole di tutela (la cui elencazione, puramente esemplificativa, la trovi contenuta negli accordi locali) non dovevi ricorrere alla tipologia contrattuale transitoria prevista per le esigenze degli studenti fuori sede (articolo 5, comma 2), ma a quella per le esigenze transitorie ordinarie (articolo 5, comma 1).

Quello che sto per dirti non ti piacerà e anticipatamente me ne scuso...

Figurati, mi hai detto le cose come stanno, posso solo ringraziarti. Purtroppo ero alla mia prima esperienza di affitto e sono stata vittima delle agenzie incompetenti, che mi hanno assicurato che questo tipo di contratto non era rinnovabile...adesso che mi sono documentata col senno di poi mi sarei fatta fare un 6+6.

Ho ancora un altro dubbio però: in cosa consiste di preciso il rinnovo del contratto? Il fatto che allo scadere del primo contratto ne sia stato stipulato un altro della stessa durata non può essere considerato un rinnovo?

Scusate l'insistenza ma qui in casa le cose sono invivibili, la ragazza non mi parla, nè vuole che lo faccia io, mi trovo in difficoltà anche con le normali comunicazioni di servizio tipo pagamenti o organizzazioni per i turni d'uso del bagno. Ogni volta che le rivolgo la parola inizia ad urlarmi contro e ad aggredirmi verbalmente...scusate se sono così esplicita ma io ho bisogno di sapere se c'è un modo qualsiasi, un cavillo, qualsiasi cosa che possa essere usata per buttarla fuori anche a costo di pagarle i danni, perchè è evidente che io da casa mia non posso andarmene e al sol pensiero di passare un altro anno così mi viene da strapparmi i capelli. Scusate lo sfogo ma era per farvi ben capire la penosa situazione in cui ci troviamo.

Ho ancora un altro dubbio però: in cosa consiste di preciso il rinnovo del contratto? Il fatto che allo scadere del primo contratto ne sia stato stipulato un altro della stessa durata non può essere considerato un rinnovo?

Purtroppo per te no. Il nuovo contratto fatto alla naturale scadenza del primo contratto (non importa se alla prima o alla successiva scadenza) lo sostituisce in tutto e per tutto.

scusate se sono così esplicita ma io ho bisogno di sapere se c'è un modo qualsiasi, un cavillo, qualsiasi cosa che possa essere usata per buttarla fuori anche a costo di pagarle i danni

L'unica maniera è se non dovesse rispettare una delle clausole presenti a contratto e solo se questa preveda esplicitamente la risoluzione del contratto stesso. Allora potresti intraprendere l'iter giudiziario per chiederne la risoluzione. Tieni presente che neanche in presenza di una morosità dell'inquilino difficilmente si riesce a scendere sotto l'anno dall'inizio della morosità per riavere l'immobile se l'inquilino non vuole andarsene, figurarsi se chiedi la risoluzione per inadempienza di una qualsaisi delle sue clausole. Mi dispiace ma mi sa proprio che dovrai aspettare la fine del contratto come ti hanno detto.

Oppure, come hai accennato, devi essere disposta a "risarcire" l'inquilina pagandogli una buonuscita e sperare che accettii.

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